Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n.º 0038826-74.2023.8.16.0000, em que figuram-se como agravante J C VAGALUME PARTICIPAÇÕES LTDA e, como agravado, BANCO DO BRASIL S/A.
I. RELATÓRIO.Trata-se de Agravo de Instrumento sob n.º 0038826-74.2023.8.16.0000 interposto por J C VAGALUME PARTICIPAÇÕES LTDA em face de BANCO DO BRASIL S/A, contra decisão proferida nos autos de Carta Precatória sob n.º 0001295-31.2018.8.16.0128, que indeferiu a nomeação de avaliador com conhecimento especializado para promover a avaliação do imóvel (mov. 173 – Autos de origem).Em suas razões de recurso, argumenta o recorrente que, em síntese: a. o laudo de avaliação do Oficial de Justiça foi elaborado de forma demasiadamente sintética e simplória, não descrevendo pormenorizadamente o bem avaliado com todas as suas características e seu estado, nem indicando as pesquisas de mercado efetuadas, limitando-se o profissional a mencionar que alguns corretores da região foram consultados, mas sem apontar quais e quando, além de não se ter apresentado valores de outras propriedades da região para fins de comparação; b. o parecer técnico apresentado pela Agravante foi elaborado por um especialista local, que abordou detalhadamente todas as nuances do imóvel, tais como o contexto da área, recursos hídricos, análise mercadológica, cobertura vegetal e utilização da área, além de anexar fotos e documentos; e c. a diferença de R$500.000,00 entre a avaliação feita pelo Oficial de Justiça e aquela oriunda do parecer técnico apresentado pela Recorrente justifica a nomeação de um especialista para proceder à nova avaliação do imóvel.Com base em tais argumentos requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso para que sejam suspensas as datas de praceamento designadas (para 10/07/2023 e 24/07/2023), e, ao final, pugna pelo provimento do recurso para que seja modificada a decisão hostilizada. Efeito suspensivo deferido (mov. 12 – Agravo de Instrumento).Contrarrazões (mov. 17 – Agravo de Instrumento).Vieram-me conclusos para julgamento.É a breve exposição.

II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO.
1. O recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), com os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).
2. Controvérsia recursal centra-se à avaliação do Lote de terras sob n.° 184-b-1, matrícula n.° 9622, CRI de Paranacity/PR.Sobre a avaliação de bens e a competência para sua realização, os artigos 870 e 872 do Código de Processo Civil trazem as seguintes disposições relevantes:
Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.
Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I. os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II. o valor dos bens. § 1° Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2° Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.
Extrai-se dos referidos dispositivos, portanto, que a avaliação será feita, em regra, por Oficial de Justiça, sendo necessária a nomeação de profissional somente nos casos em que imprescindíveis conhecimentos técnicos especializados.De mais a mais, quanto às normas de Procedimento do Avaliador, o Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Foro Judicial desta Corte (Provimento n.º 282/2018), estabelece em seu artigo 115 que:
Art. 115. No laudo de avaliação descrever-se-á pormenorizadamente o bem avaliado, consignando-se suas características e estado, bem como os critérios utilizados para a avaliação, as indicações de pesquisas de mercado efetuadas e o seu valor.
Cita-se também que a utilização do método comparativo de dados de mercado encontra assento na Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis (NBR 14.653), elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), garantindo credibilidade do laudo.Não se duvida da capacidade da Oficial de Justiça que tem amplo conhecimento sobre o tema, motivo pelo qual, com maior razão, deve saber que o laudo avaliativo deve cumprir requisitos mínimos para a sua validade, requisitos estes, aliás, expressamente previstos no Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná.Na presente hipótese, todavia tal procedimento não foi observado pelo sr. Oficial de Justiça que, após descrever características gerais do imóvel em questão, indicou valor ao bem sem especificação de quais teriam sido ou suas respectivas fontes (mov. 42.2).Da análise do laudo, revela que a única característica do imóvel constante do laudo de avaliação foi sua área, nada se tendo disposto sobre o estado em que o bem se encontra. Além disso, o critério utilizado para a avaliação não parece ter sido descrito de forma pormenorizada, pois o oficial de justiça apenas multiplicou a quantidade de alqueires paulistas do imóvel pelo valor do alqueire paulista que obteve em contato com corretores e proprietários locais, não tendo fornecido maiores informações acerca dessa “pesquisa de mercado” empreendida no local:
Por outro lado, o parecer técnico apresentado pela recorrente no mov. 168.2 parece detalhar melhor o imóvel, mencionando estar situado em região caracterizada pela atividade predominantemente rural, além de contar com nascente de água e represa, estando banhado em sua extensão total pelo Ribeirão do Vagalume. Menciona, ainda, que o imóvel possui localização privilegiada em estrada com bom acesso, além de sua área de aproveitamento estar próxima de 100% devido à sua boa topografia, contando com rede de energia elétrica, água encanada e cerca com arame liso na lateral do lado direito e testada. Tal parecer fez-se acompanhar, ainda, de fotografias.Portanto, uma simples leitura do laudo de avaliação elaborado pelo oficial de justiça sinaliza que talvez ele não tenha atendido plenamente aos requisitos legais, além de uma simples comparação dele com o parecer técnico de mov. 168.2 revelar que esse último parece ter sido muito mais minucioso.Sobreleva notar, ainda, que ambas as avaliações chegaram a valores consideravelmente díspares: a avaliação de mov. 142.2 apontou a cifra de R$ 1.260.000,00, ao passo que o parecer técnico de mov. 168.2 indicou o montante de R$ 1.750.000,00 – valor cerca de quarenta por cento superior ao encontrado pelo oficial de justiça.Insta observar que tem sido cada vez mais frequente laudos avaliativos realizados desta maneira, encontrando-se em completo arrepio ao que dispõe o Código de Normas a respeito, em especial no que tange à pesquisa de mercado que obrigatoriamente deve ser realizada, inclusive para que tanto o Juízo, quanto as partes e o próprio Tribunal no momento em que for analisar um recurso dessa natureza possam avaliar de forma objetiva os critérios para se chegar ao valor apontado como preço do imóvel, e assim concluir-se que o montante apresentado pelo avaliador judicial é mais correto que aquele apresentado pelo executado.É forçoso convir que a realização de nova avaliação densifica o direito fundamental ao justo processo executivo (art. 5º, inciso LIV, Constituição Federal), impedindo o enriquecimento sem causa, bem assim como a expropriação por valor incompatível com aquele que efetivamente merece o bem constrito.Nesse contexto, conclui-se que o laudo de avaliação realmente mostra-se insuficiente ao atendimento das normas de procedimento que devem ser observadas pelo avaliador judicial, conforme determinado pela Corregedoria Geral de Justiça deste Tribunal, gerando fundada dúvida quanto ao valor determinado para o bem, além de dificultar sobremaneira o direito de defesa e a impugnação das partes nos moldes como foi apresentado.
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:III. o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.
Observa-se que o dispositivo de lei citado faz referência ao art. 480 do mesmo diploma legal, o qual, por sua vez, dispõe que “O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida”.Nessa ordem de ideias, embora a auxiliar da justiça goze de fé pública, considerando que a avaliação realizada não houve indicação dos elementos mínimos utilizados na metodologia aplicada para apuração do valor de avaliação, necessária se torna a realização de uma nova avaliação, em atenção aos parâmetros delineados na lei de regência conforme exposto.Por tais fundamentos, vislumbra-se a incompletude da avaliação judicial e fundada dúvida quanto ao valor atribuído ao bem (CPC, art. 873, III), necessitado a realização de nova avaliação, com estrita observância às disposições normativas acima apontadas.Dá-se, portanto, provimento recursal.
Conclusão:Ante ao exposto, eis meu voto de provimento ao recurso de Agravo de Instrumento, para determinar a realização de nova avaliação do imóvel em discussão com a formalização de laudo contendo os requisitos mínimos para validação, nos termos da fundamentação supra.