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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 0035155-43.2023.8.16.0000, da 20ª Vara Cível de Curitiba, em que é Agravante SILVANA MARIA DA SILVA e Agravado CONDOMÍNIO LYON.
I – RELATÓRIO.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SILVANA MARIA DA SILVA, em face de decisão proferida pelo Juízo da 20ª Vara Cível de Curitiba que, nos autos de execução de título extrajudicial nº 0009537-67.2021.8.16.0194, indeferiu o pedido de revogação da penhora sobre o imóvel para garantir as dívidas condominiais sob o seguinte fundamento:
“Indefiro o pedido da executada (seq. 163), haja vista que o débito em execução decorre do inadimplemento de cotas condominiais. Logo, considerando a natureza propter rem da obrigação, é viável a penhora, avaliação e o leilão. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO, OPOSTOS PELA PROMITENTE COMPRADORA - AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS DE CONDOMÍNIO, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DE DÉBITO CONDOMINIAL - POSSIBILIDADE - OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM - NULIDADE DA CONSTRIÇÃO AFASTADA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DA EMBARGANTE QUE PRETENDIA DISCUTIR VERBAS DE SUCUMBÊNCIA, PREJUDICADO. RECURSO Nº 02 PROVIDO E RECURSO Nº 01 PREJUDICADO. Tratando-se de obrigação propter rem, onde o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada, é válida a penhora realizada sobre o bem de propriedade da embargante, promitente compradora, ainda que esta não tenha figurado no polo passivo da ação de cobrança, movida somente em face da promitente vendedora, máxime diante do interesse prevalente da coletividade de receber os recursos necessários à manutenção do condomínio. (TJPR - 10ª C.Cível - AC - 1240894-9 - São José dos Pinhais - Rel.: Luiz Lopes - Unânime - - J. 29.10.2015) Intimem-se as partes desta decisão. Dê-se prosseguimento ao feito, nos termos da ulterior decisão. Diligências de praxe.” (Mov. 166.1 – 1º Grau).
Inconformada com a decisão, sustenta
a Agravante, em suma, que: (a) apesar do litígio havido sobre o valor total da execução, houve apenas a penhora dos direitos creditórios sobre o imóvel; (b) que a determinação da constrição sobre o próprio bem é impossível tendo em vista que este é pertencente a terceiro não participante da lide, qual seja, a instituição financeira alienante; (c) “Requer também seja decidido pelo recolhimento do mandado de avaliação do imóvel, agendado para 05/06/2023, requerendo, portanto, pelo EFEITO SUSPENSIVO do Recurso, nos termos do artigo 1.019, I do CPC, uma vez que o extenso rol de julgados deste Tribunal de Justiça do Paraná acerca da impossibilidade de penhora de imóvel alienado, juntamente com a matrícula do imóvel comprovando a alienação, bem como mandado inicial de penhora somente sobre os direitos creditórios, configuram o fumus boni iuris.” (sic).
Requereu a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, a sua confirmação e o provimento do recurso para reformar a decisão agravada (mov. 1.1-TJ).
Decisão de mov. 9.1-TJ, concedeu o efeito pleiteado.
Contrarrazões apresentadas em mov. 14.1-TJ.
É o breve relatório.



II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.
Cinge-se a controvérsia recursal em aferir o acerto ou não da decisão proferida pelo juízo de primeiro grau que indeferiu o pedido de suspensão da penhora do imóvel objeto das dívidas condominiais.
Trata-se na origem de ação de execução de título extrajudicial, em que a parte Autora busca o adimplemento da dívida relativa ao inadimplemento da cota condominial.
Nas razões recursais, a Agravante alega, em suma, que a penhora deveria recair apenas sobre os direitos sobre o imóvel e não sobre o bem em si, porém, o feito está se dirigindo para a arrematação de um bem pertencente a terceiro que não integra a lide.
O pleito merece guarida. Explico.
No que diz respeito à natureza jurídica das despesas condominiais, estabelece o artigo 1.345 do Código Civil que estas possuem natureza propter rem, devendo acompanhar o bem imóvel, vejamos:
“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Todavia, analisando o caso em comento, vê-se que o imóvel que deu origem às dívidas objeto da demanda está gravado pela garantia de alienação fiduciária, conforme matrícula de mov. 1.11 – 2º Grau.
Dessa forma, o caráter propter rem não pode autorizar a penhora do bem em execução movida por terceiros contra o devedor fiduciante.
Por se tratar de imóvel com propriedade resolúvel, a propriedade permanece com o credor fiduciário durante toda a vigência do contrato, possuindo o devedor fiduciante apenas uma expectativa de direito futuro.
Dessa forma, uma vez que o credor fiduciário, mesmo cedendo a posse do bem ao devedor fiduciante, mantém a condição de proprietário durante o contrato, não é admissível a penhora do imóvel de terceiro que sequer participou do processo, mas somente dos direitos de aquisição derivados do adimplemento parcial do contrato, com base no disposto no artigo 835, XII, do CPC.
Portanto, a única penhora que poderia ser autorizada no presente caso seria sobre os direitos futuros sobre o imóvel.
Este, inclusive, é o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme trago abaixo:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.860.416/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/12/2020, DJe de 18/12/2020.)
Tal conclusão é igualmente seguida por este Egrégio Tribunal de Justiça na apreciação dos casos assemelhados. Vejamos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINOU A RETIFICAÇÃO DA PENHORA PARA QUE A CONSTRIÇÃO RECAÍSSE APENAS SOBRE OS DIREITOS DA EXECUTADA SOBRE O BEM. RECURSO DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. “Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária” (STJ, 4.ª Turma, AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti, julg. em 10.06.16). POSSIBILIDADE DE PENHORA APENAS DOS DIREITOS ORIUNDOS DO CONTRATO BANCÁRIO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0032464-90.2022.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS -
J. 05.02.2023)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL OBJETO DA DÍVIDA CONDOMINIAL. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. EXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RESPONSÁVEL PELO FINANCIAMENTO DO BEM. CREDORA FIDUCIÁRIA QUE DETÉM PROPRIEDADE RESOLÚVEL. PRETENSÃO DE INVASÃO DA ESFERA PATRIMONIAL INDEVIDA. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO SOMENTE DOS DIREITOS DOS DEVEDORES FIDUCIANTES SOBRE O IMÓVEL. DECISÃO MANTIDA.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0054819-94.2022.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA -
J. 10.12.2022)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE RECONHECEU A ALEGAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL SOBRE A IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM. IMÓVEL FINANCIADO GRAVADO COM ÔNUS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INDEFERIMENTO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. DÍVIDA CONDOMINIAL QUE OSTENTA PREFERÊNCIA SOBRE O CRÉDITO FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS CREDITÓRIOS DO EXECUTADO. INADMISSIBILIDADE DA PENHORA DA UNIDADE QUE ORIGINOU A DÍVIDA CONDOMINIAL. DEVEDOR QUE NÃO É PROPRIETÁRIO DO BEM. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CÂMARA CÍVEL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0053327-67.2022.8.16.0000 - Ponta Grossa -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI -
J. 05.12.2022)
Tendo isso como norte, considerando os fundamentos da decisão atacada, vê-se que esta merece reforma uma vez que há indícios de encaminhamento do imóvel para leilão judicial, medida esta que não pode ser realizada no caso.
Assim, sabendo que a própria unidade imobiliária não pode ser penhorada para responder pelas dívidas, ainda que as despesas condominiais possuam natureza propter rem, não é possível a penhora e arrematação de imóvel pertencente a quem não é parte da demanda.
Isto posto, voto pelo conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada, nos termos da fundamentação acima.