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Processo:

Vistos, relatados, discutidos etc.I. RELATÓRIO (EM SUMA)Este AI fora interposto por COMÉRCIO DE BEBIDAS VILA NOVA LTDA e OUTROS, da decisão do mov. 35.1, dos autos n. 0005921-40.2022.8.16.0165, de Execução de título extrajudicial (carta precatória), aforada pelo BANCO SAFRA S/A, ambos aí qualificados, pela qual se homologara o laudo de avaliação, do mov. 22, nestes termos:[...] 1. Embora a parte executada não tenha concordado com o laudo de avaliação dos imóveis juntado aos autos (mov. 22 e 28), em verdade, constata-se que a impugnação deixou de apontar de forma objetiva e concreta eventual falha da avaliadora judicial que pudesse prejudicar a devida constatação dos valores dos imóveis, tratando-se de mera discordância quanto ao teor do laudo realizado.Não há indícios de que o laudo de avaliação esteva em desacordo com as normas previstas, tampouco que não condiz com os imóveis penhorados, o que evidencia a sua credibilidade e validade.Além disso, não restou demonstrada a incidência de qualquer uma das hipóteses previstas no artigo 873 do Código de Processo Civil, e, como consequência, a imprescindibilidade de nova avaliação dos imóveis.Por tais razões, rejeito a impugnação apresentada ao mov. 28, e homologo o laudo de avaliação realizado ao mov. 22 [...].Não conformados, recorrem os Agravantes, aduzindo: (a) o laudo se mostraria subjetivo, e teria falhado ao declinar as verdadeiras características dos imóveis objetos das matrículas ns. 1.352 e 7.118, do RI de Telêmaco Borba, gerando incerteza quanto ao valor atribuído, o qual está abaixo do valor real de mercado; (b) o laudo é omisso ao expor as alegadas pesquisas de mercado, impedindo averiguação da confiabilidade dos valores alcançados, dos critérios de buscas e particularidade dos imóveis e aplicação de padrões imparciais da Avaliadora, o que compromete o contraditório; (c) não há detalhamento dos desfechos da pesquisa de mercado, como enuncia o art. 115, do Código de Normas do TJPR; (d) no laudo se limitara a mencionar a existência de estruturas de alvenaria em ambas as matrículas, omitindo detalhes específicos de melhorias; (e) também não inclui informação do valor do metro cúbico da área circunvizinha, elemento comparativo que pode esclarecer o valor do metro quadrado e o de venda, na localidade; (f) há carência de fotografias, no laudo, impossibilitando a avaliação e o estado das construções; (g) os valores atribuídos não estão em consonância com as práticas habituais de mercado; (h) eventual venda dos imóveis por valor inferior ao de mercado afetaria negativamente ambas as partes envolvidas, especialmente os Executados, que teriam seu patrimônio expropriado e ainda ficariam responsáveis pela diferença da dívida; (i) faz-se imperativa a produção de um novo laudo de avaliação que aborde detalhadamente as características dos imóveis, incluindo o valor, por metro cúbico, na região, e leve em conta as limitações e fatores que afetaram o mercado, tais como liquidez, desempenho, demanda, reação do mercado, público alvo e elementos que possam facilitar a negociação do bem; (j) pedira-se a concessão do efeito suspensivo, para que fosse obstada a decisão em exame e o curso da Execução, já que estariam na iminência de sofrer danos de difícil reparação, e o provimento ao recurso para se determinar nova avaliação, dos imóveis das matrículas ns. 1.352 e 7.118, do R. I. de Telêmaco Borba, coibindo a alienação por valor abaixo do mercado.Pela decisão do mov. 8.1 fora autorizado o processamento do agravo, sem que se lhe tivesse sido atribuída eficácia suspensiva.Contrarrazões no mov. 15.

II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO II.1. CONHECIMENTO Tendo sido preenchidos, no caso, os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (o cabimento, aferível pela recorribilidade e pela b, a legitimidade, o interesse, é mensurável pela necessidade e utilidade do recurso) quanto os extrínsecos (a tempestividade, a regularidade formal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, o preparo ou recolhimento das custas recursais, em sendo o caso), ora se conhece deste recurso.II.2. MÉRITO RECURSALII.2.1. Breve sínteseAnalisando os autos, vê-se que se trata de precatória, expedida dos autos n. 0026558-70.2015.8.16.0031, de Execução, em que é exequente BANCO SAFRA S/A e executados COMÉRCIO DE BEBIDAS VILA NOVA LTDA e OUTROS, com o objetivo exclusivo de ser feita a avaliação do imóvel da matrículas ns. 1.352 e 7.115, do R. I. de Telêmaco Borba.Em 7.12.22, a Avaliadora, depois de analisar os imóveis e efetuar pesquisa de preço no mercado regional, chegara à importância, pelos 02 (dois) imóveis, em R$ 2.131.000,00 (dois milhões cento e trinta e um mil reais).Posteriormente, a parte exequente pedira a alienação dos bens (mov. 26.1), enquanto a parte agravante impugnara a avaliação (mov. 28.1). Depois, contraditório, exarara, o Doutor Juiz, a decisão da qual aqui se insurge.II.2.2. Avaliação do bem imóvelA controvérsia recursal está em definir se fora acertada, ou não, da decisão de Primeiro Grau, que negara o pleito, da parte agravante, de nova avaliação do imóvel penhorado nos autos.Aduzira, a parte agravante, que a avaliação judicial feita pela Perita (mov. 22.1.) além de apontar que o valor seria ínfimo, não teria sopesado as verdadeiras características dos imóveis objetos das matrículas ns. 1.352 e 7.118, do R. I. de Telêmaco Borba, e teria sido omisso na exposição das alegadas pesquisas de mercado, já que teria se limitado a mencionar a existência de estruturas de alvenaria em ambas as matrículas, omitindo detalhes específicos sobre as melhorias, além do que não teria incluído informação do valor do metro cúbico, das áreas circunvizinhas, e haveria carência de fotografias, no laudo, impossibilitando a avaliação e o estado das construções.Pois bem! O art. 870, do CPC dispõe que “a avaliação será feita pelo Oficial de justiça”, e, “se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o Juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo”.É certo que, às vezes, nova avaliação é cabível. Veja o que enuncia o CPC:Art. 873. É admitida nova avaliação quando:I – Qualquer umas das partes arguir, fundamentalmente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II – Se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;III – O juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.O art. 872, do referido diploma processual estabelece que o laudo deve conter informações relativas ao bem e seu respectivo valor:Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:I – Os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;II – O valor dos bens.Nesse sentido, é a previsão contida nos arts. 115 e 116, do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do TJPR:Art. 115. No laudo de avaliação descrever-se-á pormenorizadamente o bem avaliado, consignando-se suas características e estado, bem como os critérios utilizados para a avaliação, as indicações de pesquisas de mercado efetuados e o seu valor.Parágrafo único. Quando o bem avaliado estiver acrescido de benfeitorias, elas também serão discriminadas minuciosamente, no mesmo laudo do bem principal, em item apartado.Art. 116. O valor do bem, expresso em moeda corrente, corresponderá ao preço de mercado na data da elaboração do laudo.Da análise do laudo de avaliação (mov. 22.1), infere-se que a Senhora Avaliadora considerara, sim, essas peculiaridades, quanto aos imóveis das matrículas ns. 1.352 e 7.118, do R. I. de Telêmaco Borba. Veja:[...] 1 – MATRICULA 1.352Lote de terreno urbano nº 04, da quadra nº 17, nesta cidade de Telêmaco Borba, situado com frente para a Rua Alberto Elhert Filho, confrontando lateralmente com os lotes ns. 03 e 05 e aos fundos com o lote nº 17, medindo 13,00 metros de frente, por 35,50 metros nas laterais e com fundos correspondentes a frente, possuindo uma área total de 435,50 m², tudo de conformidade com a matrícula nº 1.352 do C.R.I. desta Comarca de Telêmaco Borba-PR, contendo uma edifício comercial em alvenaria com aprox. 471,30 m² e 98,80 m² e uma casa em alvenaria, com aprox. 68,44 m², com total de área construída de 539,74 m², conforme consta cadastro da prefeitura, onde funciona uma loja de material para construção, que avalio o lote em R$ 400.000,00, e as benfeitorias acima em R$ 735.000,00, num total de R$ 1.135.000,00 (um milhão cento e trinta mil reais)2 – MATRICULA 7.115Lote de terreno urbano nº 07, da quadra nº 17, nesta cidade de Telêmaco Borba, situado com frente para a Rua Alberto Elhert Filho, confrontando lateralmente com os lotes ns 06 e 08 e aos fundos com o lote nº 14, medindo 13,00 metro de frente, por 33,00 metros aos fundos, possuindo uma área total de 429,00 m², tudo de conformidade com a matrícula nº 7.115 do C.R.I. desta Comarca de Telêmaco Borba-PR contendo uma edifício comercial em alvenaria com aprox. 426,20 m² de área construída, ², conforme consta cadastro da prefeitura, onde funciona uma loja de material para construção , que avalio o lote em R$ 400.000,00, e as benfeitorias acima em R$ 596.000,00, num total de 996.000,00 (novecentos e noventa e seis mil reais). Importa a presente avaliação em R$ 2.131.000,00 (dois milhões cento e trinta e um mil reais)Critérios da Avaliação: Laudo elaborado através das médias aritméticas obtidas em pesquisas junto ao mercado respectivo (imobiliárias locais), utilizando o método comparativo, sites, jornais locais, valor metro quadrado construção (cub), além do nosso convencimento pessoal.Sites pesquisados: Imobiliarialiratb.com.br; adrianojangada.com.br; cidadedopapel.com.br; fagundesimoveistb.com.br; gcimoveis.com.br; clicarimoveis.com; bezerraimoveistb.com.br; ezequielrodrigues.com.br; imoveismontealegre.com.br; teoremaimoveis.com.br; https://www.vivareal.com.br/ imoveis.mitula.com.br, dmaimoveis.com/ https://grupotalevi.com.br/ entre outros [...].Como se sabe, quanto às matérias técnico-científicas que fogem da sua formação jurídica, é comum e desejável que o Magistrado recorra aos contributos de seu Auxiliar de confiança, nomeado no processo para lhe informar as decisões. É esse o papel do Avaliador e, é nele que se fiara o Magistrado nestas matérias referidas, as quais não compõem sua preparação científica. E, dessa forma, não há que se exigir do Juízo que avalie, tecnicamente, os trabalhos do Expert, nem ele teria condições para tanto. Por isso é que o Profissional incumbido da perícia é escolhido entre os reconhecidamente capazes e que gozam da confiança do Juízo. Ora, é o mesmo que faz o Advogado, quando se vale de Assistente técnico, a lhe assessorar em manifestações. Note-se que as argumentações postas nas razões recursais, voltadas a maldizer, conveniente, a avaliação de mov. 22.1, não passam de conclusões a partir de suposições pessoais, e, pior que isso, genéricas. Ora, se a parte agravante questionara que a Perita deveria ter informado o metro cúbico de tais imóveis (os avaliados e os circunvizinhos), ela, da mesma forma, não o fizera (sequer por assistente técnico). Quer dizer, se seria importante isso, para o Perito justificar o valor a que ele chegara, da mesma forma, o seria para demonstrar o contrário. Porém, a parte impugnante, que nem detentora é de qualquer presunção detém de fé pública (do que a Perita, contrariamente, é detentora), aquele (a parte) é parcial (diversamente da Perita, que é desinteressada na causa, e, ademais, é da confiança do Juízo). Ora, se isso indiciasse falta de consistência no laudo, muito mais indiciaria nos reclamos genéricos, parciais, da Assessoria judicia da parte devedora. Mas, na verdade, em nenhum dispositivo legal se exige que se indique referências a metro cúbico, de terrenos, ainda que isso, ou qualquer outra forma comparativa pudesse ser bem-vinda a qualquer debate sobre avaliação.Mas, ainda que de forma sucinta, como, às vezes, até requer o volume de trabalho a que se é incumbido os Membros do Judiciário, ante a desobstruída e tão acessada via judicial (seja quanto ao direito de cobrar, executar, seja ao de resistir, de se defender), a proba Avaliadora judicial fizera, sim, pesquisas de mercado, tanto que indicara inúmeros endereços de sites de venda de imóveis, justamente, para motivas convencimento técnico, seu, pelo que não há que se falar em omissão de pesquisa ou de seriedade no trabalho. E, certamente por isso, A autoridade judicial presidente do processo, que, in loco, vivencia a realidade em jogo (ainda que não especializada em alguns assuntos técnicos, como nos que, por isso, se louvara em Expert da área), reconhecendo acerto no levantamento técnico em causa, o homologara, e sem ressalva.Ademais, constata-se, do laudo, que se encontra especificadas as metragens e as características dos imóveis, sem qualquer omissão ou equívoco (e ainda que de forma objetiva), além do valor das benfeitorias, do modo pelo qual aqueles estão sendo usados (em forma comercial: loja, num dos lotes, e depósito correspondente, no outro), como, em suma, se recomenda no art. 115, do Código de Normas do TJPR. Veja como fizera constar, a proba Avaliadora: [...] Edifício comercial em alvenaria com aprox. 426,20 m² de área construída, ², conforme consta cadastro da prefeitura, onde funciona uma loja de material para construção , que avalio o lote em R$ 400.000,00, e as benfeitorias acima em R$ 596.000,00, num total de 996.000,00 (novecentos e noventa e seis mil reais) [...].Com efeito, não se elencaram particularidades que denotassem depreciação considerável a reduzir-se o preço médio da região (a imóveis com esse porte e essa vocação, também para atividades comerciais do tipo: loja de materiais de construção e depósito próprio a materiais que naquela são comercializáveis) nem que enunciassem melhoria apreciável a que se emprestassem mais valia aos bens (os terrenos com suas edificações), porque eles se põem na media dos que seriam (ou pudessem ser) seus pares, em termos de porte, nível de conservação (e ou depreciações) e idade das benfeitorias e/ou acessões etc. Logo, não há (como não haveria) que se tratarem de exceções que não existem ou não mereçam considerações, bastando, em casos que tais, a menção geral, dos imóveis, com suas acessões, padrão, forma de utilização e valor. E, decerto, por não existirem exceções que merecerem alusão concreta, também a parte impugnante nenhuma apontara em sua genérica e conveniente discordância.É relevante realçar, no mais, que, inexiste exigência legal ou regulamentar a que se incremente, o laudo de avaliação, com fotografias ou outros elementos acessórios. Repita-se, ainda que isso possa bem assessorar os termos do levantamento, principalmente, para os que têm mais apego os aspectos visuais, é certo que não é necessário que isso seja levado a efeito, mesmo porque a parte devedora, mais que ninguém, sabe (ou deve saber) dos detalhes de seus imóveis, tanto que nenhuma filmagem ou registro fotográfico poderia lhe acrescentar informação alguma. De mais a mais, se a parte impugnante quisesse demonstrar algo que merecesse registro, e que a Perita, porventura, não tivesse visualizado (verificado), poderia (deveria) ter lançado mão do engenho que, a si, faria falta, para trazê-lo à baila nos autos, e, a partir daí, ter deduzido impugnação específica e documentada. Porém, tal qual em tudo, se limitara a apontar defeitos no trabalho da Perita (nos seus métodos), mas a parte devedora, mais que isso, se contivera no âmbito do discurso, das palavras, nada trazendo de mais acurado em relação ao que se apontara na avaliação (nem no mesmo nível).Repita-se, a pessoa do avaliador judicial, seja o nomeado para o caso, seja o disponível ao geral dos casos, no Juízo, desfruta da presunção de fé-pública, a qual não pode ser afastada por simples alegações da parte, como se dera, no caso.A parte agravante mencionara, ainda, que os valores atribuídos não estariam em consonância com as práticas habituais de mercado, pelo que teria apontado valor inferior ao real. Entretanto, nenhum estudo ou comprovação fizera a parte recorrente, devedora, sobre os porquês dessa insinuação, uma vez que se contivera em discursos genéricos, senão vazios, ordinariamente encontráveis em casos em que a parte de tudo faz, para não concordar com atos preparatórios à futura venda judicial de bens constritos, para a satisfação coercitiva da obrigação (o que não decorrera por ato espontâneo da parte ostensivamente em alongada mora). Por exemplo, os Recorrentes, Devedores inadimplentes, em nenhum momento chegaram a tecer comparações reais dos imóveis avaliados, com outros, similares, na Cidade em questão (Telêmaco Borba), ainda que fosse via anúncios em sites ou similares, e, muito menos com construções de tempo (delas), de porte, de utilização etc., que enunciasse minimamente disparidade alguma com a avaliação. Mas, como lhe convirá, ainda assim, discordara do levantamento da Técnica do Juízo, deixando claro que não tem a menor disposição a concordar e pôr termo ao assunto do valor dos bens, que, obviamente, é relevante (a não se pôr à venda bem por valor vil), mas não menos que o é a necessidade de se encaminhar o andamento processual executivo, para se substituir à resistência (ou inadimplência) da parte devedora, em cumprir ou satisfazer a obrigação exequenda, a qual ela mesma, expressamente (ou seja, com chancela de sua assinatura), assumira, e isso, em tempo razoável de duração do processo. Certamente, o Doutor Juiz, ciente da importância de seu ofício, de seus misteres, não deixaria de bem apreciar a avaliação, as realidades imperantes no âmbito geográfico de sua Comarca, a noção de mercado imobiliário lá existente (e valorada o levantamento da Técnica judicial), se vil fosse. De mais a mais, e apenas ad argumentandum, quando é o caso, o próprio Juízo do processo pode (em sendo o caso), de aplicar índices de correção monetária (quando demora certo tempo, entre o laudo e a venda judicial), sempre, para evitar vendas por preço irrisório.Mas, nada se provara de equívoco na avaliação, e menos ainda, sobre ser vil o preço nela apontado. Logo, não se infere, nem de longe, os riscos de que a parte recorrente, de novo, genericamente, aventara.Em síntese, os pontos aventados pela parte recorrente, como de necessários esclarecimentos, não o são, além do que, nenhum indicativo enuncia sobre falha ou impropriedade da avaliação técnico-judicial. Vale dizer, inexistira vagueza, ambiguidade, omissão ou erro de qualquer natureza. Os motivos da Perita avaliadora, para ter chegado aos valores finais, as suas premissas, seus informes e critérios, foram, suficientemente, claros e coerentes, porque não se infere qualquer incongruência entre fundamentos e conclusão (ou conclusões). Vai daí, que a parte recorrente, por conta de mera disposição para discordar (ou simples inconformismo com o que não lhe convém), de tudo fizera para lançar dúvidas e críticas (estas gerais) ao laudo avaliatório, ao trabalho da Avaliadora da confiança do Juízo, e por este respaldada, na homologação subsequente àquele trabalho.O laudo (mov. 22.1), no mais, se presta (e bem) aos fins para que se destina, já que se acha
segundo a boa técnica, sem embargo de que não agrade a exigente parte impugnante, porque demonstrara, sem sombra de dúvida, o conhecimento (ou contato) com os imóveis avaliados, suas edificações, sua destinação, localização, tamanho etc., tanto que indicara, suficientemente, suas características, os critérios empregados em seu ofício, o método destinado a se chegar ao real valor dos imóveis etc. Noutros termos, também se cumprira, à risca, a diretriz posta, igualmente, pelo art. 115, do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado. Desse modo, ante a ausência de motivos reais, especificados e comprovados, para se infirmar o laudo de avaliação dos imóveis das matrículas ns. 1.352 e 7.118, do R. I. de Telêmaco Borba, tem-se por não há razão alguma para a pretensa reavaliação daqueles, até porque nem mesmo qualquer das hipóteses aventadas no art. 873, do CPC, socorre a parte agravante, no engenho impugnativo manejado nesta sede.Reforce-se que a avaliação nada tem de antiga (ao contrário, realizada há poucos meses), e, ainda que o fosse, nem assim se teria necessidade de se empreender nova avaliação, posto que só prova de valorização exacerbada, nesse período, daria sentido a mais trabalho e gastos com reavaliação. Veja, a propósito, que o atual CN (da egrégia Corregedoria-Geral do Tribunal de Justiça deste Estado) nem mais fixa prazo que imponha nova avaliação (o revogado cogitada de certo período), porque, às vezes, a alteração que haja em certo tempo (decorrido) não justifique os atos (o trabalho, custos) disso e, no mais, em sendo o caso, pode o Magistrado (se ou quando entenda que seja o caso) presidente do processo deliberar sobre a consideração de índice de atualização monetária, caso a caso, para ajustes que (em tese) se façam
convenientes e/ou necessários.Enfim, levando-se em conta o contido nestes autos, o objeto deste recurso, qual seja, o de infirmar conclusão técnico-avaliatória, forçoso entender que não há como se recepcionar a pretensão recursal, pelo que ora se mantém o pronunciamento em exame.II.3. CONCLUSÃOE, com tais considerações, conclui-se consolidando o conhecimento deste recurso, mas, negando-lhe provimento.É como se vota!