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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes Autos de Remessa Necessária nº 0005868-87.2023.8.16.0112 da Vara da Fazenda Pública da Comarca de Marechal Cândido Rondon, em que é Remetente o Juiz de Direito, Autor o Ministério Público do Estado do Paraná e Réus Koch & Muller Ltda. Me e Outros.
Trata-se de Remessa Necessária de Sentença exarada no mov. 163.1 dos Autos nº 0005868-87.2023.8.16.0112 de Ação Civil Pública, ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Paraná em face de Koch & Muller Ltda. Me e Outros, a qual Julgou Improcedente a pretensão.
Infere-se dos Autos que a ação de origem foi proposta pelo ente ministerial por força de ilegalidade praticada pela empresa de Koch & Muller Ltda. Me, responsável por constituir associações de condomínios visando a arrecadação de valores dos “associados /cotistas” para a aquisição futura de chácaras ou lotes rurais, a fim de promover a urbanização e loteamento do imóvel, sem que haja prévia aprovação da área ou individualização dos lotes.
Segundo narrado na peça exordial, o negócio é realizado de forma a iludir os consumidores com a promessa de formação de futuro condomínio residencial em formato de loteamento, quando na verdade o objetivo dos requeridos é obter lucro às custas dos associados. O Ministério Público afirma que entre as ilegalidades constatadas, destaca-se a previsão de que, em caso de não concretização de compra da área a ser loteada, os valores arrecadados seriam devolvidos aos cotistas sem incidência juros e correção monetária, bem como que seriam descontadas as taxas de adesão e administrativas.
Ademais, se sustenta que, independentemente da formalização de associação, a aquisição de imóvel rural para fins de divisão em lotes e a venda antecipada destes, sem nenhum registro, é ilegal, haja vista a afronta à legislação federal que trata do parcelamento de solo urbano, legislação municipal de parcelamento de solo e zoneamento urbano.
Pugnou, ao final, pela procedência nos seguintes termos:
h) Ao final, seja julgada procedente a presente Ação Civil Pública, declarando a ilegalidade na formação do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BABILÔNIA, devendo ser decretada a nulidade de todos os compromissos de aquisição de cotas comercializadas; i) Sejam os requeridos condenados, em caráter definitivo, às seguintes obrigações de não fazer: i.1. proibidos de venderem novas ‘cotas’ imobiliárias ou travar novos contratos de compromisso e aquisição de ‘cotas’ do Condomínio Residencial Babilônia, sob pena de imposição de multa de R$ 1.000,00, para cada cota comercializada ou contrato firmado; i.2. proibidos de formarem novos CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS com o objetivo de comercialização de ‘cotas’ imobiliárias, visando o parcelamento de imóveis rurais com fins urbanísticos, bem como proibidos de travar contratos de compromisso e aquisição de “cotas’ de eventuais grupos que vierem a criar, da mesma natureza, sob pena de imposição de multa de R$1.000.00, para cada cota comercializada ou contrato firmado. i.3. proibidos de celebrarem quaisquer atos jurídicos objetivando adquirir as novas áreas pretendidas para a formação de loteamentos irregulares em prol do Condomínio Residencial Babilônia, bem como qualquer atividade que inicie o parcelamento irregular de solo pretendido através de sorteio e distribuição de lotes, sob pena de multa cominatória no valor de R$20.000.00 (vinte mil reais). j) Sejam os requeridos condenados, de forma solidária, a indenizar todos os adquirentes de cotas imobiliárias, devendo ser obrigados a restituir todos os valores pagos por cada um destes, com juros e correção monetária (danos materiais). k) Sejam os requeridos condenados, de forma solidária, a indenizar os danos morais coletivos causados a todos os adquirentes de cotas imobiliárias, cujo montante deverá ser arbitrado na proporção de R$1.000,00 (mil reais) para cada cota vendida, a ser revertido em prol do Fundo Estadual de Defesa do Consumidor (FECON), Fundo Estadual de Meio Ambiente (FEMA) ou Fundo Estadual de Defesa dos Interesses Difusos (FEID).
Os Réus Marcos, Edgar e a empresa KOCH & MULLER LTDA ME, apresentaram contestação ao mov. 42.1 (Projudi em 1º Grau).
O Réu Condomínio Babilônia apresentou sua contestação ao mov. 44.1 (Projudi em 1º Grau).
Instruído o feito, foi proferida Sentença de Improcedência, submetida à reanálise na forma do art. 19 da Lei n. 4.717/65.
Devidamente intimadas, as partes não apresentaram recurso voluntário.
A Douta Procuradoria de Justiça se manifestou através de parecer apresentado no mov. 19.1 pela manutenção da Sentença.
É o relatório.

Voto.
Cuida-se de Remessa Necessária de Sentença exarada no em Ação Civil Pública, ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Paraná em face de Koch & Muller Ltda. Me e Outros, a qual Julgou Improcedente a pretensão.
Consoante relatado, o Autor ajuizou a ação de origem em razão de suposta ilegalidade na constituição de associações de condomínios visando a arrecadação de valores dos “associados /cotistas” para a aquisição futura de chácaras ou lotes rurais, a fim de promover a urbanização e loteamento do imóvel. Narrou o ente ministerial que os negócios são celebrados sem que haja prévia aprovação da área ou individualização dos lotes, e de forma a iludir os consumidores com a promessa de formação de futuro condomínio residencial em formato de loteamento, quando na verdade o objetivo dos requeridos é obter lucro às custas dos associados.
As ilegalidades, contudo, não foram comprovados pelo Autor, que deixou de demonstrar que os associados foram induzidos a erro. Nesse sentido, merece destaque, tal como indicado na Sentença, que as testemunhas ouvidas em Juízo afirmaram que os compradores detêm plena ciência da forma como o empreendimento está estabelecido.
Anote-se excerto da Sentença sobre o tema:
A respeito do empreendimento denominado “Condomínio Babilônia”, consta do estatuto de mov. 1.18 que a “associação tem por fim a aquisição de área rural para subdivisão em lotes, destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos.” Posteriormente houve alteração no estatuto (mov. 42.14/16), mas os objetivos se mantiveram no que tange a constituição de futuro loteamento, caso a assembleia aprove. Embora o Ministério Público alegue que “os cidadãos são induzidos a erro, na medida em que tal prática se mostra absolutamente ilegal”, não há prova mínima no sentido de que a prática é ilegal ou que houve indução a erro, pois dos depoimentos supracitados e do estatuto do condomínio, é possível verificar que os compradores das cotas têm ciência de como funciona o empreendimento, bem como podem desistir de suas cotas e/ou vende-las (mediante pagamento de multa de 10%).
A imputação de violação à legislação que disciplina a divisão e ocupação do solo tampouco foi amparada pela instrução probatória:
Também assevera o Ministério Público que “almejando burlar a legislação que disciplina a subdivisão e ocupação de solo urbano, os requeridos engendraram um esquema de condomínio com a venda de cotas de futuros lotes, conferindo aparência de legalidade para a subdivisão prometida através de contratos. Contudo, independente da formalização de associação, a aquisição de imóvel rural para fins de divisão em lotes urbanos e a venda antecipada destes, sem nenhum registro, é ilegal. ”, contudo, dos depoimentos é possível observar que não houve parcelamento de lotes de forma antecipada, motivo pelo qual não houve, no caso dos autos, infringência da legislação que disciplina a subdivisão e ocupação do solo urbano. Mesmo que o Ministério Público diga que a associação afronta à legislação federal que trata do parcelamento de solo urbano e a legislação municipal de parcelamento de solo e zoneamento urbano, bem como que há desrespeito aos preceitos estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor, não logrou êxito em demonstrar que os adquirentes das cotas estavam sendo ludibriados pela administração do condomínio ou seus fundadores, e nem comprovou a existência de enriquecimento ilícito. Não há como presumir a ilicitude do empreendimento, pois esta deveria ter sido comprovada nos termos do art. 373, I, do CPC. Reforço que na decisão saneadora proferida ao mov. 116.1 foi determinado que o ônus da prova é do Ministério Público, e este não juntou provas capazes de comprovar a ilegalidade e o descumprimento da legislação no que tange ao plano diretor ou urbanístico, bem como não demonstrou em qual área foi realizado um parcelamento irregular do solo.
Forçoso confluir, portanto, que o Autor não se desincumbiu do ônus probatório que lhe foi atribuído, na medida em que não foram comprovadas as ilegalidades e irregularidades imputadas aos Réus.
Da mesma forma opinou a Douta Procuradoria de Justiça:
Com efeito, verifica-se que a sentença é acertada ao observar que o negócio jurídico celebrado entre as partes não se desenvolveu por má-fé ou erro de quaisquer das partes, sendo que os associados tinham plena ciência dos riscos contraídos para se executar o empreendimento. Cumpre ainda esclarecer que os depoimentos coletados (movs. 142.1, 142.2 e 142.3) infirmam a tese ministerial de que “os compradores estariam sendo enganados”, pois estes afirmam que tinham ciência de que estavam pagando uma cota para adquirir uma área, para, futuramente, nela ser constituído um lote. Como asseverou o magistrado, também foi oportunizada ao autor a possibilidade de demonstrar ilegalidades no parcelamento irregular do solo e/ou violação ao plano diretor municipal em decisão saneadora (mov. 116.1 dos autos originários), mas o requerente não obteve êxito em comprová-los. Por fim, é oportuno registrar que não há irregularidade na constituição da associação, a qual é livre para fins lícitos segundo a Constituição Federal (art. 5º, XVII da Constituição Federal), tampouco, do mesmo modo, ilegalidade em se adquirir área para, a posteriori, empreender-se a divisão em lotes. Ou seja, não é ilícito comprar uma área que ainda não foi objeto de loteamento.
Ademais, a legalidade do empreendimento está albergada por Decisão Corte de Justiça em caso análogo:
1) DIREITO CIVIL E URBANÍSTICO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO POR ASSOCIAÇÃO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA NA LEI N. 6.766/79. SITUAÇÃO QUE NÃO SE CONFUNDE COM VENDA DE LOTES EM LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE PROVAS DA VIOLAÇÃO À ORDEM URBANÍSTICO-AMBIENTAL. INEXISTÊNCIA DE PRÁTICA ABUSIVA CONTRA OS ASSOCIADOS. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À ORDEM CONSUMERISTA.a) A controvérsia cinge-se à possibilidade de cidadãos se associarem para captação de recursos e futura aquisição de gleba para promoção de parcelamento de solo em proveito próprio.b) A partir desse cenário, o MINISTÉRIO PÚBLICO alega que há ilicitude no objeto da associação, visto que sua constituição se destinaria apenas a mascarar a venda de lotes sem prévio registro de loteamento perante a municipalidade, o que é vedado pela Lei Federal nº 6.766/1979, bem como haveria prática abusiva por ludibriar os “consumidores”, assim considerados os associados pelo “Parquet”.c) De início, recorde-se que o art. 5º, Incisos XVII e XVIII da Constituição Federal garantem a plena a liberdade de associação para fins lícitos, independentemente de autorização.d) E a formação de um fundo financeiro por meio de associação, bem como a aquisição de um imóvel para futuro parcelamento, não se encontra vedada pelo ordenamento, devendo prevalecer, desse modo, a plena liberdade associativa garantida pela Constituição.e) Com efeito, o que o artigo 37 da Lei Federal nº 6.766/79 impede é a celebração de contrato ou promessa de compra e venda para alienação de lote em parcelamento que não foi devidamente registrado, o que não se confunde com a associação de pessoas para reunião de fundos destinados a futuro parcelamento em proveito próprio.f) Não bastasse, a situação em análise tanto não é vedada que foi positivada na própria Lei Federal nº 6.766/79 (art. 2-A, alínea “e”) pela recente alteração provida por meio da Lei Federal nº 14.118/2021, a fim de resguardar as associações que optassem por essa forma de parcelamento, trazendo expressamente as associações de moradores, proprietários ou compradores como possíveis empreendedores para fins de parcelamento de solo urbano.g) A vedação constante no artigo 3º da Lei Federal nº 6.766/79, relativa à restrição ao parcelamento do solo apenas “em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica” em nada aproveita à pretensão do “parquet”, visto que os imóveis adquiridos pelas associações-rés, passaram a integrar a área de expansão urbana do Município de Pato Bragado, como certificou a própria Municipalidade nos autos (Ofício 246/2020). h) No mesmo sentido, os ofícios nº 122/2018 e 123/2018 do IAP atestaram a viabilidade ambiental de loteamento das áreas, inexistindo restrição ambiental à futura realização do loteamento nas áreas adquiridas pelas associações-rés. i) Mas ainda que os imóveis não estivessem na Zona de Expansão Urbana ou houvesse alguma restrição ambiental ao loteamento naqueles imóveis, é importante recordar que tais requisitos somente seriam exigidos quando da efetiva submissão do plano de loteamento à apreciação da municipalidade. Ou seja, até a chegada do momento da submissão do plano de loteamento à apreciação da municipalidade (o que ainda não é o caso), justamente em razão da plena liberdade e autonomia da vontade de que gozam os entes privados, é possível que as associações comprem e vendam os imóveis que lhe convenham, sendo incabível a pretensão do MINISTÉRIO PÚBLICO de supor que as associações submeteriam a loteamento área impassível de parcelamento, ou mesmo que as entidades iriam efetivamente lotear a gleba sem a anuência do Município. j) E é justamente nesse ponto que inexiste qualquer violação à ordem urbanística e ambiental, visto que toda narrativa do “parquet” é construída pela suposição de que, no futuro, as associações irão descumprir a legislação urbanístico-ambiental, não havendo qualquer prova de que as associações efetivamente violaram ou tentaram violar a ordem urbanística e ambiental.k) Igualmente, não há qualquer prova de violação à ordem consumerista no caso, pois a tese do “parquet”, nesse ponto, novamente é embasada na mera suposição de que os associados são “consumidores”, “incautos” e ludibriados pelo corréu SERGIO, mediante assunção de todo “risco do negócio”.l) Além de não ter se desincumbido de seu ônus probatório, a ilação do MINISTÉRIO PÚBLICO esbarra na própria prova contrária constante nos autos, em que há declarações expressas dos associados, confirmando sua plena ciência acerca do formato associativo em que ingressaram, bem como sua expressa concordância com os serviços administrativos e contábeis prestados pelo corréu SÉRGIO às Associações.m) Ademais, justamente por não se tratar de venda de lotes, mas de uma aquisição de imóvel para urbanização em proveito próprio, é evidente que eventuais riscos de não concretização do empreendimento serão arcados pela associação e, em última análise, pelos titulares das cotas patrimoniais da entidade.n) Inclusive porque são os próprios associados que decidem os rumos da associação (aquisição e venda de imóveis, alteração de finalidades da associação, metragens e formas dos futuros lotes – desde que observados os regulamentos administrativos - e etc), por voto, de modo que em caso de a entidade não atingir sua finalidade, as cotas patrimoniais serão devolvidas aos associados.o) No que tange à não devolução dos valores pagos a título de “taxa administrativa” (60 parcelas de R$ 20,00) e “taxa de adesão” (03 parcelas de R$ 350,00), em caso de liquidação da entidade, igualmente inexiste ilegalidade, visto que se trata da contraprestação devida e pactuada na aquisição de cotas pelo labor prestado pelo corréu SÉRGIO à entidade, em atenção à vedação ao enriquecimento ilícito da entidade. p) Por fim, ausente qualquer ilegalidade no caso, mas apenas exercício regular de direito pelos réus, no âmbito de sua autonomia privada, também não há que se falar em dano moral coletivo no caso.2) APELO DO MINISTÉRIO PÚBLICO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA EM REEXAME NECESSÁRIO, CONHECIDO DE OFÍCIO.(TJPR - 5ª Câmara Cível - 0003642-17.2020.8.16.0112 - Marechal Cândido Rondon -
Rel.: DESEMBARGADOR LEONEL CUNHA -
J. 14.02.2023)
Ante o exposto, voto pela manutenção da Sentença em Remessa Necessária.