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Processo:

I – RELATÓRIO:Trata-se de suscitação de dúvida proposta pelo apelado em face dos apelantes. Os apresentantes requereram o reconhecimento extrajudicial de usucapião de imóvel urbano, o qual é parte integrante da área constante na matrícula n.o 11.111 daquele ofício de registro, conforme consta do requerimento de mov. 1.1.Quando da primeira análise realizada pela suscitante, foram determinadas as seguintes diligências (mov. 1.9):
1) Conforme determina o artigo 13, §2º, do Provimento CNJ 65/2017, "deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários". Sendo assim, no requerimento deve constar expressamente a justificação do óbice à regularização do negócio jurídico entabulado entre as partes. 2) O imóvel usucapiendo possui averbação de indisponibilidade de bens em sua Matrícula, em nome de CAL CHIMELLI LTDA. Desta forma, não é possível realizar o registro da transmissão ora objetivada, que fica condicionada ao prévio cancelamento das indisponibilidades, art 21, §1º, do Provimento CNJ 65/2017.3) Apresentar as certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas (art. 4º, inciso IV, do Provimento CNJ nº 65 de 14/12/2017): a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião; 3.1. Havendo ações distribuídas (certidão positiva de ação), apresentar as certidões expedidas pelas Varas competentes atestando o andamento do processo e sua atual situação (certidão de objeto e pé), além de indicar expressamente à qual imóvel se referente, quando for o caso.
Os interessados apresentaram pedido de reconsideração às diligências determinadas sem cumpri-las. Esse pleito não foi acatado, motivo pelo qual o respectivo Cartório de Registro apresentou a presente suscitação de dúvida (mov. 1.9).Os apelantes, então, apresentaram sua manifestação no mov. 11.1, reiterando, em suma, o preenchimento dos pressupostos exigidos ao reconhecimento da usucapião, bem como a inexistência de óbices à promoção do competente registro.Após os regulares trâmites do feito, no mov. 25.1, o Ministério Público se manifestou pela procedência da dúvida.Finalmente, os autos vieram conclusos ao juízo a quo, o qual entendeu pela procedência da dúvida pelos seguintes fundamentos (mov. 28.1):
[...]Posta tal conceituação, nota-se que o caso envolve requerimento de registro de usucapião extrajudicial do imóvel de matrícula 11.111 do 4º Registro de Imóveis de Curitiba, sendo o registro indeferido pelo Registrador Suscitante, basicamente, pela possibilidade de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários; pela existência de indisponibilidades averbadas sobre o imóvel e pela não apresentação de certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias.[...]No caso, conforme constou no item 7 da ata notarial lavrada às fls. 232/243 do Livro 53-A do 7º Tabelionato de Notas de Curitiba: O requerente tem ciência da existência de ordens de indisponibilidade averbadas na matrícula do imóvel (AV-05 e AV- 10/11.111), e que as mesmas podem levar ao indeferimento do pleito de reconhecimento da aquisição da propriedade, assumindo integralmente os riscos e responsabilidades correlatas, se comprometendo, se for o caso, apor usucapião providenciar o cancelamento dos gravames para permitir a finalização do procedimento da via extrajudicial.Considerando que o gravame da indisponibilidade impede, em regra, a transmissão da propriedade, não cabe ao Registrador ignorar completamente as restrições averbadas na matrícula ao tempo da prenotação, na forma pretendida pelos Suscitados, eis que os titulares do direitos decorrentes dos ônus averbados devem ao menos serem intimados e/ou ouvidos no procedimentos, inclusive com possibilidade de conciliação ou mediação pelo Registrador Imobiliário, sob pena de restar inviabilizado o reconhecimento da usucapião na via extrajudicial.[...]As alegações dos Suscitados, aos movs. 20 e 21, de que as indisponibilidades foram baixadas, devem ser levadas novamente ao crivo do Registrador Imobiliário, não sendo possível o cumprimento da exigência no curso do procedimento de dúvida, sob pena de indevida prorrogação da prenotação.As exigências de certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias também é válida, decorrente, expressamente, do previsto no art. 4, inc. IV do Provimento 65/201 do CNJ, de maneira que não há que se falar em dispensa de tais documentos por parte do Registrador Imobiliário. De outro lado, a alegação de que impossível a escrituração do imóvel nas vias ordinárias não é suficiente a justificar o uso da usucapião na via extrajudicial.Isso pois, conforme ressaltado pelo Registrador Imobiliário, a proprietária tabular compareceu como anuente na ata notarial de reconhecimento de posse que instruiu o pedido [...]A complexidade para a realização da escritura translativa da propriedade, em complemento ao instrumento particular de cessão de posse já apresentado, não é suficiente para a utilização da usucapião extrajudicial, sendo aquele o meio adequado para formalizar todas as transmissões que ocorreram desde os proprietários tabulares até o Suscitado, inclusive com respeito aos tributos incidentes.Não cabe ao Registrador Imobiliário fazer juízo de valor sobre a complexidade, ou não, do procedimento adequado para formalizar as transmissões de propriedade ocorridas, mas apenas constar que, sendo possível a formalização por vias ordinárias, resta obstada a via da usucapião extrajudicial.[...]Assim, tem-se que as exigências formuladas pelo Registrador são válidas e impedem a sequência do procedimento da usucapião na via extrajudicial, sem prejuízo do direito de o Suscitado demonstrar o seu direito na via judicial própria.
Opostos embargos de declaração (mov. 34.1), estes não foram providos (mov. 36.1).Inconformados, os interessados interpuseram o presente recurso de apelação pleiteando pela reforma da prolatada sentença (mov. 41.1). Em suas razões apontam que: (a) foi demonstrado o preenchimento de todos os requisitos do Provimento 65/2017 do CNJ para justificar o reconhecimento da usucapião extrajudicial; (b) a existência de gravame e a ausência de certidão negativa em nome da proprietária registral não obstam o acolhimento do seu pedido, em especial por se tratar a usucapião de modalidade originária de aquisição da propriedade, o que é ainda corroborado pelo art. 14 do Provimento acima referido; (c) o que os apelantes pretendem é a mera efetivação do direito constitucionalmente assegurado à propriedade; (d) os interessados apresentaram toda a documentação probatória necessária; (e) foi apresentada justificativa à não escrituração pública do título de transmissão, pois há a necessidade de certidões negativas fiscais, o que a proprietária registral não pode apresentar; (f) as certidões exigidas não são obrigatórias ao procedimento em questão; e (g) não há intenção de burlar o recolhimento dos impostos de transmissão respectivos.
Ao final, pleiteou a inversão das custas e dos honorários de sucumbência.O suscitante, por sua vez, manifestou sua ciência quanto à interposição do recurso (mov. 49.1).O Ministério Público, em seu parecer recursal, opinou pelo conhecimento e desprovimento da interposta apelação (mov. 55.1).Vieram-me conclusos os autos.É o breve relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:II.1 – Do Conhecimento. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo/ impeditivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), o presente recurso merece ser conhecido.
II.2 – Do Mérito.A apelante, em síntese, aponta que foram preenchidos os necessários pressupostos ao reconhecimento da usucapião extrajudicial, devendo ser reformada a recorrida sentença.A fim de melhor apreciar a questão, passar-se-á a análise individualizada de cada uma das diligências inicialmente determinados pelo Registro, cotejando-as à luz dos argumentos aportados pela parte recorrente.A primeira diligência se refere à apresentação de justificação à não escrituração do justo título que fundamenta o reconhecimento da pleiteada usucapião (mov. 1.9):
Conforme determina o artigo 13, §2º, do Provimento CNJ 65/2017, "deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários". Sendo assim, no requerimento deve constar expressamente a justificação do óbice à regularização do negócio jurídico entabulado entre as partes.
Nesse tocante, a parte interessada assim apontou (mov. 41.1):
Ressalta-se, que o Usucapião Extrajudicial foi requerido com a “justificativa” de que é impossível os Apelantes obterem escritura pública e transmitirem o domínio do imóvel para si, já que para a lavratura do ato há a necessidade da apresentação das certidões negativas fiscais em nome da empresa proprietária e baixa dos gravames matriculares, o que não depende em nada da vontade dos Apelantes.
No que tangencia essa insurgência, entendo que razão assiste à parte apelante, porquanto a exigência estabelecida pelo §2o do art. 13 do Provimento CNJ 65/2017 não tem o condão de obstar o reconhecimento da usucapião extrajudicial.O referido dispositivo dispõe que:
Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.§ 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:II – cessão de direitos e promessa de cessão;[...]§ 2º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.”
No presente caso, a aquisição da propriedade em razão da prescrição aquisitiva encontra amparo no contrato de compromisso de cessão de direitos hereditários juntados no mov. 1.5. Trata-se de negócio jurídico referenciado no próprio §1o do mencionado dispositivo, através do qual se reconhece a sua adequação à noção de “justo título”.Havendo esse documento, não é possível se exigir que também se apresente, ao menos no presente caso, escritura pública de transferência da propriedade, visto ser aquele suficiente aos fins pretendidos para o reconhecimento da usucapião.Isso ocorre, pois a
“falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária” (REsp n. 1.584.447/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2021, DJe de 12/3/2021.).Sendo esse documento suficiente à usucapião pleiteada em sede judicial, não há como se afastar o seu cabimento para a usucapião extrajudicial (art. 216-A, IV, da Lei n.o 6.015/73), sendo indiferente o fato de os interessados conhecerem o paradeiro do proprietário registral. De mais a mais, a justificativa apresentada, quanto à impossibilidade de se obter certidões negativas para realização da escritura pública se mostra crível, devendo sua eventual falsidade ser apurada na forma mencionada pela parte final do §2o do supramencionado art. 13.O que se vislumbra, em realidade, é que o §2o visa à proteção do Fisco, quanto à eventual burla no pagamento dos tributos, tal como o ITBI, o que pode ser garantido através de uma mera comunicação dos entes federados, para que estes, então, apresentem fundada justificativa à não realização do registro. É dizer, a mera ausência de escritura pública não serve para obstar, por si só, o reconhecimento da usucapião, sob pena de se presumir um intento fraudulento, havendo meios efetivos e menos gravosos para se tutelar o interesse tributário do Estado.Esse entendimento já encontrou, em outra oportunidade, guarida neste Tribunal:
RECURSO DE APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA, MESMO QUE NÃO REGISTRADO, É DOCUMENTO APTO PARA O PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. PRECEDENTES DO STJ. EVENTUAL SUSPEITA DE INTENÇÃO DE BURLA AO RECOLHIMENTO DE IMPOSTOS DE TRANSMISSÃO PODE SER SANADA MEDIANTE NOTIFICAÇÃO ÀS AUTORIDADES COMPETENTES. DÚVIDA IMPROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000306-50.2021.8.16.0021 - Cascavel -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 04.07.2022)
Logo, quanto ao primeiro ponto, a sentença merece ser reformada, para se afastar a necessidade de apresentação de escritura pública, sendo acolhida a apresentada justificativa.A segunda diligência concerne à indisponibilidade existente na matrícula do bem (mov. 1.9):
2) O imóvel usucapiendo possui averbação de indisponibilidade de bens em sua Matrícula, em nome de CAL CHIMELLI LTDA. Desta forma, não é possível realizar o registro da transmissão ora objetivada, que fica condicionada ao prévio cancelamento das indisponibilidades, art 21, §1º, do Provimento CNJ 65/2017.

Nesse tocante, os recorrentes apontam, em suma, que o art. 14 do Provimento CNJ 65/2017 permite o reconhecimento da usucapião, mesmo que haja ônus real ou gravame na matrícula do imóvel. Ao mesmo tempo, apontam que as indisponibilidades já foram levantadas (mov. 20).Mais uma vez, entendo que a insurgência dos interessados deve ser acolhida, porquanto a mera existência do gravame de indisponibilidade não é suficiente para afastar a possibilidade de se reconhecer a usucapião extrajudicial.O juízo a quo entendeu que a existência de indisponibilidades obsta, ao menos na via extrajudicial, o registro da usucapião, destacando que a superveniente baixa das referidas restrições não serve para sanar a irregularidade, “sob pena de indevida prorrogação da prenotação”.No entanto, o próprio Provimento CNJ 65/2017, através da leitura cumulada dos seus arts. 14 e 21, permite extrair exegese no sentido de que não há qualquer óbice à prescrição aquisitiva extrajudicial tão somente em razão das indisponibilidades.Nesse tocante, o art. 14 do mencionado provimento assim dispõe:
Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião.Parágrafo único. A impugnação do titular do direito previsto no caput poderá ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador. Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.
A leitura conjugada do caput com o parágrafo único permite concluir que a existência do ônus real ou do gravame não servem para, isoladamente, obstaculizar a usucapião. Para tanto, é necessário que haja impugnação do titular do direito e não haja acordo deste com o interessado.É dizer, em razão do dispositivo se impõe a notificação do titular do direito que dá azo ao ônus real ou ao gravame, para que este se manifeste e, não havendo acordo entre as partes, então deverá ser obstado o registro. No entanto, o mero gravame de indisponibilidade não impede o registro da prescrição aquisitiva.Essa conclusão é, ainda, extraída do art. 21 do mencionado provimento:
Art. 21. O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos.§1o A parte requerente deverá formular pedido de cancelamento dos gravames e restrições diretamente à autoridade que emitiu a ordem.§2o Os entes públicos ou credores podem anuir expressamente à extinção dos gravames no procedimento da usucapião.
O caput do art. 21 estabelece que o reconhecimento da usucapião, por si só, não extingue as restrições e os gravames existente sobre o imóvel. A contrario senso, quer-se dizer que é possível o registro da usucapião, mesmo que existam as referidas averbações. Caso se entenda de modo diverso, o caput não possuiria qualquer eficácia normativa. Nessa toada, como regra básica da hermenêutica, tem-se que os parágrafos não podem ser interpretados dissociados de seu caput. Assim, tem-se que é possível o reconhecimento da usucapião, mesmo que existam gravames (art. 21, caput), sendo que não haverá o automático cancelamento destes, motivo pelo qual deverá a parte requerente “formular pedido de cancelamento dos gravames e restrições diretamente à autoridade que emitiu à ordem” (art. 21, §1o).Não se exige, portanto, a prévia baixa do gravame quando do pedido extrajudicial. O dispositivo, em realidade, atesta que o reconhecimento da usucapião extrajudicialmente quando existentes gravames e restrições se consubstancia em um risco assumido pelos interessados, que poderão, futuramente, experimentar as consequências negativas decorrentes do não levantamento das averbações restritivas.O que me parece, em realidade, é que a indisponibilidade pode servir, eventualmente, de óbice ao reconhecimento da usucapião em razão de potencial má-fé dos interessados que pretendem usucapir o bem. Trata-se de ponto relevante, visto que a usucapião, no presente caso, funda-se em justo título (art. 1.242, do CC). No entanto, porque essa matéria não foi objeto de suscitação de dúvida, não cabe, neste momento recursal apreciá-la.Dito isso, entendo que a existência da indisponibilidade não impede, por si só, o prosseguimento do requerimento da usucapião.Finalmente, o suscitante ainda requereu em suas diligências (mov. 1.9):
3) Apresentar as certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas (art. 4º, inciso IV, do Provimento CNJ nº 65 de 14/12/2017): a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião; 3.1. Havendo ações distribuídas (certidão positiva de ação), apresentar as certidões expedidas pelas Varas competentes atestando o andamento do processo e sua atual situação (certidão de objeto e pé), além de indicar expressamente à qual imóvel se referente, quando for o caso.
Quanto a essa diligência, o apelante aduz que:
Que as respectivas certidões não são obrigatórias no ato, pois conforme o inciso IV do artigo 4º do Provimento 65/2017 do CNJ, devem ser apresentadas, tão somente as Certidões dos Distribuidores da Justiça Federal e da Justiça Estadual, em nome da proprietária do imóvel e dos requerentes e do local da situação do imóvel, a fim de demonstrarem a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, as quais foram devidamente apresentadas em face do Apelado com o Requerimento de Usucapião no site E-Registradores Código de Remessa na Central AC001732039 que gerou o Protocolo Nº:363558, conforme descrito no movimento 11.1 página 278 e movimento 11.40 da Diligência ora impugnada, atendendo-se assim ao determinado no referido dispositivo do competente provimento;
Apontou, ainda, não ser possível juntar as mencionadas certidões, por fatores alheios à parte interessada.No que pertine a este ponto, razão não assiste à parte recorrente.Conforme corretamente pontuado pelo juízo recorrido, a diligência determinada pelo registrador encontra amparo no Provimento CNJ 65/2017, visto que os documentos ali referenciados são exigidos para instruir o pedido de usucapião:
Art. 4o O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:
[...]IV - certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;
Essa determinação, aliás, nada mais é do que a pormenorização do disposto no art. 216-A, III, da Lei 6.015/73, que determina que a usucapião extrajudicial deverá ser instruída com “certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente”. Embora o dispositivo não mencione em nome de quem as certidões devem ser expedidas, o Provimento previu, de modo literal, as pessoas sobre as quais elas devem se referir.Por consequência, não se sustenta a alegação de que as certidões negativas precisam ser obtidas apenas “em nome da proprietária do imóvel e dos requerentes e do local da situação do imóvel”.O cumprimento da referida medida é imprescindível, em razão da justificativa da sua necessidade, pois as certidões negativas visam a atestar a “inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel” (art. 4o, IV, do Provimento CNJ 65/2017).Ademais, a aduzida impossibilidade de se apresentar as mencionadas certidões suscita dúvidas quanto à real inexistência de ações que poderiam vir a obstar a usucapião em prol dos recorrentes. Motivo pelo qual, não sendo realizada a sua juntada, não há como se prosseguir com o requerimento extrajudicial, o que permite dessumir que a dúvida deve ser acolhida. Até porque, existindo ações (certidão positiva), ainda seria possível o reconhecimento da usucapião, contanto que aquelas não versassem sobre o bem em questão. Isso decorre da própria explicitação realizada na diligência sucessiva determinada pelo registrador:
3.1. Havendo ações distribuídas (certidão positiva de ação), apresentar as certidões expedidas pelas Varas competentes atestando o andamento do processo e sua atual situação (certidão de objeto e pé), além de indicar expressamente à qual imóvel se referente, quando for o caso.
Por consequência, embora tenham sido afastados dois dos três fundamentos utilizados para tanto, não atendida a imposição em questão (art. 4o, IV, do Provimento CNJ 65/2017), resta indubitável a procedência da suscitação dúvida.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer o presente recurso de apelação e lhe dar parcial provimento.