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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de apelação interposta por M. M. Merlos Empreendimentos Ltda em face da sentença de mov. 44.1, proferida nos autos de rescisão contratual c/c restituição de valores sob nº 0011925-86.2021.8.16.0017, em trâmite junto à 4ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Maringá, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, condenando a ré a restituir o importe comprovadamente quitado pelo autor, deduzidos os valores devidos pelo autor a título de IPTU enquanto na posse do imóvel e o valor correspondente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de retenção por multa compensatória.Em razão da sucumbência parcial, condenou a ré ao pagamento de 70% (setenta por cento) e o autor aos outros 30% (trinta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais foram fixados em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido pelo autor.Nas suas razões recursais (mov. 48.1), o apelante sustentou que a sentença é citra petita, pois não analisou todas as questões suscitadas em sede de contestação.Alegou que o juízo a quo não apreciou o pedido de compensação dos valores referentes à taxa de fruição, com base na Lei nº 13.786/18, o que seria permitido por ter havido a renegociação da dívida.Aduziu que a sentença determinou a restituição de valores pagos pelo recorrido, permitindo o abatimento de somente 20% (vinte por cento) do total dos valores pagos a título de multa rescisória, sem referendar os demais abatimentos suscitados na contestação, tais como a taxa de corretagem e a entrada/sinal de negócio.Pleiteou a redistribuição da verba sucumbencial, bem como a readequação do percentual da multa compensatória de 20% (vinte por cento) para 10% (dez por cento).Por fim, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso interposto, a fim de reformar a sentença no sentido de condenar os apelados à compensação do aluguel por fruição, bem como aplicar os parâmetros de abatimentos no que se refere à restituição de valores.
Em sede de contrarrazões (mov. 53.1), a parte apelada sustentou, em breve síntese, que as deduções pretendidas pela apelante caracterizariam prática abusiva e enriquecimento ilícito.Apontou a impossibilidade de abatimento da taxa de fruição, pois se trata de lote não edificado, sem construções ou benfeitorias. Além disso, alegou que o sinal de negócio se trata de um adiantamento do pagamento do valor total, não sendo possível o abatimento de tais valores.Salientou que sequer houve intermediação na venda do imóvel, pelo que não cabe a cobrança da taxa de corretagem.Argumentou que venceu na maior parte de seus pedidos, sendo correta e proporcional a distribuição do ônus sucumbencial.Por fim, pleiteou o não provimento do recurso interposto, a fim de manter a sentença por seus próprios fundamentos.O recurso veio distribuído como ações relativas a compromisso e/ou contrato de compra e venda de bens imóveis, sua revisão, resolução, resilição ou rescisão, inclusive referente a vício ou fato do produto, cumulada ou não com responsabilidade indenizatória, nos termos do artigo 110, inciso VIII, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Paraná.Vieram-me os autos conclusos.É o relatório.

FUNDAMENTAÇÃOO recurso é cabível, pois previsto expressamente no art. 1.009 do CPC. A sentença recorrida é desfavorável ao ora apelante, restando presente o seu interesse recursal. O recurso é tempestivo e em que pese ausente de preparo, tem-se que a parte é beneficiária da gratuidade de justiça. A peça recursal é formalmente regular e a insurgência ataca especificamente os fundamentos da decisão recorrida. Finalmente, inexistem fatos impeditivos ou extintivos do direito de recorrer.Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.Cinge-se controvérsia recursal a respeito da possibilidade de compensação do aluguel por fruição; possibilidade de readequação da multa compensatória de 20% (vinte por cento) para 10% (dez por cento); possibilidade de cobrança de taxa de corretagem e entrada/sinal do negócio.Da taxa de fruiçãoAlega o apelante que embora tenha suscitado a questão de taxa de fruição em sua contestação, a sentença foi omissa quanto a esse ponto.De fato, em análise à decisão objurgada, observa-se que não houve menção ao referido tema.Desse modo, passo a fazê-lo.Observe-se que o retorno ao status quo fez com que, diante da rescisão contratual decretada, friso, durante todo o período de pactuação, inadimplemento, aditamento contratual e continuidade de inadimplemento, o bem fosse utilizado indevidamente para a parte que motivou a quebra pelo descumprimento contratual. Desta forma, a taxa de fruição acaba sendo uma consequência lógica da rescisão.Mister gizar que a taxa de fruição é uma indenização a ser paga por quem utilizou um imóvel e não pretende mais prosseguir com o contrato, seja por inadimplemento ou porque simplesmente se arrependeu da compra feita. Trata-se, em verdade, de um tipo de reparação, como se fosse um “aluguel”. O objetivo é buscar suprir o prejuízo do vendedor que foi privado do uso do mesmo bem.Também, cabe salientar que não há necessidade de se comprovar algum prejuízo da parte vendedora, assim, não basta que a posse do imóvel tenha sido disponibilizada ao comprador, ora apelante, para que se gere o dever de indenizar (fruição).
Friso que a taxa de fruição ou ocupação só pode ser cobrada quando há inadimplência do comprador, desta forma, pode se cumular taxa de fruição com multa.No caso em apreço contudo, há de se observar que o imóvel em questão se trata de mero lote, sem edificações, sendo inviável a cobrança de taxa de fruição, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça:RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RECONVENÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. POSTERIOR CONSTRUÇÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.1. Ação de rescisão cumulada com reintegração de posse e perdas e danos pelo uso/fruição do imóvel e reconvenção, ajuizada em 18/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/8/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.2. O propósito recursal consiste em decidir se é devida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado quando há posterior construção de imóvel pelo promitente comprador.3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.4. No recurso sob julgamento, a superveniência de edificação para residência no lote negociado não é motivo suficiente para afastar a jurisprudência uníssona desta Corte. Não se verifica proveito indevidamente auferido pelas promitentes compradoras, as quais arcaram com as custas da edificação, e sequer há empobrecimento do promissário vendedor, o qual retomará o terreno com as benfeitorias acrescidas após justa indenização, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.5. Recurso especial conhecido e provido para afastar a condenação das recorrentes ao pagamento da taxa de fruição do imóvel.(REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024.)
Corrobora em igual sentido recente entendimento desta c. Câmara Cível:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. MAJORAÇÃO DO VALOR A SER RETIDO PELA VENDEDORA. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL VERSANDO SOBRE A INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA DE RETENÇÃO. RETENÇÃO APENAS DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS. ADEMAIS, IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO ENTRE OS DOIS INSTITUTOS. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. PRECEDENTES. JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. CONDENAÇÃO A SER SUPORTADA INTEGRALMENTE PELA RÉ. REQUERIDA QUE DEU CAUSA AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO E, ALÉM DISSO, TAMBÉM RESTOU SUCUMBENTE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. ART. 85, §2º. ORDEM DE PREFERÊNCIA. FIXAÇÃO COM BASE NO PROVEITO ECONÔMICO DA PÁRTE AUTORA. VALOR FACILMENTE AFERÍVEL, E QUE NÃO SE MOSTRA INESTIMÁVEL OU IRRISÓRIO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000723-62.2023.8.16.0108 - Mandaguaçu -
Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO -
J. 21.06.2024)APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, A, DO RITJPR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA PARTE VENDEDORA. FIXAÇÃO DE JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA FAVORÁVEL NA ORIGEM. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. CLÁUSULA PENAL. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PARA 25%. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO POR DESPESAS ADMINISTRATIVAS, PUBLICIDADE E PROPAGANDA. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inexistindo edificação sobre o imóvel objeto da lide, não há falar em indenização a título de taxa de fruição. 2. Tratando-se de contrato anterior à Lei n. 13.786/2018 e considerando o adimplemento de apenas 26,11% do valor total do negócio, possível a majoração da retenção para 25% sobre o valor pago. Precedentes do STJ. 3. É indevida a retenção por “despesas administrativas, publicidade e propaganda”, sob pena de bis in idem, haja vista que tais despesas já estão abrangidas pelo percentual de retenção da cláusula penal. 4. Como ambas as partes foram vencedoras e vencidas, não há fundamento para a aplicação do princípio da causalidade e a reforma dos ônus sucumbenciais estabelecidos em sentença (art. 86, caput, do CPC). 6. Recurso conhecido e parcialmente provido.(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002091-05.2022.8.16.0153 - Santo Antônio da Platina -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE -
J. 14.06.2024)Assim, não assiste razão ao apelante neste ponto.Da multa compensatóriaA sentença objurgada, quanto à referida insurgência, restou consignada nos seguintes termos:O instrumento firmado entre as partes previu no item “V – DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO”, em sua Cláusula Sétima, § 3º, “a”, para a hipótese de distrato por culpa do promitente comprador, a possibilidade de retenção, pela promitente vendedora, de 20% sobre os valores pagos, além de outras despesas.Nesse sentido, o STJ já firmou entendimento que, nos casos de rescisão de contratos de compromisso de compra e venda, a retenção pelo vendedor pode ser arbitrada entre 10% e 25% do valor de parcelas pagas.PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. 211 /STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. PERCENTUAL QUE OBSERVA A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere ao importe da retenção dos valores pagos pelos agravados (10 % da quantia efetivamente desembolsada), em razão da abusividade de cláusulas contratuais, exige reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos que são vedados pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. 4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25 % do total da quantia paga. Súmula 568 /STJ. 5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1373622 - GO (2018/0255342-5), RELATORA Ministra Nancy Andrighi, julgado em 13/05/2019).O percentual estipulado se mostra razoável, consoante tem decidido o Superior Tribunal de Justiça:"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes." (STJ, AgRg no AREsp 803.290/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 01/08/2017).Sendo válida a cláusula penal compensatória de retenção, pelo promitente vendedor, de 20% do importe pago, inadmissível a cumulação de retenção de eventuais arras pagas pelo autor, sob pena de ofensa ao princípio do non bis in idem.Ademais, não se vislumbra no contrato (seq. 32.3 e 32.4) disposição acerca de sinal.Sustentou a parte apelante ser equivocada a aplicação da multa contratual, eis que indevida e excessiva.
A questão deve ser pautada sob a ótica de um contrato de compra e venda que se caracteriza pela expressão bilateral de vontade coincidente, ou seja, ambos os polos, vendedores e compradores, resolvem firmar o pacto e estabelecem cláusulas para a consecução desse fim.Portanto, salvo melhor juízo, na pretensão de aquisição de um bem, o interessado busca a empresa que o vende e a opção de comprar é unicamente sua, significando que pagará pelo bem o preço estabelecido pelo vendedor e anuirá com as cláusulas contratuais.Dito isso, a análise e reforma de qualquer ato ou fato jurídico incidirá sobre a evidência de que as obrigações assumidas pelo vendedor (aqui apelante) seriam exageradas ou incompatíveis com a boa-fé.Consta no contrato em apreço, especificamente nas cláusulas no item “V – DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO”, em sua Cláusula Sétima, § 3º, “a”, para a hipótese de distrato por culpa do promitente comprador, a possibilidade de retenção, pela promitente vendedora, de 20% sobre os valores pagos, além de outras despesas.Já se verificou que sobre o caso incide a normativa consumerista, de forma que havendo a mora injustificada, é possível a rescisão contratual por parte do consumidor.Nesse ínterim, há que se salientar que, em havendo o descumprimento contratual por parte do consumidor, faz-se necessária a restituição integral dos valores pagos. De acordo com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.No caso, a sentença foi no sentido de não atribuir culpa a nenhuma das partes, o que não foi objeto de insurgência pelo apelante ou mesmo pela apelada, no entanto o pleito de redução da multa carece de interesse de agir, eis que ao se reduzir a multa aplicada aos contratantes (apelados) o valor a ser restituído pela apelante será maior.Explico.A multa de 20% foi aplicada em desfavor dos apelados, o que se depreende do dispositivo da sentença:Dispositivo.
Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedente a pretensão inicial para decretar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré a restituir o importe comprovadamente quitado pelo autor, deduzidos: a) os valores devidos pelo autor a título de IPTU enquanto na posse do imóvel; e b) o importe correspondente a 20% dos valores pagos, a título de retenção por multa compensatória.
Não pode o apelante, neste grau recursal, pugnar pela redução dos valores da multa que lhe é devida, portanto.Desse modo, deixo de conhecer o recurso nesse ponto, esclarecendo ao recorrente que ao efetivar a devolução dos valores pagos pelos contratantes, ele poderá reter 20% de tal montante, eis que reconhecida pela sentença a validade desta cláusula contratual.
Da comissão de corretagemConsoante disposto no posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, firmado em sede de recurso repetitivo, o pagamento da comissão de corretagem é legítimo desde que expressamente previsto no contrato firmado entre as partes. Note-se:RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE. (REsp n. 1.551.951/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).Ou seja, para a cláusula ser válida, além de ser clara e especificamente disposta no contrato, com indicação do valor, deve haver a efetiva comprovação de prestação do serviço, com, por exemplo, a apresentação do comprovante de pagamento da comissão ao corretor, uma vez que a finalidade desta cobrança é justamente ressarcir o gasto arcado pela vendedora com o respectivo serviço.In casu, embora haja na Cláusula Vinte do contrato a previsão despesas de corretagem, não há qualquer documento que demonstre a efetiva prestação do serviço de corretagem, o que evidencia que a apelante não arcou com tal despesa, revelando-se, desse modo, ilegal a referida cobrança.Nesse sentido é o entendimento desta Corte:APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. INSURGÊNCIA DO AUTOR.1) PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES. REJEIÇÃO.2) ALEGAÇÃO, PELO AUTOR, DE QUE CELEBROU CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM COM A RÉ, PARA A INTERMEDIAÇÃO DA VENDA DO IMÓVEL DENOMINADO “FAZENDA SANTA RITA”. NÃO COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO QUE APONTA PELA INEXISTÊNCIA DE PACTO SOBRE O PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA SUFICIENTE, ADEMAIS, DE QUE O AJUSTE ENTRE A RÉ E O COMPRADOR DO IMÓVEL SE REALIZOU EM DECORRÊNCIA DA ATUAÇÃO DO AUTOR NA CONCILIAÇÃO DAS VONTADES DOS CONTRATANTES.3) POSSIBILIDADE DE VALORAÇÃO DOS DEPOIMENTOS DOS INFORMANTES EM CONJUNTO COM OS DEMAIS ELEMENTOS EXISTENTES NOS AUTOS, NOS TERMOS DO ARTIGO 447, § 5º DO CPC.4) CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM NÃO DEMONSTRADO. AUTOR QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE DEMONSTRAR O FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 373, I DO CPC. SENTENÇA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005556-14.2018.8.16.0104 - Telêmaco Borba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 06.12.2022)APELAÇÕES CÍVEIS. IMOBILIÁRIO. LOTEAMENTO JARDIM DAS PALMEIRAS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. 1. APELAÇÃO DO AUTOR. 1.1. CLÁUSULA PENAL. MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% PARA 25% DOS VALORES PAGOS. ACOLHIMENTO. FIXAÇÃO QUE DEVE CONSIDERAR O PERCENTUAL DO CONTRATO ADIMPLIDO PELOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES, QUE FOI MÍNIMO. MAJORAÇÃO ACOLHIDA. 1.2. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. ACOLHIMENTO. 2. APELAÇÃO DOS REQUERIDOS. 2.1 PLEITO DE AFASTAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO NÃO COMPROVADA. PREVISÃO ABUSIVA. REPETITIVO DE CONTROVÉRSIA N° 1.599.511/SP. NECESSIDADE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO COM DESTAQUE DO VALOR NOMINAL, NÃO BASTANTO FIXAÇÃO DE PERCENTUAL. ACOLHIMENTO. 2.2 HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PLEITO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ACOLHIMENTO. RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO E RECURSO DE APELAÇÃO DOS REQUERIDOS CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000406-82.2023.8.16.0102 - Joaquim Távora -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO CARLOS RIBEIRO MARTINS -
J. 10.05.2024)Por conta disso, tendo em conta que não há prova de pagamento da comissão de corretagem a terceiro, não há que se falar em retenção de quaisquer valores à título de comissão de corretagem, não merecendo retoques a sentença.Das arrasDe acordo com o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, as arras confirmatórias são aquelas popularmente conhecidas como “sinal” do negócio, de forma que devem ser considerados os seguintes aspectos:“as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”No mesmo julgado, REsp nº 1.617.652 - DF (2016/0202087-2), ressaltou-se o entendimento de que não se faz necessário o arrependimento contratual, bastando a inexecução do contrato para que se reconheça sua função indenizatória.Assim, por se tratar de instituto cuja finalidade é a mesma da multa compensatória, inviável a cumulação de ambas indenizações.Nesse sentido:APELAÇÕES CÍVEIS. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. INICIATIVA DO COMPRADOR. APELAÇÃO 1 (RÉS). NOVOS CONTRATOS QUE NÃO PODEM SER CONSIDERADOS NOVAÇÃO. FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL SEM EDIFICAÇÃO. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA PENAL. VALOR FIXADO NA ORIGEM INSUFICIENTE A RECOMPOR OS PREJUÍZOS DOS VENDEDORES. VIABILIDADE DA MAJORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COM A VERBA DENOMINADA “DESPESAS ADMINISTRATIVAS” E COM ARRAS CONFIRMATÓRIAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO 2 (AUTORES). COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRADIÇÃO ENTRE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. 1. Havendo disposições expressas, nos negócios jurídicos posteriores, mantendo partes do contrato anterior, não há que se falar em novação. Os ajustes posteriores apenas confirmaram o primeiro negócio jurídico, com mudanças em questões pontuais, como o preço atribuído ao negócio. Aplica-se ao caso, portanto, a Lei n. 6.766/1979, sem as alterações promovidas pela Lei n. 13.786/2018. 2. Inviável a fixação de aluguel (taxa de fruição), uma vez que o imóvel objeto do contrato resolvido não é edificado. 3. Majoração do percentual da cláusula penal (taxa de retenção) fixado na origem, de maneira proporcional ao montante de parcelas quitadas pelos promissários-compradores. Retenção do percentual de 25% sobre os valores pagos que se mostra suficiente para remunerar os prejuízos suportados pelos promitentes-vendedores. 4. Impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a verba denominada “despesas administrativas” e com as arras confirmatórias, sob pena de bis in idem. 5. Tratando-se de rescisão contratual por iniciativa do comprador e de contrato celebrado antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o termo inicial para a incidência dos juros de mora é o trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição dos valores pagos pelo adquirente. 6. A contradição entre as cláusulas contratuais que tratam da comissão de corretagem impõe a interpretação mais favorável ao consumidor. Impossibilidade de retenção a tal título. 7. Apelação 1 (rés) – conhecida e parcialmente provida. Apelação 2 (autores) – conhecida e parcialmente provida.(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002845-10.2023.8.16.0056 - Cambé -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE -
J. 07.05.2024)
APELAÇÃO CÍVEL PELA PARTE RÉ. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. 1. INSURGÊNCIA RECURSAL. 1.1. RETENÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS/SINAL DE NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS (ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL). INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL. PRECEDENTES DESTE TJPR. 1.2. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. NÃO CABIMENTO. NECESSIDADE DE PROVA DA CONSTRUÇÃO OU DA EFETIVA UTILIZAÇÃO DO BEM PELO COMPRADOR. TERRENO OBJETO DO NEGÓCIO JURÍDICO SEM EDIFICAÇÃO OU BENFEITORIAS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1.3. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. PLEITO SUBSIDIÁRIO. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL RAZOÁVEL E SUFICIENTE PARA RESSARCIR OS CUSTOS OPERACIONAIS SUPORTADOS PELOS VENDEDORES. PRECEDENTES DO STJ. 1.4. RETENÇÃO DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS. PUBLICIDADE E PROPAGANDA. TAXA INDEVIDA. DESPESA INERENTE AO NEGÓCIO. COBRANÇA ABUSIVA. 1.5. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DOS “IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE O FATURAMENTO”. RUBRICA QUE TRADUZ A COBRANÇA DE TRIBUTOS INERENTES À ATIVIDADE DESEMPENHADA PELAS EMPRESAS AUTORAS. NÃO SUBSUNÇÃO À PREVISÃO DO ART. 32-A, IV, DA LEI N. 6.766/79. ABUSIVIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS AO CONSUMIDOR. ARTS. 6º, V, E 51, §1º, II, DO CDC. PRESTAÇÃO DESPROPORCIONAL E EXCESSIVAMENTE ONEROSA. 1.6. ENCARGOS MORATÓRIOS. RETENÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO A CONSIDERAR A INTEGRALIDADE DOS VALORES ADIMPLIDOS. 1.7. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR DO PROMITENTE VENDEDOR. PRECEDENTES NESSE SENTIDO. 1.8. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INAPLICABILIDADE. AJUIZAMENTO DA AÇÃO QUE SE MOSTROU NECESSÁRIO DIANTE DA ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. 2. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA REDISTRIBUÍDO. 3. HONORÁRIOS RECURSAIS INDEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0011566-53.2020.8.16.0056 - Cambé -
Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR -
J. 09.06.2024)Desse modo, o valor relativo às arras (sinal/entrada do negócio), tal como já decidido pelo juízo a quo não pode ser retido, porque incorreria em dupla sanção aos consumidores.Por fim, quanto à majoração dos honorários advocatícios, em razão da atuação recursal, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, deve ser destacado que o resultado do julgamento impõe a fixação destes, na medida em que o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do EDcl no AgInt no REsp 1.573.573-RJ, estabeleceu, no que aqui importa, que a aludida verba honorária somente é devida em caso de não conhecimento ou desprovimento do recurso. Logo, majoro os honorários advocatícios ao patamar de 13% (treze por cento), nos termos já fixados em sentença.Por todo o exposto, voto no sentido de conhecer o recurso em parte e na parte conhecida negar-lhe provimento.