Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de Apelação Cível interposta por Bongiorno Locação, Compra e Venda de Imóveis Próprios Ltda e Outros em face de Cartório de Registro de Imóveis Goioerê e que tem por objeto a sentença de mov. 29.1, proferida nos autos de suscitação de dúvida nº 0000374-34.2023.8.16.0084, que julgou procedente a dúvida, para declarar adequada a negativa de registro da escritura pública de compra e venda do imóvel pelo Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Goioerê.Consta dos autos que no dia 08 de dezembro de 2022 foi prenotado na Serventia, sob n° 188.830, escritura Pública de Venda e Compra que fazem o Espólio de Terezinha Sandri Rocha e Outros, na qualidade de Outorgantes Vendedores e Bongiorno Locação Compra e Venda de Imóveis Próprios Ltda e Outros na qualidade de Outorgadas Compradoras, escritura lavrada em 02.12.2022 no Tabelionato de Notas de Cambé/PR, Livro 0043-N, Folhas 196/204. Alegou o autor que, examinando o título prenotado, verificou-se que uma das vendedoras - Espólio de Terezinha Sandri Rocha - está representado pelo Inventariante Cristhian Ricardo Rocha, sendo que, contudo, não há documento judicial para a venda (alvará ou outra autorização). Aduziu que as partes fundamentam a pretensão em decorrência de um instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado em 30/10/2019, enquanto ainda viva a vendedora. Neste ponto, alega que foi apresentada uma cópia da Escritura Pública de Inventario e Partilha da de cujus que não menciona tal negócio ou uma delegação para cumprir o compromisso firmado pela falecida em vida. Assim, pleiteou o julgamento da dúvida a fim de apontar como o Serviço Registral deve proceder neste caso concreto – movs. 1.2.Os interessados compradores impugnaram a dúvida, sob o argumento de que firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel em 30/10/2019, com eficácia de direito real de aquisição aos promitentes compradores, cujo objeto é o imóvel registrado na Matrícula nº 23.007 do Registro de Imóveis da Comarca de Goioerê, celebrado e devidamente quitado enquanto a Sra. Terezinha Sandri Rocha ainda se encontrava em vida.Aduziram que a Outorgante Vendedora Terezinha Sandri Rocha faleceu na data de 26/01/2021, isto é, após a quitação do negócio jurídico, o que motivou a lavratura do inventário pelos herdeiros necessários, tendo sido concretizado por meio Escritura Pública de Inventário e Partilha dos bens deixados por seu falecimento, lavrada no dia 01/09/2022, às fls. 138/141, do livro 03 junto ao 1º Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis da Cidade de Altamira (PA). Alegam que, do referido inventário e partilha é possível verificar que o imóvel adquirido pelos Interessados /Compradores não fora relacionado como bens integrantes do Espólio de Terezinha em razão de sua venda antes do falecimento, pendente tão somente a regularização documental perante o registro de imóveis, motivo pelo qual conferiram todos os poderes que se fizerem necessários ao Inventariante Cristhian Ricardo Rocha, para a defesa do espólio e ao cumprimento de suas eventuais obrigações formal. Desse modo, na data de 02/12/2022 lavrou-se a Escritura Pública de Compra e Venda nas notas do Tabelionato de Cambé, Estado do Paraná, às fls. 196/204 do Livro 00423-N, sendo o Espólio de Terezinha Sandri Rocha devidamente representado pelo Inventariante Cristhian Ricardo Rocha.Assim sendo, aduziram que a autorização judicial para venda é desnecessária para a realização do ato registral – mov. 21.1. Por sua vez, os interessados vendedores concordaram com o conteúdo da manifestação dos compradores – mov. 22.1. O Ministério Público foi ouvido e manifestou-se pela improcedência da dúvida suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis local, com determinação do registro da escritura pública de compra e venda do mov. 1.3 na matrícula do imóvel objeto do negócio jurídico em discussão – mov. 25.1.Prolatada a r. sentença (mov. 29.1), o Magistrado Rodolfo Figueiredo de Faria julgou procedente a dúvida, para declarar adequada a negativa de registro da escritura pública de compra e venda do imóvel pelo Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Goioerê.Inconformados com a sentença, Bongiorno Locação, Compra e Venda de Imóveis Próprios Ltda e Outros interpuseram recurso de apelação (mov. 37.1), sustentando, em síntese: i) não procedem os fundamentos apresentados pelo juízo; ii) a escritura pública satisfaz todos os requisitos para o seu registro; iii) o espólio de Terezinha Sandri Rocha foi devidamente representado no negócio pelo inventariante; iv) o imóvel foi objeto de instrumento particular de compromisso de compra e venda, com eficácia de direito real de aquisição; v) o negócio foi celebrado e o preço foi quitado quando Terezinha Sandri Rocha estava viva; v) o imóvel deixou de integrar o patrimônio do espólio e por isso não constou do inventário; vi) os herdeiros de Terezinha são coproprietários do imóvel, de modo que não houve lesão a direitos hereditários; vii) é desnecessária a obtenção de alvará judicial para o registro da escritura pública.Requerem, assim, o provimento do recurso, a fim de que seja autorizado o registro e averbações necessárias dos documentos apresentados perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Goioerê, Estado do Paraná, objeto da Diligência Registral nº 111/2022, julgando-se improcedente a suscitação de dúvida.A Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou ao mov. 18.1, pelo conhecimento e desprovimento do recurso.Vieram-me conclusos os autos.É a breve exposição.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.Cinge-se a controvérsia em verificar a legitimidade da exigência formulada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Goioerê quanto à necessidade de autorização judicial para a venda de imóvel integrante do espólio de Terezinha Sandri Rocha.Insurgem-se os apelantes aduzindo, em síntese, que: i) não procedem os fundamentos apresentados pelo juízo; ii) a escritura pública satisfaz todos os requisitos para o seu registro; iii) o espólio de Terezinha Sandri Rocha foi devidamente representado no negócio pelo inventariante; iv) o imóvel foi objeto de instrumento particular de compromisso de compra e venda, com eficácia de direito real de aquisição; v) o negócio foi celebrado e o preço foi quitado quando Terezinha Sandri Rocha estava viva; v) o imóvel deixou de integrar o patrimônio do espólio e por isso não constou do inventário; vi) os herdeiros de Terezinha são coproprietários do imóvel, de modo que não houve lesão a direitos hereditários; vii) é desnecessária a obtenção de alvará judicial para o registro da escritura pública.Requerem, assim, o provimento do recurso, a fim de que seja autorizado o registro e averbações necessárias dos documentos apresentados perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Goioerê, Estado do Paraná, objeto da Diligência Registral nº 111/2022, julgando-se improcedente a suscitação de dúvida.Sem razão, contudo.Infere-se dos autos que, em 30/10/2019, Terezinha Sandri Rocha e outros, na condição de promitentes vendedores, firmaram com os apelantes, promissários compradores, instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel, constituído pelo “Lote B, da subdivisão do lote C, destacado da Fazenda Santa Lúcia, formada pelos Lotes 01, 02 e 21, da Gleba nº 13 da Colônia Goioerê, localizado no Município de Goioerê” (mov. 1.5). Em 02/12/2022 foi lavrada escritura pública de compra e venda do citado imóvel, na qual figuraram como vendedores o espólio de Terezinha Sandri Rocha, falecida em 26/01/2021 (mov. 1.6) e outros e como compradores os apelantes (mov. 1.3).A referida escritura pública foi prenotada no Registro de Imóveis de Goioerê e o Oficial de Registro formulou diligência nos seguintes termos:
Entendo que referida exigência se mostra legítima. Explico.No sistema jurídico registral pátrio, vige o princípio da obrigatoriedade do registro, por expressa determinação do § 1º do art. 1.245 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), que assim determina:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Assim sendo, referido princípio estabelece que os efeitos de qualquer ato jurídico que envolva a propriedade de bem imóvel serão produzidos, erga omnes, quando do efetivo registro, sendo dotados, até então, apenas de efeitos interpessoais.No caso concreto, conforme exposto, as partes firmaram instrumento particular de promessa de venda e compra do referido imóvel em 03.10.2019, sendo que, contudo, a promitente-vendedora Terezinha Sandri Rocha faleceu em 26/01/2021 sem formalizar escritura pública de compra e venda e seu respectivo registro na matrícula do imóvel.Por tais razões, ante a ausência de registro do respectivo contrato no Cartório de Registro de Imóveis, tem-se que a alienante é tida como dona do imóvel, na forma do art. 1.245, §1º, do Código Civil[1].Em razão do falecimento da promitente-vendedora, dispõe o art. 1.784 do CC que, “aberta a sucessão – o que ocorre com a morte da pessoa –, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários. Trata-se da consagração da máxima droit de saisine”. Em assim sendo, ausente a formalização da transferência da propriedade do imóvel antes do falecimento de Terezinha (art. 1.245, CC), a abertura da sucessão ocasionou sua imediata transmissão aos herdeiros, passando a fazer parte do espólio. Ocorre que, conforme pontuado pelo Juízo de origem, verifica-se que no procedimento de inventário extrajudicial foram considerados apenas os créditos recebidos pela venda do imóvel e não o bem em si, de modo que não ficou definido o destino do imóvel.Por tais razões, figurando como proprietária do imóvel a Sra. Terezinha Sandri Rocha e já falecida, tem-se que a escritura pública de compra e venda se reveste de invalidade, considerando que as partes outorgantes/vendedoras careciam de legitimidade para a prática do ato, uma vez que não contavam com a obrigatória autorização do juízo do inventário para procederem alienação, nos termos que dispõe o artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil, c/c os artigos 104, inciso III, e 166, incisos IV, ambos do Código Civil.No mesmo sentido, já decidiu anteriormente este Tribunal:
DIREITO DAS SUCESSÕES. APELAÇÃO CÍVEL. ALVARÁ JUDICIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO – FALECIMENTO DO VENDEDOR – PRETENSÃO DE OBTENÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA – ANUÊNCIA DOS HERDEIROS – INTERESSE DE AGIR – DEMONSTRAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO SEM INTERVENÇÃO JUDICIAL – VIA ELEITA QUE SE MOSTRA ADEQUADA – PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. “Os bens vendidos e recebidos integralmente em vida pelo autor da herança não mais compõem seu acervo hereditário, sendo plenamente possível a transferência do imóvel por alvará judicial, dispensando o ajuizamento do inventário e o pagamento de ITCMD (Súmula 590 do STF)”. (TJPR - 11ª C.Cível - 0000946-61.2021.8.16.0083 - Francisco Beltrão -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIO HAICK DALLA VECCHIA -
J. 02.03.2022). 2. Recurso conhecido e provido. (TJPR - 11ª Câmara Cível - 0015265-72.2020.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR RUY MUGGIATI -
J. 01.08.2022)
Assim sendo, correta a sentença que reconheceu válida a exigência de autorização judicial para a venda de imóvel integrante do espólio de Terezinha Sandri Rocha.Por tais razões, em face do exposto, voto no sentido de conhecer o presente recurso e, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo a decisão recorrida pelos seus próprios fundamentos.Por fim, deixo de arbitrar honorários recursais, considerando a ausência de condenação em primeiro grau.