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Processo:

I – RELATÓRIO:Trata-se de agravo de instrumento com pedido liminar interposto por R2D Incorporadora Ltda., tendo por objeto as decisões de mov. 37.1 e 55.1, proferidas nos autos da ação de imissão de posse com pedido de antecipação de tutela, sob nº 0017915-38.2023.8.16.0001, através das quais o juízo a quo entendeu pelo não preenchimento dos pressupostos exigidos à concessão da tutela de urgência.Inconformado, o autor interpôs o presente agravo de instrumento pugnando pela reforma da referida decisão. Em suas razões, aduz que: a) adquiriu imóvel urbano, de forma onerosa, na data de 14/04/2021; b) os agravados eram inquilinos do imóvel antes da venda; c) entrou em tratativa para que os agravados desocupassem o imóvel, mas que não conseguiu resolver a questão de forma amigável; d) diante da ausência de desocupação do imóvel, somados a falta de pagamento de aluguéis e impostos, almeja a imissão na posse do imóvel; e) propôs aos agravados, por liberalidade, proposta de indenização financeira que desocupassem amigavelmente o bem, porém, os agravados não compareciam à assinatura do termo; f) os agravados devem desocupar o bem imediatamente, pois não tem qualquer comprovação que lhes permitam permanecer no bem imóvel; g) desde a compra do bem, os agravados não pagaram qualquer valor a título de aluguéis; h) eles estão há mais de 2 (dois) anos em posse de má-fé do bem; i) o juízo a quo deferiu parcialmente, em tutela antecipada, o pagamento de aluguéis, mas a menor do que a metade do já pactuado com o proprietário anterior; j) se trata de imóvel com duas edificações, de modo que o aluguel deve ser pago pelos bens correspondente.Diante deste cenário, pleiteou a antecipação da tutela recursal e, ao final, o provimento do recurso, a fim de que fosse determinada a imissão na posse do bem ou, alternativamente, para que o aluguel a ser pago pelos agravados seja majorado para R$ 3.973,05 (três mil novecentos e setenta e três reais e cinco centavos), bem como sejam compelidos ao pagamento de IPTU até a desocupação do imóvel. Por meio da decisão de mov. 9.1/TJ, foi indeferido o pedido de antecipação da tutela recursal.Os avisos de recebimento destinados aos réus retornaram com a informação de ausência dos agravados (movs. 24.1, 25.1 e 26.1/TJ), motivo pelo qual foi determinada a sua intimação por Oficial de Justiça (mov. 28.1/TJ).Intimados (movs. 33.1, 34.1 e 35.1/TJ), os agravados deixaram transcorrer o prazo para apresentação de contrarrazões.Foi determinada apenas a habilitação do patrono constituído nos autos de origem posteriormente à intimação (mov. 44.1/TJ).Em seguida, constatada uma possível inadequação da utilização da ação de imissão de posse - ao invés de uma ação de despejo - foi concedido prazo para que a recorrente se manifestasse (mov. 46.1/TJ).
A agravante, então, pleiteou a suspensão deste recurso até a realização da audiência de conciliação que havia sido designada (mov. 50.1/TJ), o que foi deferido (mov. 57.1/TJ).Inexitosa a autocomposição, a recorrente se manifestou sustentando que: a) “não se trata de reaver imóvel locado, eis que os Agravados afirmam que também adquiriram o bem, inclusive ingressaram com demanda no Juízo originário, autos nº 0017021-62.2023.8.16.000”; b) o pedido da referida ação é a anulação da escritura de compra e firmada pelo agravante, de modo que se trata de discussão de propriedade.Os autos vieram conclusos.É a breve exposição.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:II.1 – Do Conhecimento. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo/ impeditivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, preparo e regularidade formal), o agravo merece ser conhecido.
II.2 – Do Mérito.A parte agravante afirma, em suma, que adquiriu, regularmente, o imóvel ocupado pelos réus, os quais, porém, se recusam a dele sair, motivo pelo qual deve ser deferida a sua imissão na posse ou, subsidiariamente, que seja determinado o pagamento do aluguel mensal devido.Malgrado as razões recursais, entendo que o pedido da parte não pode ser acolhido.Trata-se, na origem, de ação de imissão de posse c/c cobrança de aluguéis e demais despesas proposta por R2D Incorporadora e Construtora Ltda. em face de Anderson Luis Kaled, Luiz Ricardo Kaled e Milena França Kurach.Em sua inicial, a autora narra que é proprietária do imóvel de matrícula no 5033, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da 1a Circunscrição de Curitiba. Após a aquisição do bem, a requerente informou, aos locatários requeridos, a ausência de interesse na continuidade do contrato de locação imobiliária, quando, então, foram informados de uma suposta promessa de compra e venda pelos requeridos com os então vendedores do imóvel, Maria e Silas. Ao entrar em contato, estes informaram que o negócio não foi concluído em razão da ausência de pagamento dos valores. Diante deste cenário, solicitou a desocupação do imóvel, a qual foi negada diversas vezes.Com amparo nesta narrativa, pleiteou a antecipação da tutela, a fim de que fosse deferida a imediata imissão na posse do imóvel ou, alternativamente, que os requeridos efetuassem o pagamento mensal de aluguéis, bem como de IPTU.Este seu pedido foi parcialmente deferido na decisão recorrida nos seguintes termos (mov. 37.1/origem):
Da análise dos autos, nota-se que o autor R2D Incorporadora e Construtora Ltda. juntou cópia de instrumento de “transmissão de posse e outras avenças” (mov. 35.3 – imissão de posse), em que se afere que foi acordado com os réus Anderson, Luiz Ricardo e Milena a desocupação do bem, mediante o pagamento de valores apontados na “cláusula terceira”.Os autores alegam que cumpriram com suas obrigações, e que, mesmo assim, os réus permanecem ocupando o local, de maneira gratuita.Não há, todavia, qualquer comprovante de pagamento dos valores acordados.Veja-se que, em princípio, apenas o fato de comprovar ser proprietário do bem (e isso o fez), poderia fundamentar o pleito de imissão de posse.Contudo, havendo as partes inserido elemento obrigacional por parte do novo adquirente, parece-me que o pleito liminar ainda não pode ser concedido. Isto porque com a condição mencionada, a posse dos réus, aparentemente, é melhor do que da empresa autora.Destaque-se que o referido instrumento é deveras confuso, porque na “cláusula terceira” prevê que para que a posse possa ser transmitida ao autor, a indenização deve ser paga na forma como ali descrito.Ao passo que na “cláusula nona”, foi prevista a suspensão dos pagamentos, em caso de não desocupação do imóvel, em 90 dias.Dúbia, pois, a questão relativa a quem deve cumprir, inicialmente, com as obrigações assumidas: o adquirente precisa pagar para que os possuidores deixem o bem, ou se devem deixa-lo primeiro, para, então, fazerem jus ao recebimento da indenização.E estando o processo em fase de cognição sumária, entendo seja mais prudente manter os possuidores no imóvel, até que o contraditório seja, efetivamente, exercido, e a questão aclarada.Por outro lado, na mesma avença, nada foi apontado em relação à isenção de pagamentos de alugueres pelos réus.E para se evitar o enriquecimento sem causa (art. 884, CC), devem os réus da demanda relativa à imissão na posse, pagá-los, até que o bem seja desocupado.Os pagamentos serão realizados em favor do atual proprietário, ora requerente da imissão.Foram indicados em sua exordial, valores que pretende sejam estabelecidos a tal título. Contudo, desacompanhados de qualquer documento que demonstre o parâmetro utilizado (laudos de corretores de imóveis, por exemplo).Baseio-me, assim, nos alugueres praticados no contrato de locação de mov. 1.10, o mais recente juntado pelo autor R2D, e estabeleço em R$ 1430,00 (um mil e quatrocentos reais) mensais, a serem pagos ao autor, até o 5º dia útil do mês subsequente ao vencido, em conta bancária, cujos dados devem ser trazidos pela empresa autora.Valores relativos ao IPTU do bem são de responsabilidade do proprietário.Diante do exposto, DEFIRO PARCIALMENTE os pedidos liminares, de ambos os processos em epígrafe, para fim de:a) manter os autores do pedido de anulação de contrato, Anderson e Luiz Ricardo, no imóvel objeto da demanda, até decisão judicial em contrário;b) determinar que tais autores (réus no pedido de imissão de posse) sejam compelidos a pagar, mensalmente, aluguel no valor e termos antes estabelecidos, à empresa autora R2D, sob pena de revogação da decisão que os manteve na posse do bem.
Malgrado as razões que ampararam a decisão, entendo, nesta limitada cognição, que, em verdade, o meio processual eleito pela recorrente é inadequado, o que obsta a antecipação da tutela almejada, devido à ausência de probabilidade do direito (art. 300, do CPC). Prefacialmente, consigne-se apenas que a questão atinente à inadequação da via eleita possui natureza de ordem pública, de modo que é cognoscível de ofício, especialmente após a garantia do contraditório pela parte interessada (art. 10, do CPC).Na medida em que a propriedade apenas se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, do CC), tem-se que a recorrente adquiriu o imóvel objeto da controvérsia em 25/01/2023, conforme matrícula de mov. 1.4. Nesta data, caso se presuma como verdadeiros os fatos apontados na inicial, os réus exerciam a posse do imóvel em razão dos contratos de locação firmados junto com a pretérita proprietária. Ambos haviam sido estabelecidos pelo prazo determinado de 12 (doze) meses com a previsão de sua prorrogação por prazo indeterminado, caso os locatários permanecessem no imóvel sem qualquer oposição da locadora (movs. 1.10 e 1.11).A respeito da alienação do imóvel locado, assim dispõe o art. 8o, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91):
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Conforme se extrai da dicção do dispositivo transcrito, a simples alienação do imóvel não implica a automática resilição da locação, porquanto o adquirente passa a ocupar a posição do locador. Há uma mera modificação de um dos sujeitos da relação jurídica. Sem prejuízo, caso se trate de uma locação por prazo indeterminado, pode o adquirente proceder com a denúncia do contrato no lapso temporal de noventa dias, a fim de extinguir o contrato e retomar o imóvel.Diante deste cenário, há de se concluir que, no presente caso, a ocupação do réu ainda se perpetua em razão do vínculo locatício que, inicialmente, amparou a utilização do imóvel. Por este motivo, vislumbra-se, nesta cognição sumária, que a eleição da ação de imissão na posse é inapta para que o locador retome o bem, em razão do que dispõe o art. 5o, da Lei do Inquilinato: “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”. Ademais, os apontamentos realizados pelos locatários nos autos no 0017021-62.2023.8.16.0001 de nada alteram essa conclusão. Àquele feito, Anderson Luis Kaled e Luiz Ricardo Kaled narraram, em apertada síntese, que a aquisição do bem pelo agravante é nula, visto que não observado o seu direito de preferência como locatários. Sustentam, ainda, que já haviam realizados todas as negociações para a compra do imóvel, o que, porém, não foi efetivado por desídia do procurador da alienante. Por este motivo pleitearam, dentre outros pedidos, a declaração de nulidade de compra e venda com a adjudicação do imóvel aos autores.Por este motivo, a agravante alega que a discussão travada se limita à propriedade e não à posse, o que afastaria a necessidade de utilização da ação de despejo (mov. 60.1/TJ). Seus apontamentos, porém, não se sustentam. Primeiro, porque a adequação do meio eleito não deve ser pautada em outra ação proposta pela parte adversa, mas na própria causa de pedir e no pedido contidos na inicial. Logo, os apontamentos feitos pelos réus em outra ação sequer podem interferir nesta análise. A esse respeito, resta claro da própria narrativa da inicial que a ocupação dos requeridos decorre do contrato de locação, sendo que o fundamento que ampara a retomada do imóvel pela autora, na qualidade de adquirente, é o seu desinteresse na manutenção desse negócio jurídico. Há, portanto, plena subsunção ao art. 8o, da Lei do Inquilinato. Isso fica claro do seguinte trecho da inicial:
Pois bem, após a compra, lavratura da Escritura Pública e pagamentos, a requerente na tentativa de tomada de posse do imóvel, informou os então locatários (aqui requeridos) da ausência de interesse na continuidade do contrato de locação imobiliária, momento em que foram informados de uma suposta promessa de compra e venda pelos Requeridos com os então vendedores do imóvel, Sra. Maria e Sr. Silas, diante desta informações o Requerente indagou os vendedores acerca do suposto ocorrido, sendo informado que de fato houve uma tentativa de compra e venda, inclusive com o pagamento de sinal de negócio, mas o qual não foi concluído em virtude de ausência de pagamento de valores pelos então promitentes compradores. (destaquei)
Segundo, pois o art. 5o, da Lei no 8.245/91, é expresso ao afirmar que, qualquer que seja o fundamento do término da locação, o despejo será o meio adequado:
Mesmo que não mais exista a relação ex locato, em decorrência, por exemplo, da denúncia pelo novo adquirente, a ação de que ele dispõe para despedir o locatário é a de despejo.Decorrendo de locação a ocupação do imóvel, fica vedada a via possessória, para que o locador possa recuperar a sua posse. Na ação de despejo não se objetiva, propriamente, recuperar a posse perdida pelo locador, e sim dissolver o contrato de locação. Daí não se tratar de ação possessória, que visa recuperar a posse que foi esbulhada, turbada ou ameaçada, e muito menos de ação reivindicatória de domínio.[...]Se entre o autor e o réu jamais se estabeleceu, mesmo que de forma oblíqua, a relação ex locato, a lide se circunscreve à discussão da posse, em si mesma, e sua violação. [SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 52-53] (destaquei)
No presente caso, ao menos sob a perspectiva da tese autoral, é inegável que entre as partes se estabeleceu uma relação de locação, em razão da sucessão do locador. Até porque a parte autora sequer indica qualquer acontecimento que tenha implicado a automática extinção do negócio jurídico antes da aquisição do imóvel. Em verdade, apenas poderia se cogitar da inexistência desta locação se ela concordasse com a alegação dos réus de que a aquisição é nula, o que seria um contrassenso.Em suma, portanto, tem-se que o simples fato de a pretensão autoral se sustentar nestes elementos atrelados ao contrato de locação, é suficiente para fundamentar a necessidade de propositura de uma ação de despejo, e não de imissão de posse:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. BEM IMÓVEL LOCADO. ALIENAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DENÚNCIA PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. ART. 8º DA LEI Nº 8.245/1991. RETOMADA DO BEM. PRETENSÃO. AÇÃO DE DESPEJO. VIA ADEQUADA. ART. 5º DA LEI Nº 8.245/1991. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Na origem, cuida-se de ação de imissão de posse proposta por adquirente de imóvel alugado , que pretende, após a denúncia do contrato de locação, reaver a posse direta do bem. 3. As questões controvertidas no presente recurso podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) qual é a via processual adequada para a retomada da posse direta pelo adquirente de imóvel objeto de contrato de locação: ação de imissão de posse ou ação de despejo. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5. A alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia. 6. O adquirente de imóvel locado tem direito de denunciar o contrato de locação na forma do art. 8º da Lei n° 8.245, mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo, nos termos do art. 5° da mesma lei, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem. 7. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse. 8. Recurso especial provido. (REsp n. 1.864.878/AM, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/8/2022, DJe de 5/9/2022.)

Logo, neste momento incipiente do feito, conclui-se que, aparentemente, a recorrente elegeu a via inadequada para postular a retomada do imóvel, o que impede o reconhecimento da comprovação da probabilidade do seu direito (art. 300, do CPC). Esta conclusão obsta o acolhimento da sua pretensão recursal.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer o presente recurso de agravo para lhe negar provimento.