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Processo:

I – RELATÓRIOGislaine Gabriela Zanoni Ramos e Márcio Antônio Moreira apelam no mov. 230.1 da sentença de mov. 221.1, proferida nos autos de Embargos de Terceiro nº 0011392-39.2021.8.16.0014, opostos face Massa Falida de Supermercado Montimó, que os rejeitou, julgando improcedentes (i) o pedido de declaração de insubsistência da arrecadação sobre o imóvel de matrícula nº 1.406 do 3º CRI de Londrina/PR e (ii) o pedido de declaração de usucapião do imóvel.Pela sucumbência, condenou os embargantes ao pagamento de custas e honorários, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.Inconformados, recorrem alegando que adquiriram o imóvel objeto da lide por meio do “Termo de Cessão de Contrato”, em que figuram como cedentes Marcos Felipe Alves de Lima e Zilda Maria Valoni Alves de Lima, que haviam adquirido o imóvel por “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel” da empresa Martins Comércio e Serviços de Distribuição S.A., sendo toda a negociação intermediada pela Imobiliária Avenida Ltda.Aduzem que o juízo de origem sustentou que, no momento da cessão, o imóvel não mais pertencia a empresa vendedora, Martins Comércio e Serviços de Distribuição S.A., todavia, deixou de apreciar o fato de que sobre o imóvel não constava quaisquer ônus, em razão da não anotação na matrícula do imóvel da anulação da carta de adjudicação em favor da Martins, o que faz presumir a boa-fé da parte apelante.Afirmaram que (i) depositaram o valor de R$ 9.750,00 a título de comissão, em favor da Imobiliária Avenida Ltda.; (ii) no mesmo dia realizaram transferência eletrônica em favor da vendedora, Martins, no valor de R$25.000,00, integralizando, assim, a primeira parcela do ajuste; (iii) em 26.04.2010 adiantaram à vendedora Martins a quantia de R$10.000,00, sendo o pagamento realizado por cheque emitido em favor da imobiliária;(iv) em 18.05.2010 efetuaram a transferência eletrônica da quantia de R$ 36.000,00 em favor da vendedora (por meio da imobiliária), cujo montante deveria ser utilizado para o pagamento do IPTU em atraso.Concluem que “os valores inicialmente ajustados entre as partes (cláusula 2.1) foram integralmente quitados, inclusive com adiantamento R$ 10.000,00 para pagamento dos tributos” e pondera que somente não foi lavrada a escritura pública em razão do elevado custo dos emolumentos exigidos e momento financeiro vivenciado na ocasião.Os recorrentes defendem que não se verifica qualquer irregularidade no negócio jurídico mantido entre as partes, pois a cessão de direitos foi cumprida, mantendo-se hígidos ambos os pactos (Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel / Cessão de Direitos).Pontuam que embora o contrato não tenha sido registrado em nome do apelante, é importante destacar que o STJ reconhece a validade do instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que não seja passível de registro.Ressaltam que no julgamento do agravo de instrumento n.º 0002139-38.1995.8.16.0014 esta 18ª Câmara Cível entendeu que o imóvel objeto da lide deveria ser devolvido à massa falida, pois as transações envolvendo o bem foram realizadas após a decretação da falência da apelada, atraindo, assim, a aplicação do art. 52 do Decreto-Lei nº 7.661/45.Mas divergem os recorrentes argumentando que esse entendimento não pode prevalecer; alegam que o art. 52 está localizado dentro da Seção Quinta do Decreto-Lei 7.661/45, denominada “Da revogação de atos praticados pelo devedor antes da falência”, logo, devem ser interpretados dentro deste contexto, pois “no processo de interpretação da norma jurídica, a localização topográfica de um determinado dispositivo de lei é elemento essencial para determinação do seu sentido e alcance no caso concreto”.Os apelantes afirmam que o art. 52 se refere tão somente a atos praticados pelo devedor, ou seja, pela própria empresa falida, não se aplicando a terceiro de boa-fé que contraiu direitos e obrigações com outrem.Insistem que considerando que a falida não foi parte em nenhuma das transações envolvendo o bem imóvel e, tendo em vista que a parte adquiriu de outra pessoa o bem, deve ser afastada a aplicação do dispositivo mencionado.Acrescentam que a adjudicação operada por Martins Comércio e Serviços de Distribuição S.A. se trata de ato de alienação coativa, que prescinde da participação do devedor, realizando-se mesmo contra a sua vontade. Citam precedente do STJ afastando o art. 52 nesses casos.Defendem que agiram de boa-fé, a qual deve ser observada conforme disposto no §2º do art. 167 do CC e que “diligenciou junto ao cartório de registros de imóveis competente para se acautelar acerca de eventual ônus ou qualquer anotação, porém nada foi encontrado, tampouco havia quaisquer indícios que pudesse levá-lo a duvidar da propriedade da vendedora, o que faz, na esteira do verbete de n. 375 do STJ, presumir-se a sua boa-fé”.Afirmam que embora o juízo tenha decretado a anulação da adjudicação em 10.08.2006 nos autos de execução n.º 0002140-23.1995.8.16.0014, a anotação só foi realizada em 07.03.2016, isto é, anos após a aquisição do imóvel, cabendo a aplicação do art. 844 do CPC.Discorrem sobre a teoria do fato consumado e sustentam ser aplicável aos autos, pois que somente após 8 anos após a aquisição do bem pelos apelantes é que sua propriedade veio ser questionada, após a realização de diversos investimentos.Finalizam arguindo que estão preenchidos os requisitos para a usucapião prevista no art. 1.242 do CC. Afirmam que “em 22.03.2010, passou a exercer a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini do imóvel, realizando no imóvel diversas melhorias, efetuando o pagamento dos tributos incidentes, zelando e cuidando como dono fosse. Até o início do ano de 2018, a posse exercida pelo apelante e os demais cessionários jamais havia sofrido qualquer constrição”.Pedem o provimento do recurso.Contrarrazões no mov. 235.1 em que o apelado afirma que (i) já existe decisão com trânsito em julgado (coisa julgada) a respeito da matéria aqui arguida, (ii) mesmo sabendo da postulação de nulidade da adjudicação desde 1998, a empresa Martins, ciente da decisão ocorrida em 10.08.2006, com intimação e conhecimento em 26.02.2007, procedeu à “alienação” do imóvel, (iii) ainda que os apelantes estivessem de boa-fé, se trata de nulidade absoluta diante da impossibilidade do negócio, pois que na data da alienação feita pela empresa Martins o imóvel era de exclusiva propriedade do apelado.A representante do Ministério Público manifestou a ausência de interesse em intervir no feito (mov. 13.1/TJ).É o relatório.

II - VOTO:Os apelantes opuseram os presentes embargos de terceiro afirmando que adquiriram em 15.07.2010 o “Lote 02 da Quadra 14, com terreno de 372,00m2 e área construída informada de aproximadamente 320,74m², localizado Av. Europa, nº 446 – Jd. Pq. Res. Joaquim T. Piza – Londrina – PR, com inscrição municipal sob nº 06.04.0098.1.0019.0001, matrícula 1.406 do 3º CRI”, através de Termo de Cessão de Contrato de mov. 1.6, firmado com Marcos Felipe Alves de Lima e Zilda Maria Valoni Alves de Lima (cedentes).Estes, por sua vez, teriam adquirido o imóvel por meio de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel da empresa Martins Comércio e Serviços de Distribuição S.A., com intermediação de Imobiliária Avenida Ltda., em 22.03.2010 (mov. 1.7).O imóvel era de propriedade do Supermercado Montimó Ltda, ora apelado, e foi adjudicado por Martins em 04.06.1997 nos autos de execução de título extrajudicial nº 0002140-23.1995.8.16.0014 (mov. 1.27 daqueles autos).Esta adjudicação foi declarada nula em 10.08.2006 em razão de ela ter sido levada a efeito em momento posterior à decretação da falência do supermercado (mov. 1.44 daqueles autos); no processo de falência (autos nº 0002139-38.1995.8.16.000) a questão foi amplamente debatida por esta Corte quando do julgamento dos agravos de instrumento nº 0016869-56.2019.8.16.0000 e 0016924-07.2019.8.16.0000, em julho de 2019.Lá constou que: (i) a decisão que decretou a nulidade da adjudicação não foi objeto de recurso, do que se conclui que o imóvel deve retornar ao patrimônio da empresa falida, sob pena de violação ao instituto da coisa julgada, (ii) ainda que assim não o fosse, o art. 52 do Decreto-Lei nº 7661/45 dispõe ser ineficaz perante a massa falida qualquer averbação relativa a imóveis realizada após a decretação da falência, (iii) como a falência foi decretada pelo Tribunal em 20.05.1997 (mov. 1.17 dos autos de falência), evidente que a averbação da adjudicação em favor da empresa Martins Comércio e Serviços de Distribuição S.A. e, por consequência, todas as transações posteriores, são ineficazes em relação à massa falida, (iv) não importa a análise da boa-fé ou da má-fé do terceiro adquirente uma vez que as transações ocorridas posteriormente à decretação da falência, dentre elas a cessão dos direitos e obrigações, não possuem qualquer eficácia em relação à massa falida que, de acordo com a legislação especial, faz jus à restituição do bem para fins de adequada arrecadação.Confira-se a ementa do julgamento:AGRAVO DE INSTRUMENTO. FALÊNCIA. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL DA MASSA FALIDA, LEVADA A EFEITO EM PROCESSO DE EXECUÇÃO CONTRA ELA MOVIDO. BEM POSTERIORMENTE ALIENADO PELO CREDOR À TERCEIRA PESSOA QUE, POR SUA VEZ, O ALIENOU NOVAMENTE. ADJUDICAÇÃO DECLARADA NULA. DETERMINAÇÃO DE ARRECADAÇÃO DO BEM EM FAVOR DA MASSA FALIDA. POSTERIOR REVOGAÇÃO DA DECISÃO, EM VIRTUDE DA BOA-FÉ DA TERCEIRA INTERESSADA. MANUTENÇÃO DELA NA POSSE DO IMÓVEL. CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO CONSTANTE DA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA, REFERENTE À NULIDADE DA ADJUDICAÇÃO. RECURSOS DA EMPRESA FALIDA E SEU SÓCIO, ASSIM COMO DA EMPRESA QUE ADJUDICOU O BEM.(...)2.3. MÉRITO RECURSAL. IMÓVEL DA MASSA FALIDA ADJUDICADO EM FAVOR DE EMPRESA CREDORA. SUCESSIVAS NEGOCIAÇÕES QUE CULMINARAM NA CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES EM FAVOR DA TERCEIRA INTERESSADA QUE, POR SUA VEZ, O ALUGOU EM FAVOR DE OUTREM. ADJUDICAÇÃO, CONTUDO, QUE FOI DECLARADA NULA NOS AUTOS DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE RECURSO DAS PARTES. NECESSIDADE DE ARRECADAÇÃO DO BEM EM FAVOR DA MASSA FALIDA, SOB PENA DE OFENSA À COISA JULGADA. INEFICÁCIA, PERANTE A MASSA FALIDA, DAS NEGOCIAÇÕES POSTERIORES À DECRETAÇÃO DA FALÊNCIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 52, DO DECRETO-LEI Nº 7661/45. DECISÃO REFORMADA. ALUGUEIS VINCENDOS A SER DEPOSITADOS EM JUÍZO PELO LOCATÁRIO.- De fato, consta dos autos documento dando conta de que a terceira interessada pactuou contrato de cessão de direitos e obrigações com pessoa que, por sua vez, havia adquirido o bem de quem o adjudicou na ação de execução movida contra a massa falida.- Nada obstante, ainda que terceira interessada tenha adquirido a posse do imóvel (posse, pois a cessão de direitos e obrigações nem sequer foi regularmente registrada), há que se destacar que a adjudicação que culminou na realização do pacto foi declarada nula nos autos de execução movidos contra a massa falida.- Considerando que ninguém se insurgiu contra a decisão que declarou a nulidade da adjudicação e que, nos termos do art. 52, do Decreto-Lei nº 7661/45, toda averbação de imóveis levada a efeito depois da decretação da falência é ineficaz perante a massa falida, deve a decisão agravada ser reformada, para o fim de permitir a regular arrecadação do bem, sendo desnecessária, por conseguinte, a análise da boa-fé ou da má-fé da terceira adquirente.- Caso a terceira adquirente entenda que, em razão de sua boa-fé, faz jus ao recebimento de perdas e danos por conta do ocorrido, deve manejar as medidas adequadas contra aqueles que alienaram o imóvel sabedores de que a adjudicação havia sido anulada.- Os alugueis vincendos devem ser depositados em Juízo pelo locatário, não havendo que se falar em depósito dos alugueis vencidos pela terceira interessada.
Analisando estes fatos, a manutenção da sentença de improcedência do pedido de declaração de insubsistência da arrecadação sobre o imóvel pelo juízo falimentar é medida que se impõe.Primeiro, a questão já foi examinada no juízo competente e não pode ser reformada em embargos de terceiro diante da coisa julgada observada. Não cabe neste momento, portanto, revisitar a aplicabilidade ou não do art. 52 do Decreto-Lei nº 7661/45.Neste ponto, convém anotar que sequer o ora embargante/apelante poderia ser considerado terceiro, pois que adquiriu coisa litigiosa e, pelo disposto no artigo 109, parágrafo 3º. do CPC, tem contra si os efeitos da sentença proferida contra a alienante (no caso, Martins Comércio e Serviços de Distribuição Ltda.).Segundo, como acertadamente concluiu o juízo a quo, o imóvel não pertencia à Martins para que pudesse o negociar com terceiros, ainda que de boa-fé. E dessa condição – nulidade da adjudicação – Martins tinha conhecimento, pois que intimada por meio de publicação em diário nos autos de execução em 05.10.2006 (mov. 1.44, p. 7).Assim, a ausência de registro e averbação destes fatos na matrícula do imóvel não faz surgir direito sobre o bem em favor dos apelantes a ser oposto ao juízo da falência; cabe a eles, adquirentes, buscar a devida reparação por meio de processo autônomo ou composição extrajudicial face àquele que vendeu imóvel que sabia não ser seu.Não se fala, portanto, em aplicação da teoria do fato consumado nem em ofensa ao §2º do art. 167 do CC (“É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma. (...) §2º. Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado”), ao art. 844 do CPC (“Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial”) e à Súmula 375 do STJ (“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”).É como vem julgando este Tribunal:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR TEMPO DE FRUIÇÃO E IMEDIATA IMISSÃO DE POSSE. INOVAÇÃO RECURSAL. PONTOS NÃO CONHECIDOS. NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO “EXTRA PETITA”, VIOLAÇÃO AO ART. 489, §1º DO CPC E NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL NÃO CARACTERIZADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS COMPRADORES E DOS TERCEIROS ADQUIRENTES/POSSUIDORES. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA FIRMADA MEDIANTE PROCURAÇÃO FALSA. NULIDADE ABSOLUTA PELA AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DOS LEGÍTIMOS PROPRIETÁRIOS E DE PROVEITO ECONÔMICO.
QUALIDADE DE TERCEIRO DE BOA-FÉ QUE NÃO PODE SUBSISTIR FRENTE À NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. EVENTUAL DIREITO DOS TERCEIROS À EVICÇÃO/INDENIZAÇÃO. DISCUSSÃO EM AÇÃO PRÓPRIA. EDIFICAÇÃO EM TERRENO ALHEIO REALIZADA PELOS TERCEIROS ADQUIRENTES APÓS A CIÊNCIA DA DEMANDA. REGULARIDADE NÃO DEMONSTRADA. RESSARCIMENTO INDEVIDO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO. VERBA HONORÁRIA. CRITÉRIO DA EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. FIXAÇÃO EM PERCENTUAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA.(...)6. A ausência de manifestação de vontade válida do real proprietário do imóvel, tendo em vista que a procuração utilizada para a lavratura da escritura pública de compra e venda foi falsificada, importa no reconhecimento de sua nulidade absoluta, não surtindo nenhum efeito o negócio jurídico celebrado mediante fraude, o que acarreta a nulidade da alienação posterior, sendo irrelevante a intenção dos terceiros adquirentes.7. Eventual direito dos terceiros adquirentes à evicção/indenização em face dos requeridos/alienantes do imóvel deve ser objeto de discussão em ação própria.(...)(TJPR - 15ª Câmara Cível - 0005955-90.2017.8.16.0035 - São José dos Pinhais - Rel.: DESEMBARGADOR HAYTON LEE SWAIN FILHO - J. 13.09.2023)
Por fim, quanto ao pleito de usucapião com fulcro no parágrafo único do art. 1.242 do CC, tampouco deve ser reformada a sentença.Determina o Código Civil:Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Alegam os apelantes, em síntese, que (i) adquiriram o imóvel em 22/03/2010, mediante justo título, estando no pleno gozo do bem desde então, (ii) o bem se encontrava em péssimo estado de conservação, assim realizou reformas em geral, consistentes na colocação de forros, telhado, piso, banheiros, pintura entre outras coisas, (iii) após as reformas destinou o imóvel para locação não residencial em favor de uma igreja, estando presentes os interesses sociais e econômicos, (iv) embora não possuam o registro na matrícula do imóvel, vem exercendo posse com animus domini.A negociação do imóvel posterior à adjudicação não possui validade. Como já exposto, o imóvel não era de propriedade de Martins Comércio e Serviços de Distribuição S.A. para dele dispor.Assim, nem o Termo de Cessão de Contrato de mov. 1.6 nem o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel de mov. 1.7 podem ser considerados como justos títulos, pois incapazes de transferir o domínio no presente caso.Somado a isso, ainda que fossem hábeis a transferir a propriedade, não há registro na matrícula do imóvel, como se vê do mov. 27.5 em que há certidão de inteiro teor do imóvel, capaz de fazer incidir o prazo reduzido.Nesse ponto importante consignar que a ausência de registro por conta da situação econômica dos apelantes não supriria o requisito legal de registro em cartório do justo título (para o caso previsto no parágrafo único).Além disso, na sentença o d. magistrado afirmou não haver prova de que os apelantes fixaram moradia no local ou nele realizaram investimentos de interesse social e econômico.Correta a decisão.O dispositivo exige prova da chamada posse qualificada pelo cumprimento de uma função social, a qual não se comprova apenas com o contrato de mov. 1.13, que traz ajuste para administração de imóvel com um corretor, firmado em 09.12.2010.Por fim, mesmo se afastando todos esses argumentos, poderia a sentença ser mantida por fundamento diverso, qual seja, o fato de o imóvel ter sido arrecadado pela massa falida, contra a qual não corre prescrição aquisitiva, como passou a entender esta Câmara, em alinhamento a julgados do STJ.Nesse sentido:APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA E AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA UNA DE IMPROCEDÊNCIA DA PRIMEIRA E PROCEDÊNCIA DA SEGUNDA. 1. PRETENSÃO DE USUCAPIÃO SOBRE BEM DE MASSA FALIDA. IMÓVEL INICIALMENTE CEDIDO PELA EMPREGADORA AO EMPREGADO. 2. DECRETAÇÃO DE FALÊNCIA UM ANO APÓS A CESSÃO. SENTENÇA DECLARATÓRIA QUE OPERA EFEITOS IMEDIATOS. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA EM FACE DA IMEDIATA INDISPONIBILIDADE DO BEM. ORIENTAÇÃO RECENTE FIRMADA PELO STJ NO RESP Nº 1.680.357/RJ. REQUISITOS LEGAIS PARA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELA USUCAPIÃO NÃO PREENCHIDOS. 2. ACERTADA DECISÃO QUANTO À REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FAVOR DA MASSA FALIDA. BEM QUE JÁ FOI ARRECADADO NO FEITO FALIMENTAR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0003818-45.2020.8.16.0031 - Guarapuava -
Rel.: SUBSTITUTA LUCIANE BORTOLETO -
J. 28.08.2023)Assim, é de se negar provimento ao apelo, majorando-se a verba honorária para 11% sobre o valor atualizado da causa, como manda o §11 do art. 85 do CPC.III - DECISÃO:Acordam os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto do relator.