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Processo:

I – Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por MARIA LUÍZA SIQUEIRA SADOWSKI LEAL contra a decisão proferida nos autos nº 0011721-13.2019.8.16.0017, por meio da qual foi rejeitada a exceção de pré-executividade apresentada pela devedora (mov.140.1-1º Grau).A devedora interpôs o presente recurso alegando, em síntese, que: a) o título apresentado não possui força executiva, por não se constituir título executivo extrajudicial; b) a agravada tão somente apresentou planilha dos débitos (mov. 1.7), sem qualquer descrição ao que se referem os valores, sendo impossibilitada a verificação se tais créditos decorrem efetivamente dos tratados nas convenções (mov.1.4 e 1.5), como ainda as formas de atualização dos débitos; c) não foi sequer apresentado os boletos referentes a cobrança; d) a via eleita (execução) é inadequada para cobrança de valores pretendidos; e) a avaliação do imóvel penhorado está abaixo do valor de mercado, de modo que se faz necessária a realização de nova avaliação.Pugnou pelo provimento do recurso, para o fim de reconhecer a inexigibilidade do título executivo, e, alternativamente a realização de nova avaliação do imóvel. A parte agravada deixou transcorrer o prazo legal sem apresentar contrarrazões (mov.28-TJ).
É a breve exposição.


II- VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os requisitos de admissibilidade, tanto os extrínsecos, como os intrínsecos, o recurso deve ser conhecido.Conforme relatado, a agravante pretende a reforma da decisão agravada para o fim de acolher a exceção de pré-executividade, e, por consequência, declarar a nulidade do título executivo extrajudicial, por ausência de liquidez e certeza. Alternativamente, que seja determinada a realização de nova avaliação do imóvel penhorado.A decisão agravada, na parte que interessa ao presente recurso, foi proferida nos seguintes termos:
“ (...)Da validade do título executivo extrajudicialA excipiente aduz não ser valido o título executivo extrajudicial, pois falta certeza e liquidez na obrigação (CPC, art. 783), ante a ausência de documentos que comprovem a existência do débito.Sem razão, isso porque a questão já foi decidida, restando que a obrigação é certa, liquida e exigível (seq. 12), vedado decidir novamente (CPC, art. 505).Da nulidade processualNo que tange a nulidade processual, alega a Excepiente que devido a ausência de requisitos para caracterização do título executivo extrajudicial, a execução se torna nula (CPC, art. 803, I), não havendo fundamento para que a presente demanda prospere.Razão não lhe assiste, haja vista que a presente execução foi instruída com documentos que comprovam o preenchimento dos requisitos essenciais para a sua propositura (CPC, art. 784, X).Da avaliação errônea do imóvel penhorado nos autosAdemais, a parte Excipiente aduz que a avaliação do imóvel de matrícula nº 18.625 do 3º Ofício de Registro de Imóveis desta cidade, realizada por Oficial de Justiça (seq. 108), é errônea, posto que foi avaliado em valor inferior ao preço de mercado.Compulsando os autos, verifico que a avaliação foi realizada na data de 30/03/2022 (seq. 108), sendo a Excipiente devidamente intimada para se manifestar acerca do ato em 06/12/2022 (seq. 124). Todavia, a impugnação à avaliação do imóvel somente foi manifestada em 17/03/2023 (seq. 134).Desta feita, resta preclusa a oportunidade de impugnação a avaliação realizada, considerando que o prazo para tanto é de 15 (quinze) dias, contados da ciência do ato (CPC, art. 917, §1º).(...)”
De início, não se olvida que de acordo com a regra do art. 505 do Código de Processo Civil “Nenhum juiz decidirá novamente as questões já decididas relativas à mesma lide”. Tal fenômeno, como se sabe, denomina-se preclusão pro judicato. Também não olvida que o art. 507 do Código de Processo Civil estabelece que “É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão”.Na casuística, ao revés que afirmou o Juízo “a quo”, a questão da ausência de liquidez do título não foi objeto de decisão no despacho de mov. 12.1- 1º Grau.Conquanto a determinação de citação para pagamento importe, de forma implícita, na presunção de certeza, liquidez e exigibilidade do título, o despacho de mov. 12.1 não enfrentou a questão da nulidade da execução alegação na exceção de pré-executividade. Contudo, a despeito do esforço argumentativo da Agravante, a tese de nulidade do título, por ausência de liquidez e certeza, não se sustenta. O Código de Processo Civil, em seu art. 784, inciso X, expressamente estabelece que os créditos referentes às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio previstas na convenção ou em assembleia são títulos executivos extrajudiciais:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:(…)X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.”
Sobre o tema, a doutrina ensina que:
“A novidade do Novo CPC muda tal cenário, passando agora a ser executável documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas em Convenção de Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral. A previsão do art. 784, X, do Novo CPC vem no sentido do art. 12, § 2º, da Lei 4.591/1964, que prevê que cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas. Em novidade evidentemente voltada à proteção dos condôminos adimplentes, que tem que se cotizar para cobrir o inadimplemento do condômino devedor, garantindo assim o pagamento dos funcionários do condomínio e de despesas como de água e luz, dentre outras, o inciso X do art. 784 cria título executivo que não dependerá da participação do devedor em sua elaboração e muito menos de sua assinatura. No caso ora analisado bastará ao condomínio edilício ingressar com processo de execução contra o condômino devedor instruindo sua petição inicial com cópia da convenção condominial e da ata de assembleia que estabeleceu o valor das cotas condominiais, ordinárias ou extraordinárias.” (Daniel Amorim Assumpção Neves, Novo Código de Processo Civil Comentado. Salvador: Ed. Juspodivm, 2016. p.1236)
Como bem se nota, à luz do dispositivo legal, para a comprovação do crédito na execução extrajudicial de taxas condominiais, o condomínio necessita apresentar apenas cópias da convenção e da ata da assembleia que fixou o valor das cotas ordinárias ou extraordinárias, além dos documentos que comprovem a inadimplência.No caso concreto, desde o início a presente execução foi aparelhada com a convenção do condomínio e a planilha de inadimplência (mov. 1.4/1.5 e mov. 1.7 – 1º Grau).Se não bastasse isso, na resposta à exceção de pré-executividade foram apresentados os boletos bancários, a planilha atualizada do débito e ata da assembleia, o que afasta por completo a alegação de nulidade da execução por ausência de título executivo extrajudicial, eis que o documento apresentado pelo credor reveste-se de liquidez e certeza.Em suma, tratando-se de crédito decorrente de contribuições condominiais, previstos em convenção, não há que se cogitar em nulidade da execução por ausência de título, certo e exigível. De outro vértice, a pretensão de realização de nova avaliação do imóvel é total descabida. Conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial, a Exceção de Pré-executividade é um incide processual a disposição do devedor da execução para suscitar matérias de ordem pública (que invalidam de plano a execução) e desde que possam ser comprovadas de plano – sem necessidade de dilação probatória-.Com efeito, a toda evidência, a realização de nova avaliação do imóvel penhorado não é matéria passível de ser arguida em exceção de pré-executividade, por não se tratar de matéria de ordem pública que possa invalidar a execução.Não se nega que o Código de Processo Civil admite a realização de nova avaliação nas hipóteses previstas no art. 873, verbis:
“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.”
Contudo, a situação dos autos não se enquadra em qualquer das hipóteses elencadas no dispositivo citado.Em verdade, o que a agravante pretende é, pelas vias transversas, impugnar a avaliação que foi realizada pelo oficial de justiça quando da penhora, da qual não se insurgiu em momento oportuno, o que é inadmissível. No mesmo viés da decisão agravada, o exame dos autos revela que a avaliação foi realizada na data de 30/03/2022 (mov.108.1), oportunidade em que agravante foi devidamente intimada para se manifestar acerca do ato em 06/12/2022 (mov.124.1). Contudo, a impugnação à avaliação do imóvel somente foi apresentada em 17/03/2023, pela via inadequada da exceção de pré-executividade (mov.134.1).Está evidente que a agravante pretende contornar a preclusão do seu direito de impugnar a avaliação realizada, a pretexto de se tratar de pedido de nova avaliação em razão da divergência com o preço de mercado. À luz do que estabelece o art. 917 do Código de Processo Civil, a avaliação errônea deve ser alegada em sede de embargos de execução, e, ainda que seja possível a impugnação da incorreção da penhora ou da avaliação por simples petição, ela deve ser feita no prazo de 15 (quinze) dias contado da ciência do ato, verbis:

“Art. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar: I - inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação; II - penhora incorreta ou avaliação errônea; III - excesso de execução ou cumulação indevida de execuções; IV - retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de execução para entrega de coisa certa; V - incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução; VI - qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento. § 1º. A incorreção da penhora ou da avaliação poderá ser impugnada por simples petição, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da ciência do ato. (...)”
No caso, a devedora, ora agravante, não opôs embargos à execução, tampouco alegou incorreção da penhora ou da avaliação no prazo de 15 dias após ciência do ato. Portanto, sem embargo da possibilidade de realização de nova avaliação nas hipóteses previstas no art. 873 do CPC, o que evidentemente não é caso dos autos, pois sequer foi apontado objetivamente pela Agravante a ocorrência de erro na avaliação, tampouco que posteriormente à avaliação houve majoração ou diminuição no valor do bem.Frise-se, é incumbência da parte que impugna o laudo de avaliação demonstrar erro, dolo do avaliador ou elemento capaz de gerar dúvida fundada quanto ao valor atribuído, ônus do qual não se desincumbiu a parte Agravante. Nestes termos, deve ser negado provimento ao recurso, mantendo-se a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade.Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso interposto pela devedora, nos termos da fundamentação.