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Processo:

Relatório1. Reserva Casa Blanca interpõe o presente agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo contra a decisão de mov. 77.1, proferida pelo Juízo de direito da 1ª Vara Cível da Comarca de São José dos Pinhais nos autos de execução de título extrajudicial nº 0011832-69.2021.8.16.0035 ajuizada pela ora agravante em face de Daiane Gonçalves, decisão esta que indeferiu o pedido de penhora do imóvel objeto do débito condominial por ele se encontrar alienado fiduciariamente. Eis o teor da decisão:

Sustenta a agravante, em resumo, que as despesas condominiais constituem obrigação de natureza propter rem, prevalecendo o interesse da coletividade dos condôminos no intuito de obter recursos, pagos por rateio, para a manutenção do condomínio edilício. Tece uma série de considerações acerca da natureza das obrigações em cobrança, destacando que no débito condominial é o próprio imóvel que representa a garantia do pagamento da dívida, sendo necessário responder integralmente por ela, independentemente da alienação fiduciária existente. Traz julgados sobre o assunto e requer o conhecimento do recurso, com a atribuição de efeito suspensivo e o seu provimento, ao final.
O recurso foi recebido sem atribuição de efeito suspensivo (mov. 8.1) e a parte agravada deixou transcorrer em branco o prazo para oferecimento de contrarrazões (seq. 14).
É o relatório do que interessa.

Voto 2. O recurso merece conhecimento, vez que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, sejam intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer) ou extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).
3. No mérito, cuida-se de controvérsia recursal atinente à possibilidade de ser penhorado, para garantir débito condominial reconhecido por sentença objeto de cumprimento de sentença, o bem imóvel gerador do débito sobre o qual pende alienação fiduciária.
A decisão agravada entendeu pela impossibilidade de sua penhora e referido posicionamento merece ser mantido, eis que, apesar de a dívida condominial ter preferência no pagamento[1], o imóvel em apreço está gravado com restrição de alienação fiduciária, caso em que a propriedade do bem não pertence ao devedor, mas sim ao credor fiduciário.
Na forma do artigo 1.361, do Código Civil[2], o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel e a condição de possuidor indireto do imóvel. Assim, o devedor, apesar de ter a posse direta do bem, não detém sua propriedade, mas mera expectativa de que a propriedade seja sua, futuramente, quando do adimplemento do débito.
Neste contexto, a devedora somente torna-se proprietária do bem se e quando houver quitação de todas as parcelas do financiamento. Antes disso, impossível a penhora de bem cuja propriedade não detém, conforme entendimento do egrégio STJ, ao qual devemos nos curvar até alteração naquela Corte.
E não sem razão, a mesma linha do posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça foi a da decisão do julgador de origem:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015.1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022 .2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante .3. De acordo com o art. 105, III, a, da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal .4. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 283/STF .5. A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema. Súmula 284/STF .6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios" .7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.Precedentes .8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015 .9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário.10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015.11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002.12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.” (STJ - REsp: 2036289 RS 2022/0344164-7, Relator: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023) (destaquei)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO QUE ESTÁ ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 se faz de forma genérica, sem a demonstração exata dos pontos em relação aos quais o acórdão se fez omisso, contraditório ou obscuro. Incidência da Súmula 284 do STF. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que "o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos" ( AgInt no AREsp 1.370.727/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/03/2019, DJe de 28/03/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no REsp: 1819186 SP 2019/0162632-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/02/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/02/2020) (destaquei)
Em igual sentido são as decisões desta Corte, submetendo-se ao entendimento do egrégio STJ:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS POR SE ENCONTRAR ALIENADO FIDUCIARIAMENTE – IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA – BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR/AGRAVADO – POSSIBILIDADE DE PENHORA, APENAS, SOBRE OS DIREITOS CONTRATUAIS QUE O DEVEDOR POSSUI SOBRE O BEM, ACASO EXISTENTES – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA – DECISÃO INTEGRALMENTE MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Havendo dívida condominial de imóvel alienado fiduciariamente, inviável a incidência de penhora, em decorrência exclusiva desse débito, sobre o bem, eis que este não integra o patrimônio do devedor/recorrido. Possibilidade de penhora apenas dos direitos contratuais dos devedores sobre o imóvel, consoante entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça e desta Egrégia Corte de Justiça.” (TJ-PR - 8ª C.Cível - 00238884520218160000, Relator: Ademir Ribeiro Richter, Data de Julgamento: 21/09/2021, Data de Publicação: 24/09/2021) (destaquei)
“APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. EXECUTADO QUE DETÉM APENAS A POSSE DIRETA DO BEM. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA REFORMADA. ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. ANÁLISE PREJUDICADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. a) “O Superior Tribunal de Justiça firmou a orientação no sentido de que, por analogia, o objeto de alienação fiduciária, pertencente à esfera patrimonial de outrem, não pode ser alvo de penhora no processo de execução fiscal, porquanto o domínio da coisa não pertence ao executado, mas a um terceiro, a quem não se pode atingir” (STJ. AgInt no REsp 1505398/BA, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/06/2018, DJe 13/06/2018).b) Diante do afastamento da penhora do imóvel levada efeito na execução fiscal embargada em razão da existência de alienação fiduciária, fica prejudicada a análise quanto à alegação de bem de família.” (TJ-PR, 2ª Câmara Cível, 00103099620198160130, Paranavaí, Relator: Rogério Luis Nielsen Kanayama, Data de Julgamento: 28/09/2020, Data de Publicação: 30/09/2020) (destaquei)
Em casos como o presente, o que se admite é apenas a penhora sobre os direitos que o devedor tenha adquirido em promessa de compra e venda, o que é plenamente reconhecido pela legislação processual civil em vigor, consoante redação exposta no artigo 835, XII:
“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;”
Ou seja, a propriedade do bem não pertence à devedora e, portanto, não pode ser objeto de penhora, mas os direitos por ela adquiridos através do contrato, tais como a posse do bem e o direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417/CC), fazem parte do seu patrimônio jurídico e podem servir de garantia ao credor, de maneira que não se verifica óbice na possibilidade de que a penhora recaia sobre os direitos aquisitivos derivados do negócio jurídico em questão.
Assim, deve ser modificada em parte a decisão agravada para que a penhora deferida recaia apenas sobre os direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda do imóvel em discussão, na forma do art. 835, inciso XII, do Código de Processo Civil.
4. Passando-se as coisas desta maneira, meu voto é no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso, a fim de reformar a decisão agravada e determinar que a penhora recaia apenas sobre os direitos aquisitivos da devedora sobre o imóvel em questão.