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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de apelação cível sob nº 0072538-47.2022.8.16.0014, provenientes da 1ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, em que figuram como apelantes B K B Empreendimentos Imobiliários Ltda, Cristina Kowalski e Giancarlo Brushi, sendo apelado o Município de Londrina.
RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação cível interposto frente à r. decisão de mov. 63.1, proferida em 16.05.2023, nos autos nº 0072538-47.2022.8.16.0014, de ação declaratória e anulatória promovida por impetrado por B K B Empreendimentos Imobiliários Ltda, Cristina Kowalski e Giancarlo Brushi, indicando para compor a relação processual, no polo passivo, o Município de Londrina, em que foi julgado improcedente o pedido apontado na exordial, in verbis:
“3. Do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, resolvendo o processo com julgamento de mérito (CPC, art. 487, inciso I). Pela sucumbência, pagarão os autores as custas e despesas do processo, bem como os honorários advocatícios, aqui fixados em 10% de R$ 36.997,78 (valor que exprime a diferença do tributo objeto de questionamento, atualizado desde a distribuição da ação pelo IPCA-E/IBGE). A honorária será acrescida de juros de mora (12% ao ano) a contar do trânsito em julgado. Não havendo impugnação do Município de Londrina quanto à suficiência do valor depositado no evento 12, declaro extinto o crédito tributário pela conversão em renda (CTN, art. 156, inciso VI). Operado o trânsito em julgado, oficie-se para a transferência em favor do Tesouro do Município de Londrina, dando-se ciência ao oficial do CRI do 2º Ofício (evento 33.2). P.R.I”.

Inconformados, B. K. B. Empreendimentos imobiliários Ltda. e outros, aduzem que a decisão vergastada se revela equivocada, comportando reforma.Narram que pretende a declaração de nulidade do lançamento fiscal de ITBI referente ao lote n.º 262 da Gleba Ribeirão Jacutinga, com área de 5,00 alqueires ou 121.000,00 metros quadrados, Matricula nº 1.261 do Registro de Imóveis do 2º Oficio da Comarca de Londrina Pr.Apontam que a transação imobiliária foi efetivada pelo valor de R$ 2.346.311,00 ( dois milhões e trezentos e quarenta e seis mil, trezentos e onze reais), porém, foram surpreendidos por avaliação acima do valor de aquisição do bem, correspondente a R$ 4.203.540,00 (quatro milhões, duzentos e três mil e quinhentos e quarenta reais ), o que fere o Tema 1113 do STJ.Preliminarmente, instam pelo reconhecimento do cerceamento de defesa, diante da ausência de despacho saneador e porque o magistrado de origem não lhes oportunizou a possibilidade de elaboração de perícia e oitiva de testemunha. Colaciona precedente.No mérito, aludem a inexistência de provas das avaliações dos imóveis objeto do ITBI, ressaltando que as citadas pelo juízo (SEI nº 19.006.048184/2022-81 e 19.006.063230/2022-71), correspondem ao pedido de guias para pagamento do ITBI, de lavra do funcionário do Cartório, que as requereu de modo virtual.Apregoam a inexistência nos autos de laudo de avaliação de imóveis, de lavra do Município de Londrina, nos moldes indicados pela norma NBR 14653.Seguem alegando ter colacionado aos autos a Tabela de Preços médio de terras agricultáveis do Estado do Paraná, referente ao ano de 2022, de lavra da Secretaria de Estado da Agricultura e do Abastecimento – SEAB, sequer citada pelo magistrado de origem.Destacam que o documento define preços para terras agricultáveis no Estado do Paraná, incluindo as do Município de Londrina.Indicam que o lote 265 da Gleba Ribeirão Jacutinga, tem 465,00 metros confrontando com o Córrego Passo Frio, o que determina 13.950,00 m2 de área de preservação permanente – APP, onde o valor venal é praticamente nulo. A declividade e o afloramento de pedras na parte baixa do lote determinam um menor valor destes alqueires, somando-se ao fato de não existir nenhuma benfeitoria no lote, tratando-se de terra nua.Reivindicam a reforma do decisum para reconhecer o erro no lançamento do ITBI.As contrarrazões recursais estão inseridas no mov. 87.1.Nesta instância, a d. Procuradoria Geral de Justiça, por meio do parecer de mov. 13.1, opinou pelo não provimento ao recurso.Cumpridas as formalidades legais, vieram-me os autos à conclusão.

Mostram-se presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, como condição irretorquível ao conhecimento do recurso, motivo pelo qual o recebo em seu duplo efeito.Cinge-se a controvérsia recursal apuração da base de cálculo do ITBI, incidente sobre o imóvel rural adquirido pelo valor de R$ 2.346.311,00 (dois milhões trezentos e quarenta e seis mil trezentos e onze reais), sendo que o Município de Londrina, para fins de cobrança do ITBI, o avaliou em R$ 4.203.540,00 (quatro milhões duzentos e três mil quinhentos e quarenta reais).Inicialmente a preliminar de cerceamento de defesa não comporta acolhida.Depreende-se que, em que pese a ausência de despacho saneador, no mov. 55.1 as partes foram intimadas para “dizer se concordam com o julgamento antecipado da lide ou, caso contrário, especificarem motivadamente as provas que desejam produzir e os fatos controvertidos que por meio delas pretendem comprovar”, quedando-se as partes inertes (movs. 59, 60 e 61).Não há que se falar, pois, em cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide.No mérito, as alegações dos recorrentes comportam acolhida.Explica-se.O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é um tributo cujo lançamento dá-se por declaração, na medida em que a autoridade administrativa o efetua com base nas informações prestadas pelo sujeito passivo da obrigação. A modalidade encontra previsão legal no artigo 147 do Código Tributário Nacional. Segundo artigo 38 do mesmo Codex, sua base de cálculo é o valor venal do bem transmitido.Nas peças apresentadas pelo fisco municipal (mov. 46.2 a 46.6), não foi comprovada a metodologia para obtenção do valor venal apresentado pela administração pública.Ademais, não foi demonstrada pela administração pública a existência de processo administrativo regular para avaliação do valor venal do bem, a qual devia ser feita por intermédio de engenheiro civil com registro junto ao CREA, de acordo com as previsões contidas no artigo 36 da LC 40/2001, alterado pela Lei Complementar nº 136 /2022, que assim determina:“Art. 36. O valor venal do imóvel será determinado, mediante avaliação pela autoridade administrativa, com observância às normas técnicas aplicáveis, aos valores unitários de terreno constantes da Planta Genérica de Valores, aos valores unitários de construção, aos limites de ponderação dos valores unitários, relacionados nos Anexos I, II, III e IV, e aos elementos básicos do imóvel, constantes no cadastro imobiliário.§ 1º Na determinação do valor venal do imóvel, o valor unitário do terreno será ponderado, conforme dispuser o regulamento, observando os limites relacionados no Anexo IV, em função de:I- infraestrutura de cada logradouro;II - sistema viário definido na Lei de zoneamento, uso e ocupação do solo;III - ocupação mais abrangente ou restrição à utilização, prevista na Lei de zoneamento, uso e ocupação do solo;IV- metragem das testadas ou área do lote ou terreno;V - ocupação consolidada em condomínio regularmente instituído nos termos da lei civil; eVI- eventuais particularidades físicas ou de ocupação que motivem depreciação do valor venal do imóvel.§ 2º Na determinação do valor venal do imóvel, o valor unitário da construção será ponderado, conforme dispuser o regulamento, observando os limites relacionados no Anexo IV, em função de:I- localização ou bairro;II- grau de obsolescência;III- diversificação do uso;IV - localização em condomínio regularmente instituído nos termos da lei civil;V- posição vertical em edifícios;VI - eventuais particularidades físicas ou de conservação que motivem depreciação no valor venal do imóvel.§ 3º Prevalecerá sobre o valor do imóvel, determinado em conformidade com os termos desta Lei, o valor comprovado através da elaboração, por profissional habilitado, de Laudo de Avaliação com observância às diretrizes fixadas pela NBR 14.653-2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, ou outra norma que venha substituí-la, ressalvada avaliação contraditória.§ 4º No caso de aplicação dos valores do metro quadrado de construção,constantes no anexo III, conforme descrito no § 1º do artigo 38, poderá serestabelecido valor mínimo inferior para o cálculo do valor venal do imóvel,determinado com base no valor da respectiva fração de solo ou no custo dereprodução da unidade condominial, nos termos do regulamento” - grifos não constam do original.
Tendo em vista que o valor venal atribuído pelo município se fundamentou em laudo que desrespeitou os ditames legais, este não possui o condão de desconstituir a declaração realizada pela autora no momento da compra, pelo que deve prevalecer o valor venal declarado pelos recorrentes.O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o tema 1113, fixou a seguinte tese sobre a base de cálculo do ITBI:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processoadministrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente” (STJ. 1ª Seção. REsp 1937821- P, Rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022 - Recurso Repetitivo – Tema 1113).
Como bem destacou o ilustre Procurador de Justiça, Dr. Mário Sérgio de Quadros Précoma:“In casu, o fisco municipal arbitrou o valor do imóvel por meio de parecer técnico (mov. 46.2, fls. 07/14-pdf, mov. 46.3, fls. 11/12-pdf, mov. 46.4, fls. 11/12-pdf, mov. 46.5, fls. 15/16-pdf, e mov. 46.6, fls. 17/18-pdf) que não se presta para fixar a base de cálculo do imposto, já que não há menção às referências utilizadas. Tendo em vista que não é adequada a revisão realizada pelo ente tributante, o valor declarado pelos contribuintes não pode ser desmantelado, sendo nula a exação tributária que excede à base de cálculo declarada”.
Outrossim, considerando que o Município de Londrina não apresentou estudo administrativo que respeitasse os ditames legais, deve prevalecer o valor do imóvel declarado pelos apelantes, comprovado por meio da cópia da escritura pública de compra e venda, na qual consta o importe pago pelo bem.Destarte, voto pelo provimento ao recurso para que seja anulado o lançamento apresentado pelo município, incidindo-se como base de cálculo o valor final da venda do imóvel, no valor de R$ 2.346.311,00 ( dois milhões, trezentos e quarenta e seis mil trezentos e onze reais), com a inversão dos ônus sucumbenciais.