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Processo:

I - RELATÓRIO Condomínio Residencial Mirante II agrava de instrumento em face da decisão de 181.1, proferida nos autos de ação de cobrança de taxas condominiais em fase de cumprimento de sentença, sob n. 0004795-55.2020.8.16.0025, por si ajuizada em desfavor de Roseval Estevam da Silva, que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel gerador das taxas condominiais em atraso, tendo em vista que o mesmo se encontra alienado fiduciariamente.Em síntese, sustenta o recorrente que: a) as despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem, tornando o imóvel a garantia da própria dívida; b) a decisão agravada afronta a legislação e a jurisprudência atual, acarretando enorme prejuízo ao agravante; c) a obrigação de contribuir com o custeio das despesas condominiais é do proprietário de cada unidade e, tendo natureza propter rem, adere à coisa, independentemente de quem seja o titular, autorizando-se, portanto, a penhora do bem pelo débito condominial.Requereu o processamento do recurso e, ao final, o seu provimento.Sem pedido liminar, foi deferido o processamento do recurso.Intimado, o patrono da parte agravada informou sua renúncia, deixando de apresentar resposta ao recurso (mov. 12-TJ). É o relatório.

II – VOTO Tratam os autos de ação de cobrança, sob n. 0004795-55.2020.8.16.0025, proposta por Condomínio Mirante II em face de Roseval Estevam da Silva, a fim de cobrar despesas condominiais inadimplidas pelo requerido.Pugna o agravante pela reforma da decisão que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel gerador dos débitos condominiais.A decisão singular foi proferida nos seguintes termos (mov. 181.1):
1. Tendo em conta que o imóvel se encontra alienado fiduciariamente junto à Caixa Econômica Federal, sem a anuência do credor fiduciário, inviável a penhora requerida, uma vez que o bem não integra o patrimônio pessoal do executado, o qual detém tão somente os direitos decorrentes do contrato. Nesse sentido:(...)Assim, muito embora o exequente tenha o objetivo de ter seu crédito satisfeito, deve-se observar que o imóvel, sobre o qual recaem os referidos direitos está alienado fiduciariamente.Assim, apesar do Código de Processo Civil permitir que após a penhora do crédito, não havendo impugnação, possa haver a adjudicação ou sub-rogação, não há norma permissiva quando a penhora se dá sobre direito relativo a imóvel alienado fiduciariamente.Isso porque, os atos expropriatórios relativos a esses direitos só caberão, após a quitação do contrato de alienação fiduciária.Pelo acima exposto, indefiro a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais.2. Havendo interesse na penhora sobre os direitos do executado, deve o exequente realizar pedido nesse sentido.Intimações e diligências necessárias. (...)”
Aduz o agravante que a penhora deve recair sobre a integralidade do imóvel gerador das cotas condominiais ora cobradas, e não apenas sobre os direitos aquisitivos do imóvel.Sustenta que as despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem, tornando o imóvel a garantia da própria dívida. Argumenta ainda que a propriedade do bem em nome do credor fiduciário é mera ficção jurídica, estabelecida para propor a facilidade do crédito e da retomada do bem em caso de inadimplemento.Aduz que o credor fiduciário poderá habilitar seu crédito no momento da hasta pública do bem e que a formalização da penhora não retira da instituição financeira a condição de credora fiduciária.Diante disso, requer que seja determinada a penhora do imóvel que originou a dívida discutida nos autos. Razão, contudo, não lhe assiste. Inicialmente cumpre ressaltar que a responsabilidade patrimonial para o cumprimento de obrigações recai sobre os bens exclusivamente do devedor, nos termos do art. 789 do Código Civil. Depreende-se da matrícula acostada aos autos originários (mov. 1.9) que a propriedade fiduciária do imóvel sobre o qual se pretende a penhora é da Caixa Econômica Federal a qual não é parte devedora no processo, não havendo que se falar em utilização de seus bens para quitação da dívida. A propriedade fiduciária (art. 1.361 a 1.368-B, CC c/c Lei nº 9.514/97) não se confunde com a propriedade plena (art. 1.231, CC), mormente na medida em que esta se notabiliza pela integral possibilidade de usar, fruir e dispor do bem, enquanto aquela é detida pela instituição financeira somente com transferência plena após o cumprimento do contrato de mútuo. Os arts. 23 e 25 da Lei nº 9.514/97 disciplinam a constituição e atribuem qualidade resolúvel à propriedade fiduciária, asseverando o mero direito real de posse do devedor fiduciário até a quitação do negócio jurídico que ensejou a alienação fiduciária: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
A doutrina de Carlos Roberto Gonçalves, compartilhando as pertinentes lições do mestre Caio Mário da Silva Pereira, define a propriedade fiduciária nos seguintes termos:Constitui-se mediante negócio jurídico de disposição constitucional. Subordinado a uma condição resolutiva, porque a propriedade fiduciária cessa em favor do alienante, uma vez verificado o implemento da condição resolutiva, não exige nova declaração de vontade do adquirente ou do alienante nem requer a realização de qualquer novo ato. O alienante, que transferiu fiduciariamente a propriedade, readquire-a pelo só pagamento da dívida. (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 11ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2016. P. 438. Apud. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, v. IV. p.426)
Nesse sentido, também as lições do Professor Flávio Tartuce:(...) Como forma de garantia real, há ainda a alienação fiduciária em garantia, que constitui um direito real de garantia sobre coisa própria, com tratamento em leis esparsas (DL 911/1969 e Lei 9.514/1997). (...)
A alienação fiduciária em garantia constitui um direito real de garantia sobre coisa própria com tratamento no CC/2002 (arts. 1.361 a 1.368-A, que dispõe sobre a propriedade fiduciária de bens móveis infungíveis, em termos gerais), no Decreto-lei 911/1969 (que trata especificamente da alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis) (...)
O credor fiduciário é o proprietário da coisa, tendo, ainda, um direito real de garantia sobre o bem que lhe é próprio. Com o pagamento de todos os valores devidos, o fiduciante adquire a propriedade, o que traz a conclusão pela qual a propriedade do credor é resolúvel. (TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 2ª Edição. Revista, atualizada e ampliada. São Paulo: Método, 2012. p. 990, 1016 e 1017)
Assim, é cediço que o imóvel objeto da presente penhora é de propriedade da Caixa Econômica Federal, não podendo ser constrito em processo no qual não figurou como parte. Neste diapasão, em relação ao imóvel, somente podem ser alienados em favor do condomínio credor os direitos sobre a potencial propriedade, atinentes aos valores já adimplidos pela devedora fiduciante, observada a natureza de garantia real em favor da instituição financeira. Sobre o tema, já se manifestou esta Corte:AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. QUOTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO DE PENHORA SOBRE O IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À DÍVIDA. BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDORA FIDUCIÁRIA QUE DETÉM PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO BEM. INVIABILIDADE DA PENHORA SOBRE O BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMÓVEL QUE RESPONDE SOMENTE QUANDO CONSOLIDADA A PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO, POR EFEITO DA REALIZAÇÃO DA GARANTIA, OU DO DEVEDOR FIDUCIANTE APÓS O PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO DO FINANCIAMENTO. EXEGESE DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 1368-B DO CÓDIGO CIVIL E DO §8º DO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE, CONTUDO, DE QUE A CONSTRIÇÃO RECAIA SOBRE OS DIREITOS DO DEVEDOR, DECORRENTES DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INTELIGÊNCIA DO ART. 835, INCISO XII, DO CPC. PRECEDENTES DO STJ E DESTA C. CÂMARA. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0032458-49.2023.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTO ALEXANDRE KOZECHEN - J. 02.10.2023)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BEM PERTENCENTE A TERCEIRO CREDOR FIDUCIÁRIO QUE DETÉM A PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE EVENTUAL PENHORA RECAIR SOBRE OS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ e desta c. Corte de Justiça é pacífica no sentido da impossibilidade da constrição de bem imóvel alienado fiduciariamente, ainda que se trate de execução de crédito condominial e, portanto, propter rem. 2. Inexistindo qualquer elemento que demonstre a quitação do contrato de financiamento ou a retomada formal do imóvel por parte da proprietária fiduciária, apenas se pode admitir que eventual penhora recaia sobre os direitos que possua a parte devedora, e não sobre o imóvel em si.(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0065652-74.2022.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - J. 14.09.2023)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS CONDOMINIAIS – IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM CONTRATO HABITACIONAL – DECISÃO QUE DEFERIU A PENHORA DOS DIREITOS QUE O EXECUTADO/DEVEDOR FIDUCIANTE POSSUI SOBRE O BEM – INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE – DESCABIMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA SOBRE O IMÓVEL – CREDORA FIDUCIÁRIA QUE DETÉM A SUA PROPRIEDADE RESOLÚVEL – CONSTRIÇÃO QUE NÃO PODE ALCANÇAR PATRIMÔNIO DE TERCEIRO, ALHEIO À RELAÇÃO PROCESSUAL – DECISÃO MANTIDA. Agravo de instrumento desprovido(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0010572-91.2023.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA ELIZABETH MARIA DE FRANCA ROCHA - J. 04.09.2023)
Portanto, é indevida a penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária, notadamente em respeito ao direito real à propriedade fiduciária da instituição financeira. Destarte, a decisão agravada não merece reforma.Nesse sentido, o seguinte precedente do STJ:AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO QUE ESTÁ ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 se faz de forma genérica, sem a demonstração exata dos pontos em relação aos quais o acórdão se fez omisso, contraditório ou obscuro. Incidência da Súmula 284 do STF. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que "o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos" (AgInt no AREsp 1.370.727/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/03/2019, DJe de 28/03/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no Resp 1819186/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Raul Araújo, j. 04/02/2020) – sublinhei.
Nesse quadro, escorreita a decisão singular que indeferiu o pedido de penhora sobre o bem gerador dos débitos condominiais.Em consequência, define-se o voto pelo desprovimento do recurso de agravo de instrumento, nos termos da presente fundamentação.