Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de Apelação Cível nº 0000166-94.2023.8.16.0134, interposto contra a sentença de mov. 22.1, proferida nos autos de SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA nº 0000166-94.2023.8.16.0134, por meio da qual o Juízo de origem julgou improcedente o pedido inicial, mantendo-se a exigência, pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Pinhão, da apresentação da Certidão Negativa de Débito - CND da Fazenda Municipal e a averbação/prenotação das edificações objeto do contrato de locação na matrícula n. 71277, do imóvel de propriedade do locador Jocimar Marcos Hanau, sob a seguinte fundamentação:Trata-se de Suscitação de Dúvida Inversa proposta pela Ilce Mara Bevervanzo dos Santos em face da Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Pinhão, em razão da negativa de registro do contrato de locação de duas salas comerciais edificadas sobre o terreno urbano constituído pelo remanescente do Lote n. 06, da Quadra n. 05, com área total de 400,00m², situado no Património Municipal, na Cidade de Pinhão/PR, pelo prazo certo de 5 (cinco) anos, na matrícula do referido imóvel n. 1.277, sob argumento de que seria necessária a apresentação da certidão negativa de débitos fiscais expedida pela Fazenda Pública do Município e a averbação/prenotação da construção das salas.Com isso, suscitou a presente dúvida aduzindo pela desnecessidade de apresentação de certidão de regularidade fiscal e da prenotação da construção dos prédios, uma vez que não há lei condicionando tal exigência e requereu a procedência do requerimento, para afastar a exigência de apresentação da certidão e da prévia averbação das construções edificadas sobre o imóvel e determinar que o Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Pinhão proceda a averbação. Juntou documentos (seq. 1.1-1.7). Na seq. 8, foi determinada a intimação da Agente Delegada para manifestação.Em resposta, o Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Pinhão, através da Agente Delegada, sustentou em síntese, que o documento apresentado não cumpre com os Princípios da especialidade subjetiva, objetiva, da continuidade, da disponibilidade e ainda o da concentração dos atos na matrícula, colacionou julgados e afirmou que a averbação sem o cumprimento dos princípios vai contra o ordenamento jurídico, o que gera insegurança jurídica e pode acarretar a responsabilização da Oficial (seq. 10).Em réplica, a parte requerente alegou em síntese, que se trata de averbação acautelatória, nos termos do artigo 8º, da Lei n. 8.245/1991, sem constituição de direito real em favor da requerente, não sujeitando o ato às cautelas exigidas por Lei para o registro, a Lei n. 6.015/73 foi recentemente alterada pela Lei n. 4.382/2022, incluindo o parágrafo único do artigo 167, que afastou exigências ilegais e desnecessárias, bastando para o registro em comento a coincidência entre o nome de um dos proprietários registrais constantes da matrícula e o do locador indicado no contrato de locação e que o registro da locação não ofende os princípios, porque o instrumento contratual contém a descrição completa e a identificação perfeita da fração ideal pertencente ao proprietário registral, impugnou os julgados colacionados e reiterou o pedido inicial (seq. 13).Instado o Ministério Público a se manifestar, opinou pelo indeferimento do pedido deduzido pelo suscitante (seq. 16). Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido.II. Fundamentação Segundo a melhor doutrina, “dúvida é pedido de natureza administrativa, formulada pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade da exigência feita, como condição de registro pretendido”[1].A controvérsia instaurada nos autos cinge-se em saber se seria necessária a exigência de apresentação de Certidão Negativa de Débito – CND da Fazenda Municipal e de averbação das construções edificadas para o registro do contrato de locação de duas salas comerciais, pelo prazo certo de 5 (cinco) anos, na matrícula do referido imóvel n. 1.277, de propriedade do locador Jocimar Marcos Hanau.Disciplina o artigo 225, da Lei n. 6.015/73 que, os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. Destaquei.Além disso, o § 1º do mencionado artigo dispõe que, as mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro. Destaquei.Extrai-se do contrato de locação que possui como objeto a locação de UMA SALA COMERCIAL medindo 300,00m², localizada no térreo da Avenida Trifon Hanycz, 242, Centro, na Cidade de Pinhão-PR, e de UMA SALA COMERCIAL situada no térreo do mesmo edifício, medindo 75,00m², localizada na Rua Frey Corbiniano, esquina com a Avenida Trifon Hanycz, Centro, na Cidade de Pinhão-PR, edificadas sobre o Terreno Urbano constituído pelo remanescente do Lote n. 06, da Quadra n. 05, com área total de 400,00m², situado no PATRIMÔNIO MUNICIPAL, na Cidade de Pinhão-PR, do qual o LOCADOR é proprietário registral da fração ideal de 43,75%, conforme R-09/1. 277, da matrícula n. 1.277, do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Pinhão-RP (cláusula primeira-seq. 1.5).Constata-se que no instrumento particular foram pormenorizadas as características do imóvel das suas edificações, objeto do contrato de locação. Contudo, na matrícula n. 1.277 não consta a descrição minuciosa das edificações construídas sobre o terreno urbano, no imóvel de propriedade do locador Jocimar Marcos Hanau, objeto do contrato de locação, quais sejam, duas salas comerciais com área total de 375,00m² (seq. 20.2).Frise-se, a alteração do artigo 167, da Lei n. 6.015/73 consigna tão somente o que deve constar no contrato levado a registro e não diz respeito ao contido na matrícula do imóvel. A ausência da descrição das edificações na matrícula do imóvel fere os princípios da especialidade subjetiva, objetiva, da continuidade, da disponibilidade e ainda o da concentração dos atos na matrícula, como bem mencionou a Agente Delegada.Ademais, os títulos que não apresentem correspondência com o disposto no registro anterior são considerados irregulares pela falta de identificação e individualização exata das edificações. Dessa forma, para o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel, exige-se a Certidão Negativa de Débito – CND da Fazenda Municipal, bem como, a averbação das edificações objeto do contrato, a fim de indicar com precisão as características do imóvel locado.Sem prejuízo, a fim de acautelar e dar publicidade do contrato perante terceiros, poderá a parte registrar o contrato de locação perante o Registro de Títulos e Documentos de Pessoas Físicas. Por fim, a recusa do registro se mostra justificada pois se verifica ofensa aos princípios norteadores dos registros. Não se olvide, que o oficial deve agir com cautela quando se depara com um título levado a registro.III. DispositivoAnte o exposto, conheço da suscitação de dúvida inversa e JULGO IMPROCEDENTE, para determinar que a Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Pinhão exija a apresentação da Certidão Negativa de Débito – CND da Fazenda Municipal e a averbação/prenotação das edificações objeto do contrato de locação na matrícula n. 71.277, do imóvel de propriedade do locador Jocimar Marcos Hanau, em consonância com o disposto na Lei de Registros Públicos. Por consequência, julgo extinto o feito com resolução de mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.Custas e despesas processuais pela parte interessada, nos termos do artigo 207, da lei n. 6.015/73. [...]Nas razões do Recurso, a parte Requerente sustenta, em síntese, que (mov. 30.1): a) o ato a ser praticado não se trata de registro, mas de averbação acautelatória, conforme interpretação que se extrai do artigo 8º da Lei n. 8.245/1991, até mesmo porque não haverá a constituição de direito real sobre a coisa em favor da apelante (locatária); b) a Lei n. 8.245/1991, por ser posterior à Lei n. 6.015/1973 e por se tratar de legislação específica relativa à locação de imóveis urbanos, derrogou parcialmente o artigo 167, I, item 3, da Lei n. 6.015/1973, pelo que o ato não está sujeito às cautelas exigidas por lei para o registro; c) o princípio da especialidade subjetiva foi observado, pois, de acordo com o R-09/1.277 da matrícula n. 1.277, JOCIMAR MARCOS HANAU, indicado no contrato de locação como locador, é o proprietário registral da fração ideal de 43,75% do imóvel objeto da referida matrícula. O parágrafo único do artigo 167 da Lei n. 6.015/1973 é categórico no sentido de que é suficiente a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do locador; d) se a matrícula foi aberta pelo Oficial de Registro, presume-se estar perfeitamente identificado e caracterizado o imóvel nele descrito. Em relação à perfeita identificação entre os dados do título e os dados da matrícula, a simples leitura do instrumento contratual evidencia o cumprimento do requisito; e) a construção não se trata de um título hábil para registro, mas de uma benfeitoria/acessão; f) não estando presente uma situação legal capaz de justificar a apresentação de Certidões Negativas de Débitos Fiscais, a exigência não pode ser imposta pelo registrador ao particular, sob pena de ofensa ao princípio da legalidade.Busca o provimento recursal para julgar procedente o pedido inicial para afastar as exigências impostas pelo Serviço de Registro de Imóveis.A douta Procuradoria-Geral de Justiça opinou no mov. 14.1-TJ, pelo não conhecimento recursal, ante sua intempestividade.É o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO E VOTO2.1. INTEMPESTIVIDADE RECURSAL – NÃO RECONHECIMENTOA preclusão temporal consiste na perda do poder processual em razão do seu não exercício no momento oportuno.O prazo para a interposição de Apelação Cível é de 15 (quinze) dias úteis, a contar da intimação da decisão, conforme prevê o Código de Processo Civil[1]. A parte Apelante foi intimada da sentença de mov. 22.1 em 24/04/2023, com prazo final para interposição do recurso em 16/05/2023.A Apelação Cível foi interposta em 16/05/2023, no último dia do prazo, sendo, portanto, tempestiva.Rejeita-se a preliminar de intempestividade recursal.2.2. ASPECTOS PROCEDIMENTAISPresentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo/ impeditivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), o recurso merece ser conhecido. 2.3. MÉRITO - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSAAduz, a apelante, que as exigências cartorárias para o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel são descabidas.Sem razão.O procedimento da dúvida está previsto no art. 198, VI, da Lei n. 6.015/1973 (Lei de registros públicos), que prevê:VI - caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, o interessado requeira que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la.

(Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)Acerca da averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel, o artigo 8º da Lei n. 8.245/1991 (Lei de locações) estabelece:Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.O artigo 167, I, item 3 e o art. 169, da Lei n. 6.015/1973 (Lei de registros públicos) prevêem que, para o registro do contrato de locação na matrícula do imóvel, exige-se uma via do contrato assinado pelas partes, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do locador. Veja-seArt. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). I - o registro: [...] 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;[...]Parágrafo único. O registro previsto no item 3 do inciso I do caput e a averbação prevista no item 16 do inciso II do caput deste artigo serão efetuados no registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel estiver matriculado, mediante apresentação de uma via do contrato assinado pelas partes, admitida a forma eletrônica e bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do locador. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)Ocorre que a norma citada, analisada em conjunto com as demais previsões sobre a questão, possibilita concluir que o Legislador, ao exigir tão somente a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o do locador, presumia tratar de registro de contrato de locação cuja acessão objeto da locação estivesse previamente averbada.Isso porque impera, no âmbito dos registros públicos, o princípio da especialidade, que exige a determinação e precisão do conteúdo do direito que se pretende registrar, em outras palavras, do imóvel objeto do contrato locatício. Tal princípio visa obstar que se façam registros de informações equivocadas, incompletas ou imprecisas, com potencial de causar equívocos a emaranhar as informações sobre as propriedades, embaraçando os títulos e maculando sua individualidade.Tal princípio é previsto na Lei de Registros Públicos, nos arts. 176 e 225, nestes termos:Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. § 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 6.688, de 1979)I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula; (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)II - são requisitos da matrícula:1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;2) a data;3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: Redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001)a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; (Incluída pela Lei nº 10.267, de 2001)b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (Incluída pela Lei nº 10.267, de 2001)[...] Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.Veja-se que o caso concreto retrata a tentativa de registrar contrato de locação sobre prédio não averbado na matrícula do terreno.Compulsando a matrícula do imóvel, sua especificação consta como sendo um terreno urbano constituído pelo remanescente do lote n. 06, da quadra n. 05, com área total de 400,00 m², situado no “patrimônio municipal”, na Cidade de Pinhão-PR (mov. 20.2).Já no contrato de locação, seu objeto é uma sala comercial medindo 300,00 m², localizada no térreo da Avenida Trifon Hanycz, 242, Centro, Pinhão/PR e uma sala comercial situada no térreo do mesmo edifício, medindo 75,00 m², edificadas sobre o terreno urbano constituído pelo remanescente do lote n. 06, da Quadra n. 05, com área total de 400,00 m², situado no “PATRIMÔNIO MUNICIPAL”, na Cidade de Pinhão-PR (mov. 1.5).As duas salas objeto do contrato de locação não estão averbadas na matrícula do imóvel, sendo que o registro do respectivo contrato ofende ao princípio da especialidade, pelas inconsistências de caracterização.Sobre a matéria já estabeleceu o Conselho Superior da Magistratura do TJSP que "afronta o princípio da especialidade a inscrição de contrato de locação de prédio cuja existência é ignorada pelo registro", nos termos da ementa in verbis:CONTRUÇÃO - AVERBAÇÃO. LOCAÇÃO. USUFRUTO - CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. MATRÍCULA - UNIFICAÇÃO.ACESSÕES - AVERBAÇÃO.Registro de Imóveis - Dúvida - Contrato de locação que tem por objeto acessões e benfeitorias não constantes do registro - Necessidade de prévia averbação das construções - Inteligência do artigo 81 da Lei n°. 8.345/91 e o princípio da especialidade - Possibilidade do registro sem prévia unificação de matrículas - Manutenção de uma das exigências postas pelo registrador - Registro inviável - Recurso improvido. EMENTA NÃO OFICIAL: Afronta o princípio da especialidade a inscrição de contrato de locação de prédio cuja existência é ignorada pelo registro. Fazendo o contrato de locação expressa referência à existência de duas matrículas, fisicamente unidas, é possível o registro de contrato de locação em ambas, sem a necessidade de prévia unificação ou fusão das matrículas. (TJSP, CSM, 34.485-0/6 ­ São Paulo, 11/10/1996)Neste sentido já se pronunciou este eg. Tribunal de Justiça:APELAÇÃO CÍVEL - DÚVIDA SUSCITADA PELA AGENTE DELEGADA DE REGISTRO DE IMÓVEIS - AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - REQUERIMENTO DA RECORRENTE PARA QUE SEJA DETERMINADA PELO JUÍZO A EXPEDIÇÃO DE MANDADO OU CERTIDÃO PARA FINS DE REGISTRO - DESNECESSIDADE - APRESENTAÇÃO DA SENTENÇA E CERTIDÃO DE PUBLICAÇÃO QUE POR SI SÓ PERMITE O REGISTRO - ART. 203, INCISO II, DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE AVERBAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO SOBRE PRÉDIO NÃO AVERBADO NA MATRÍCULA - ENTENDIMENTO CORRETO DO JUÍZO A QUO - PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE - INEXISTÊNCIA JURÍDICA DO PRÉDIO QUE IMPEDE O REGISTRO DO CONTRATO QUE O TEM COMO OBJETO - ART. 225 DA LRP - RECURSO DESPROVIDO (TJPR - 11ª Câmara Cível - AC - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - Un�nime -
J. 10.12.2014)Ademais, excessiva a exigência de Certidões Negativas de Débitos Fiscais para a finalidade de mero registro de contrato de locação, por não se tratar instrumento contratual apto à transferência de propriedade, bem como pela ausência de previsão legal. Do exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso para manter a exigência da apresentação da averbação das salas objeto do contrato de locação na matrícula do imóvel.