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Processo:

1 – EXPOSIÇÃO FÁTICA:Trata-se de recurso de apelação interposto por PATO BRANCO SHOPPING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A em face da sentença que, no procedimento de Suscitação de Dúvida Registral n. 0008829-75.2022.8.16.0131, julgou procedente a dúvida suscitada pela Oficiala do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco, para manter a qualificação negativa do título apresentado pela apelante, objeto da Diligência Registral n. 1.580/2022 (seq. 22.1 do processo originário).Sustenta-se, nas razões recursais, em síntese, que:(i) “O registro da convenção de condomínio civil no Livro 3 do Registro de Imóveis se baseia em uma interpretação formal, não material, da lei. A lei não faz distinção entre diferentes tipos de condomínio e, portanto, não cabe ao intérprete fazê-la. A admissibilidade do registro da convenção de condomínio é confirmada pelo artigo 178, III da Lei 6.015/73, que permite o registro dessas convenções sem restrições”; (ii)
“Os direitos reais são tipificados de forma exaustiva e estrita, mas isso não implica necessariamente em tipificação dos fatos inscritíveis”;(iii) “A Lei 6.015/73 não estabelece qualquer restrição ou especialização para o registro das convenções de condomínio, conforme mencionado no artigo 178, III da mesma lei. Dessa forma, uma vez preenchidos os requisitos formais, o registro deve ser realizado sem questionamentos quanto ao conteúdo da convenção”; (iv) que, “a convenção de condomínio, que estabelece as regras e direitos dos condôminos, se enquadra perfeitamente na categoria de atos relacionados a condomínios e, portanto, deve ser registrada nesse livro específico”; e (v) que, “O registro da convenção de condomínio tem natureza eminentemente formal, ou seja, não depende da análise do conteúdo material da convenção, mas sim do cumprimento dos requisitos legais e formais para o seu registro” (seq. 34.1 do feito principal).Instados, a oficiala suscitante e o Ministério Público de primeira instância apresentou contrarrazões ao recurso, pugnando pelo não provimento (seqs. 37.1 e 42.1 do feito originário).Nesta instância recursal, com vista do procedimento, a douta Procuradoria-Geral da Justiça manifestou-se pelo desprovimento (seq. 14.1).É o relatório.

2 – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:Presentes os pressupostos de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos, o recurso deve ser conhecido.No mérito, não assiste razão à apelante.A celeuma versa sobre a possibilidade de registro de Escritura Pública de Instituição e Convenção de Condomínio, com previsão de registro da convenção antes da instituição, propriamente, do condomínio, além da inserção de cláusula de impenhorabilidade sobre bem próprio e estabelecimento de condomínio pro indiviso permanente.As questões em discussão foram enfrentadas de forma adequada e suficiente na sentença, que se encontra em conformidade com os pronunciamentos do Ministério Público de primeira e segunda instâncias e, especialmente, com o ordenamento jurídico.Primeiramente, ressalta-se a impossibilidade de registro da convenção de condomínio antes do registro da sua instituição. É algo lógico. Se não há condomínio instituído – ou, ao menos, sendo instituído na mesma ocasião –, não há que se falar em registro da convenção. Não se pode registrar um instrumento que estabelece direitos e obrigações sobre algo que não existe.Como prevê o art. 607-K do Código de Normas do Foro Extrajudicial, editado pela Corregedoria-Geral da Justiça deste Tribunal de Justiça, uma vez concluída a construção de um empreendimento, “são atos concomitantes e obrigatórios a averbação da construção, o registro da instituição do condomínio e registro da convenção do condomínio no Livro 3 de Registro Auxiliar”. Sem a averbação da construção e registro da instituição do condomínio, a convenção que estabelece normas a respeito desse não pode ser registrada.No tocante à instituição de condomínio pro indiviso de forma permanente, igualmente, não assiste razão à apelante.Não se olvida que a Constituição Federal, ao dispor sobre os direitos e garantias fundamentais, assegura, a todos, o direito à propriedade (art. 5º, XXII).Ocorre, entretanto, que, no mesmo capítulo em que previsto o direito de propriedade, a Constituição impõe, a todos, o dever de submissão aos limites da lei, resultante do princípio da legalidade, previsto no art. 5º, II.Nesse contexto, todos os direitos devem ser exercidos nos limites da lei.Resulta disso, para o caso concreto, a compreensão de que o registro de um título somente será possível quando ele estiver em conformidade com o ordenamento jurídico, pois não se pode pretender resguardar, juridicamente, algo que, em seu conteúdo, apresenta-se como antijurídico.É o que acontece com a pretensão de registro de instituição de um condomínio pro indiviso de forma permanente, que viola frontalmente as disposições cogentes do art. 1.320, que permitem a indivisibilidade apenas por tempo determinado – e, portanto, transitório.Impossível, portanto, o registro do título também sob essa perspectiva.Por derradeiro, pretendia a recorrente instituir cláusula de impenhorabilidade sobre o imóvel próprio, o que não encontra respaldo no ordenamento.As chamadas cláusulas restritivas (inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade) não podem ser instituídas sobre o patrimônio próprio, porquanto constituem exceções à livre disposição do patrimônio, em evidente contrariedade ao interesse social – e até público – na circulação dos bens, tendo em vista, inclusive, os preceitos constitucionais que resguardam o direito de propriedade e, sobretudo, a necessidade de que essa cumpra uma função social (CF, art. 5º, XXII e XXIII).Além disso, as referidas cláusulas, quando inseridas sobre o próprio patrimônio, poderiam dar ensejo a fraudes, na medida em que constituiriam blindagem do patrimônio contra o interesse legítimo de credores, o que se mostra dissonante aos objetivos do instituto.Portanto, sob qualquer perspectiva que se analise a pretensão recursal, ela não pode ser acolhida.Vota-se, portanto, pelo não provimento do recurso.Incabível a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, porquanto ausentes os requisitos definidos pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt nos EAREsp n. 762.075/MT[1].