Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1. RELATÓRIOPor brevidade e em homenagem aos princípios processuais da celeridade e da economia, reporta-se ao relatório contido na decisão de mov. 10.1-TJ, de lavra desta Relatoria:“Trata-se de Agravo de Instrumento, interposto pela parte Autora, contra decisão de mov. 19.1 dos autos de Ação Revisional de Alugueres nº 0026268-19.2023.8.16.0017, que indeferiu o pedido liminar de reajuste do valor do contrato de locação, nos seguintes termos: “A fixação de aluguel provisório possui, cumulativamente os requisitos da tutela de urgência antecipada (art. 300, CPC – probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo) e o limite para a fixação (art. 68, II, Lei 8.245/91 – 80% do pedido principal). Entretanto, apesar da narrativa do autor, percebe-se que não é possível verificar, somente através dos elementos trazidos na inicial, que há extrema vantagem à parte requerida (art. 317, CC) e que é necessário reestabelecer o equilíbrio financeiro do contrato. Os únicos documentos que o autor trouxe aos autos para indicar a desproporcionalidade são a avaliação do imóvel (seq. 1.11) e print de site/aplicativo denominado ‘Sub1’ (seq. 1.12). O parecer trazido (seq. 1.11) somente indica o valor encontrado e afirmações genéricas (metragem do terreno, localização e benfeitorias), mas não indica o valor comparativo, qual a metragem do terreno, qual a comparação/base utilizada, quais as benfeitorias existentes nos imóveis entre outras informações relevantes que se verificam em laudos individualizados. O laudo é genérico e não é possível analisar a veracidade e razoabilidade das afirmações. Da mesma forma, os print com os valores indicados nos imóveis da região são os valores não é elemento concreto que, por si só, indica a desproporcionalidade do aluguel, já que a iniciativa privada permite que cada um anuncie no valor que entenda adequado sem que necessariamente exista interessados (livre mercado e princípios da autonomia da vontade e da liberdade contratual). Por esses fundamentos, não verifico, em cognição sumária, os requisitos para a concessão da tutela de urgência (art. 300, CPC), o que não impede que o pedido seja procedente em cognição exauriente, ressaltando a natureza dúplice do procedimento. Motivo que indefiro a tutela pleiteada e deixo de fixar aluguel provisório (...)”. Os Agravantes sustentam, em síntese, que: a) o contrato de locação perdurou por quatro anos e, após o prazo, notificaram a locatária sobre o desinteresse na prorrogação, que, por sua vez, contra notificou a locadora, alegando que a rescisão somente poderia ocorrer na forma do artigo 9º, da Lei do Inquilinato, por se tratar de instituição de ensino, razão pela qual tentou, extrajudicialmente, reajustar o valor, consoante autoriza o artigo 19, da mesma norma; b) os Agravados recusam-se a desocupar o imóvel e não concorda com a revisão do aluguel; c) o reajuste estabelecido no contrato não acompanha a valorização comercial da região, o que prejudica financeiramente os locadores; d) a probabilidade do direito reside no fato de serem os proprietários do imóvel e receberem os valores previstos no contrato; e) o perigo de dano consiste no fato de que o valor pago, atualmente, de R$ 6.274,95, está próximo a 50% (cinquenta) por cento do valor médio de mercado, para um imóvel de 470m²; f) conforme avaliação realizada por empresa idônea, o valor do m² é de R$ 22,00 e o aluguel pago corresponde a R$ 13,35 o m², o que representa uma defasagem de 64,79%, além de um prejuízo mensal aproximado de R$ 4.065,05; g) logo, é justificável o pedido de fixação de aluguel provisório no equivalente a 80% do valor de mercado, com base no art. 68, II, “a”, da Lei 8.245/91; h) para concessão da liminar, segundo a lei e a jurisprudência, basta que haja discrepância entre os valores pagos e os de mercado, aptos a causar desequilíbrio contratual. Ao final, requerem a concessão da liminar recursal, para que seja deferido o pedido de fixação de aluguel provisório, no valor de R$ 8.272,00, e o provimento do recurso, para cassar a decisão e confirmar a liminar recursal, mantendo o valor do aluguel provisório, até o julgamento final da ação."O pleito liminar restou indeferido, vez que não constatada a presença dos requisitos necessários para a concessão da medida (mov. 10.1-TJ).Em petitório de mov. 16.1-TJ, os agravantes formularam pedido de reconsideração, o qual, todavia, não foi conhecido (mov. 24.1-TJ).Os agravados, regular e validamente intimados, apresentaram contrarrazões, manifestando-se pelo não provimento do recurso. No mais, pugnam pela condenação, dos agravantes, ao pagamento de honorários sucumbenciais (mov. 35.1-TJ). É, em síntese, o relatório.

2. VOTO E FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos de admissibilidade, objetivos: a) cabimento, b) adequação, c) tempestividade, d) inexistência de fato impeditivo, e) inexistência de fato extintivo, e subjetivos: a) legitimidade recursal, b) interesse recursal, o recurso comporta conhecimento. No mérito, o agravo não comporta provimento, conforme será exposto a seguir.2.1. REVISIONAL DE ALUGUEL – FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIOOs Agravantes pretendem a fixação de aluguel provisório, a fim de reajustar o valor do contrato de locação, segundo a valorização do mercado.
Decorridos mais de 03 (três) anos de vigência do contrato de locação, a Lei 8.245/91 prevê a possibilidade da ação revisional de aluguel, para readequar o valor locatício aos valores praticados no mercado imobiliário, conforme dispõe o art. 19[1], da Lei 8241/91 (Lei de Locações).
Ausente o consenso quanto ao atual valor dos alugueis, emerge o interesse processual previsto no citado art. 19, da Lei supra.
O art. 68, II, “a” e “b”, da mencionada Lei, possibilita a fixação de aluguéis provisórios devidos desde a citação, desde que observados os seguintes requisitos:
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida; II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; I II - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;Compulsando os autos, extrai-se que FLODOALDO ZANIN e MARIA INEZ TEIXEIRA ZANIN ajuizaram AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL em face de JACQUELINE ORTELAN MAIA BOTASSINI e SIDINEI BOTASSINI. A demanda refere-se à locação do imóvel comercial localizado na Rua Pedro Sanches, nº 208, Zona 04, CEP: 87.014-060, na cidade de Maringá/PR, vigente desde o dia 02/10/2019. O instrumento contratual consta do mov. 1.7. O contrato previa o prazo de locação de 48 (quarenta e oito) meses, com encerramento previsto para 02/10/2023 (cláusula 5.1). Narrou, a parte autora, que, em 04/09/2023, notificou a parte ré acerca do desinteresse na renovação contratual e que a parte Ré a teria contranotificado, alegando, em síntese, que, por se tratar de instituição de ensino, o contrato somente poderia ser rescindido se presente alguma das hipóteses previstas no artigo 9º, da Lei n. 8.245/91.Observa-se que os autores não instruíram a exordial com a cópia da notificação extrajudicial, que alegam ter enviado aos réus, a respeito do desinteresse na continuidade da relação contratual, ou, eventual prorrogação, mediante revisão do valor inicialmente pactuado, de R$ 4.000,00, mediante reajuste pelo IGP-M/FGV.A contranotificação, encaminhada à “Kak Imóveis”, ou responsável pela administração do imóvel sub judice, anexada no mov. 1.9/origem, refere-se a supostos reparos a serem realizados no bem, mas nada aponta a respeito de eventual tentativa de reajuste do valor contratual, pela variação ou valorização do mercado imobiliário, tampouco comprova a suposta negativa de desocupação ou de revisão dos valores pactualmente previstos.Em sede de pedido de reconsideração da liminar recursal, os agravantes acostaram aos autos os documentos de movs. 16.2 e 16.3, consistentes nas corretas notificação e contranotificação, afirmando que “por um equívoco, foi juntada à petição inicial a notificação diversa daquela que gostaria e, portanto, roga pela juntada do documento pertinente.Ocorre que tal documentação não foi acostada nos autos de origem, seja quando do ajuizamento do feito, seja em momento posterior, razão pela qual, evidentemente, não foi objeto de deliberação pelo Juízo a quo. A análise dos documentos não submetidos ao Juízo de origem e não enfrentados na decisão recorrida constituiria supressão de instância e violação ao duplo grau de jurisdição.Inobstante, a própria resistência processual da parte locatária, em sede de contraminuta, por si só, elucida e reforça a recusa à intenção da parte locadora em reajustar os alugueis.Conforme a cláusula 4ª, a contraprestação locatícia foi inicialmente estabelecia no valor de R$ 4.000,00. A Cláusula nº 4.2 prevê o reajuste da seguinte forma: “O valor do aluguel será reajustado automaticamente a cada 12 meses com base na variação mensal acumulada do Índice Geral de Preços de Mercado, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M/FGV), sendo dispensada qualquer comunicação prévia nesse sentido”. Alega, a parte autora, que atualmente o valor locatício perfaz a quantia de R$ 6.274,95. Sustenta que, em razão da valorização imobiliária da região, o valor de mercado, atualmente, atinge a média de R$ 22,00 (vinte e dois reais) por metro quadrado, o que importaria no aluguel mensal de R$ 10.340,00 (dez mil trezentos e quarenta reais), ante a metragem de 470m² do imóvel em questão.Visando elucidar sua tese, instruiu a petição inicial com um único parecer de valor de mercado imobiliário (mov. 1.11), no qual apontou o valor locatício de R$ 10.340,00 (dez mil trezentos e quarenta reais).Juntou anúncios de locação de imóveis na região com metragens semelhantes, cujos valores variam de R$ 9.600,00 e 13.000,00 (mov. 1.12).Ocorre que, como bem pontuado em primeiro grau, o parecer unilateral de avaliação apresentado, além de ser único, não permite comparação e análise do valor médio, apresenta afirmações genéricas, como metragem do terreno, localização e benfeitorias.E, no tocante aos anúncios de imóveis para locação na região, a liberdade para contratar, pela autonomia da vontade, autoriza que outros locadores disponham de seu imóvel para locação pelo valor que entenderem adequado, assim como fizeram os agravantes, quando da celebração do contrato.O contrato previu um índice de reajuste (IGP-M/FGV), sendo que sua eventual insuficiência não permite, por si só, concluir pela necessidade de revisão dos alugueis em caráter de urgência, ante a prevalência da intervenção mínima na liberdade contratual das partes.Sem olvidar da possibilidade legal da revisão dos alugueis, os elementos até então dispostos nos autos são insuficientes para que a tutela seja antecipada, com a revisão provisória da locação.Em relação à eventual condenação em honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, no vertente caso legal, não se afigura legitimamente plausível, haja vista que a decisão judicial objurgada é legalmente classificada como interlocutória, na qual não se estipula verba honorária sucumbencial.Ante o exposto, a proposta de voto é no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso.