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Processo:

RELATÓRIO
Perante o douto Juízo da 4ª Vara Cível de Maringá, BRUNO NOBORU OKIMOTO (locador) ajuizou ação de cobrança em face de REJAINE GUIMARÃES BRAZ (locatária), REINALDO GUIMARÃES BRAZ e ADEILTON APARECIDO MALACHIAS (fiadores), dizendo, em síntese, que, em 02/05/2013, as partes entabularam contrato de locação referente ao imóvel sito à Avenida São Paulo, n° 2925, apto. 1303, na cidade de Maringá, o qual foi rescindido em 09/08/2019, após a desocupação e entrega das chaves. Afirmou que os Réus deixaram de adimplir os alugueis e IPTUs vencidos nos meses de junho, julho e agosto de 2019, no valor de R$ 7.445,83, bem como o acordo realizado em 17/06/2019 com o condomínio sobre as taxas condominiais vencidas entre fevereiro e junho de 2019, no valor de R$ 3.882,67, e as taxas condominiais vencidas entre julho e setembro do mesmo ano, no importe de R$ 1.298,00. Alegou, ainda, que, na vistoria de saída, constatou-se a necessidade de realização de serviços de pintura e reparos, no montante de R$ 3.232,00. Diante disso, requereu a condenação dos Réus ao pagamento dos débitos apontados, num total de R$ 15.859,45.Na contestação (mov. 120.1) os Réus alegaram, dentre outras questões, que, sobre as taxas condominiais objeto do acordo, já foi computada multa de 2%, de modo que fazê-la incidir novamente configuraria bis in idem. O Autor concordou em retirar esse valor do cálculo (mov. 125.1).O Juízo a quo julgou procedentes os pedidos iniciais “para condenar o requerido ao pagamento dos valores indicados na inicial (condomínio, IPTU, taxa condominial e reparos do imóvel), com a aplicação de multa, atualização e juros moratórios, apenas excluindo a cobrança dupla de juros de mora (aplicando somente o de 20% previsto no contrato)” (mov. 197.1). Os embargos de declaração opostos pelas partes foram rejeitados (mov. 208.1).Inconformados, os Réus recorrem a este egrégio Tribunal (mov. 211.1) alegando, em suma, que: a) é excessiva a incidência de multa moratória sobre os alugueis devidos no percentual de 20%, devendo ser reduzida para 10%, nos termos do artigo 413 do Código Civil, a fim de não tornar a cominação demasiadamente onerosa; b) em relação ao pagamento do acordo sobre taxas condominiais em atraso, o magistrado de origem mencionou que “o requerente realizou o pagamento” e que se trata de “direito de regresso”, no entanto, não há comprovação nos autos de que houve pagamento; c) o acordo foi assinado pela Imobiliária Daro’s Ltda., sem qualquer prova de que tinha poderes para fazê-lo; d) caso não se entenda pelo afastamento da totalidade do valor objeto do acordo (R$ 3.882,67), dele deve ser expurgado, ao menos, o montante de R$ 307,84, cobrado a título de “honorários advocatícios”; e) o recibo de mov. 120.5 não foi impugnado pelo Autor e demonstra o pagamento de mão de obra com reparos no imóvel; f) em relação à pintura, o Autor tão somente apresentou um orçamento, acerca do qual não lhes deu ciência, assim como fez em relação à vistoria final; g) conforme as conversas de WhatsApp juntadas aos autos, a imobiliária criou a justa expectativa de que seria possível a compensação entre os alugueis devidos e as benfeitorias realizadas no imóvel, mas, ao final, informou que o proprietário não tinha mais interesse em ficar com elas, não oportunizando aos Apelantes o direito de retira-las; e h) as fotos das benfeitorias constam da própria conversa mencionada e, embora não tenham mais as notas fiscais das compras, estima-se que foram gastos R$ 6.000,00, montante que poderá ser apurado em liquidação de sentença. Ao final, requerem o conhecimento e o provimento do recurso.Foram apresentadas contrarrazões (mov. 216.1).É o relatório.

VOTO
Conheço do recurso, porque preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos a isso necessários, em especial os da tempestividade, adequação e legitimidade das partes.Ressalto que os Apelantes, intimados em segundo grau, regularizaram a representação processual e realizaram o preparo recursal (mov. 16.2 a 16.4).
1. Da redução da cláusula penal moratória incidente sobre os alugueis e taxas de IPTU devidos.
Inicialmente, insurgem-se os Réus contra a incidência de multa moratória de 20% sobre o débito de alugueis e taxas de IPTU, pois reputam-no excessivo. A cláusula penal moratória, como se sabe, tem a função de prefixação de indenização pelo adimplemento tardio da obrigação. A lei não estipula percentual máximo para a sua cobrança, contanto que não ultrapasse o valor da obrigação principal (artigo 412 do Código Civil).No caso, o contrato assim previu (mov. 1.5):
“CLÁUSULA 12a (DAS PENALIDADES POR ATRASO OU FALTA DE PAGAMENTO): É dever do LOCATÁRIO pagar pontualmente o aluguel e demais encargos da locação, sendo considerada infração grave a falta de pagamento, acarretando a rescisão do contrato, independentemente de aviso ou notificação, e a consequente ação de despejo.Parágrafo Primeiro: No caso de cobrança judicial ou pagamento espontâneo após o vencimento será lícita a aplicação de multa de 20% (vinte por cento) sobre o total devido, além da correção monetária pelo índice definido no item 6.1 e dos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data do vencimento da obrigação e com respeito ao art. 398 do Código Civil brasileiro”.

O valor dos alugueis e taxas de IPTU cobrados pelo Autor soma cerca de seis mil reais, de modo que a multa moratória resulta em pouco mais de R$ 1.200,00, consoante o cálculo apresentado na inicial (mov. 1.10). E, ao contrário do defendido pelos Apelantes, sopesada a natureza e finalidade do negócio, não se divisa que a penalidade seja manifestamente excessiva, a ponto de justificar sua redução equitativa nos moldes do artigo 413 do Código Civil.Trata-se de percentual livremente pactuado entre as partes e usualmente aplicado em contratos da mesma espécie, donde se conclui pela ausência de abusividade, conforme já reconheceu esta c. Câmara em caso semelhante:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO LOCATÁRIO PELO LOCADOR. (...) CLÁUSULA MORATÓRIA DE 20%. INAPLICABILIDADE DO LIMITE DE 2% PREVISTO NO CDC. RELAÇÃO JURÍDICA REGULADA PELA LEI DE LOCAÇÕES. LIMITE DA CLÁUSULA PENAL. ART. 412 E 413 DO CC. AMPLA LIBERDADE DE NEGOCIAÇÃO. ART. 17 DA LEI DE LOCAÇÕES. PERCENTUAL DE 20% QUE NÃO SE MOSTRA ABUSIVO. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.(...)3. Inicialmente, é importante anotar que a relação jurídica existente entre as partes não é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sequer havendo impugnação de qualquer das partes quanto a isto. Neste sentido, portanto, não há que se falar na limitação da taxa de juros moratórios a 2% (dois por cento), conforme determina o art. 52, §1º, do CDC, ficando as partes livres para negociar o valor percentual de multa moratória.4. Neste sentido, portanto, e tendo em vista que o limite imposto pelo art. 412 é o de que o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal, tampouco se vislumbra qualquer abusividade em relação à fixação de multa moratória no importe de 20%. Ademais, tendo em vista a liberdade contratual reforçada pelo que dispõe o art. 17 da lei do Inquilinato, o Judiciário já chancelou o entendimento de que a multa moratória pode ser livremente pactuada entre as partes, inexistindo abusividade quanto ao percentual de 20%.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0021231-55.2016.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea -
J. 09.09.2020)
Logo, a sentença não merece reparos nessa parte.
2. Do acordo extrajudicial referente às taxas condominiais em atraso.
Os Apelantes também se insurgem contra a condenação ao pagamento de R$ 3.882,67, referente a acordo realizado com o condomínio para pagamento de taxas condominiais em atraso. Trata-se do “Instrumento particular de confissão de dívida” (mov. 1.14), mediante o qual a imobiliária, na qualidade de representante do proprietário/locador, reconheceu a existência de débito de taxas condominiais vencidas em fevereiro, março, maio e junho de 2019, num valor original de R$ 2.942,86, que, acrescidos de juros de mora, multa, atualização monetária e honorários advocatícios, totalizaram R$ 3.386,14, a ser adimplido “em 3 (três) parcelas de R$ 1.128,71 cada, com vencimentos em 19/06/2019, 19/07/2019 e 19/08/2019, sendo que a primeira parcela com vencimento em 19/06/2019 será subdividido em DOIS BOLETOS. Um no valor de R$ 307,84 ref. aos honorários advocatícios; outro no valor de R$ 820,30 ref. as quotas condominiais vencidas”.Do que se vê, a realização do acordo não implicou em nenhuma desvantagem aos Apelantes, pelo contrário, pois prorrogou o vencimento da dívida condominial inadimplida pela locatária, “congelando” a incidência de encargos moratórios até o pagamento das novas parcelas renegociadas.Ademais, não era ônus do Autor ou de sua representante comprovar o pagamento das parcelas do acordo, e, sim, era ônus dos Apelantes comprovar que realizaram o pagamento das taxas de condomínio renegociadas nos seus vencimentos originais, como se obrigaram a fazer pela cláusula 8ª do contrato de locação (mov. 1.5).O pedido de afastamento dos honorários advocatícios de R$ 307,84 que incidiram sobre o débito renegociado também não merece guarida, sob pena de não se promover a reparação integral do prejuízo da Autora e de os Réus se locupletarem indevidamente, extraindo do acordo apenas o benefício de prorrogação do vencimento da dívida.Também sob a premissa da vedação ao enriquecimento ilícito, impõe-se a alteração, ex officio, do termo inicial dos juros de mora que o Autor fez constar sobre o valor principal do acordo, de R$ 3.386,14, uma vez que se trata de matéria de ordem pública sobre a qual as partes puderam se manifestar em segundo grau.No cálculo de mov. 1.11, o Autor fez incidir os juros a partir de 10/02/2019, quando sequer estavam vencidas as taxas condominiais de março, maio e junho daquele ano que foram objeto do acordo. Assim, se houve renegociação da dívida com o condomínio, permitindo-se o pagamento em parcelas com vencimentos nos dias 19/06/2019 (R$ 307,84 + R$ 820,30), 19/07/2019 (R$ 1.128,71) e 19/08/2019 (R$ 1.128,71), são estes os valores e as datas a serem considerados para fins de início do cômputo dos juros de mora.Em resumo, no que concerne ao acordo extrajudicial que englobou taxas condominiais em atraso, nega-se provimento ao recurso dos Réus.De ofício, determina-se que o valor apontado na inicial a este título seja recalculado em sede de liquidação de sentença, com a aplicação de juros de mora a partir dos vencimentos de cada parcela de R$ 1.128,71, em junho, julho e agosto de 2019, respectivamente.
3. Da cobrança de gastos com serviços de pintura e reparos no imóvel.
Controverte-se se é cabível a condenação dos Réus ao pagamento dos custos de mão de obra e materiais para reparos no imóvel alugado, no valor de R$ 3.232,00, conforme recibos juntados pelo Autor ao mov. 1.15/1.18.O art. 23, II, da Lei 8.245/91, obriga o locatário a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Acerca do tema, o contrato firmado entre as partes (mov. 1.5) estabeleceu:
“CLÁUSULA 17ª (DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL): Fica o LOCATÁRIO responsável pela devolução do imóvel nas mesmas condições em que ele foi locado, conforme consta no laudo de vistoria, cumprindo a obrigação prevista no inciso II da clausula 10ª deste instrumento, independentemente do estado em que se encontra a pintura e do tempo de locação, utilizando-se de material de qualidade.Parágrafo primeiro: Fica facultado ao LOCATÁRIO realizar os serviços através de seu pessoal ou autorizar que a imobiliária execute-o com a sua equipe de profissionais, caso em que deverá pagar à vista o valor previamente orçado.Parágrafo Segundo: Se, após a entrega das chaves, for constatado pela imobiliária que o imóvel apresenta falhas na execução da pintura, mostrando-se inferior ao padrão de tintas e mão de obra e não sendo devolvido nas mesmas condições do laudo de vistoria, o LOCADOR fará avaliação dos reparos e novos orçamentos, com base em propostas de três pintores, comunicando ao LOCATÁRIO para que decida em 5 (cinco) dias. Não havendo resposta deste, estará a imobiliária autorizada a realizar nova pintura, incluindo o respectivo valor no cômputo dos débitos pendentes, que serão posteriormente cobrados do LOCATÁRIO”.
Os Apelantes alegam que realizaram reparos no imóvel e, na contestação, juntaram pedidos de materiais (lona preta, rejunte, gesso, lixa, massa acrílica) (mov. 120.3/120.4) adquiridos entre 07/08/2019 e 12/08/2019 e uma declaração de prestação de serviços de 11/08/2020 (mov. 120.5). Todavia, o relatório de vistoria final juntado pelo Autor é datado de 12/08/2019 (mov. 1.8) e todos os serviços e mão de obra cobrados na inicial são posteriores (de 13/09/2019 a 26/09/2019). Com isso, percebe-se que a documentação juntada pelos Réus não é apta a comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor, pois abrange serviços realizados pela locatária antes do relatório de vistoria final, e, ao que tudo indica, não foram bem executados e foram insuficientes para restituir o imóvel ao estado inicial.A corroborar essa conclusão, veja-se que, na vistoria final, consta: “PINTURA FOI FEITA NOVA, MAS ESTÁ COM FALHAS E MAL ACABAMENTO, PRINCIPALMENTE NAS PAREDES ONDE FOI COLOCADO PAPEL DE PAREDE, NÃO FOI RETIRADA TODA A COLA E SÓ FOI PASSADO A TINTA POR CIMA” (mov. 1.8).No mesmo viés, extrai-se das conversas de WhatsApp juntadas pelos próprios Réus (mov. 120.6), que havia reparos pendentes, solicitados repetidamente pela imobiliária, em 14/08/2019, 29/08/2019, 30/08/2019 e 04/09/2019. Embora a locatária tenha dito, na conversa do dia 04/09/2019, que iria fazer os reparos, não comprovou que realmente assim procedeu, pois não juntou nenhum documento alusivo à prestação de serviços posterior a essa data. Por fim, registre-se que os danos mencionados na vistoria (acabamentos soltos de armários, avarias em puxadores e trava de janela, rodapés danificados, furos em azulejos, pintura malfeita, etc.), guardam correspondência com os serviços descritos nos recibos de mov. 1.15 a 1.18. Logo, em que pese a vistoria de saída não esteja assinada pela locatária, o Autor logrou comprovar, por outros meios idôneos, as avarias e a alteração no estado de conservação do bem quando do seu recebimento, bem como que a locatária estava ciente dos consertos a serem realizados, desincumbindo-se a contento dos ônus do artigo 373, I, do CPC. Por essa razão, mantém-se a condenação dos Réus ao ressarcimento dos valores gastos com pintura e reparos no imóvel.A mora sobre o valor a ser indenizado, porém, é ex persona, de modo que os juros devem incidir a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, e não a partir de cada pagamento, como constou no cálculo do Autor de mov. 1.13. Por isso, e, considerando que as partes se manifestaram previamente sobre o assunto em segundo grau, determina-se, de ofício, que o valor apontado na inicial a este título seja recalculado em sede de liquidação de sentença, com a incidência dos juros de mora a partir da citação.
4. Da indenização por benfeitorias.
Os Apelantes pugnam pela compensação dos valores devidos com as benfeitorias realizadas no imóvel, consistentes no fechamento da sacada com vidros e instalação de persianas. Todavia, o contrato de locação firmado entre as partes (cláusula 10ª, III, mov. 1.5), previu expressamente a renúncia da locatária ao direito de retenção ou indenização pelas benfeitorias úteis e voluptuárias, tal qual autoriza o artigo 35 da Lei de Locações.Não bastasse isso, não se infere, em nenhum trecho das conversas de WhatsApp colacionadas ao mov. 120.6, que se tenha gerado na locatária “justa expectativa” de indenização, tampouco de que não lhe foi autorizada a retirada dos itens. O que se vê, na realidade, é justamente o inverso: a imobiliária representante do locador disse, reiteradamente: “O proprietário não quer ficar com o blindex”, “Não vai”, “Ele não quer ficar” (29/08/2019), “você vai querer voltar para fazer os reparos e retirar o blindex?” (30/08/2019), “e quanto a sacada ele não vai ficar mesmo” (04/09/2019) (mov. 120.6).Assim, considerando que a locatária renunciou ao direito de recebimento de indenização por benfeitorias e que não houve manifestação do locador em sentido diverso, mantém-se a improcedência do respectivo pedido.
5. Conclusão.
Posto isso, voto no sentido de (i) conhecer e negar provimento ao recurso de apelação dos Réus; (ii) de ofício, determinar que os juros de mora sobre o valor do acordo extrajudicial que englobou as taxas condominiais incidam a partir do vencimento de cada parcela deste; (iii) de ofício, determinar que os juros de mora sobre os valores gastos com pintura e reparos no imóvel sejam contados a partir da citação.Considerando o desprovimento do recurso de apelação, majoro os honorários advocatícios devidos aos advogados do Autor para 13% (treze por cento) sobre o valor atualizado da causa, forte no artigo 85, § 11, do CPC.