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Processo:

RELATÓRIO:
Cuida-se de embargos de declaração opostos por Plaenge Empreendimentos Limitada contra o acórdão proferido nos Embargos de Declaração nº 0036048-65.2022.8.16.0001 ED (antigo 0026817-92.2014.8.16.0001), por meio do qual esta Colenda 5ª Câmara Cível deu parcial provimento aos embargos de declaração anteriormente opostos por Marcos Wichert e por Plaenge Empreendimentos Ltda., com efeitos infringentes, nos seguintes termos:
5. Conclusão:Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento a ambos os embargos de declaração, com efeitos infringentes, para, mantendo o acórdão embargado em seus termos restantes, sanar as omissões e contradições apontadas, de modo a: (i) condenar a autora/reconvinda a pagar as perdas e danos decorrentes do descumprimento da obrigação de entregar a área construída de 2.580 m², em moeda corrente, em valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a data do descumprimento até a data do pagamento, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento; (ii) ressalvar que, no tocante à eventual redução do potencial construtivo dos 2.580 m² apurada em liquidação, deverá ser limitada a redução para até 10%; (iii) condenar a autora/reconvinda a pagar à parte ré/reconvinte lucros cessantes pela ausência de entrega das unidades imobiliárias (4 apartamentos e os 2.580 m² de área construída), a serem apurados em liquidação de sentença, por arbitramento, em renda equivalente ao valor de um aluguel mensal que o reconvinte receberia como proveito se ditos bens lhe tivessem sido entregues nas datas prometidas, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA-E, a contar da data do inadimplemento (art. 397 do CC); (iv) condenar a autora/reconvinda ao pagamento dos honorários advocatícios da ação principal na ordem de 10% sobre o valor da causa e da integralidade das custas processuais.
Sustentou a Embargante, em resumo, que o julgado elevou sua condenação mediante a inclusão de rubricas indenizatórias que não foram objeto de pedido reconvencional específico pelo recorrido. Afirmou que o acórdão é obscuro, pois: (i) a condenou ao pagamento de perdas e danos pela não entrega de 2.580 m² de área construída sem indicar concretamente quais prejuízos foram suportados pelo embargado, nem apontar elementos probatórios aptos a demonstrar a existência dos alegados danos, sustentando, ainda, que a própria apuração futura em liquidação de sentença não poderia suprir a ausência de comprovação prévia do dano, requisito da responsabilidade civil contratual, ao passo que o Recorrido receberá área construída que atualmente tem valor muito maior daquele que receberia fruto da valorização imobiliária, que foi exponencial; (ii) reconheceu lucros cessantes correspondentes aos aluguéis que seriam obtidos com as unidades imobiliárias não entregues, mas tal pretensão não foi formulada de maneira específica e determinada na reconvenção, em afronta ao art. 324 do CPC; (iii) admitiu condenações indenizatórias fundadas em pedido genérico de reparação por prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual, promovendo indevida ampliação judicial da causa de pedir e dos pedidos formulados, circunstância que também revela julgamento extra petita; e (iv) não definiu os reflexos patrimoniais da condenação, uma vez que não considerou que permanece arcando com despesas relacionadas aos imóveis, como IPTU e condomínio.
Pugnou pelo acolhimento dos aclaratórios, a fim de que sejam sanadas as obscuridades apontadas, especialmente aquelas relacionadas à ausência de pedido certo e determinado para as verbas indenizatórias deferidas ao recorrido, conferindo-se efeitos infringentes ao recurso para excluir da condenação as rubricas referentes às perdas e danos e aos lucros cessantes acrescidos pelo acórdão embargado.
O Embargado apresentou contrarrazões ao recurso no mov. 10.1.
Em 28/07/2023, sobreveio o julgamento dos presentes Embargos de Declaração Cível n° 0026817-92.2014.8.16.0001 ED 3 por esta 5ª Câmara Cível, sendo rejeitados.
Contra o acórdão dos ED 3, foi interposto o Recurso Especial Cível 0027472-49.2023.8.16.0001 Pet. Após a interposição de Agravo em Recurso Especial Cível (0037868-85.2023.8.16.0001 AResp), o Recurso Especial foi conhecido e parcialmente provido, “para reconhecer a violação do artigo 1022 do CPC, anulando o acórdão recorrido determinando que seja proferido novo julgamento, apreciando os pontos alegados como omissos”.
Vieram os autos para novo julgamento.
É o relatório.

VOTO E SEUS FUNDAMENTOS
1. Pela respeitável decisão monocrática de 18/05/2026, a Exa. Ministra Daniela Teixeira, do STJ, deu parcial provimento ao Recurso Especial nº 2.215.429/PR apenas para reconhecer violação ao art. 1.022 do CPC, anulando o acórdão proferido nos terceiros embargos de declaração, a fim de que outro seja proferido, com a apreciação dos pontos reputados omissos.
Referida decisão delimitou com precisão os pontos a serem enfrentados de modo analítico neste novo julgamento: (i) a alegação de decisão extra petita; (ii) a delimitação do objeto indenizatório e a correlação entre os itens 2.9 e 2.10 da reconvenção e as condenações acrescidas; (iii) a extensão e a comprovação dos prejuízos, inclusive a alegada inadequação de apurar o dano em liquidação; (iv) os marcos temporais e a metodologia de apuração dos danos e dos lucros cessantes; e (v) a compensação das despesas suportadas pela embargante (IPTU e condomínio).
Esses pontos serão analisados e decididos na ordem a seguir, integrando-se o acórdão embargado, sem, contudo, implicar a alteração do resultado do julgamento.
Importante frisar que, quanto ao reconhecimento da culpa exclusiva da Embargante, do inadimplemento absoluto e do dever de indenizar, permanecem inalterados e ratificados os motivos apresentados no v. acórdão embargado.
2.
Pois bem, alega a embargante que o acórdão embargado é extra petita, pois “adiciona à condenação rubricas JAMAIS pedidas em sede reconvencional”. Ainda, prossegue nos seguintes termos:
b) Da primeira nova condenação “(i) condenar a autora/reconvinda a pagar as) perdas e danos decorrentes do descumprimento da obrigação de entregar a área construída de 2.580 m², em moeda corrente, em valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a data do descumprimento até a data do pagamento, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento”04. A decisão é obscura ao conceder essa rubrica indenizatória, na medida em que não fundamentou a concessão dessa indenização, pois não estão apontados quais seriam os danos e os prejuízos do Recorrido, o qual inclusive se limitou a apresentar informações genéricas e sem qualquer respaldo, restando absolutamente sem prova tais pedidos.05. Veja-se a fundamentação da reconvenção (pedido e causa de pedir) e, respectivamente, os pedidos reconvencionais elaborados pelo Requerido/Recorrido e apresentados em sua reconvenção:
06. Ora, como devidamente rechaçado em sua contestação à reconvenção, não se pode acatar pedido indenizatório sem a devida explicação ou comprovação da sua ocorrência. Não se sabe qual o prejuízo que o Recorrido teve.07. Especialmente porque, mantida a condenação na entrega da metragem quadrada contratada, o Recorrido receberá área construída que atualmente tem valor muito maior daquele que receberia fruto da valorização imobiliária que foi exponencial.08. O pedido indenizatório do Reconvinte inverte a lógica do instituto indenizatório, apontando que os danos seriam comprovados a posteriori em sede de liquidação de sentença. Entretanto, o dano é requisito prévio para se reconhecer a ocorrência da responsabilidade civil contratual.09. Sem ele, juntamente com o inadimplemento culposo, não há que se falar em dever indenizatório (repita-se a entrega de metragem quadrado não lhe trará prejuízos ou danos, pois receberá mais de dois mil metros em valores atuais de mercado).
A insurgência da parte Embargante, ao dizer que o pedido de condenação a entregar os 2.580 m² de área foi “extra petita”, não procede.
Primeiro, porque existe pedido expresso no item 2.10 da petição inicial reconvencional, na qual se pleiteia a indenização por danos materiais nos moldes da escritura pública (mas não se limitando a esses) e dos proveitos econômicos que teria se tivesse recebido os bens que lhe foram prometidos em pagamento no momento correto, os prejuízos desse atraso, entre outros devidamente mensurados no momento oportuno, veja-se:
(mov. 34.1 dos autos de origem de nº 026817-92.2014.8.16.0001)
No item 3.2, letra “b”, o Reconvinte esclareceu que “está deixando de auferir os recursos que faria jus caso já tivessem recebido os aludidos bens, que foi o seu objetivo quando vendeu o referido imóvel à Reconvinda”:
(mov. 34.1 dos autos de origem de nº 026817-92.2014.8.16.0001)
E para que não se tenha qualquer dúvida sobre a temeridade da alegação da Embargante, veja-se, entre outras, a parte final do item 3.2 da reconvenção e itens c.1.1 e c1.3 dos pedidos da reconvenção:


Portanto, ao contrário do que quer fazer crer a Embargante, não há julgamento extra petita, pois a condenação observou com rigor os pedidos formulados na reconvenção pelo próprio Reconvinte e foi extraída do pedido expresso, em consonância com a leitura lógico sistemática de toda a peça, causa de pedir e pedidos, nos termos do art. 322, § 2º, do CPC:
Art. 322. O pedido deve ser certo. § 2º A interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.
A pretensão acolhida encontra amparo tanto na causa de pedir, itens 2.9, 2.10, 3.1 e 3.2, quanto no rol de pedidos, alíneas c.1.1, c.2 e c.3.
O pedido do Embargado é determinado frente ao objeto e ilíquido quanto ao valor, uma vez que na época não havia como mensurar a efetiva extensão dos danos causados. Daí estarem delimitados o fato gerador (o inadimplemento das obrigações da escritura pública), os bens (4 apartamentos identificados e os 2.580 m² de área construída) e a natureza do prejuízo (os proveitos econômicos não auferidos e os prejuízos do atraso), remanescendo apenas o quantum indenizatório, cuja apuração foi remetida para a fase de liquidação.
E, ainda que assim não fosse, incidiriam duas das exceções do art. 324, § 1º, do inciso II, porque, quando ajuizada a reconvenção, não era possível determinar, de modo definitivo, as consequências do ato ilícito, já que a mora estava (e ainda segue) em curso, de sorte que a extensão do dano só se estabiliza com o pagamento. E a do inciso III, porque a determinação do objeto da condenação dependia de ato a ser praticado pela própria Reconvinda, qual seja, cumprir ou não a obrigação assumida. Foi a Reconvinda quem, ao declarar peremptoriamente que jamais cumpriria, definiu o cenário indenizatório.
De outro vértice, o próprio acórdão embargado já havia concluído que:
“Todavia, é possível verificar que o ora Embargante não se apercebeu dos termos da inicial reconvencional em que houve pedido de conversão em perdas e danos, nem do acórdão proferido em decisão unânime nos Embargos de Declaração nº 1 (mov. 18.1) pelo qual a decisão que antes determinava a obrigação de entregar os 2.580m2 para condenar a Embargante a indenizar o equivalente em moeda corrente, tendo em vista o reconhecimento do inadimplemento absoluto, já que o Poder Judiciário não pode obrigar a parte a prosseguir no empreendimento (pactuado em 2010) e hoje já estamos em 2023, daí o art. 499 do CPC permitir a conversão em perdas e danos”.
No mais, convém destacar o seguinte excerto da contestação à reconvenção, juntada no mov. 50.1 dos autos de primeiro grau, em que a Reconvinda impugna expressamente o pagamento de indenização atinente aos proveitos econômicos que o Embargado teria aproveitado na hipótese de ter recebido os imóveis objeto do contrato:

Como se vê, a Reconvinda, não atento ao princípio da eventualidade e ao teor da reconvenção, limitou-se a impugnar a reconvenção de forma superficial e fiando-se na tese de que não deu causa à rescisão do contrato.
3. Da impossibilidade de compensação das despesas supostamente suportadas pela Embargante (IPTU e condomínio):

Assim sendo, sequer apresentou argumentos para o caso de ser eventualmente condenado ao pagamento de perdas e danos, deixando de tecer tese, no momento oportuno, de que seria necessário definir os reflexos patrimoniais da condenação, observando-se, por exemplo, as “despesas relacionadas aos imóveis, como IPTU e condomínio”, o que veio a alegar somente posteriormente. Trata-se, portanto, de evidente inovação recursal, inadmissível nesta fase processual.
De toda forma, esclarece-se que quanto aos IPTUs e condomínios pagos pela Embargante, relativamente aos quatro apartamentos, ela assim o fez, porquanto não os tendo entregue e tendo se recusado a entregá-los, permanecendo com eles até os dias atuais, pagou e tem de pagar os impostos e as taxas condominiais na qualidade de proprietária e possuidora dos bens.
Somente após a Embargante cumprir sua obrigação de efetuar as entregas dos apartamentos para o Embargado é que cessará a obrigação legal de pagar os IPTUs e condomínios, que passarão a ser de responsabilidade exclusiva do adquirente.
Não há, portanto, o que ser compensado a esse título, porque o imóvel vem sendo utilizado pela Plaenge e ela, enquanto estiver na qualidade de possuidora e proprietária, deve pagar as despesas relativas ao uso e à propriedade, sendo indevida qualquer confusão, muito menos compensação entre esses encargos e as quantias a serem recebidas a título de indenização, pois de natureza distinta.
Destarte, o que houve foi apenas o suprimento de uma omissão verificada quando do julgamento do recurso de apelação que deixou de observar alguns dos pedidos condenatórios formulados na reconvenção, o que foi corrigido por meio dos declaratórios (que também acolheu em parte a pretensão da Plaenge).
O acórdão integrativo, portanto, não ampliou a condenação, apenas completou-a, entregando a prestação jurisdicional que faltava, exatamente a função que lhe atribui o art. 1.022, II, do CPC, sendo o efeito infringente a consequência lógica natural e inevitável do suprimento de omissão sobre o pedido. Suprida a omissão, o resultado necessariamente se modifica, sob pena de a integração ser ineficaz.
A bem da verdade, não há qualquer espécie de violação aos arts. 141, 324 e 492 do CPC. O que existe é inconformismo com o resultado. Todavia, os embargos de declaração não se prestam à rediscussão dos fundamentos da decisão embargada e o acolhimento dos argumentos que, de acordo com o entendimento da parte embargante, deveriam ter sido aplicados.
4. Quanto à delimitação do objeto indenizatório, aos marcos temporais e à metodologia, a Embargante alega obscuridade, por não se saber “quais seriam os danos” e por serem eles apurados posteriormente em liquidação. No entanto, a Embargante, na realidade, confunde a existência do dano com a quantificação do dano.
A existência do dano está reconhecida e fundamentada, e decorre da privação, por mais de uma década, dos bens que constituíam o pagamento do terreno já transferido à Embargante. A quantificação, e apenas ela, é que foi remetida à liquidação, exatamente porque depende de trabalho técnico sobre valores locatícios e de mercado ao longo de todo o período, o que é autorizado, inclusive, pelos arts. 324, § 1º, II, e 509, I, do CPC.
Outrossim, o acórdão embargado é preciso e analítico quanto ao objeto, aos marcos temporais e à metodologia. Delimitou as rubricas (i) perdas e danos pelo descumprimento da obrigação de entregar a área construída de 2.580m², em moeda corrente; (ii) ressalva de que eventual redução do potencial construtivo, apurada em liquidação, fica limitada a 10%; (iii) lucros cessantes pela ausência de entrega das unidades (4 apartamentos e os 2.580m²), em renda equivalente ao valor de um aluguel mensal; (iv) honorários e custas.
Fixou a metodologia, definindo que a apuração se daria em sede de liquidação de sentença por arbitramento (art. 509, I, CPC). Fixou os marcos temporais, unidade por unidade: apartamento 801 e vagas do Edifício Le Havre, desde agosto de 2012; apartamentos 801 e 802 e vagas do Edifício Simphony Residence, desde outubro de 2013; apartamento 2301 e vagas do Edifício Infinity, desde outubro de 2013; e, quanto aos 2.580m², desde a data em que a obra deveria estar concluída, isto é, em até 60 meses da expedição do alvará de construção em 2011, na forma da cláusula 7.6.1, definindo ainda que sobre tais valores incidem juros de mora de 1% ao mês e correção pelo IPCA-E, a contar do inadimplemento (art. 397 do Código Civil), até o efetivo pagamento.
Como se vê, houve fundamentação e delimitação específica da condenação, não havendo qualquer obscuridade.
Nesse sentido, não há mais que se falar na entrega de área edificada de 2.580m², porquanto o acórdão já declarou a conversão daquela obrigação de entregar em perdas e danos, tendo em vista a recusa peremptória da Reconvinda em continuar com o empreendimento,
consistente no pagamento do valor equivalente
a dinheiro das unidades, bem como a indenizar os proveitos econômicos que seriam obtidos pelo Reconvinte, uma
renda mensal equivalente a um aluguel, desde a data em que deveriam ter sido entregues até a data do efetivo pagamento.
Resta, portanto, manifesto que o acórdão não contém obscuridade no tocante à suposta ausência de indicação concreta de quais prejuízos foram suportados pelo Embargado e de apontamento de elementos probatórios aptos a demonstrar a existência dos alegados danos.
Destaque-se que o STJ é pacífico no sentido de que a não entrega de imóvel gera prejuízo consistente na privação injusta do uso do bem, o que autoriza a condenação em lucros cessantes na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até
o efetivo pagamento. Esta lógica é que foi empregada no julgado ora embargado, tudo em conformidade com as particularidades de fato da causa, cada qual devidamente ponderada e apreciada:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. SÚMULAS 5, 7 E 83 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF.1. Para fins de recurso especial, é imprescindível o prequestionamento, ainda que se trate de matéria de ordem pública, não bastando a mera suscitação da questão pela parte se o Tribunal de origem não a tiver enfrentado. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF.2. No atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na privação injusta do uso do bem, o que autoriza a condenação em lucros cessantes na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a efetiva disponibilização da posse direta ao adquirente.3. A revisão, em recurso especial, de premissas acerca da existência de fato de terceiro, da abusividade de cláusulas contratuais de prorrogação de prazo, da aptidão do imóvel para moradia e da configuração de dano moral por atraso excessivo na entrega da obra encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7/STJ.4. A incidência dos óbices das Súmulas n. 5, 7 e 83/STJ ao conhecimento do recurso especial pela alínea "a" do art. 105, III, da CF impede, quanto à mesma questão de direito e ao mesmo contexto fático, o exame do apelo pela alínea "c" do mesmo dispositivo constitucional.Agravo interno improvido.(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.765.982/PE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026.)
Como se vê, não há que se falar em falta de pedido específico de lucros cessantes e de falta de prova do prejuízo ainda, na medida em que, ainda que trate de situações de compra e venda de imóvel onde o vendedor não entrega a unidade vendida (ao passo que no presente caso o comprador é que não entregou os imóveis que prometeu dar em pagamento ao vendedor e rescindiu indevidamente o contrato), vale destacar que, mutatis mutantis, aplica-se por analogia o entendimento consolidado do STJ no sentido de que, descumprido o prazo de entrega do imóvel, o prejuízo do credor da unidade é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, e a indenização correspondente é fixada na forma de aluguel mensal, com base no valor locatícios de imóvel assemelhado, apurado em liquidação.
Inclusive, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, fixou tese no Tema 996 (Resp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25/09/2019, DJe 27/09/2019), sob o rito dos recursos repetitivos, nos seguintes termos:
“1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.”
No mesmo sentido, os Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 1.341.138/SP (Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 09/05/2018, DJe 22/05/2018), em que se assentou ser cabível a condenação por lucros cessantes com presunção de prejuízo do adquirente ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação, explicitando o acórdão que são devidos lucros cessantes “correspondentes ao valor locatício do bem” no período de atraso.
Essa orientação é reiterada, entre outros, nos seguintes julgados: AgInt no AREsp nº 912.217/SP (Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 08/02/2018, DJe 23/02/2018); AgInt no AREsp nº 1.189.236/SP (Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 20/03/2018, DJe 27/03/2018); e AgInt no REsp nº 1.698.513/SP (Rel. Min Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 27/02/2018, DJe 08/03/2018), este último assentando que somente excludente de responsabilidade afastaria o dever de indenizar, hipótese que, nestes autos, foi expressamente rejeitada ao se reconhecer a culpa exclusiva da Embargante.
Duas consequências decorrem dessa jurisprudência.
A primeira, é a de que o dano nesses casos é presumido, razão pela qual não haveria, ainda que fosse o caso, a alegada “ausência de prova” que a Embargante alega. A privação da fruição do bem é, em si, o dano, e ela é incontroversa nestes autos, pois nem os 4 apartamentos edificados nem os 2.580m² foram entregues, decorridos mais de dez anos da escritura. A exigência de prova específica do prejuízo, que a Embargante formula, é justamente aquilo que a Corte Superior dispensa nos julgados acima mencionados.
A segunda é a de que a fixação da indenização em renda equivalente a aluguel não depende de pedido expresso nesse sentido. Isso, porque o aluguel não é uma nova rubrica indenizatória, tampouco uma pretensão autônoma, mas é apenas o critério de mensuração do proveito econômico de que o credor foi privado, o parâmetro técnico pelo qual se quantifica o dano presumido. Postulada a reparação dos “proveitos econômicos que o Reconvinte teria se tivesse recebido os bens (...) no momento correto”, a fixação desse proveito pelo valor locatício é o desdobramento natural do pedido, e não um acréscimo a ele. Quem pede o proveito econômico da fruição, pede, logicamente, aquilo que a lei e a jurisprudência elegem como sua medida.
Ao condenar a Embargante ao pagamento de renda mensal equivalente a um aluguel, apurada em liquidação por arbitramento, este Colegiado não foi além do pedido, apenas aplicou ao pedido formulado o critério de quantificação consagrado pelo Superior Tribunal de Justiça. Trata-se de matéria de fundamentação jurídica, campo em que vigora o brocardo iura novit curia e no qual o julgador não está adstrito à qualificação dada pela parte.
E se a orientação é essa mesmo para o inadimplemento relativo, qual seja, o mero atraso, seguido de posterior entrega, com maior razão ela se impõe no caso de inadimplemento absoluto, como ocorre no presente caso, onde a Embargante declarou expressamente que jamais cumprirá a obrigação. Não haveria coerência presumir o dano de quem esperou e recebeu, e exigir prova de quem esperou e nunca receberá.
5. Ainda, para dar provimento ao recurso do Embargado, o Acórdão adotou
os fundamentos por ele invocados, no item 2.9 e 2.10 da sua inicial, abaixo transcritos, suficientes em si mesmos para se condenar como se condenou a Reconvinda na obrigação de indenizar pelos danos e prejuízos causados, em decorrência do manifesto descumprimento culposo dos termos do contrato avençados em escritura pública, aplicando ao caso o disposto nos arts. 113, inciso I, 422 e 475 do Código Civil, bem como nos arts. 402, 461 e 499 do Código de Processo Civil (mov. 72.2).
Veja-se os termos dos pedidos formulados pelo embargado, no mov. 34.1:
“2.9. Constatada a conduta irregular da Reconvinda, faz-se imperiosa a condenação da mesma ao pagamento de indenização pelos danos sofridos pelo Reconvinte em razão do descumprimento contratual perpetrado pela mesma, verificada tanto em relação ao não cumprimento das obrigações assumidas no contrato quanto pela sua expressa manifestação no sentido de considerar unilateralmente rescindido o referido ajuste, mesmo sem qualquer previsão contratual nesse sentido.
(...)2.10. O pedido de indenização por danos materiais ora formulado pelo Reconvinte se funda nos prejuízos que esse sofreu em decorrência do não cumprimento do contrato pela Reconvinda nos moldes previstos na referida Escritura Pública e no tempo previsto, dentre os quais se incluem (mas não se limitam a esses) os proveitos econômicos que o Reconvinte teria se tivesse recebido os bens que lhe foram dados em pagamento no momento correto, os prejuízos decorrentes desse atraso, entre outros a serem devidamente mensurados no momento oportuno. Esses danos materiais causados pela Reconvinda deverão ser apurados e quantificados através de prova pericial ou de liquidação de sentença, de acordo com o entendimento de Vossa Excelência, já que levam em conta fatores e documentos que somente um trabalho técnico a ser realizado por profissional contábil poderá aferir.(...)c.1.1) Caso a Reconvinda se recuse a cumprir as suas obrigações, mesmo após o decurso do prazo concedido por Vossa Excelência e a aplicação de multa, sejam determinadas as providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento, nos termos do art. 461 do CPC; c.2) condenar a Reconvinda ao pagamento de danos materiais e morais a serem arbitrados por Vossa Excelência ou fixados por outro meio (prova pericial ou liquidação de sentença), em face do exposto acima;c.3) caso o cumprimento das obrigações mencionadas nos itens acima se tornem impossíveis, e somente nessa hipótese, se requer que tais obrigações sejam convertidas em perdas e danos, nos termos do § 1º do artigo 461, do Código de Processo Civil, a serem apurados em liquidação de sentença, ou seja determinada a entrega de outras unidades habitacionais que a Reconvinda possua em Curitiba – PR em valores equivalentes às unidades que a mesma se comprometeu a dar em pagamento mas que ainda não foram construídas, sem prejuízo da indenização a que faz jus o Reconvinte;”
O que cumpria decidir, o v. Acórdão (mov. 18.1 - Embargos de Declaração Cível n° 0026817-92.2014.8.16.0001 ED 2) decidiu e ficou nele consignado, que o único exclusivo responsável e culpado pelo inadimplemento contratual foi a ora Embargante, a qual se colocou em uma posição ostensivamente intransigente de quem não pretendia mais prosseguir no empreendimento.
De fato, o acórdão fundamentou a obrigação de indenizar os danos e prejuízos causados e sofridos pelo Embargado, em face do inadimplemento absoluto de entregar os 2.580m² de área edificada, tendo em vista o decurso do prazo já decorrido e da manifestação expressa da autora no sentido de que não irá cumprir essa obrigação pelos motivos por ele invocados em suas manifestações, não acolhidos e julgados improcedentes pelo acórdão.
Condenada foi a Reconvinda a pagar o equivalente em dinheiro relativamente aos 2.580m², bem assim os valores que forem apurados relativos a uma renda que proporcionariam se tivessem sido entregues na data convencionada.
Neste sentido, transcreve-se trecho do acórdão proferido nos Embargos de Declaração Cível n° 0026817-92.2014.8.16.0001 ED 2 (mov. 18.1):
“Apesar de reconhecer a culpa exclusiva da empresa, em razão de seu comportamento manifestado na primeira notificação e do estado de inadimplência da obrigação (i) de pagar as duas parcelas do preço vencidas e não pagas; (ii) de não ter feito a entrega de todas as unidades já edificadas (4 apartamentos) e ainda (iii) de não ter entregue os 2.580m², o acórdão, acabou condenando a Plaenge a entregar os 2.580m² de área construída no local, sem se ater a que tal obrigação não podia mais ser cumprida, tendo em vista o estado em que se colocou e assumiu da Plaenge de inadimplemento absoluto, em face da sua manifestação contrária ao prosseguimento da incorporação feita na primeira notificação e nos demais atos comprovados nos autos, pois já se passaram mais de dez anos da promessa feita e não cumprida.
De fato, a empresa se colocou em uma posição clara e precisa de que não irá e não pretende cumprir essa obrigação, apoiando-se exclusivamente em inexistente culpa do promitente, que, conforme ficou comprovado, não existiu, visto que esse estava em estado e condições de cumprir rigorosamente a sua obrigação antes de surgir o fato alegado pela empresa.
Conforme art. 499 do Código de Processo Civil, a obrigação pode ser convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.
Outrossim, nos termos do art. 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento – hipótese dos autos –, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Havendo o atraso e a culpa da empresa, o prejuízo do promitente é evidente, em razão do tempo em que deixou de usufruir dos bens.
Assim, considerados os fatos já reconhecidos, a culpa da incorporadora e a posição de inadimplência em que a mesma se colocou de quem não irá cumprir a obrigação de edificar o prédio para poder entregar os 2.580 m² de área construída no local, e não tendo feito a entrega de todos os apartamentos já edificados, estando caracterizada sua mora, inadimplência e única culpa, o acórdão incidiu em contradição evidente ao determinar a entrega daqueles 2.580 m², pois já não restava outra alternativa, em face das peculiaridades, senão a de condenar a pagar as perdas e danos decorrentes do descumprimento, tal como o pedido formulado pelo reconvinte em sua petição inicial, itens 2.9 e 2.10, daí a procedência dos embargos para lhes dar provimento, com efeito modificativo do julgado anterior, para condenar a empresa Plaenge ao pagamento das perdas e danos, decorrentes da não entrega daqueles bens prometidos (apartamentos) e das unidades que deveriam ter sido edificadas e não foram equivalentes aos 2.580 m² em área construída no local, em moeda corrente, a ser corrigido monetariamente pelo IPCA- E e acrescido de juros de mora desde a data do descumprimento até a data do pagamento, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento.
Nesse contexto, necessário se faz sanar a omissão do acórdão apontada pelo embargante, atinente à possível redução do potencial construtivo, a qual, de fato, acaso apurada em liquidação, deverá, para fins da conversão da obrigação de entregar 2.580 m² em perdas e danos, ser limitada em até 10%, conforme restou decidido por ocasião do julgamento dos apelos.
De igual forma, deve ser sanada a omissão quanto ao pedido de condenação da reconvinda ao pagamento de danos materiais decorrentes dos proveitos econômicos que o reconvinte teria se tivesse recebido os bens que lhe foram prometidos dar em pagamento no momento correto (4 apartamentos e os 2.580 m² de área construída), os quais devem ser apurados em liquidação de sentença, por arbitramento, além do valor em dinheiro, em renda equivalente ao valor de um aluguel mensal que o reconvinte receberia como proveito se ditos bens lhe tivessem sido entregues nas datas prometidas, tudo a ser acrescido de juros e correção monetária incidentes até a do efetivo adimplemento, desde a data do descumprimento, assim considerado:
- para o apartamento 801 e respectivas vagas de garagem do Edifício Le Havre, da data que deveriam ter sido entregues, agosto de 2012; - para os apartamentos 801 e 802 e respectivas vagas de garagem do Edifício Simphony Residence, da data que deveriam ter sido entregues, em outubro de 2013; - para o apartamento nº 2301, do Edifício Infinity e respectivas vagas de garagem, da data em que deveriam ter sido entregues, em outubro de 2013;
- para os 2.580 m² em área construída residencial, observada eventual redução do potencial construtivo, da data em que deveria ter sido concluída a obra, isto é, em até 60 meses (cláusula 7.6.1) após a expedição do alvará de construção em 2011.(...)Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento a ambos os embargos de declaração, com efeitos infringentes, para, mantendo o acórdão embargado em seus termos restantes, sanar as omissões e contradições apontadas, de modo a: condenar a autora/reconvinda a pagar as(i) perdas e danos decorrentes do descumprimento da obrigação de entregar a área construída de 2.580 m², em moeda corrente, em valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a data do descumprimento até a data do pagamento, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento; ressalvar que, no tocante à eventual redução do(ii) potencial construtivo dos 2.580 m² apurada em liquidação, deverá ser limitada a redução para até 10%; condenar a autora/reconvinda a pagar à parte ré(iii) /reconvinte lucros cessantes pela ausência de entrega das unidades imobiliárias (4 apartamentos e os 2.580 m² de área construída), a serem apurados em liquidação de sentença, por arbitramento, em renda equivalente ao valor de um aluguel mensal que o reconvinte receberia como proveito se ditos bens lhe tivessem sido entregues nas datas prometidas, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA-E, a contar da data do inadimplemento (art. 397 do CC); (iv) condenar a autora/reconvinda ao pagamento dos honorários advocatícios da ação principal na ordem de 10% sobre o valor da causa e da integralidade das custas processuais.”
Portanto, improcede a afirmação de que a petição inicial da reconvenção e o acórdão foram genéricos, porque o pedido de conversão em perdas e danos foi expresso, inclusive nos moldes da escritura pública (sem se limitar a esses) resultantes dos proveitos econômicos que o Embargado teria se tivesse recebido os bens que lhe foram dados em pagamento no momento correto, daí se seguindo os prejuízos pela mora, entre outros, notoriamente ocorridos.
Considerando que os 2.580,00m², nem os 4 apartamentos,
não foram entregues no modo e tempo convencionados, já decorrido mais de 10 anos sem seu cumprimento (a escritura foi lavrada em 20/09/2010); e já que a maior interessada no empreendimento, a autora, declarou, expressamente, que não irá cumprir essa sua obrigação, o caso é de inadimplemento absoluto, de modo que o acórdão declarou e reconheceu a culpa exclusiva da Embargante pela rescisão do contrato, e a sua obrigação de indenizar os prejuízos e danos causados, tal como o postulado.
É dizer: entre a rescisão do contrato e a imposição de perdas e danos ao culpado pela ruptura do negócio jurídico, há perfeita conexão, de sorte que a Câmara não podia ter deixado de apreciar os pedidos formulados na petição reconvencional. Entre ambos há uma causa de pedir comum, qual seja o inadimplemento e a mora da ré. E o Código admite a cumulação de pedidos conexos, ainda mais quando existe compatibilidade entre eles, uniformidade de competência e adequação do pedido.
Como todos os requisitos estavam presentes, cumpria ao Acórdão dar solução integral a todos os pedidos legitimamente formulados na ação.
O acórdão se encontra devidamente fundamentado a respeito das insurgências manifestadas nestes embargos, não necessitando de outro apoio senão nas premissas adotadas para se chegar à conclusão a que chegou.
6. Convém esclarecer, em todo o caso, que a Embargante parte de uma premissa equivocada, qual seja, a de que o pedido de condenação em perdas e danos seria “extra petita”, pois não constou da inicial; e ainda, ao dizer que a decisão seria “obscura” e teria ido além dos pedidos reconvencionais.







Todavia, é possível verificar que a ora Embargante não se apercebeu dos termos da inicial reconvencional em que houve pedido de conversão em perdas e danos, nem do acórdão proferido em decisão unânime nos Embargos de Declaração nº 2 (mov. 18.1) pelo qual a decisão que antes determinara a obrigação de entregar os 2.580m² para condenar a Embargante a indenizar o equivalente em moeda corrente, tendo em vista o reconhecimento do inadimplemento absoluto, já que o Poder Judiciário não pode obrigar a parte a prosseguir no empreendimento (pactuado em 2010) e já transcorreram mais de dezesseis anos da celebração da escritura pública, lavrada em 20/09/2010, daí o art. 499 do CPC permitir a conversão em perdas e danos.

As afirmações da embargante que se seguem dão a entender que ainda subsiste a obrigação de entregar a metragem quadrada, e que isso irá amenizar a situação da Reconvinte, conforme se vê da transcrição a seguir:
“No item 07 de seus embargos, alude ao fato de que: (...) mantida a condenação na entrega da metragem quadrada contratada, o Recorrido receberá área construída que atualmente tem valor muito maior daquele que receberia fruto da valorização imobiliária que foi exponencial”.(item 9 da petição recursal) “repita-se “a entrega de metragem quadrada não lhe trará prejuízos ou danos, pois receberá mais de dois mil metros em valores atuais de mercado”).
De fato, os dois argumentos supratranscritos não têm sentido, na medida em que a decisão que havia anteriormente determinado a entrega dos 2.580m² não mais subsiste e foi reformada para que, ao invés da entrega da área edificada, fossem apurados os valores equivalentes em liquidação de sentença. Isso ocorreu, pois, a própria empresa reconheceu o seu inadimplemento absoluto, ao declarar expressamente que não iria cumprir com tal obrigação. Com isso, acabou prevalecendo o novo entendimento do acórdão, que substituiu a primeira decisão.
A Embargante não se atinou aos reais termos do acórdão que converteu a obrigação de entregar a metragem quadrada de área construída prometida contratualmente, em perdas e danos, em face do inadimplemento absoluto de ocorrer a entrega dos bens prometidos, visto a manifestação de vontade da contratante em não cumprir com a execução do empreendimento, na forma contratada. Logo, não se podia mais falar na obrigação de entregar a edificação ou os apartamentos já edificados, que cedeu lugar à obrigação de indenizar o equivalente em moeda corrente, acrescida de uma renda mensal que o Embargado receberia como proveito se ditos bens tivessem sido entregues no modo e tempo devidos, mais consentânea e acertada para o caso.
Sendo assim, não há que se falar em generalidades, pois o pedido formulado pelo embargado foi certo e determinado, conforme se vê da letra C.2 e item 2.10 de sua reconvenção (mov. 34):
“2.10. O pedido de indenização por danos materiais ora formulado pelo Reconvinte se funda nos prejuízos que esse sofreu em decorrência do não cumprimento do contrato pela Reconvinda nos moldes previstos na referida Escritura Pública e no tempo previsto, dentre os quais se incluem (mas não se limitam a esses) os proveitos econômicos que o Reconvinte teria se tivesse recebido os bens que lhe foram dados em pagamento no momento correto, os prejuízos decorrentes desse atraso, entre outros a serem devidamente mensurados no momento oportuno.(...)c.2) condenar os Reconvinda ao pagamento de danos materiais e morais a serem arbitrados por Vossa Excelência ou fixados por outro meio (prova pericial ou liquidação de sentença), em face do exposto acima”.
Por fim, não prospera a alegação de que “o Recorrido receberá área construída que atualmente tem valor muito maior daquele que receberia fruto da valorização imobiliária que foi exponencial”. Mais uma vez, não se apercebeu a Embargante que não há condenação à entrega de área de 2.580m². Tal obrigação foi convertida em perdas e danos, adotando-se como data base para o cálculo das perdas e danos a data do descumprimento da obrigação, veja-se, uma vez mais:
Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento a ambos os embargos de declaração, com efeitos infringentes, para, mantendo o acórdão embargado em seus termos restantes, sanar as omissões e contradições apontadas, de modo a: (i) condenar a autora/reconvinda a pagar as perdas e danos decorrentes do descumprimento da obrigação de entregar a área construída de 2.580 m², em moeda corrente, em valor a ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a data do descumprimento até a data do pagamento, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento;
7. Por tais fundamentos, voto no sentido de conhecer dos Embargos de Declaração 3 e dar-lhes parcial provimento, unicamente para sanar as omissões e obscuridades apontadas, sem atribuição de efeitos infringentes, mantendo-se inalteradas as conclusões dos acórdãos anteriores. Por consequência, ficam consolidados e integrados os fundamentos e as razões de decidir dos acórdãos da Apelação e dos Embargos de Declaração 1, 2 e 3, com os esclarecimentos prestados neste voto.