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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CANADÁ I em face da decisão de mov. 110.1 – AO, por meio da qual, em autos de execução de título extrajudicial[1], a magistrada singular indeferiu o pedido de penhora do imóvel e determinou a suspensão do processo pelo prazo de 1 ano, com base no art. 921, inciso III, §§1º e 4º do CPC.Distribuídos os autos para área recursal, a Exma. Desa. Themis de Almeida Furquim os recebeu e elaborou relatório que esclarece as principais razões recursais, por isso o reproduzo:
A sustentação do agravante, em resumo, é de que é plenamente possível a penhora dos direitos reais do imóvel, ainda que o bem esteja alienado fiduciariamente. Afirma que a obrigação exigida tem natureza propter rem, de forma que recai sobre o próprio imóvel, independentemente de quem detenha a sua titularidade. Destaca que até a imissão na posse o credor fiduciário não pode figurar no polo passivo da demanda, no entanto o imóvel responde pela dívida sempre, já que a propriedade do credor fiduciário tem finalidade de mera garantia. Traz uma série de julgados sobre o assunto e requer o conhecimento do recurso, com a atribuição de efeito suspensivo e o provimento do agravo, ao final.No mérito, indeferiu o efeito suspensivo almejado (mov. 8.1 – AI).O r. juízo a quo não prestou informações.Em razão da substituição, vieram-me conclusos, momento em que determinei a regularização processual da recorrida (mov. 17.1 – AI).Apesar de confirmada a intimação (mov. 24.1 – AI), a parte não constituiu novo advogado e deixou transcorrer o prazo para resposta in albis (mov. 25 – AI).Retornaram-me, então, conclusos.É o relatório.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOO agravante está dispensado de anexar as peças obrigatórias elencadas no art. 1.017, I, do CPC, tendo em vista que os autos do processo são eletrônicos (§ 5º, do mesmo dispositivo).Preparo recursal demonstrado (mov. 1.3 – AI).A decisão é impugnável pela via eleita, porquanto proferida em autos de execução de título extrajudicial (art. 1.015, parágrafo único, do CPC).O recurso, ademais, é tempestivo.Portanto, CONHEÇO do presente agravo de instrumento; e, passando ao exame do mérito, verifico que o recurso merece ser provido.No caso em tela, é hipótese de execução de título extrajudicial movida pelo Condomínio Residencial Canadá I em face de Simão Moreira Da Silva e Jaqueline Lopes da Silva, em razão do atraso do pagamento das taxas condominiais com vencimento nas datas de 10/10/2018 a 10/04/2019, totalizando um débito no valor de R$ 2.283,86, relacionados ao apartamento 402, bloco 03 (mov. 1.5 – AO).Citados, os executados não efetuaram o pagamento da dívida, pelo que houve cumprimento da ordem de bloqueio de valores via BACENJUD (mov. 57 – AO), a qual restou parcialmente cumprida. Adiante, a magistrada determinou o desbloqueio dos valores para não comprometer a subsistência da executada (mov. 73.1 – AO).Assim, a parte credora requereu a penhora do imóvel, com matrícula nº 51.894, lavrada junto ao Registro de Imóveis de Araucária/PR, mas consta com gravame de alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal (mov. 108.2 – AO). O pedido foi indeferido (mov. 110.1 – AO).Preambularmente, é necessário esclarecer que, em data recente, o c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) atualizou o entendimento jurisprudencial acerca do tema, passando a admitir a penhora do próprio bem imóvel que dá origem ao débito de dívida condominial, mesmo na hipótese de imóvel gravado com alienação fiduciária (cf. REsp nº 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, J. 23/05/2023, DJe. de 12/09/2023).É cediço que as despesas de origem condominiais possuem a natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, conforme segue: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.Quanto ao caráter propter rem da dívida, leciona Carlos Roberto Gonçalves[2]:Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. É o que ocorre, por exemplo, com a obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (CC, art. 1.277). Decorre da contiguidade dos dois prédios. Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel (ambulat cum domino), é também denominada obrigação ambulatória.São obrigações que surgem ex vi legis, atreladas a direitos reais, mas com eles não se confundem, em sua estruturação. Enquanto estes representam ius in re (direito sobre a coisa, ou na coisa), essas obrigações são concebidas como ius ad rem (direitos por causa da coisa, ou advindos da coisa).Quando o imóvel está alienado fiduciariamente, a regra geral é de que a responsabilidade pelas taxas condominiais é do devedor fiduciante, razão pela qual o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do aludido crédito do condomínio, o que não incluiria o imóvel alienado, que integra o patrimônio do credor fiduciário, ou seja, uma propriedade resolúvel.Essa premissa vinha sendo extraída da leitura dos arts. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC, cuja intelecção, resumidamente, é de que o credor fiduciário passa a responder pelas taxas/despesas condominiais quando se tornar o proprietário pleno do bem, por efeito da realização da garantia e consolidação da propriedade, a partir da imissão na posse.Conquanto a matéria já fosse controvertida neste próprio Tribunal de Justiça, com algumas correntes que se filiavam à possibilidade de penhora do imóvel[3], o entendimento que vinha prevalecendo era de ser incabível a penhora do próprio imóvel, mas, ressalvada a possibilidade de penhorar os direitos contratuais que o devedor possui sobre o bem, entendimento que seguia a posição até então perfilhada pelo Tribunal Superior.No entanto, por maioria de votos no julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, prevaleceu o voto vencedor de lavra do Exmo. Min. Raul Araújo.Segundo a tese jurídica vencedora, não é possível cobrir o credor fiduciário de imunidade contra a dívida condominial, com a outorga de mais direitos do que aqueles que tem qualquer proprietário, de sorte que a instituição financeira, na posição de credora fiduciária e resguardando para si a posse indireta, bem assim a propriedade resolúvel, não é uma proprietária “especial”, com mais direitos que outro proprietário comum em condomínio edilício.De mais a mais, os artigos citados anteriormente, que embasavam a impossibilidade de penhora, de acordo com o voto vencedor, não se sobrepõem sobre os direitos de terceiros não contratantes, albergando tão somente a relação jurídica de direito material entre credor fiduciário e devedor fiduciante.Comparativamente, o douto Ministro reportou às normas da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1994), que estabelecem a obrigação do locatário de pagar as despesas de condomínio, sem que isso isente o locador-proprietário do imóvel da obrigação de, eventualmente, suportar a obrigação com o condomínio, acaso o locatário (possuidor direto) fique inadimplente.De igual sorte, o credor fiduciário não fica imune das obrigações perante o condomínio de natureza propter rem, sendo possuidor indireto e resguardando para a si a propriedade resolúvel, a qual se sobrepõe ao direito do próprio credor fiduciário.O cerne da discussão é que não é possível colocar sobre os ombros dos demais condôminos a responsabilidade de custear a dívida, que, ao cabo, é obrigação relacionada ao interesse de qualquer proprietário de unidade em condomínio edilício.Em resumo, o acórdão foi assim ementado:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido.(REsp nº 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator p/ Acórdão Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, J. 23/05/2023, DJe. de 12/09/2023) – DestaqueiIn casu, não consta notícia do cancelamento do registro.É a CEF que possui o direito de propriedade sobre o bem (resolúvel), enquanto o devedor fiduciante estiver pagando as parcelas do financiamento realizado perante a instituição financeira, de sorte que adquire a qualidade de proprietário pleno somente após quitar integralmente o financiamento.Como a propriedade do bem permanece com o credor fiduciário durante a vigência do financiamento, possuindo o devedor fiduciante apenas mera expectativa de direito, e aquele exerce a posse indireta, nada obsta a penhora do imóvel, segundo o entendimento recente do STJ, com possível ação regressiva, se for o caso, posteriormente.Nesse cenário, é possível reconhecer o cabimento da penhora do imóvel que originou a dívida condominial, todavia, o condomínio exequente deverá promover a prévia citação também do credor fiduciário, para que venha a integrar a execução, com a faculdade de quitar o débito condominial, conforme foi decidido na recente decisão do STJ, que deverá ser observada na origem.Em suma, é medida que se impõe a reforma da decisão agravada.ConclusãoNos termos da fundamentação, o voto é no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso.É como voto.