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Processo:

Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito ativo, interposto por ROTTAS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. em face de decisão proferida no mov. 26.1 que, nos autos de “Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por danos materiais e morais com pedido liminar” nº 0019965-80.2023.8.16.0019, deferiu a tutela antecipada de urgência para “determinar que a ré proceda à entrega das chaves do imóvel adquirido ao autor (unidade imobiliária n° 6, quadra n° 21, do Residencial Campo Bello Oficinas), sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00, limitada a R$ 15.000,00 (arts. 497 e 537 do CPC).”
Inconformada, a agravante interpôs o presente recurso, sustentando, em resumo, que a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o adquirente não pode exigir a entrega das chaves sem antes cumprir com os pagamentos ajustados; que não deve ser aplicado ao caso a teoria do adimplemento substancial, diante do inadimplemento de cerca de 20,5% do valor do contrato; que o agravado se obrigou ao pagamento dos valores relativos aos juros de obra, que são encargos cobrados pelo agente financeiro enquanto são promovidas as obras do empreendimento; que o agravado ficou inadimplente em relação às parcelas de entrada devidas diretamente à construtora e aos juros de obra e que por tal razão, foram descontados pelo agente financeiro na conta da Construtora Rottas, que figura como fiadora nessa relação; que, a partir daí, está autorizada a realizar a cobrança perante o adquirente; que o valor em aberto perante a construtora é de R$ 26.832,74, não podendo ser considerado ínfimo. Requereu a concessão da tutela de urgência, declarando que a probabilidade do direito da agravante está amparada no art. 476, do Código Civil, enquanto o perigo de dano se revela diante da dificuldade que a construtora enfrentará para cobrar os valores inadimplidos do agravado. Por fim, pugnou o provimento do recurso.
O recurso foi recebido e a antecipação da tutela recursal indeferida (mov. 8.1-TJPR).
Contrarrazões apresentadas pelo agravado (mov. 14.1-TJPR).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, o recurso comporta conhecimento.
A controvérsia recursal gravita em torno da decisão agravada, que deferiu a tutela antecipada e determinou à ré, ora agravante, a entrega das chaves do imóvel ao autor.
No que se refere à tutela antecipada, concedida pela decisão agravada, dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil:
“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. ”
Quanto ao dispositivo, diz a doutrina:
“Noutras palavras, para a concessão da tutela de urgência cautelar e da tutela de urgência satisfativa (antecipação de tutela) exigem-se os mesmos e idênticos requisitos:
fumus boni iuris e periculum in mora” (WAMBIER. Teresa Arruda Alvim. CONCEIÇÃO. Maria Lúcia Lins. RIBEIRO. Leonardo Ferres da Silva. MELLO. Rogério Licastro Torres. Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil – artigo por artigo. p. 498)
Dois, portanto, são os requisitos indispensáveis para a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil ao processo.
Sobre a probabilidade do direito, lecionam Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, em “Novo Código de Processo Civil Comentado”, Revista dos Tribunais, p. 312:
“No direito anterior a antecipação da tutela estava condicionada à existência de “prova inequívoca” capaz de convencer o juiz a respeito da “verossimilhança da alegação”, expressões que sempre foram alvo de acirrado debate na doutrina. O legislador resolveu, contudo, abandoná-las, dando preferência ao conceito de probabilidade do direito. Com isso, o legislador procurou autorizar o juiz a conceder tutelas provisórias com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis para o esclarecimento das alegações de fato). A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge quando da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder a tutela provisória.”
Prosseguindo, assim discorrem os autores sobre o perigo da demora (pg. 312/313):
“O legislador tinha à disposição, porém, um conceito mais apropriado, porque suficientemente versátil, para caracterizar a urgência: o conceito de perigo na demora (periculum in mora). A tutela provisória é necessária simplesmente porque não é possível esperar, sob pena de o ilícito ocorrer, continuar ocorrendo, ocorrer novamente, não ser removido ou de dano não ser reparado ou reparável no futuro. Assim, é preciso ler as expressões perigo de dano e risco ao resultado útil do processo como alusões ao perigo na demora. Vale dizer: há urgência quando a demora pode comprometer a realização imediata ou futura do direito.”

Feitas tais considerações, na hipótese dos autos, não merece reparos a decisão agravada.
Extrai-se do processado, notadamente do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, que o autor, ora agravado, adquiriu da construtora agravante, unidade imobiliária localizada no Residencial Campo Bello Oficinas, no valor de R$ 131.150,23 (cento e trinta e um mil, cento e cinquenta reais e vinte e três centavos), cujo pagamento seria realizado, em parte, por meio de parcelas mensais a serem pagas diretamente à promitente vendedora e o restante por meio de financiamento bancário (item 4 – mov.1.5-TJPR).
De acordo com avença, a obra seria entregue 30 (trinta) meses após a assinatura do contrato de financiamento bancário realizado entre a construtora e o agente financeiro (Caixa Econômica Federal), com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, ressalvado prazo superior, caso o promitente comprador optasse por financiamento bancário e o respectivo contrato estabelecesse outra condição (item 6 – mov.1.5-TJPR).
A entrega das chaves, por sua vez, foi condicionada ao adimplemento de todas as parcelas previstas no item 4.1 da avença, dentre elas, o sinal do negócio, o saldo devedor (parcelas mensais pagas diretamente à construtora e o valor obtido através do financiamento) e os balões (grupo 1 e grupo 2).
A propósito:

“6. PRAZO PREVISTO PARA TÉRMINO DA OBRA[...]Para que as chaves sejam entregues ao(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) é necessário o adimplemento de todas as parcelas constantes no item 4.1, sem prejuízo das demais obrigações previstas nesse contrato. Fica facultada à PROMITENTE VENDEDORA E INCORPORADORA a antecipação da data de entrega das chaves, oportunidade em que serão exigidas as obrigações correspondentes por parte do PROMITENTE COMPRADOR(A).”
Segundo a narrativa inicial, o empreendimento já foi concluído, contudo, houve a retenção das chaves pela ré/agravante, em razão do autor/agravado estar inadimplente com a construtora ré, no valor aproximado de R$ 26.832,74 (vinte e seis mil, oitocentos e trinta e dois reais e setenta e quatro centavos) - (mov. 1.8-TJPR).
Não obstante incontroverso o inadimplemento do autor perante a construtora ré[1], in casu, não se mostra plausível, aparentemente, a recusa na entrega das chaves do imóvel.
Há que sopesar que uma parcela razoável do contrato já foi devidamente quitada por meio de financiamento bancário obtido pelo autor com a Caixa Econômica Federal, uma vez que, do preço total estipulado na venda (R$ 131.150,23), já foram repassados à construtora ré o valor de R$ 92.732,20 (noventa e dois mil, setecentos e trinta e dois reais e vinte centavos), tanto é que a matrícula do imóvel já traz o registro da alienação fiduciária, em favor da Caixa Econômica Federal (vide R-2 – mov. 1.15).
A par disso, o montante inadimplido pelo agravado deveria ter sido exigido antes da lavratura do mencionado documento de venda com pacto de alienação fiduciária, não havendo motivo, outrossim, em reter a chave do imóvel quando já recebido o valor financiado pelo agente financeiro.
Neste cenário, com a constituição da propriedade fiduciária, a instituição financeira se tornou possuidora indireta do bem, enquanto o devedor, ora agravado, o seu possuidor direto, revelando-se, a princípio, desarrazoada a recusa na entrega das chaves ao comprador, ainda que inadimplente.
Até mesmo porque, frise-se, existem outros meios mais eficazes para garantir o pagamento dos valores devidos pelo autor, que não a retenção das chaves do imóvel, notadamente quando a parcela já adimplida é consideravelmente superior ao valor do débito.
Isto é, na presente hipótese, houve o adimplemento de 79,55% do valor total contratual, logo, aparentemente desproporcional a retenção das chaves do imóvel.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, além de considerar o critério quantitativo, elencou critérios qualitativos para a aplicação da “Teoria do Adimplemento Substancial”, v.g, a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; o grau de satisfação do interesse do credor e o esforço e diligência do devedor no adimplemento do contrato.
Confira-se:
“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DA POSSE POR ABANDONO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PROJETO DE EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CONSUMIDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo. 6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução. 7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio foram alienadas, na planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades imobiliárias do empreendimento Atlantic Beach Flat Hotel, que seria construído no local. 8. Nada obstante o percentual inadimplido do contrato não ser desprezível se isoladamente considerado, há que aferir as demais circunstâncias relevantes. Primeiro, o valor agregado ao terreno e seu atual preço de mercado; segundo, os esforços dos terceiros interessados em quitar a dívida; e terceiro, a aparente recusa injustificada do credor em receber a quantia devida. 9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera jurídica dos adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boafé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno. Diante da conjuntura desses fatores, não ficou demonstrado interesse digno de tutela jurídica em relação ao drástico efeito resolutório do contrato. 10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt no AREsp 1.278.577 /SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9 /2018). 11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida a incidência do adimplemento substancial da dívida, foram afastados os efeitos da referida cláusula e mantida a posse do bem com o comprador do imóvel, com o consequente desprovimento da ação reivindicatória. 12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e também o reexame das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 13. Recurso especial a que se nega provimento” (REsp n. 1.236.960/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/11 /2019, DJe de 5/12/2019 – sem destaque no original).
Inobstante isso, as particularidades do presente caso, como o pagamento substancial de quase 80% (oitenta por cento) do valor contratual e, frise-se, o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, são suficientes para a adoção da teoria supramencionada.
Acrescente-se, outrossim, que a entrega das chaves ao adquirente não impede que a construtora exija o montante inadimplido por vias próprias (ação de cobrança, inscrição do devedor no cadastro de inadimplentes, etc.).
Inclusive, no tocante à retenção das chaves do imóvel por inadimplemento do comprador, são inúmeros os julgados desta Corte Estadual, confira-se:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA C/C COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS, DANO MATERIAL C/C DECLARAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO EM MORA E TUTELA ANTECIPADA PARA NÃO ENTREGA DE CHAVES. INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA POSTULADA EM RECONVENÇÃO. RECURSO DO RÉU /RECONVINTE. 1. TUTELA DE URGÊNCIA. ART. 300 DO CPC. REQUISITOS. FUMUS BONI IURIS E PERICULUM IN MORA. PRESENÇA. - Para a concessão da tutela de urgência, na forma do art. 300 do CPC, faz-se imprescindível a comprovação da presença dos requisitos atinentes à probabilidade do direito (fumus boni iuris) e ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). - Presentes os requisitos legais, há que se conceder a tutela de urgência buscada, reformando-se a decisão proferida no juízo a quo. 2. DETERMINAÇÃO DE IMEDIATA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL NEGOCIADO ENTRE AS PARTES. CABIMENTO. RETENÇÃO INJUSTIFICÁVEL. VALOR EXIGIDO QUE SE MOSTRA IRRISÓRIO FACE AO TOTAL JÁ ADIMPLIDO. POSSE INDIRETA E PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL PERTENCENTES À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. GARANTIA DA POSSE DIRETA AO AGRAVANTE. RAZOABILIDADE. - É injustificável a retenção das chaves do imóvel por parte da vendedora quando o valor exigido na ação de cobrança se mostra irrisório face ao total já adimplido pelo comprador. - A despeito da afirmação acerca da existência de débito pendente, que constitui o objeto da ação de cobrança em curso, o contrato de compra e venda formalizado e devidamente registrado na matrícula do imóvel já transferiu a posse indireta e a propriedade resolúvel do bem à instituição financeira, sendo plausível a garantia da posse direta ao agravante. Agravo de instrumento provido.” (TJPR - 18ª C.Cível - 0028083- 10.2020.8.16.0000 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 24.08.2020)
“1) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. CONSIGNAÇÃO EM JUÍZO DAS CHAVES DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA AVENÇA PELO COMPRADOR. CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES QUE SE PRESTA A FIXAR O TERMO INICIAL PARA QUE OS ENCARGOS “PROPTER REM” SEJAM REPASSADOS AO COMPRADOR, COM EFEITOS “INTER PARTES” E SALVO EVENTUAL IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO. a) Em contratos de compra e venda de imóveis, a jurisprudência não tem admitido a retenção das chaves pela construtora diante do inadimplemento de pequena parcela do contrato, em especial nas hipóteses em que o financiamento já foi liberado e o Banco conta com a propriedade resolúvel decorrente da alienação fiduciária, como no presente caso. [...] . 2) AGRAVO DE INSTRUMENTO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, EM PARTE.” (TJPR - 5ª C.Cível - 0066087-82.2021.8.16.0000 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR LEONEL CUNHA - J. 02.05.2022)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. Contrato de compra e venda de apartamento. Decisão agravada que indeferiu o pedido de imissão liminar do autor na posse do imóvel. Insurgência da parte. Pleito de aplicação da teoria do adimplemento substancial. Cabimento. Negócio celebrado entre as partes que condiciona a entrega das chaves ao cumprimento das obrigações previstas em contrato. Imóvel que foi financiado perante a Caixa Econômica Federal, inclusive com a transferência da propriedade resolúvel na matrícula do bem à instituição financeira já perfectibilizada. Montante financiado que já foi liberado à vendedora. Inadimplemento que não é significativo se comparado com a quantia já disponibilizada à vendedora. Abusividade na retenção das chaves. Circunstâncias fáticas que autorizam a aplicação da teoria do adimplemento substancial, diante da presença dos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça. Precedentes deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Decisão guerreada reformada para deferir a medida liminar de imissão do autor na posse do imóvel. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.”(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0030571-64.2022.8.16.0000 - Araucária - Rel.: DESEMBARGADOR ROGERIO RIBAS -
J. 10.10.2022).
Com efeito, a teor do art. 300, do Código de Processo Civil, vislumbram-se presentes os requisitos assecuratórios para a manutenção da tutela antecipada, quais sejam, a probabilidade do direito, acentuada no aparente adimplemento substancial do contrato e no fato de que a propriedade resolúvel do imóvel já foi transferida à credora fiduciária, bem como o perigo de dano e de difícil reparação, que priva o autor de utilizar o próprio imóvel.
Diante do exposto, vota-se no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso.