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Processo:

Vistos, etc.1. RelatórioTrata-se de recurso de agravo de instrumento interposto em face da decisão de mov. 104.1 proferida nos autos de execução de título extrajudicial nº 0001773-90.2022.8.16.0001, a qual indeferiu o pedido de arresto do imóvel gerador da dívida condominial.Em suas razões de recurso (mov. 1.1/TJ), o condomínio exequente defende que a ausência de registro de compra e venda não retira a legitimidade dos executados pela dívida condominial e não impede a penhora ou o arresto, porquanto o bem responde pelo débito, até porque que na Escritura Pública de Compra e Venda de mov. 1.5 declarou-se quitação integral do preço. Ao final, requer a reforma da decisão agravada, deferindo-se o arresto do imóvel objeto da dívida condominial, medida que defende estar em consonância aos arts. 790, III, e 830 do CPC e encontra amparo na jurisprudência.Os agravados apresentaram resposta buscando a manutenção integral da decisão interlocutória recorrida, defendendo a impossibilidade do arresto do bem ainda não averbado junto ao registro imobiliário (mov. 27.1/TJ).É, em resumo, o relatório.

2. Voto2.1. AdmissibilidadeO recurso merece conhecimento, vez que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal (cabimento (art. 1.015, parágrafo único, do CPC), legitimidade recursal, interesse recursal, tempestividade, preparo (mov. 1.2/TJ), regularidade formal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer). 2.2. Mérito A controvérsia recursal gira em torno da (im)possibilidade de arresto do imóvel gerador dos débitos condominiais ante à ausência de registro da alienação na respectiva matrícula.Cuida-se, na origem, de execução de título extrajudicial nº 0001773-90.2022.8.16.0001 movida por CONDOMÍNIO BUSINESS LOJAS em face de AMAL DEYAB YOUSEF e HIKMAT YOUSEF.Narra-se na exordial que os executados, casados entre si, são proprietários da Loja 07 do condomínio exequente, localizado no Centro desta Capital. O exequente
é credor da importância total de R$3.818,66 (três mil, oitocentos e dezoito reais e sessenta e seis centavos), em razão do inadimplemento das taxas condominiais vencidas em 10/03/2020, 10/04/2020, 10/07/2020, 10/09/2020, 10/10/2020, 10/11/2020, 10/12/2020, 10/01/2021, 10/052021, 10/08/2021 e 10/09/2021. Explicou-se que não houve a averbação de transferência de titularidade do antigo proprietário no registro, juntando-se Escritura Pública de Compra e Venda (mov. 1.5) e Matrícula nº 51.348, do 4º Registro de Imóveis de Curitiba (mov. 1.4).Após a expedição de citação na forma do art. 829, caput, do CPC (mov. 12.1), as partes comunicaram a realização de acordo ao mov. 52.1, que restou homologado ao mov. 56.1, com o trânsito em julgado na data de 13/12/2022 (mov. 68).Em seguida, o condomínio informou o descumprimento dos termos pactuados (mov. 60.1), iniciando então o cumprimento de sentença (mov. 69).Diante da não localização da parte executada (movs. 82.1 e 83.1), determinou-se ao mov. 91.1 o bloqueio, via sistema SISBAJUD, de ativos financeiros em nome dos devedores até o montante atualizado da dívida exequenda, conforme pedido de mov. 88.1.As referidas diligências executivas restaram infrutíferas (movs. 93.1 e 94.1).Ato contínuo, o exequente formulou pedido de arresto do imóvel, tendo em vista que os débitos são decorrentes de taxas condominiais, sendo estas de natureza propter rem, recaindo-se a penhora sobre o próprio bem gerador do débito, independentemente de quem seja o seu titular e dos eventuais ônus que incidam sobre o imóvel (mov. 101.1).O Juízo de origem indeferiu o pleito nos seguintes termos: “Indefiro o pedido de arresto do imóvel matriculado sob nº. 51.348 do 4º Registro de Imóveis de Curitiba, pois de propriedade de terceiro alheio ao processo. Embora o imóvel tenha sido vendido, em tese, aos executados, de acordo com escritura pública de compra e venda juntada na seq. 1.5, fato é que o instrumento não foi registrado e, portanto, o imóvel pertence aos vendedores.”A parte agravante defende
que, a penhora é medida correta e, por consequência, também possível o arresto do imóvel, pois é indiferente que o bem seja de um ou outro titular, já que o imóvel é que responde pela dívida que ele próprio gera, vale dizer, a modificação da titularidade em nada altera a execução.Pois bem.É certo que as quotas condominiais possuem natureza de dívida propter rem, ou seja, a dívida acompanha o imóvel do qual provém até que seja adimplida. A respeito, dispõe o art. 1.345 do Código Civil que: O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Ademais, devido à natureza real, a coisa serve de garantia de sua satisfação. Desse modo, o imóvel pode ser constrito e até alienado visando a satisfazer os débitos oriundos dos encargos condominiais sobre ele incidentes.Assim leciona a doutrina: O dever de pagar suas contribuições mensais é uma das tradicionalmente designadas obrigações proptem rem (CC 1.345). Assim, acompanha o imóvel nas transferências de titularidade da situação jurídica de direito das coisas, tendo o abandono liberatório eficácia de remissão de débito. (PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas. 2ª ed. São Paulo: RT, 2012. p. 468) (grifou-se)No caso concreto, conforme Matrícula de mov. 1.4 e Escritura Pública de Compra e Venda datada de 19/06/1998 juntada ao mov. 1.5, em que pese os executados-agravados tenham adquirido o bem, a alienação não foi devidamente averbada na matrícula.Em que pese o artigo 1.245, §1º, do Código Civil estabeleça que a transferência da propriedade se dá mediante o registro, que visa precipuamente dar publicidade ao ato notarial, a ausência de averbação da escritura pública não pode servir de óbice ao cumprimento de obrigação do adquirente do bem, no caso, consubstanciada no pagamento dos débitos de condomínio, notadamente em razão da boa-fé de que deriva o nemo auditur propriam turpitudinem allegans.Nesta seara, o c. Superior Tribunal de Justiça entende que o registro do título “tem como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes” (REsp n. 1.628.478/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 3/11 /2020, DJe de 17/11/2020).A propósito da publicidade notarial, reproduz-se excerto do referido acórdão: [...] pontua-se que a perfectibilização do negócio, com a transferência da propriedade imobiliária, pressupõe o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC/2002, c/c o art. 172 da Lei n. 6.015/1973), ocasião em que produzirá efeitos erga omnes, alcançando terceiros, notadamente em virtude do atributo da publicidade. Desta feita, surgem dois desdobramentos: enquanto não registrado o título, a avença produz efeitos apenas em relação àqueles que dela participaram; ao passo que, realizado o registro, tais efeitos atingem toda a sociedade. Compartilham desse entendimento Nelson Rosenvald e outros: Sendo os direitos reais oponíveis em caráter erga omnes, há a necessidade de cientificar a sociedade sobre a situação jurídica dos bens imóveis, tornando conhecidas por quem tenha interesse toda e qualquer mutação no cadastro imobiliário. A gênese da publicidade se dá pelo ato de registro ou averbação, em que surge em potência a função qualificadora dos títulos apresentados ao oficial. A ausência de registro produz duas ordens de consequências: (a) entre as partes o título se resume a gerar eficácia obrigacional; (b) perante terceiros: não se pode exigir o conhecimento daquilo que não se publica. (FARIAS, Cristiano Chaves de; NETTO, Felipe Braga; ROSENVALD, Nelson. Manual de Direito Civil - volume único, Salvador: JusPodivm, 2017). (grifou-se)Ressalte-se que no caso concreto, os próprios agravados reconheceram a existência do débito, porquanto no curso do processo de cobrança firmaram o acordo com o condomínio de mov. 52.1, posteriormente descumprido.Desta forma, no contexto específico dos autos, em que não houve – por desídia dos executados – o registro da alienação na matrícula, autorizar que os compradores do imóvel comprado há 26 anos se esquivem de suas obrigações condominiais (que, inclusive, anteriormente ao período objeto do processo de cobrança movido pelo condomínio-agravante estavam sendo regularmente cumpridas) significaria permitir que os recorridos se beneficiassem de sua própria torpeza, em detrimento dos interesses da coletividade condominial, o que não se pode admitir. Até porque é o imóvel que responde pelos aludidos débitos, ainda que a titularidade (propriedade) tenha sido transferida:Não há afastar o fato de que o imóvel é a garantia da solvabilidade das dívidas condominiais, sem o que se estará comprometendo a estabilidade⁄viabilidade do condomínio como um todo, ou seja, o patrimônio dos demais condôminos. (AgRg no REsp 1280538/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/04/2014, DJe 27/05/2014) (grifou-se)Em caso semelhante, já entendeu esta c. Corte:APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS EM AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TÍTULO JUDICIAL FORMADO EM FACE DOS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS, QUE AINDA CONSTAM COMO TAIS DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO DE DOAÇÃO EM FAVOR DAS ATUAIS POSSUIDORAS QUE NUNCA FOI LEVADO A REGISTRO.INSURGÊNCIA DAS DONATÁRIAS CONTRA A PENHORA DO BEM IMÓVEL NA FASE EXECUTIVA. REGULARIDADE DA PENHORA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. UNIDADE IMÓVEL QUE GARANTE A SATISFAÇÃO DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL GERADA POR ELA.EFEITOS DA SENTENÇA QUE ALCANÇAM O ADQUIRENTE (ART. 42, §3º, CPC/73). AUSÊNCIA DAS APELANTES POSSUIDORAS NO POLO PASSIVO DA FASE DE CONHECIMENTO DA AÇÃO DE COBRANÇA QUE NÃO AFASTA A POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL NO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA DOAÇÃO NA MATRÍCULA E DE CIENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO QUANTO À REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. EMBARGANTES QUE PRETENDEM SE BENEFICIAR DA PRÓPRIA TORPEZA EM DETRIMENTO DA COLETIVIDADE CONDOMINIAL.CONSTRIÇÃO MANTIDA. DECISÃO ESCORREITA.RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - AC - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA LILIAN ROMERO - Unânime -
J. 01.09.2016) (grifou-se)Igualmente, no que se refere ao arresto, os requisitos processuais da medida estão preenchidos. Explico.Mesmo em se tratando de cumprimento de sentença homologatória, é possível aplicar o procedimento da execução de título extrajudicial, no que couber, nos termos do artigo 771 do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido de arresto, o artigo 830 do CPC estabelece: Art. 830. Se o oficial de justiça não encontrar o executado, arrestar-lhe-á tantos bens quantos bastem para garantir a execução. § 1º Nos 10 (dez) dias seguintes à efetivação do arresto, o oficial de justiça procurará o executado 2 (duas) vezes em dias distintos e, havendo suspeita de ocultação, realizará a citação com hora certa, certificando pormenorizadamente o ocorrido. § 2º Incumbe ao exequente requerer a citação por edital, uma vez frustradas a pessoal e a com hora certa. § 3º Aperfeiçoada a citação e transcorrido o prazo de pagamento, o arresto converter-se-á em penhora, independentemente de termo. Como se pode notar, o único requisito para que o arresto executivo seja deferido é a ausência de localização do devedor no endereço indicado na petição inicial, não se exigindo qualquer diligência no sentido de buscar endereços ou esgotamento dos meios para sua localização. Note-se que a providência não se confunde com a cautelar prevista no art. 301 do CPC. Diferentemente do arresto cautelar previsto no artigo 300 do Código de Processo Civil, o executivo também não exige a análise dos requisitos do fumus boni juris e do periculum in mora, porque ambos já se presumem em face de se tratar de satisfação de obrigação pecuniária contida em título executivo. Em face da redação do referido artigo 830 do Código de Processo Civil, em regra, assim que realizar a tentativa frustrada de citação, o Oficial de Justiça, de ofício, deve proceder ao arresto executivo de bens do devedor.No caso em tela, como o único pressuposto autorizativo do arresto executivo foi preenchido – frustração na tentativa de localização dos devedores (movs. 82.1, 83.1, 93.1 e 84.1) – é possível o arresto solicitado pelo condomínio agravante.Sobre o cabimento da medida, já lecionava Ovídio Baptista ao discorrer sobre o art. 653 do CPC/73, correspondente ao supramencionado art. 830 da atual codificação:(...) Não se trata, porém, como temos demonstrado, de uma medida cautelar de arresto, e sim de uma penhora antecipada, em virtude da urgência determinada pela conduta procrastinatória do executado (...). A hipótese, como antes dissemos, corresponde a um caso clássico de ‘execução-para-segurança’, ou execução antecipada, que, por corresponder a uma antecipação de um provimento satisfativo, antecipadamente satisfaz. A suposição de que a medida prevista no art. 653 seja um arresto provém do vezo que tomou conta da doutrina brasileira, de considerar cautelar tudo o que seja antecipatório, sob a influência de CALAMANDREI, e, a partir dele, de toda a doutrina italiana, que erroneamente introduziu o conceito de periculum in mora como pressuposto da cautelaridade. Contudo o art. 482 do Código de Processo Civil italiano permite a ‘execução imediata’, havendo pericolo nel ritardo, não cometendo, como o nosso, o erro de supor que a medida cabível em tal caso seja um ‘sequestro conservativo, figura do sistema italiano correspondente ao nosso arresto’. (SILVA, Ovídio Araújo Baptista da. Curso de Processo Civil. 2º v. 4ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 85) Pertinente também outra lição doutrinária atual:O arresto executivo se realiza pelas mesmas regras que regem a penhora. (Marinoni. Luiz Guilherme, Arenhart, Sérgio Cruz e Mitidiero, Daniel. Código de Processo Civil Comentado. 4ª. ed. em e-book baseada na 4ª. ed. impressa. Thomson Reuters Brasil, São Paulo: 2018)Assim, o arresto executivo prepara a garantia do Juízo que será realizada pela penhora.Vale dizer, não localizado o devedor, é cabível por força do art. 830 do CPC a pré-penhora, até mesmo na modalidade on-line, dispensando-se inclusive o esgotamento das diligências para localização do devedor, confira-se: 1. Nos termos do caput do art. 830 do CPC/15, na hipótese de o oficial de justiça, ao tentar realizar a citação, não encontrar o executado, mas localizar bens penhoráveis, poderá promover o arresto de tantos quantos bastem para garantir a execução. Tal constrição apenas busca evitar que os bens do devedor não localizado se dissipem, para assegurar a efetivação de futura penhora. 2. Nesse contexto, verifica-se que, diferentemente do arresto cautelar, previsto no art. 301 do CPC/15, o qual exige a comprovação dos elementos que evidenciem a probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, constantes no art. 300 do CPC/15, o único requisito para a concessão do arresto executivo é o devedor não ser encontrado. A citação, por sua vez, é condição apenas para a conversão do arresto executivo em penhora, e não para sua efetivação. 3. Embora o CPC/2015, do mesmo modo que o revogado CPC/1973, não mencione, expressamente, a possibilidade de realização do arresto na modalidade on-line, também não há proibição. Assim, não existe qualquer impedimento para o credor utilizar desse instrumento com a intenção de garantir a satisfação de seu crédito, mesmo que o devedor não tenha sido citado.4. A despeito disso, não se pode perder de vista que o juiz não poderá deixar de decidir ainda que existam lacunas no ordenamento jurídico. Assim, na falta de lei que regule a matéria em exame, ‘o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito’, nos termos do art. 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. (...) [...]7. Ressalte-se, além disso, a aplicação do princípio da efetividade, que, especialmente no que concerne ao processo de execução, conforme prevê a lei, realiza-se “no interesse do credor” (art. 797 do CPC/15). 8. Assim, com o objetivo de garantir a celeridade do processo e a efetividade do resultado da execução, além de estimular a modernização dos atos executórios, revela-se oportuna a manutenção do entendimento firmado por esta Corte de Justiça, nos julgados acima mencionados, que admitem a realização do arresto executivo na modalidade on-line. (REsp n. 1.822.034/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 21/6/2021) (suprimiu-se e grifou-se)No mesmo sentido, é a jurisprudência deste e. Tribunal: (...) Dessa forma, o dispositivo supracitado condiciona o arresto provisório quando o devedor não for localizado e existir bens. Ou seja, trata-se de medida que visa assegurar a penhora em relação a pretensão discutida, a qual independe de efetiva citação do devedor, sendo, portanto, desnecessário exigir do credor esgotamento de diligências para a citação do devedor. No caso em apreço, denota-se que o agravante tenta, desde 2019, promover a citação das executadas, entretanto sem sucesso. Diante desse quadro, revela-se a possibilidade o arresto executivo ante ausência da citação da parte executada, sendo prescindível o esgotamento das tentativas de localização do executado. (...) (TJPR - 9ª C.Cível - 0029144-66.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU GUILHERME FREDERICO HERNANDES DENZ - J. 18.09.2021) (grifou-se)AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ACORDO CELEBRADO ENTRE OS AGRAVADOS. INOPONIBILIDADE EM RELAÇÃO À RECORRENTE RECONHECIDA PELO JUÍZO A QUO. INOVAÇÃO RECURSAL E FALTA DE INTERESSE RECURSAL PARA A IMPUGNAÇÃO DA AVENÇA. IRRESIGNAÇÃO FUNDADA NA ALEGAÇÃO DE SE TRATAR DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. INUTILIDADE PRÁTICA PARA A RECORRENTE DE EVENTUAL RECONHECIMENTO DE VÍCIO. RECURSO NÃO PROVIDO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. DIVÓRCIO ANTERIOR AOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA CESSÃO DO IMÓVEL AO EX-CÔNJUGE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO NÃO DEMONSTRADA. LEGITIMIDADE DA PROPRIETÁRIA DA COISA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. ARRESTO DOS VALORES BLOQUEADOS. MEDIDA CONDIZENTE COM A EFETIVIDADE. POSSIBILIDADE DE ARRESTO EXECUTIVO RECONHECIDA NA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ARTS. 830 E 854 DO CPC. MANUTENÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO PELO DÉBITO ORIGINÁRIO, NÃO OBSTANTE O PARCIAL ACOLHIMENTO DA EXCEÇÃO. ARBITRAMENTO DE VERBA ADVOCATÍCIA NÃO CABÍVEL. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0099433-87.2022.8.16.0000 [0007742-89.2022.8.16.0000/1] - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR CLAYTON DE ALBUQUERQUE MARANHAO -
J. 18.07.2022) (grifou-se)Pelo exposto,
tratando-se de execução que recai sobre taxas vencidas a partir de 10/03/2020 em diante, correspondentes ao período em que os adquirentes, Amal Deyab Yousef e Hikmat Yousef, já se encontravam na posse do imóvel, de acordo com o instrumento de mov. 1.5, não obstante o referido compromisso não tenha sido averbado junto à matrícula, há que observar o princípio da efetividade, bem como o regramento específico, sendo assegurada a possibilidade de arresto do imóvel gerador do débito condominial, consoante disposto no art. 830 do CPC.Em suma, dos documentos apresentados, em especial a escritura pública de compra e venda (mov. 1.5) em que se verifica que a parte executada é proprietária do imóvel objeto das dívidas condominiais, ainda que ausente a propriedade registral, é de se deferir o arresto do bem, tal como requer o condomínio agravante-exequente, devendo ser reformada a r. decisão agravada apara autorizar a medida.3. ConclusãoDiante do exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO BUSINESS LOJAS, reformando-se a decisão recorrida para autorizar o arresto do imóvel (Matrícula nº 51.348, do 4º Registro de Imóveis de Curitiba) objeto da dívida condominial executada, nos termos da fundamentação acima.