Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIO:Alzira Fanhani Saldanha e Francisco Fuentes Saldanha agravam da decisão de mov. 13.1, que, nos autos de ação de despejo cumulada com cobrança nº 25249-75.2023.8.16.0017, por eles proposta em face de Posto Villa Monções, Daniela Pereira Silva Martin, Eduardo Pereira Silva, José Edson de Oliveira Silva, Josefa Vilda de Oliveira Silva, Keila Regina Chilante Cantarelli e Rogério Martin, indeferiu a liminar para desocupação do imóvel locado.Concluiu que “para o deferimento da liminar sob a fundamentação utilizada pelo autor também se faz necessário que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, da Lei de Locações, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da referida lei. No caso em tela, é notório que o contrato se encontra garantido por fiança, vez que os fiadores até mesmo encontram-se no polo passivo”.Ao que irresignados, insurgem-se, pelo presente recurso, deduzindo que a parte locatária infringiu, além de ter tido sua falência decretada nos autos nº. 27168-36.2022.8.16.0017 da 2ª Vara Cível da Maringá, várias cláusulas do contrato de locação comercial celebrado entre as partes, entre elas: (a) cláusula 5ª, alínea “a”, pelo inadimplemento dos aluguéis e IPTU; (b) cláusula 5ª, alínea “g”, pela não contratação de apólice de seguro contra incêndio; (c) cláusula 7ª, parágrafo primeiro, pela venda de cotas sociais sem anuência da parte locadora; o que justifica a rescisão contratual e o despejo, em caráter liminar, fundamento no art. 300 do CPC.Informa que seu pedido liminar não está fundamentado no art. 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, que exige a inexistência de garantia locatícia para o despejo, mas, sim, no art. 300 do Código de Processo Civil, e, como os requisitos de probabilidade do direito e perigo de dano estão evidenciados, impõe o deferimento da tutela de urgência.
Diz que há probabilidade do direito, porque as infrações contratuais estão caracterizadas, sobretudo diante da contumaz inadimplência e falência da parte locatária.Afirma que há perigo de dano, diante da insolvência da parte locatária, em especial porque o valor do aluguel é expressivo, e, como a entrega da tutela jurisdicional é demorada, o pagamento da dívida poderá se tornar impossível, sem falar o inestimável prejuízo que sofrerá pelo não recebimento da renda do aluguel com o transcurso do tempo.Pontua que não há risco de irreversibilidade da medida.Ressalta que “encontra-se consolidado na jurisprudência o entendimento de que não há necessidade da prestação de caução em hipóteses que versem acerca da falta de pagamento”.Postula a concessão de antecipação dos efeitos da tutela recursal para ser autorizada, desde logo, a desocupação do imóvel locado, porque, para além da probabilidade do direito evidenciada, as infrações contratuais já lhe estão causando prejuízos, que só tendem a aumentar diante da falência da locatária decretada.Ao final, pede o provimento do recurso.A antecipação dos efeitos da tutela recursal foi indeferida pela decisão de mov. 9.1-TJ.Massa Falida de Posto Villa Monções compareceu ao feito pelo seu administrador judicial em mov. 130.1-TJ.Em mov. 137.1 requisitou-se informações do administrador judicial, sobre a restituição da posse direta do imóvel aos locadores Alzira Fanhani Saldanha e Francisco Fuentes Saldanha, considerando a convolação em falência da empresa locatária.O administrador judicial em mov. 141.1-TJ limitou-se a esclarecer que “no ato de arrecadação dos ativos relativos aos entes despersonalizados, a Administradora Judicial relacionou, tão somente, os estabelecimentos comerciais, conforme a manifestação e os Autos de Arrecadação em anexo, Anexo 01, 02 e 03, uma vez que os imóveis são de propriedade de terceiros – ora Agravantes – e as mercadorias e os demais produtos comercializados no local são de titularidade da empresa REDE MONÇÕES MARINGÁ LTDA., fato de ciência dos Agravantes, considerando a imagem abaixo”.Também que “à época da Convolação da Recuperação Judicial em Falência, 22/08/ 2023, teve ciência dos alugueres vencidos e não pagos, cuja quantia compõe o passivo extraconcursal relacionado pela Auxiliar de Justiça na Relação de Credores a que se refere o art. 7º, §2º, da Lei nº 11.101/2005 (Anexo 04)”.Ao final, aduziu que “as questões relativas aos alugueres arrolados e eventual alienação dos fundos de comércio, são matérias de competência exclusiva do d. Juízo falimentar”.Instados, os recorrentes se manifestaram em mov. 144.1-TJ no sentido de que (i) “o administrador (...) não informou com a devida clareza à esta Colenda Câmara, que apesar de ter tido sua falência decretada, a Agravada permanece exercendo suas atividades normalmente, no imóvel de propriedade destes Agravantes, sem qualquer interferência pelo administrador judicial”; (ii) “da leitura dos autos de origem, se observa que o advogado contratado pela Agravada, regularmente apresenta documentos fiscais que evidenciam a manutenção da atividade comercial, inclusive a sua autonomia financeira, vez que seguem realizando pagamentos esporádicos e desatualizados, a título de aluguel (seq. 225, 189, 118)”.Ao final, “informam os Agravantes que a Agravada permanece na posse do imóvel, se mantendo com suas atividades comerciais inalteradas, sem qualquer participação do administrador judicial”.O Ministério Público se manifestou em mov. 149.1-TJ de forma favorável ao pleito dos recorrentes, pois “considerando que o pedido ora analisado foi elaborado no curso de Recuperação Judicial, agora convolada em falência, entende-se que os requisitos para a restituição estão presentes”.


A controvérsia dos presentes autos, nesta fase, limita-se à análise do pleito liminar de despejo do Posto Villa Monções, relativamente ao contrato de locação acostado em mov. 1.3 a 1.6 da origem.Denota-se do referido contrato que Alzira Fanhani Saldanha e Francisco Fuentes Saldanha firmaram em 21.12.2010 negócio jurídico de locação com Rogério Martin, sua esposa Daniela Pereira Silva Martin, Eduardo Pereira Silva e sua esposa Keila Regina Chilante Cantarelli para fins exclusivos de “exploração comercial e prestação de serviços pelos locatários, de um posto de abastecimento de combustíveis (...) e serviços (...)” (conforme cláusula primeira, parágrafo único).Constou do referido termo, em sua cláusula sétima, que “os locatários não poderão sublocar ou ceder a presente locação, sem a anuência expressa dos locadores”.O parágrafo primeiro da referida cláusula dispõe também que “depois de constituída a empresa, que se tornará locatária do imóvel, como adiante será convencionado, não poderá haver a cessão e transferência das cotas sociais dessa empresa locatária, que constitua a transferência da locação, sem a prévia anuência dos locadores”.Também dispõe a cláusula décima primeira:Para tanto, foi constituída a sociedade empresária denominada Posto Villa Monções.Sucessivamente, é inequívoca a falência do Posto Villa Monções, conforme decidiu esta 18ª Câmara Cível no agravo de instrumento nº. 87664-48.2023.8.16.0000:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. CONVOLAÇÃO EM FALÊNCIA. AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DO PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL NO PRAZO LEGAL. ALIENAÇÃO DOS ATIVOS DAS RECUPERANDAS. AUSÊNCIA DE MOTIVOS APTOS AO AFASTAMENTO DA CONVOLAÇÃO. MEDIDA ADEQUADA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.1.1. O prazo judicial fixado para a apresentação do plano de recuperação judicial único foi de sessenta dias, contado do relatório conclusivo do administrador judicial sobre a consolidação processual e substancial.1.2. O parecer da administradora judicial não consiste em impeditivo à apresentação no prazo, bem como não justifica a inércia das recuperandas em vista do escoamento do prazo.1.3. A ausência de submissão do PRJ é causa expressa de convolação da recuperação judicial em falência, na inteligência do art. 73, da Lei n. 11.101/2005. Decisão mantida no ponto.2.1. Antes do pedido de recuperação judicial pelas empresas, houve alienação dos ativos mediante instrumento particular de compra e venda, informação que foi omitida do juízo da recuperação quando ajuizada.2.2. Não bastasse, ocorreu nova alienação dos mesmos ativos a terceiro, fato também omitido do juízo singular e, evidentemente, sem autorização.2.3. Os dois fatos incidem em hipótese de convolação em falência, pela alienação de ativos sem autorização do juízo recuperacional, conforme previsto nos art. 93, inciso III, da LFRJ. Decisão mantida no ponto.3. Convolação em falência é a medida que se impõe. 4. Recurso conhecido e desprovido.”(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0087664-48.2023.8.16.0000 - Maringá -
Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 12.08.2024)
Pois bem. Por brevidade, me reporto à irretocável manifestação do Ministério Público de mov. 149.1-TJ, da lavra do Procurador de Justiça Dr. Marcello Augusto Cleto Melluso, que merece integral acolhimento:Analisando a ação de origem, depreende-se que desde de o ano de 2023 os agravantes tentam ser restituídos na posse de bem locado à empresa, ante a falta de pagamento de aluguéis, o que fora indeferido, em um primeiro momento, visando assegurar a função social da propriedade.Ocorre que, passaram-se dois anos, houve convolação do pedido de recuperação judicial em falência e foi noticiada a alienação do fundo de comércio, não sabendo-se atualmente quem exerce a atividade empresarial no local.A convolação da recuperação judicial em falência é a transformação do processo de recuperação em um processo falimentar, ocorrendo quando a empresa se mostra incapaz de superar sua crise econômico-financeira, conforme as hipóteses previstas no Artigo 73 da Lei nº 11.101/2005 .(...)Pois bem, voltando-se a análise ao caso concreto, depreende-se que o contrato de locação firmado entre as partes foi providenciado no mov. 1.3 a 1.6 da ação de origem.Através da análise do providenciado, constata-se que ocorreram diversas infrações contratuais como o não pagamento dos aluguéis e imposto territorial urbano e, a não contratação de seguro de incêndio, o que foi parcialmente regularizado somente após a propositura da ação de despejo.Ainda, foi noticiada a venda do fundo de comércio sem a anuência dos agravantes, que são proprietários do imóvel, conforme se depreende dos documentos providenciados no mov. 1.12.Desta forma, incontestável a quebra dos deveres contratuais pelos agravados, razão pela qual requerem os agravantes a decretação da ação de despejo.(...)Apesar de o devedor ser afastado para que o administrador assuma a atividade empresarial, com o intuito de prosseguir com ela, no presente caso não se pode sacrificar, ainda mais, os agravantes que, são terceiros de boa-fé, e estão há anos buscando reaver o bem de sua propriedade, ante as sucessivas e gravíssimas quebras contratuais pelo falido.Análise diversa ocorreria se existisse a falência, mas inexistisse a inadimplência de locação de bens de terceiros, sendo mera liberalidade do administrador judicial manter ou denunciar o contrato.Não se pode negar que os agravados agiram em desrespeito aos agravantes ante a incontroversa inadimplência contratual e a alienação do fundo de comércio sem a anuência deles.(...)Assim, conclui-se que bem de terceiro, que não mais esta em posse do falido, haja vista o trespasse, não compondo a massa falida e não podendo ser retido, sob fundamento de preservação da atividade de empresa, deve ser restituído aos seus proprietários.”
Como bem consignou o douto procurador, o imóvel não se encontra na posse da locatária, que inequivocamente teve sua recuperação judicial convolada em falência por decisão transitada em julgado.Inexistem motivos para não restituir a posse direta sobre o bem aos proprietários/locadores.Ademais, embora o referido contrato não tenha sido firmado inicialmente com o Posto Villa Monções (pessoa jurídica), mas com Rogério Martin, sua esposa Daniela Pereira Silva Martin, Eduardo Pereira Silva e sua esposa Keila Regina Chilante Cantarelli, observa-se que há disposição expressa indicando que depois de constituída a empresa, está se tornará locatária do imóvel e, do mesmo modo há claro
empecilho à cessão ou sublocação do imóvel, o que também esvazia qualquer argumento contrário ao intento dos recorrentes, no sentido de que eventualmente o espaço se encontra sendo utilizado.O caso, por conseguinte, dispensa maiores digressões, de modo que, uma vez convolada em falência a recuperação da locatária, e subsistindo empecilhos para sublocação ou cessão do espaço, há que se restituir o imóvel aos locadores.Nessas condições, dou provimento ao recurso de agravo de instrumento para fins de conceder a liminar postulada na origem e restituir o imóvel aos locadores. III – Decisão: