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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível da sentença (mov. 213.1/origem) proferida nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória nº 0004936-18.2021.8.16.0194, ajuizada pelos autores/Apelados em face das rés/Apelantes, que julgou procedente a pretensão daqueles para determinar a adjudicação compulsória do imóvel objeto do negócio jurídico discutido, aclarada em julgamento de Embargos de Declaração (mov. 219.1/origem), nos seguintes termos (com os destaques do original):“(...)Diante do exposto, CONHEÇO de ambos os embargos de declaração sob análise, mas, no mérito, DEFIRO somente a pretensão veiculada em seq. 216, nos seguintes termos: ‘Diante do exposto, resolvo o mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código Processual Civil, pelo que ACOLHO INTEGRALMENTE a pretensão deduzida na inicial deste processo para o efeito de, nos termos da fundamentação supra, a) DETERMINAR que a primeira ré promova, no prazo de 15 (quinze) dias, o cancelamento e a baixa das hipoteca existente sobre as unidades imobiliárias declinadas na peça exordial, conforme matrícula registrada junto ao Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Curitiba (seq. 1.7); b) DETERMINAR que a segunda e terceira rés promovam a outorga da escritura definitiva do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias após o cancelamento do gravame delineado no item “a”, sob pena de expedição da carta de adjudicação compulsória.’Condeno as rés, porque sucumbentes, ao pagamento das custas e das despesas processuais, sendo devido 35% pelas primeira e segunda rés (SPE e Kazatec), e 30% pela terceira ré (Grafit), bem como dos honorários advocatícios do patrono da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, rateados na mesma proporção, ante o contido no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.
(...)”.Inconformadas, as rés/Apelantes, interpuseram o presente recurso (mov. 228.1/origem) arguindo, preliminarmente: a) ilegitimidade passiva ad causam, eis que os compromissos de compra e venda firmados pelos autores/Apelados ocorreram exclusivamente com a ré GRAFIT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., que não é a proprietária das unidades imobiliárias em questão e comercializou-as por conta própria, visto que não atuava em nome da ré que é SPE, tampouco possuía autorização para tanto, inclusive com relação à corré KAZATEC, contendo nos contratos discutidos apenas a assinatura do representante da GRAFIT; b) nulidade da sentença, diante da ausência de enfrentamento das questões debatidas, nos termos do artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, pois em nenhum momento foi discutida nos autos a existência de hipoteca sobre o imóvel, fundamentação apresentada para conceder a adjudicação compulsória em favor dos autores/Apelados, mas o debate processual concentrou-se na ilegitimidade passiva das rés/Apelantes, na (im)possibilidade de alienação dos imóveis pela corré GRAFIT e na análise da comprovação do pagamento dos imóveis pelos adquirentes, requisito indispensável para a deferimento da adjudicação compulsória, sendo a decisão apelada genérica e devendo ser declarada nula. No mérito, sustentaram, em síntese, que: a) a única proprietária dos imóveis reclamados nos autos é a KAZATEC, como fazem prova as matrículas, que não participou dos compromissos de compra e venda discutidos; b) o contrato social da ré SPE previa que a representação dela ocorreria mediante a assinatura conjunta de ao menos dois administradores e, ainda que a ré GRAFIT tenha composto por um período a sociedade com a ré KAZATEC, no âmbito da SPE, não atuou em nome da SPE, pois não tinha autorização para tanto, inexistindo qualquer menção ou anuência de qualquer das rés/Apelantes nos contratos realizados; c) o acordo mencionado na petição inicial dos quotistas das rés/Apelantes com a GRAFIT trata-se de documento particular, que não tem o condão de alterar a propriedade de um imóvel, que só ocorre mediante o registro, conforme o artigo 1.245 do Código Civil, além do que, “a Grafit descumpriu – em muito – suas obrigações societárias (vide atraso na entrega da obra, que motivou o ajuizamento de tantas ações), razão pela qual as unidades em questão jamais foram transferidas à Grafit, como atesta a matrícula”; d) não há prova do efetivo pagamento do preço pelos autores/Apelados, condição indispensável para a adjudicação compulsória, existindo, tão somente, os termos de quitação dos imóveis dados pela ré GRAFIT e que não podem ser considerados, eis que as rés/Apelantes não participaram do negócio e não receberam qualquer quantia pelos imóveis, além do que, o recibo de pagamento do preço perante terceiro não comprova a sua aquisição; e) como o pedido de adjudicação compulsória foi manejado em face das rés/Apelantes KAZATEC e SPE, a prova de quitação do preço deveria ser oponível em face delas, não podendo ser invertido o ônus da prova no presente caso, eis que impossível a realização de prova de fato negativo, ou seja, de que o pagamento não ocorreu e, mesmo que esse tenha ocorrido, aconteceu em favor de quem não era o proprietário do imóvel, pagando-se indevidamente; f) deve ser afastado o ônus sucumbencial imposto às rés/Apelantes, que não deram causa à ação, cabendo à corré GRAFIT suportá-lo integralmente, visto que ilegitimamente alienou as unidades imobiliárias objeto do pleito à revelia das empresas Apelantes e conforme impõe o princípio da causalidade. Requereram, ao final, o conhecimento do recurso e o seu provimento, acolhendo-se a preliminar de ilegitimidade passiva arguida, com a extinção do processo sem resolução do mérito em relação às suas pessoas, ou que a sentença seja declarada nula, diante da ausência de fundamentação. Subsidiariamente, no mérito, pela reforma integral da sentença, para que os pedidos sejam julgados improcedentes. Em contrarrazões (mov. 231.1/origem), os autores/Apelados requereram a manutenção da sentença, eis que as rés/Apelantes firmaram com a empresa GRAFIT, em seu contrato social, a responsabilidade e transferência da propriedade das unidades construídas no Empreendimento Mascarenhas (mov. 1.12/origem), comprometendo-se a entregar para a ré GRAFIT as referidas unidades imobiliárias adquiridas e quitadas pelos autores/Apelados, cujo valor do pagamento foi utilizado na obra do mencionado empreendimento pela construtora GRAFIT. Ainda, o fato de a promitente vendedora não constar como a proprietária do terreno, não pode prejudicá-los, conforme lecionam os artigos 28, 29, 30 e 32 da Lei nº 4.951/1964.Na sequência, autuado e distribuído o Apelo em 02/06/2023 (mov. 3.1), foram os autos conclusos na mesma data à Desembargadora Substituta, que os restituiu ao término da designação em 13/06/2023 (movs. 9.1 e 10.0). Em 16/10/2023 foi determinada a intimação da ré GRAFIT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., como terceira interessada, para, querendo, oferecer contrarrazões (mov. 11.1), mas permaneceu inerte (mov. 18.0), ao passo que depois encaminhados ao CEJUSC 2º Grau, para tentativa de autocomposição entre as partes (mov. 21.1), houve audiência que restou infrutífera (movs. 31.1 e 31.2), voltando conclusos para decisão em 23/01/2024 (mov. 33.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 225.0 e 228.3/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, o recurso deve ser conhecido.O anterior julgamento do Agravo de Instrumento nº 0045074-27.2021.8.16.0000
AI, pela 17ª Câmara Cível, de Relatoria do eminente Desembargador Naor Ribeiro de Macedo Neto, deixou de atrair competência pela regra da prevenção diante da alteração regimental (ER nº 16/2022), que criou e instalou as 19ª e 20ª Câmaras Cíveis, atribuindo-lhes competência absoluta em razão da matéria versada no recurso (RI, art. 110, VIII, “b”), ou seja, para julgamento de recursos sobre “ação de adjudicação compulsória e de obrigação de fazer consistente na outorga de escritura pública definitiva, cumulada ou não com indenizatória”, incidindo o artigo 43, parte final, do Código de Processo Civil, o artigo 507 do RITJPR e a Súmula nº 60 deste Tribunal.Inicialmente e embora a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam não tenha sido arguida pelas rés/Apelantes em contestação (mov. 62.1/origem), mas somente nesta instância recursal, por se tratar de questão afeta às condições da ação é matéria de ordem pública, que pode ser alegada e conhecida (até de ofício) em qualquer grau de jurisdição, nos termos dos artigos 337, XI, § 5º, e 485, inciso VI, § 3º, do Código de Processo Civil, tendo havido o contraditório por ocasião das contrarrazões recursais. Considerando, todavia, que referida preliminar trata da ausência de participação das rés/Apelantes nos contratos de compromisso de compra e venda firmados pelos autores/Apelados com a corré GRAFIT, que não é a proprietária registral das unidades imobiliárias, a questão é afeta ao próprio mérito da adjudicação postulada na ação.Ainda, com base na teoria da asserção, a tese jurídica da petição inicial é a de que apesar de as rés/Apelantes não terem assinado os contratos, estariam vinculadas às obrigações neles constantes, dentre as quais a de transferir os imóveis para os autores/Apelados. E sendo assim, conforme entende o Superior Tribunal de Justiça, “havendo fatos imputados à demandada, que conduzem, no entendimento dos autores, ao pedido à ela direcionado, não há falar em ilegitimidade passiva” (AgInt nos EDcl no REsp nº 1.789.501/SP, 4ª Turma, Rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 09/10/2023, DJe 11/10/2023).Rejeita-se, pois, a aventada preliminar, adicionando-se que, nos termos do artigo 488 do Código de Processo Civil, “o juiz resolverá o mérito sempre que a decisão for favorável à parte a quem aproveitaria eventual pronunciamento nos termos do art. 485”, que é aplicável à espécie diante da solução de mérito que adiante será apresentada.Quanto a preliminar de nulidade da sentença, por suposta ausência de enfrentamento das questões debatidas, nos termos do artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, também é rechaçada, visto que o Juízo a quo enfrentou todas as questões arguidas pelas partes, e, em especial pelas rés/Apelantes, de forma expressa, além de mencionar fundamentadamente a razão pela qual reconheceu a procedência dos pedidos iniciais e a existência de responsabilidade civil negocial das recorrentes.A questão sobre a existência de hipoteca sobre os imóveis objeto da lide e a necessidade de baixa foi tratada pelo julgador de 1º grau como questão afeta ao conjunto da postulação de adjudicação, nos termos do artigo 322, § 2º do Código de Processo Civil, o que, por si, só, não induz à ausência de enfrentamento das questões arguidas.Novamente, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça, “não há nulidade no julgamento se a fundamentação, embora concisa, for suficiente para a solução da demanda” (REsp nº 1.112.416/MG, 1ª Seção, Rel. Ministro Herman Benjamin, julgado em 27/05/2009, DJe 09/09/2009, RJM vol. 189, p. 364).Superadas tais questões preliminares, versa a controvérsia recursal a respeito da sentença que julgou procedente o pedido inicial de adjudicação compulsória referente aos imóveis denominados Apartamento 04 do Bloco 1 (ou A) e Garagem 52, e Apartamento 403 do Bloco 1 (ou A) e Garagem 09, do empreendimento erigido no imóvel da matrícula nº 65.029 do Cartório do 2º Registro de Imóveis de Curitiba/PR (mov. 1.7 /origem), registrado em nome da proprietária KAZATEC EMPREENDIMENTOS LTDA., em razão de Instrumentos Particulares de Compra e Venda realizados entre os autores/Apelados e a corré GRAFIT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA (mov. 1.6/origem).Do caderno processual, o que se extrai é que os autores/Apelados, Roberto Morales Klagenberg e R. M. KLAGENBERG PROMOTORIA – ME, na condição de promissários compradores, firmaram com a vendedora GRAFIT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., representada por Francisco Antonio de Lima, a aquisição dos imóveis denominados Apartamento 04 do Bloco 1 (ou A) e Garagem 52 e Apartamento 403 do Bloco 1 (ou A) e Garagem 09, do empreendimento a ser erigido no imóvel da matrícula nº 65.029 do Cartório do 2º Registro de Imóveis de Curitiba/PR (movs. 1.6 e 1.7 /origem).Da referida matrícula (mov. 1.7/origem), verifica-se que no lote “K”, oriundo da unificação dos lotes “14/15-A” e “16/15-B”, da Planta Emilio Cabral dos Santos e de propriedade da ré/Apelante KAZATEC EMPREENDIMENTOS LTDA., houve a incorporação do imóvel sob o R-1, para a construção do Edifício Residencial Mascarenhas de Morais, localizado na Rua Mascarenhas de Moraes, nº 995, Bairro Atuba, em Curitiba/PR, em regime de afetação datado de 04/04/2014 e com hipoteca gravada pelo Banco do Brasil S/A, em razão da abertura de crédito para a edificação do empreendimento imobiliário.O que se tem conhecimento, como mencionado não apenas neste processo, mas em outros sobre o mesmo empreendimento que esta 20ª Câmara Cível já atuou, é que as empresas KAZATEC e GRAFIT, na qualidade de sócias, constituíram uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), a também ré/Apelante MASCARENHAS PARTICIPAÇÕES LTDA., para viabilizar o citado empreendimento, através do qual a GRAFIT se comprometeu a erigi-lo, enquanto a KAZATEC forneceu o terreno e aportou valores. Em razão da construção do empreendimento, caberia à corré GRAFIT o direito a 53 unidades do conjunto predial, conforme se constata do Instrumento Particular de Ajustes, Acordo de Quotistas, cumulado com Pacto de Garantia, firmado em maio de 2016, item 5.47, desde que concluísse e entregasse a edificação acabada em 30/12/2018 (mov. 1.12/origem). A partir desse acordo foi que diretamente comercializou as unidades imobiliárias objeto da ação aos autores/Apelados em junho de 2017 e maio de 2018, ou seja, muito antes da conclusão das obras do empreendimento, que teve o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras expedido somente em 30/04/2020 (mov. 1.8/origem). Pois bem.Como se sabe, a ação de adjudicação compulsória proporciona ao adquirente/comprador que figura em contrato de compra e venda de imóvel que exija, em Juízo, que o alienante/vendedor cumpra o dever de transferir a propriedade do imóvel quando aquele houver cumprido o pagamento do preço e exista a recusa de transferência, nos exatos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Confira-se:Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.Desta forma, temos os seguintes requisitos imprescindíveis para a concessão da adjudicação compulsória imobiliária: a) existência de um contrato de compra e venda de imóvel, preferencialmente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente (Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”; b) cumprimento integral das obrigações previstas no contrato pelo promissário comprador; c) recusa injustificada do promitente vendedor em transferir a propriedade mediante a outorga da escritura pública; e a d) inexistência de cláusula que permita a resilição unilateral do contrato pelo promitente vendedor, ou seja, arrependimento.Os Instrumentos Particulares de Compra e Venda que embasam o pedido inicial possuem como promitente vendedora das unidades imobiliárias, isto é, quem injustificadamente não quis transferir a propriedade registral a ensejar a adjudicação compulsória, a corré GRAFIT CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., mas, como visto, referida pessoa jurídica não tinha como efetuar diretamente a transferência daquilo que não lhe pertencia no ofício imobiliário.O artigo 1.227 do Código Civil estipula: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”. Nenhuma das rés/Apelantes assumiu qualquer compromisso de transferir aos autores/Apelados tais unidades residenciais do conjunto habitacional.
Referidas unidades imobiliárias são de propriedade registral da ré/Apelante KAZATEC, como se vê da respectiva matrícula (mov. 1.7/origem), a qual não firmou os contratos de compromisso de compra e venda de mov. 1.6/origem com os autores/Apelados e tampouco recebeu deles o preço, ainda que fosse indiretamente, denotando-se a falta dos requisitos imprescindíveis para a adjudicação compulsória pretendida.A bem da verdade, os autores/Apelados, quanto ao pedido de adjudicação compulsória, dependeriam de ser como que uma espécie de sub-rogados nos direitos contratuais da promitente vendedora, a corré GRAFIT, quanto a receber da ré KAZATEC uma certa quantidade de apartamentos no empreendimento imobiliário (CC, artigo 349), pelo contrato havido exclusivamente entre as empresas demandadas. No entanto, a argumentação desenvolvida na petição inicial não é a de que a GRAFIT cumpriu todas as obrigações que tinha para com a KAZATEC, a fim de fazer jus à transferência, para si, das unidades descritas no instrumento contratual juntado no mov. 1.12/origem, e os autores/Apelados tampouco atuam em substituição daquela, que também ocupa o polo passivo do processo, sendo demandada pela mesma outorga de escrituras públicas.A corroborar essa fundamentação, em pesquisa pública no PROJUDI se encontra, isto sim, que a GRAFIT está processando a KAZATEC, nos Autos nº 0001324-38.2022.8.16.0194 da 15ª Vara Cível de Curitiba, em processo iniciado em 14/02/2022 e ainda na fase probatória, requerendo a entrega da posse de 33 apartamentos da Torre “A” do empreendimento, dentre os quais os dois desta ação, “bem como seja expedida a determinação de transferência dos apartamentos em favor da parte autora, ou a quem essa indicar”, de modo que os autores/Apelantes, aqui, embora tenham ajuizado antes esta ação, estariam querendo exigir uma prestação contratual de outrem e que a própria promitente vendedora e corré GRAFIT não admite lhes ter cedido na mencionada ação!Diga-se, também, que aquela ação foi contestada pela KAZATEC em 02/10/2023, argumentando, em breve resumo, que a empresa GRAFIT “não tem direito a nada”, que o Acordo de Quotistas de 2016 (esse do mov. 1.12/origem) “não mais subsiste” e que a GRAFIT “descumpriu todos os compromissos societários assumidos no âmbito do empreendimento imobiliário Mascarenhas de Moraes”.Noutras palavras, se existe uma incerteza quanto a exigibilidade das alegadas obrigações das rés/Apelantes para com a corré GRAFIT, na parceria que outrora tiveram, eis que isso é matéria sub judice, não se pode colher certeza quanto ao alegado direito dos autores/Apelantes, que é derivado daquele ajuste, de compelir a KAZATEC a transferir-lhes por escritura pública os imóveis urbanos objeto desta lide, visto que com ela não contrataram a promessa de compra e venda, a ela não pagaram coisa alguma e tinham condições totais de conferir, ao fazer o negócio, a propriedade dominial das unidades.Dito isso, compartilha-se, em parte, do entendimento do julgamento proferido pela 6ª Câmara Cível, que em caso idêntico do mesmo empreendimento, sob a relatoria do eminente Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, reconheceu a “ilegitimidade passiva” das rés/Apelantes KAZATEC e SPE, bem como a impossibilidade da adjudicação compulsória, embora, como dito acima, se considere mais adequado que, julgando a causa em cognição exauriente, se pronuncie a improcedência dos pedidos e não a ilegitimidade (até por não ser manifesta), para que opere a coisa julgada a respeito, a teor do artigo 488 do Código de Processo Civil. Eis a ementa do julgado a que se faz referência:“APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ESPÉCIE DO GÊNERO DE AÇÕES DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LIDE QUE DIZ RESPEITO AO DIREITO OBRIGACIONAL DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR À CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA COM O COMPROMITENTE VENDEDOR. DISCUSSÃO QUE NADA MAIS É DO QUE O ADIMPLEMENTO FORÇADO DE UMA OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEGITIMIDADE ATIVA QUE RECAI SOBRE O COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA QUE, POR SUA VEZ, RECAI SOBRE O COMPROMITENTE VENDEDOR. AS PARTES DA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL DEVEM CORRESPONDER ÀS PARTES DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL. APELANTES QUE JAMAIS FIRMARAM NEGÓCIO COM O AUTOR. ILEGITIMIDADE EVIDENTE. APELANTES QUE NUNCA ASSUMIRAM A OBRIGAÇÃO DE TRANSFERIR O IMÓVEL AO AUTOR. IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO NESSE SENTIDO. SENTENÇA CASSADA. ILEGITIMIDADE EVIDENCIADA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO EM RELAÇÃO À ELAS (ART. 485, VI, DO CPC). CO-RÉ QUE FIGURA COMO COMPROMITENTE VENDEDORA, MAS QUE NÃO É A PROPRIETÁRIA DO BEM DA DEMANDA. EVENTUAL IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER ASSUMIDA PELA RÉ (TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE) QUE LEVARÁ À CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS. POSSÍVEL APLICAÇÃO DOS ARTS. 499 E 816 DO CPC. 1- Nas ações de adjudicação compulsória que têm como base um compromisso de compra e venda não registrado na matrícula do imóvel, o que se discute é o direito obrigacional do compromissário comprador à celebração da escritura definitiva de compra e venda com o compromitente vendedor. 2- Legitimidade processual que, nesse caso, recai, do lado ativo, sobre quem se afirma ser o compromissário comprador de um compromisso de compra e venda integralmente pago, sem cláusula de arrependimento, e do lado passivo, sobre o compromitente vendedor. 3- Caso o compromisso de compra e venda esteja registrado na matrícula, o compromissário comprador possuirá um direito real de aquisição, nos termos do art. 1.417 do CCB. Nessa hipótese, a legitimidade passiva recairá sobre o proprietário do imóvel em questão. 4- A ausência de titularidade do direito real de propriedade pelos réus/compromitentes vendedores ocasionará a conversão do pedido de adjudicação em pedido de indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual - algo que pode ser feito no âmbito do mesmo processo, durante a fase de conhecimento (art. 499 do CPC) ou mesmo após ela, na fase de cumprimento de sentença (art. 816 do CPC). RECURSO PREJUDICADO.” (TJPR - 6ª Câmara Cível - 0002103-27.2021.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 07.03.2023).Por outro lado, detecta-se que a sentença condenou as rés KAZATEC e GRAFIT à outorga das escrituras públicas definitivas dos imóveis, sendo que o acolhimento do Apelo da primeira não beneficia a segunda, ainda que sejam corrés, visto que não se trata de litisconsórcio unitário do artigo 116 do Código de Processo Civil, até porque os interesses dessas partes são manifestamente antagônicos. Somente a ré GRAFIT poderia recorrer para afastar a condenação que lhe foi imposta pelo Juízo de 1º grau.Assim, há de prevalecer a regra insculpida no artigo 117 do Código de Processo Civil, de que nas suas relações com a parte adversa – no caso, os autores/Apelados – as rés mencionadas sejam consideradas como litigantes distintos, não tendo o recurso interposto pelas rés KAZATEC empreendimentos Ltda., e Mascarenhas de Moraes Incorporações SPE Ltda., qualquer proveito, nos termos do artigo 1.005, Parágrafo único, do mesmo diploma legal, para modificar a condenação imposta à ré GRAFIT Construtora e Incorporadora Ltda., que não apelou da sentença em seu desfavor.Apesar da natureza específica da ação e da venda “a non domino” efetuada pela ré GRAFIT aos autores/Apelados, em havendo a impossibilidade de cumprimento da obrigação específica a que foi condenada (em prazo que possa vir a ser fixado, pois a obrigação de baixar as hipotecas que recaem sobre os imóveis igualmente é afastada quanto às rés recorrentes), a solução será a conversão em perdas e danos, nos moldes dos artigos 499, caput, e 816, Parágrafo único, do Código de Processo Civil.Ainda a propósito, mutatis mutandis, o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça (grifou-se): “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA. PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. 1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino; c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos. 3. É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia. 4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino. (...). 9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.” (REsp n. 2.095.461/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023).Destarte é de se acolher a pretensão recursal das rés/Apelantes para reformar, quanto a elas, a sentença proferida, afastando as condenações aplicadas, diante da impossibilidade de constrangê-las à baixa das hipotecas e à adjudicação compulsória em favor dos autores/Apelados dos bens imóveis que são objeto da ação, assim julgando improcedentes os pedidos iniciais exclusivamente quanto às suas pessoas.Considerando a extensão do provimento do presente recurso de Apelação, é de se inverter os ônus de sucumbência, de modo que caberá aos autores/Apelados o pagamento dos 70% das custas e despesas processuais que pela sentença estavam a cargo das rés/Apelantes e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa, agora em favor do patrono das recorrentes.Sem fixação de honorários recursais, consoante o entendimento vinculativo do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059: “A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação”.Ante o exposto, o voto é pelo conhecimento e parcial provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais contra as rés/Apelantes, sem beneficiar a corré que não recorreu (GRAFIT), invertendo-se o ônus sucumbencial, nos termos da fundamentação.