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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível, da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Curitiba, em que é Apelante Victor Cunha Freire Candanedo e Apelado Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição de Curitiba.1. RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto em face da sentença proferida no mov. 30.1, nos autos de Suscitação de Dúvida nº 0002829-12.2022.8.16.0179, pela qual o MM. Juiz Rodrigo Domingos Peluso Junior julgou procedente o pedido inicial, nos seguintes termos: “(...) No caso, da leitura dos atos praticados na matrícula, nota-se que, os procedimentos diante do inadimplemento da dívida foram tomados pela credora fiduciária, tendo sido o devedor fiduciante intimado para purgar a mora apontada pela credora fiduciária, não quitando a dívida no prazo, pelo que consolidada a propriedade a credora (ver AV-6 da M – 93.628, em 31.03.2022) – mov.1.5. Com isso, vislumbro que a consolidação da propriedade levada a efeito na AV 6 da matrícula 93.628 do 4º Registro de Imóveis de Curitiba deva prevalecer, eis que o ato foi praticado quando o credor ainda havia recebido os valores devidos, permanecendo o interesse no prosseguimento da consolidação e fora o que ocorreu. (...)Assim acertada a diligência expedida, pois em relação ao ITBI, evidente que, mesmo que cancelada a AV-6, incumbe àquele por força do contido no art. 27, §2º-B, que assegura “ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos.”, devendo, portanto apresentar novo comprovante de pagamento do imposto ao Registrador, em que pese já ter quitado o mesmo imposto de transmissão quando adquiriu o imóvel (R2), justificando a exigência de novo tributo, por força de lei. Em relação a exigência do item I da nota emitida, vê-se que o próprio suscitado apresenta “minuta de Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel, mediante pagamento à vista nos termos da Lei 9.514/97”, cuja cópia juntei em anexo a esta Impugnação, a ser elaborada em cartório em que a Caixa Econômica Federal, na qualidade de outorgante vendedora, vende ao exercente do direito de preferência ou cessionário de tal direito, na qualidade de comprador, o imóvel objeto da outrora alienação fiduciária,....” (mov. 7.2). Pelo que a exigência está em conformidade o preceito do art. 38 da Lei nº 9.514/97, veja-se: “Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”
Portanto, como é a questão em mesa do exercício do direito de preferência, o qual deve ser formalizado mediante escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública. E como dito pelo Registrador na dúvida posta “Tal hipótese não se confunde com o já finalizado contrato de compra e venda com alienação fiduciária.” No mesmo sentido, frise-se, foi o parecer do Ministério Público, entendendo procedente a exigência formulada pelo Registrador Imobiliário. Assim sendo, nos termos do art. 487, inc. I do CPC, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 4º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba, devendo o Registrador manter as exigências inseridas na nota de diligência.(...)” O terceiro interessado, Victor Cunha Freire Candanedo, apresentou recurso de apelação no mov. 30.1, discorrendo que: a) a sentença proferida é infra petita, pois ficou aquém do alegado na impugnação e na manifestação de mov. 29.1; b) houve equívoco e confusão quanto à purgação da mora pelo devedor fiduciante, constante no artigo 26-A, §2º, da Lei nº 9.514/97; c) um ato jurídico é purgar a mora para evitar a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, no caso a Caixa Econômica Federal e, outro é o exercício do direito de preferência pelo devedor fiduciante, ora Recorrente; d) ao exercer seu direito de preferência pagou a dívida e seus encargos em 24.05.2022, conforme exigido pela Instituição Financeira; e) em 31.05.2023 a Credora lhe forneceu o termo de quitação; f) estes atos foram praticados após a consolidação da propriedade e antes da realização do leilão; g) estava, portanto, preclusa a purgação da mora em 31.05.2022, conforme matrícula do imóvel; h) a lei determina expressamente que, considerando o termo de quitação, o oficial competente pelo Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária; i) esta provado que o Credor fiduciário somente realizou seu direito de consolidação por não ter recebido valores devidos, fase de purgação da mora, e o exercício do direito de preferência com a exibição do termo de quitação de dívida e encargos pelo devedor tem o condão de obrigar o oficial competente a efetuar o cancelamento do registro; j) após intimada, a Caixa Econômica Federal quedou-se silente; k) porém, caberia a ela manifestar-se expressamente sobre a legalidade de exigir que o devedor fiduciante aceite como única forma de transmissão do imóvel a forma de escritura pública, nos termos da minuta enviada; l) o artigo 108 do Código Civil contém “ab initio” que a lei pode dispor em contrário, a fim de afastar a exigência de escritura pública, que é o que ocorre no caso, nos termos da parte final do artigo 38 da Lei n. 9.514/97; m) cabe à Instituição Financeira esclarecer qual o efeito jurídico do termo de quitação fornecido ao devedor, bem como que detalhe o que realmente foi quitado e sua eficácia. Requer a concessão da gratuidade da justiça e o provimento do recurso.O parecer do Ministério Público (mov. 52.1) foi pelo desprovimento do recurso, por entender que é possível o devedor fiduciário purgar a mora e, portanto, possibilitar a aplicação do disposto no artigo 25, §2º, da Lei nº 9.514/97 somente até o momento derradeiro da consolidação do imóvel em face do credor fiduciário, conforme artigo 26-A, § 2º, da mesma Lei. O imóvel em questão consolidou-se em favor da Caixa Econômica Federal, não havendo que se falar em cancelamento da consolidação por purgação da mora. Assim, está correto o entendimento do magistrado singular de que o devedor adquirente deve pagar os encargos tributários e emolumentos exigidos por Lei, além de apresentar título aquisitivo do imóvel. O recurso foi inicialmente distribuído à Excelentíssima Desembargadora Denise Kruger Pereira que indeferiu o pedido de gratuidade da justiça no mov. 24.1.As custas recursais foram recolhidas, conforme comprovante constante no mov. 29.2.A Procuradoria-Geral da Justiça opinou também, no mov. 32.1, pelo desprovimento do recurso, sustentando que: a) o citado disposto pelo Recorrente somente tem aplicação quando o Credor quitar o financiamento ou, estando em mora, purga-lá; b) resta, no caso, a aplicação do disposto no artigo 27, §2º-B da Lei n. 9.514/97; c) consolidada a propriedade, resta ao devedor a aquisição do imóvel e, para isso, deve haver título translativo e pagamento de imposto de transmissão; d) sobre a alegada necessidade de manifestação da Caixa Econômica Federal, tem-se que o Juízo a intimou antes de prolatar a sentença, tendo ela restado silente; e) não há qualquer irregularidade ou nulidade na não intimação da Instituição Financeira, ou sua não manifestação, posto que não se trata de procedimento contencioso e sua eventual concordância com a pretensão do Apelante não teria o condão de afastar as exigências da serventia imobiliária. É o breve relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o presente recurso.Cinge-se a controvérsia à possibilidade de averbação do cancelamento da consolidação de propriedade de imóvel registrado e seu condicionamento à prévia apresentação do respectivo título de transmissão, da guia de ITBI e da guia de FUNREJUS.
Pois bem.Na hipótese em análise, o Recorrente aponta que a sentença é infra petita por ter ficado aquém da impugnação e da manifestação apresentada, respectivamente, mov. 7.1 e 29.1.Em conformidade com o que dispõe a Lei n. 6.015/1973, a suscitação de dúvida tem natureza administrativa e, portanto, é o procedimento por meio do qual o juiz competente aprecia qualquer dissenso entre o oficial registrador e o apresentante do título. Ademais, o artigo 204 da citada Lei disciplina que: “A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente”. Ante esta característica, a dúvida limita-se à verificação de situação objetiva, ou seja, às condições regulamentares dos registros públicos, cabendo ao magistrado tão somente atestar ou não a validade da exigência feita para registro, e se o título apresenta, ou não, condições de ser registrado. De outra sorte, havendo outras pendências ou providências que entenda que devem ser adotadas, cabe à parte interessada buscar a sua adoção nas vias administrativas ou judiciais, com a observância do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal. A respeito do tema, a conclusão de Walter Ceneviva, ao discorrer sobre o limite regulamentar do procedimento, ao dispor que "No processo de dúvida não se pode discutir se houve implemento, ou inadimplemento de obrigações, suas consequências jurídicas". (Lei dos Registros Públicos. 20a Ed. São Paulo: Saraiva, 2010. f. 514), indicando o mesmo autor que, pela via contenciosa, poderá́ haver tanto a anulação do registro por terceiros, como ser movida ação para a sua obtenção, quando procedente a dúvida. Ainda, não há que se falar em obrigatoriedade de manifestação da Caixa Econômica Federal como quer fazer crer o Apelante. Ademais, a Instituição Financeira foi intimada e quedou-se inerte, demonstrando, assim, desinteresse na demanda. O Apelante sustenta que deve ocorrer o cancelamento da consolidação da propriedade em favor da Instituição Financeira, vez que quitou o imóvel antes da realização de leilão, sendo descabida a exigência do Oficial Registrador em apresentar título de transmissão, guia de ITBI e guia de FUNREJUS. Sem razão. Isto porque, no caso, a parte Recorrente inadimpliu com o financiamento contratado e, diante disso, foi intimado para purgar a mora apontada pela Instituição Financeira credora. Contudo, não houve quitação da dívida no prazo legal e, por isso, a propriedade do imóvel consolidou-se em favor do Banco, conforme se verifica na matrícula apresentada no mov. 1.5. Posteriormente, antes da realização do leilão, efetuou o pagamento integral. O artigo 27, parágrafo 2º-B, da Lei n. 9.514/1997 assim disciplina:“Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.(...)§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.(...)” No caso, o Recorrente usou seu direito de preferência e adquiriu novamente o imóvel que não mais lhe pertencia, vez que já havia sido consolidada a propriedade em favor da Instituição Financeira. Com isso, considerando o artigo acima citado, caberia ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição e, tendo em vista a natureza da transferência, deve haver título translativo e o pagamento do ITBI, assim como FUNREJUS.Vale destacar que, após a edição da Lei n. 13.564/2017, não se admite mais que o devedor quite o débito após a consolidação da propriedade do bem. O que se faz possível é o direito de preferência, até a realização do segundo leilão, e o que se concretiza com o seu exercício é nova aquisição do imóvel. Nesse sentido:“IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. (...). 3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. (…).” STJ – R.Esp. nº 1.942.898/SP – 2ª Seção – Relator: Ricardo Villas Bôas Cueva – Data: 13/09/2023.Vale lembrar, ainda, que não cabe ao agente delegado a deliberação acerca da cobrança ou não do tributo, mas somente a fiscalização quanto ao seu pagamento, eis que a possibilidade de não incidência, isenção ou imunidade do ITBI é competência, no caso em comento, da respectiva Secretaria da Receita Estadual do Paraná. Nesse sentido já julgou esta Corte de Justiça:APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. PEDIDO DE REGISTRO/AVERBAÇÃO DE FORMAL DE PARTILHA. TRANSMISSÃO DE IMÓVEL. EXIGÊNCIA DE ESCLARECIMENTOS ACERCA DA DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES DOS IMÓVEIS NO REQUERIMENTO DA PRENOTAÇÃO E NA DECLARAÇÃO DO ITCMD. REQUERIMENTO DE APRESENTAÇÃO DOS DEMAIS VALORES E IMPOSTOS RELATIVOS AOS IMÓVEIS LOCALIZADOS NO ESTADO DE SANTA CATARINA PARA VERIFICAÇÃO DA OCORRÊNCIA OU NÃO DE EXCESSO DE MEAÇÃO/QUINHÃO. CABIMENTO. FUNÇÃO FISCALIZATÓRIA DO OFICIAL REGISTRADOR. ARTIGO 289, DA Lei 6.015 /73. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIO. ART. 134, INC. IV, DO CTN. INFORMAÇÕES SOLICITADAS PARA SE VERIFICAR A LISURA DO RECOLHIMENTO DO IMPOSTO INCIDENTE SOBRE O ATO REGISTRAL. - É função do Oficial Registrador realizar rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos incidentes sobre os atos que praticar, na forma do artigo 289, da Lei 6.015/73, além de serem solidariamente responsáveis pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles.- Assim, revela-se crível sua exigência para que o apresentante preste esclarecimentos (a respeito da discrepância entre os valores atribuídos aos imóveis no requerimento da prenotação e os valores constantes na declaração do ITCMD da Receita Estadual) e apresente documentos (declaração de recolhimento dos impostos devidos sobre as transmissões dos imóveis localizados em Santa Catarina, e os valores de cada um) hábeis a ensejar a devida verificação acerca da partilha (eventual excesso de meação/quinhão), bem como a lisura do recolhimento do imposto incidente sobre o ato a ser registrado. Recurso não provido. (TJPR - 18a Câmara Cível - 0000797- 39.2019.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 22.03.2021) grifei Assim, considerando que foi consolidada a propriedade do imóvel objeto da suscitação de dúvida em favor da Caixa Econômica Federal, não há que se falar no pretendido cancelamento da consolidação, eis que a parte se utilizou do seu direito de preferência e adquiriu-o novamente, devendo fazê-lo com o recolhimento de encargos e tributos devidos. Assim, correto o entendimento do Sr. Oficial Registrador e MM. Juiz singular. Por todo o exposto, voto pelo conhecimento e não provimento do recurso de apelação cível interposto por Victor Cunha Freire Candanedo.