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Processo:

I. RelatórioInsurge-se o suscitado em face da sentença proferida no procedimento de dúvida registral, sob nº 0006482-95.2023.8.16.0014, suscitada pelo Agente Delegado do Registro de Imóveis, em trâmite perante o Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, a qual jugou procedente a dúvida, reconhecendo como legítima a diligência requisitada pelo Cartório, para regularização da representação dos Espólios de dois proprietários já falecidos, Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme, condôminos do lote de terras nº 313-B, com área 18,4173 ha, constante da Matrícula nº 4.935, do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca (mov. 24.1/orig.).Sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, na medida em que não enfrentados todos os argumentos deduzidos, acarretando em negativa de prestação jurisdicional, e, não sendo assim, alega restar equivocada a decisão, pois inobstante o imóvel pertença a três espólios, é possível que apenas um deles requeira a retificação da área, visto que a lei indica como legitimado o “interessado” e não o proprietário e nem quem exerce o domínio e, no caso, Inês, como inventariante de um dos espólios e herdeira dos demais, deve ser tida como interessada, sendo despicienda a anuência dos demais proprietários, especialmente se considerado que: a) é ela quem administra a copropriedade sem oposição dos demais herdeiros, presumindo-se sua representante comum nos termos do artigo 1.324 do Código Civil; b) a retificação será a maior, inexistindo prejuízo aos demais proprietários/herdeiros; c) os confrontantes, que terão suas terras diminuídas, anuíram com as medições apresentadas (mov. 49.1/orig.).Apresentadas contrarrazões (mov. 53.1/orig.), vieram os autos a esta Corte.Distribuído o recurso, facultou-se a manifestação da d. Procuradoria Geral de Justiça, a qual se pronunciou, em parecer exarado pelo d. Procurador de Justiça, Dr. Adauto Salvador Reis Facco, pelo desprovimento da impugnação recursal (mov. 16.1/TJ.), tornando os autos para exame.Eis, em síntese, o relatório.

II. FundamentosTrata-se de apelação interposta em face de sentença — proferida pela magistrada Fabiana Matie Sato — através da qual julgou procedente dúvida suscitada pelo Serviço de Registro de Imóveis de Londrina, reconhecendo como legítima a diligência indicada para regularização da representação dos Espólios proprietários, de Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme, condôminos do imóvel em questão (mov. 24.1/orig.).Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento — merece ser conhecido o presente recurso, com efeito suspensivo, por não se tratar de nenhuma das exceções previstas no § 1º, do art. 1.012 do Código de Processo Civil/15.Cinge-se a controvérsia recursal acerca da possibilidade do Espólio de apenas um dos proprietários, representado pela inventariante, promover a retificação da área representando seus três proprietários, já falecidos.II.I. Breve relato dos fatosO suscitado protocolou solicitação no 2º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina, pleiteado a retificação da área do imóvel constante da Matrícula nº 4.935 e seu consequente processo de georreferenciamento. Ocorre que, quando da análise do requerimento, tendo em conta que os requerentes eram os espólios de Ângelo Guilherme, Apparecida Gulherme e Antônia Guilherme, e estariam representados por sua inventariante, Inês de Lourdes Rissato Santos, que subscreveu o pedido como representante de todos, observou-se que apenas uma das proprietárias falecidas, Antônia Guilherme, estava de fato devidamente representada, solicitando-se, assim, a devida comprovação da representação dos demais espólios.A prenotação foi cancelada por decurso de prazo para o cumprimento das diligências faltantes, mas em 22/12/2022, os interessados reapresentaram os documentos, anexando um requerimento em nome do Espólio de Antônia Guilherme, afirmando a possibilidade de cumprimento das diligências exigidas apenas de forma parcial, excetuando-se as diligências concernentes à representação dos espólios dos demais proprietários.O suscitado alega que lhe ter sido possível cumprir a diligência, em especial porque o imóvel está em condomínio, o que fundamenta a dispensa da assinatura dos demais inventariantes, informando que o condomínio civil poderá ser representado por qualquer condômino para a retificação pretendida, porquanto, em que pese as afirmações feitas, o cartório manteve a exigência registral, alegando a necessidade de ser cumprida a diligência, em atenção às normas que regem a legitimidade para o procedimento da retificação administrativa e do georreferenciamento, de cunho obrigatório, fato que levou a instauração da dúvida registral.O agente local do Ministério Público apresentou parecer, pela procedência da Dúvida, reconhecendo como legítima a diligência exigida pelo registrador junto ao 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca, por ser inviável que apenas o Espólio de Antônia Guilherme requeira a retificação da área e seu georreferenciamento (mov. 20.1/orig.).A parte suscitada apresentou esclarecimentos (mov. 23.1/orig.), sendo julgada procedente a Dúvida Registral (mov. 24.1/orig). Opostos Embargos de Declaração (mov. 33.1/orig.), estes foram rejeitados (mov. 41.1/orig.). Interposto recurso de apelação pelo suscitado (mov. 49.1/orig.), o Ministério Público emitiu novo parecer (mov. 16.1/TJ.).II.II. A pretensão recursal Sustenta o Espólio apelante, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, na medida em que não enfrentados todos os argumentos deduzidos, acarretando em negativa de prestação jurisdicional e, acaso vencida essa questão, reputa equivocada a decisão, por ser possível proceder-se a retificação da área a pedido de apenas um dos condôminos, na condição de “interessado”, já que o Espólio está representado pela inventariante, Inês, sendo despicienda a anuência dos demais proprietários, por ser a inventariante quem de fato
administra a copropriedade sem oposição dos demais herdeiros dos coproprietários, presumindo-se sua representante comum nos termos do art. 1.324 do Código Civil, mesmo poque a retificação pretendida é “a maior”, inexistindo prejuízo aos demais proprietários/herdeiros, enquanto os confrontantes, que terão suas terras diminuídas, anuíram com as medições apresentadas.II.III. Nulidade A alega nulidade, porque a decisão não teria enfrentado o fundamento da possibilidade da retificação a pedido da inventariante de apenas um dos Espólios, coproprietários, na condição de representante comum dos demais, nos termos do art. 1.324, do CC, e de inobservância ao fato de que os coproprietários Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme serem falecidos, e, por sua vez, serem seus herdeiros quem administram e representam o patrimônio, inclusive a apelante, que assinou o pedido de registro, não se verifica, pois a sentença enfrentou a questão, de forma clara, ao assim considerar:(…)2. Trata-se de SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA, do 2º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina/PR, em virtude da discordância do interessado, Espólio de Antonia Guilherme, quanto ao cumprimento da regularização da representação dos Espólios de Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme, que também constam no requerimento de retificação de área e averbação de georreferenciamento de imóvel rural, matrícula 4935. Conforme se verifica na seq 1.5, a matrícula 4.935 tem três proprietários/condôminos: Antonia Guilherme, Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme. Os Espólios de Antonia Guilherme, Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme, representados por Inês de Lourdes Rissato Santos, na qualidade de Inventariante, protocolaram uma solicitação de retificação da área objeto da matrícula nº 4.935, com base no art. 213, II, da Lei 6.015/1973, porém, atentou o 2º Serviço Registral Imobiliário que os Espólios de Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme, condôminos do imóvel, não estavam representados, porque a Inês de Lourdes Rissato Santos era inventariante apenas do Espólio de Antonia Guilherme, mas não dos outros dois Espólios/condôminos.(...)O art. 213, § 10, da Lei 6.015/1973 ao se referir a qualquer um dos condôminos representar o condomínio, ele se refere especificamente a anuência da condição de confrontantes do imóvel que será retificado, mas, não para os legitimados a requererem a retificação registral.(...)O pedido de retificação de área, pela importância e repercussão, de alteração na área, para maior ou menos, não importa, pela repercussão aos imóveis contíguos, e pelas consequências registrais e de responsabilidade civil exigem que a legitimação não seja de qualquer um interessado, mas no verdadeiro e juridicamente interessado que é o titular do direito real garantido pelo registro a ser retificado. Inexiste fundamento legal, ou fato juridicamente relevante que justifique a exclusão de dois condôminos para um pedido que envolve órbita jurídica e patrimonial de interesse exclusivo e particular de Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme.(...)No caso presente, o imóvel matrícula 4935 tem três proprietários, Antonia Guilherme, Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme. Os três em conjunto detêm legitimidade para a retificação registral, um apenas deles, de forma isolada, não detém legitimidade para tal: o verdadeiro e juridicamente interessado, no caso em comento, é o titular do direito real, cuja materialização se externa no registro, na matrícula a ser retificada. Inexiste fundamento legal, ou fato juridicamente relevante que justifique a exclusão de dois condôminos para um pedido que envolve órbita jurídica e patrimonial de interesse exclusivo e particular de Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme.DISPOSITIVOAnte o exposto, julgo PROCEDENTE a presente SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA, para reconhecer como legítima a diligência requisitada pelo 2º Cartório de Registro de Imóveis de Londrina/PR, de regularização da representação dos Espólios de dois proprietários já falecidos, Angelo Guilherme e Apparecida Guilherme, condôminos do lote de terras nº 313-B, de área 18,4173ha, matrícula nº 4.935, do 2º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca.(mov. 24.1/orig.)Ou seja, os fundamentos apontados na sentença, mostram-se suficientes para compreensão dos motivos que levaram a conclusão pelo reconhecimento da legitimidade de todos os coproprietários para requerer a retificação do registro de imóveis e não a pedido exclusivo do representante legal de apenas um dos Espólios condôminos, ante as imposições da Lei de Registros Públicos, não admitindo, assim, implicitamente a aplicação da norma — de cunho geral —, do art. 1.324/CC, observando-se no caso a lei especial que rege a matéria em homenagem ao princípio da especialidade, segundo o qual, diante de um eventual conflito aparente entre normas, a lei especial deverá prevalecer em relação à norma geral, consoante a exegese da norma contida no art. 2º, § 2º, da LINDB, tendo-se que, 1. A lei especial convive com a lei geral, porquanto a especificidade de seus dispositivos não encerram antinomias, consoante preconizado no § 2.º, do artigo 2.º, da Lei de Introdução ao Código Civil - LICC, verbis: "A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior". [...] (REsp 1.195.611/DF, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, DJe 01/10/2010)No mesmo sentido: AgRg no REsp 1.359.182/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, DJe 10/06/2013.Portanto, a pretensão recursal no sentido de ser nula a decisão, não merece acolhimento.II.IV. InteresseSustenta o apelante, que o imóvel pertencia a três irmãos que faleceram e não deixaram herdeiros necessários, sendo a herança transmitida à única irmã viva e aos sobrinhos, filhos de outros irmãos falecidos, advindo a possibilidade da retificação pretendida a pedido exclusivo o Espólio apelante, representado por sua inventariante, a qual representaria o interesse comum de todos os herdeiros, visto que a lei indica como legitimado o “interessado” e não o proprietário e nem quem exerce o domínio, e, assim, como inventariante de um dos espólios e herdeira dos demais, deve ser tida como interessada, sendo despicienda a anuência dos demais proprietários, especialmente se considerado tratar-se da pessoa que administra a copropriedade sem oposição dos demais herdeiros, até por s tratar de retificação a maior, inexistindo prejuízo aos demais proprietários/herdeiros ou mesmo dos confrontantes, que terão suas terras diminuídas, por terem anuído com as medições apresentadas, sendo que em decorrência limitação financeira, fora aberto o inventário apenas da finada Antônia Guilherme. Aduz ainda, que se a lei flexibiliza a anuência dos confrontantes em caso de condomínio com fulcro no art. 1.324, do CC, não faria sentido, portanto, que não o faça quanto aos proprietários, ressaltando que os herdeiros do proprietário/espólio representado são os mesmos dos demais proprietários/espólios e, estando Inês na posse e administração dos bens, aplicável o art. 1.797 do CC e, ocorrendo o procedimento de georreferenciamento à luz do procedimento de jurisdição voluntário, se aceito pelos confinantes/vizinhos este deve ser realizado.Contudo, sem razão.A presente suscitação de dúvida diz respeito ao pedido de retificação de área de imóvel, restringindo-se o presente recurso a definir quem são os legitimados a requererem a retificação de registro de imóvel em virtude da realização de georreferenciamento. De acordo com o disposto nos arts. 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, é possível a correção de erros e imprecisões existentes no registro, de modo a adequar o registro imobiliário à situação de fato, ainda que haja alteração da área do imóvel, ante ao teor da norma nestes termos:Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.Argumenta o recorrente que, diversamente do entendimento exarado pela decisão, a parte interessada é qualquer pessoa que tenha interesse jurídico com o objeto ou o negócio envolvendo o ato a ser retificado, no que se enquadra Inês Rissato, enquanto inventariante do espólio de Antônia Guilherme, uma das proprietárias do imóvel cuja retificação se pretende, e herdeira de Ângelo Guilherme e Apparecida Guilherme, demais proprietários. Entretanto, o simples fato de ter sido aberto o inventário de somente um dos proprietários não significa que a inventariante administra todo o imóvel e muito menos que tem anuência dos sucessores dos outros condôminos para isso, sequer existindo demonstração neste sentido.Ressalte-se que, inobstante o pedido possa ser feito por parte interessada, por ser área de condomínio, é essencial seja feito por todos os interessados, neste caso, ante a ausência de inventário dos proprietários Ângelo e Apparecida Guilherme, por todos os seus herdeiros.Ademais, o art. 654 do Código de Normas do Foro Extrajudicial do TJPR exige requerimento do titular do domínio quando se tratar de memorial por georreferenciamento, nos seguintes termos “A descrição georreferenciada constante do memorial descritivo certificado pelo INCRA será averbada para o fim da alínea "a" do item 3 do inciso II do § 1º do art. 176 da Lei nº 6.015/1973, mediante requerimento do titular do domínio, nos termos do § 5º do art. 9º do Decreto nº 4.449/2002, e apresentação de documento de aquiescência da unanimidade dos confrontantes tabulares, na forma do § 6º da mesma lei, exigido o reconhecimento de todas as suas firmas.”, daí porque, in casu, dado o condomínio existente, todos os espólios dos 3 (três) proprietários devem comparecer ao ato registral.A retificação e o georreferenciamento de área estão diretamente relacionados ao direito do proprietário quanto à devida e necessária adequação desta, suas divisas e confrontações do imóvel, devendo, inclusive, fazer a declaração em destaque do art. 9º, § 5º do Decreto 4449/2002 que regulamentou a lei do georreferenciamento, dispondo que “O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1º deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso”.Nesse diapasão, quem promove o procedimento no Registro de Imóveis para a regularização dessa situação jurídica, é o proprietário, sendo ele o interessado, que detém a legitimação para o procedimento. No caso em análise, em vista de serem três os proprietários da área a ser retificada, serão interessados os 3 (três) Espólios, cada qual devidamente representado pelo(a) Inventariante.Quando a norma dispensa os demais condôminos, como apontado pelo apelante em sua tese, está se referindo aos condôminos/vizinhos que são proprietários de imóveis contíguos ao imóvel objeto do georreferenciamento (definidos no § 10 do art. 213 da Lei de Registros Públicos), sendo que o seu comando não alcança a legitimidade para a sua promoção, que depende de ambos os proprietários, entende-se, portanto, que a regra é restrita para a anuência e não para a promoção do procedimento de retificação e de georreferenciamento. Neste sentido, não é cabível que um só Inventariante, representante de apenas um dos proprietários, assine em nome dos demais Espólios, uma vez que a regra para a representação do Espólio é a de que seja representado por Inventariante devidamente nomeado judicialmente ou através da escritura pública de Inventário ou Partilha, como bem entende este Egrégio Tribunal de Justiça:APELAÇÃO CÍVEL PELOS AUTORES - AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E DESMEMBRAMENTO - SENTENÇA QUE, INDEFERINDO A PETIÇÃO INICIAL, EXTINGUIU O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO ANTE A RECUSA DE EMENDA DA EXORDIAL PARA A ADEQUAÇÃO AO PROCEDIMENTO DE DEMARCAÇÃO E DIVISÃO - 1.ALEGAÇÃO DE DESNECESSIDADE DE EMENDA DA PETIÇÃO INICIAL POR SE TRATAR DE SIMPLES PRETENSÃO DE RETIFICAÇÃO DA ÁREA DE PROPRIEDADE DOS AUTORES - NÃO ACOLHIMENTO - MATRÍCULA QUE EVIDENCIA A EXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO COM OUTRAS DUAS PESSOAS - OFÍCIO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS QUE INFORMA IRREGULARIDADES NA METRAGEM DA ÁREA DO IMÓVEL E NECESSIDADE DE CORREÇÃO, BEM COMO A VENDA DE PARTE DA ÁREA DA TRANSCRIÇÃO ORIGINAL DERIVANDO UMA OUTRA MATRÍCULA - AUSÊNCIA DE PROVA SUFICIENTE PARA COMPREENDER DE QUE FORMA SE DEU A DISTRIBUIÇÃO DA ÁREA DO BEM ENTRE OS CONDÔMINOS - PRETENSÃO QUE SE AMOLDA AO PROCEDIMENTO DE DEMARCAÇÃO E DIVISÃO - NECESSIDADE DE MELHOR INSTRUÇÃO PROCESSUAL DE ACORDO COM O PROCEDIMENTO ESPECÍFICO - NECESSIDADE DE CITAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS E EVENTUAIS INTERESSADOS DA OUTRA MATRÍCULA ORIUNDA DA MESMA TRANSCRIÇÃO - DIVERSAS DETERMINAÇÕES DE EMENDA PELO JUÍZO A QUO DELIBERADAMENTE REJEITADAS PELOS AUTORES, PELO QUE FORÇOSO O INDEFERIMENTO DA INICIAL - 2. SENTENÇA MANTIDA - 3. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - AC - Teixeira Soares -
Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA - Unânime -
J. 08.11.2017) APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.
PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. TESE AFASTADA. NOTIFICAÇÃO RECEBIDA. COMPROVAÇÃO NOS AUTOS (AR). PARTE TINHA TEMPO HÁBIL PARA SE MANIFESTAR, MAS FICOU INERTE. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO PROCURADOR INFORMADO AO OFICIAL REGISTRADOR. CONHECIMENTO DA SUSCITAÇÃO DEVIDAMENTE CUMPRIDO. MESMO ASSIM, OS MOTIVOS DE INCONFORMISMO DO RECORRENTE FORAM DEVIDAMENTE JUNTADOS PELO SUSCITANTE. MAGISTRADO PONDEROU OS MOTIVOS EXPOSTOS NO REQUERIMENTO. INOCORRÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. - Se constata nos autos a devida notificação extrajudicial ao recorrente da suscitação da dúvida, sem qualquer manifestação posterior nos autos, respeitando, dessa forma, o art. 586, IV, do Código de Normas da Corregedoria da Justiça do Estado do Paraná, afastando-se a exigência de intimação do procurador informado ao Registrador. MÉRITO RECURSAL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL. SUSCITANTE. 4ª CIRCUNSCRIÇÃO DE CURITIBA. MODIFICAÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO APÓS A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO NA MATRÍCULA. ALTERAÇÃO DE VINCULAÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM. NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DE TODOS OS CONDÔMINOS. EXIGÊNCIA DO ART. 43, INCISO IV, LEI 4.591/64 E ART. 1.351 DO CC. RETIFICAÇÃO QUE IMPLICA EM MODIFICAÇÃO DO IMÓVEL. EXIGÊNCIA REGISTRAL CORRETA. - Correta a exigência apresentada pelo Oficial Registrador que impõe empecilho ao pedido de modificação do memorial de incorporação após a instituição do condomínio na matrícula, pois a mudança almejada, redistribuição de garagens, modifica o imóvel, afastando-se dos termos originários do memorial de incorporação. Apelação cível não provida. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000909-71.2020.8.16.0179 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 12.07.2021)Como se vê, o suscitado, ora apelante, inobservou os requisitos exigidos para a realização da retificação de área pelo procedimento administrativo, na medida em que não há a devida representação de todos os proprietários do imóvel por seus respectivos espólios. Diante destas considerações, impõe-se a manutenção da sentença, que reconheceu procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro.III. ConclusãoANTE AO EXPOSTO, nego provimento à apelação interposta pelo suscitado, reconhecendo a dúvida registral, nos termos da fundamentação supra.É o voto.