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I – RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Aquarela São José Condomínio e Lazer contra a decisão de mov. 31.1 proferida nos autos de execução de título extrajudicial nº 0001046-92.2023.8.16.0035, que indeferiu o pedido de penhora do imóvel, que recai a dívida condominial.Em suas razões, a exequente Aquarela São José Condomínio e Lazer alegou, em síntese, que a possibilidade de a penhora recair sobre o imóvel, considerando a natureza da dívida (propter rem), não havendo empecilho o fato de o bem encontrar-se alienado fiduciariamente. Também destacou que “confirmando assim que o débito condominial, o próprio imóvel representa a garantia do pagamento da dívida, sendo necessário responder integralmente pela dívida, independente de alienação”. Ainda, ressaltou que “a propriedade do bem em nome do credor fiduciário é mera ficção jurídica, estabelecida para propor a facilidade de crédito e evitar que as instituições bancárias percam tempo e dinheiro para retomada de imóveis”. Por fim, requereu a concessão do efeito suspensivo recursal e, no julgamento do mérito, o provimento deste recurso.Na decisão de mov. 8.1 – autos de agravo de instrumento, foi deferido o efeito suspensivo.Apesar de intimada, a parte agravada deixou de apresentar contrarrazões (movs. 16 e 17).É o relatório.


II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, nos termos do artigo 1.015 do Código de Processo Civil, conheço do presente do agravo de instrumento. Da análise dos autos, verifica-se que na decisão a quo que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel dado em alienação fiduciária em garantia e que recai as cotas condominiais inadimplidas.Contra essa decisão se insurge o agravante.No mérito, entendo pela manutenção da decisão agravada. Desse modo, apresento voto divergente do relator originário.Note-se que a partir da matrícula imobiliária (mov. 1.6 – autos originários), o imóvel sobre o qual recai a dívida condominial foi dado em alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal.Isso porque, nos casos de alienação fiduciária em garantia, o possuidor direto (devedora) ainda não adquiriu a propriedade plena do bem – o que se dará com a quitação do valor da dívida. O imóvel, nessas hipóteses, é transferido em garantia ao credor até a quitação, razão pela qual, estando em nome do credor, o bem não pode ser penhorado por dívida pessoal do devedor, a despeito de se tratar de obrigação propter rem. Nesses casos, quem é a devedora das quotas é a condômina que tem posse direta sobre a coisa. A lei autoriza, em não havendo outros bens penhoráveis na ordem estabelecida, a constrição sobre os direitos aquisitivos (direito real de aquisição da propriedade) como mais uma das formas de viabilizar o pagamento do débito decorrente do vínculo obrigacional inadimplido pelo possuidor direto do bem.É o que estabelece o art. 835 do CPC ao dispor sobre a ordem preferencial da penhora e prever expressamente no inciso XII, a possibilidade de penhora sobre os “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”:“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:(...)XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;”
Ressalta-se que, ainda que seja considerada obrigação propter rem (por causa da coisa, em razão da coisa), o imóvel responde somente quando consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário (por efeito da realização da garantia) ou do devedor fiduciante (após pagamento integral do preço do financiamento). Em consonância com esse raciocínio é a previsão do parágrafo único do art. 1368-B do Código Civil e do §8º do artigo 27 da Lei 9.514/97, in verbis:“Art. 1.368-B.
A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. Parágrafo único.
O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.”
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.(...)§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.”
A respeito do tema, a Terceira e Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça consolidaram o entendimento no sentido de que não é admitida “a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”. A propósito:“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. O entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido pelo qual ‘não é possível penhorar imóvel alienado fiduciariamente, em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que a propriedade do bem pertence ao credor fiduciário; no entanto, esta Corte autoriza a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, uma vez que gozam de expressão econômica (AgInt no AREsp 1.370.727/SP, Terceira Turma, julgado em 25/03/2019, DJe de 28/03/2019; AgInt no AREsp 644.018/SP, Quarta Turma, julgado em 02/06/2016, DJe de 10/06/2016; REsp 1.646.249/RO, Segunda Turma, julgado em 3/4/2018, DJe 24/5/2018). Esse entendimento deve ser também aplicado à regra da impenhorabilidade quando o bem de família é dado em garantia de contrato de alienação fiduciária.’. (REsp 1629861/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2019, DJe 08/08/2019).2. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp n. 1.992.074/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 15/8/2022.)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes.3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp n. 1.485.972/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021.)
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.” (AgInt no REsp n. 1.860.416/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/12/2020, DJe de 18/12/2020.)
Da mesma forma, há julgados desta Câmara:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PRETENSÃO DO EXEQUENTE À PENHORA DO IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE PERTENCENTE A TERCEIRO. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 478 DO STJ. CONSTRIÇÃO DEFERIDA APENAS SOBRE OS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0077842-69.2022.8.16.0000 - Paranaguá - Rel.: DESEMBARGADOR ARQUELAU ARAUJO RIBAS - J. 03.04.2023)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DO BEM ORIGINÁRIO DOS DÉBITOS. IRRESIGNAÇÃO DA EXEQUENTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IRRELEVÂNCIA. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE DE TERCEIRO. DEVEDOR QUE POSSUI SOMENTE DIREITOS EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0065932-45.2022.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ALEXANDRE BARBOSA FABIANI - J. 04.03.2023)
Assim, quando se trata de propriedade resolúvel, entendo cabível apenas penhora sobre direitos (direito real de aquisição) e não sobre a própria propriedade fiduciária – que nesses casos não é do devedor, mas é do credor que a tem como direito real de garantia.Por fim, importante ressaltar que em casos semelhantes em que há o deferimento da penhora sobre imóvel que recai a dívida condominial, o Superior Tribunal de Justiça em decisões monocráticas tem dado provimento aos Recursos Especiais e determinado o retorno dos autos de Agravo de Instrumento para esta 9ª Câmara Cível para nova análise da penhora (vide decisão monocrática proferida no REsp 2.027.067/PR) ou para reformar o acórdão da 9ª Câmara Cível deste Tribunal “a fim de afastar a penhora sobre o imóvel, admitida a penhora de direitos do devedor fiduciante decorrentes do referido contrato.” (vide decisão monocrática proferida no REsp 1.978.669/PR), ou em decisão monocrática prolatada no REsp 1.921.335/PR (deu parcial provimento “para, afastando a penhora do bem alienado fiduciariamente, determinar que a constrição recaia sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”. Ainda, o mesmo Superior Tribunal de Justiça tem mantido os acórdãos da 8ª, 10ª e desta 9ª Câmara Cível deste Tribunal que reconheceu a penhora somente dos direitos decorrentes do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em garantia do imóvel que recai a dívida condominial (vide decisões monocráticas prolatadas no AREsp 2.137.020/PR, AREsp 1.907.535/PR e AREsp 2.028.014/PR).Ainda, não se desconhece o julgamento do REsp 2.059.278/SC pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça admitindo a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em garantia ao banco financiador não é dotado de efeito vinculante e não traduz o entendimento prevalecente do Tribunal Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal sobre a matéria.Desse modo, é de se manter a decisão agravada que indeferiu a penhora do imóvel sobre o qual recai a dívida condominial diante da cláusula de alienação fiduciária em garantia vinculado a contrato de financiamento, admitindo-se somente a constrição sobre os direitos decorrentes desse contrato.Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento.