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Processo:

RELATÓRIO:
Trata-se de reexame necessário e recurso de apelação interposto pelo Município de Santa Terezinha de Itaipu contra a sentença de mov. 270.1, proferida na Ação de Desapropriação, ajuizada em desfavor de Valdecir Parnoff dos Santos e outros, por meio da qual o Magistrado julgou procedentes os pedidos iniciais, para o fim de constituir definitivamente a desapropriação por utilidade pública da área descrita na inicial e condenar o ente municipal ao pagamento da quantia de R$2.243.000,00 (dois milhões, duzentos e quarenta e três mil reais).
Ainda, pelo princípio da causalidade, condenou o Município ao pagamento das custas e despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 3% (três por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
Em suas razões recursais, o apelante sustentou, em síntese, que: (i) se insurge tão somente sobre a prova pericial produzida nos autos e, consequentemente, sobre o valor fixado a título de indenização; (ii) o laudo foi elaborado a partir de amostras incompatíveis com a área periciada, uma vez que provenientes de imóveis urbanizados e com infraestrutura, ao passo que o imóvel objeto de desapropriação apresentava características totalmente rurais e sem infraestrutura interna; (iii) 09 (nove) das amostras possuem área igual ou inferior a 5.000,00 m², o que impacta significativamente no valor do metro quadrado; (iv) em caso semelhante, em imóvel vizinho, houve determinação de cassação da sentença e realização de nova perícia. Ao final, pugnou pelo provimento do recurso (mov. 274.1).
A parte apelada apresentou contrarrazões (mov. 279.1).
Instada a se manifestar, a Procuradoria-Geral de Justiça, pronunciou-se pela desnecessidade de sua intervenção no feito (mov. 11.1 - TJPR).
Vieram os autos para julgamento.
É o relatório.

VOTO E FUNDAMENTOS:
1. Admissibilidade:
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação e do reexame necessário.
2. Mérito:
Cinge-se a controvérsia dos autos acerca do valor ideal e justo de indenização aos apelados/expropriados, em razão da desapropriação, pelo Município de Santa Terezinha de Itaipu, da área de 24.331,71 m² descrita na matrícula n. 73.855, do cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca.
Para tanto, mister verificar se os critérios utilizados no laudo estão, ou não, de acordo com a legislação vigente, especialmente no tocante às amostras utilizadas e no enquadramento da área expropriada como imóvel urbano.
2.1. Compulsando os autos, observa-se que a imissão provisória na posse do imóvel foi deferida, mediante o depósito do valor de R$ 370.085,30 (trezentos e setenta mil, oitenta e cinco reais e trinta centavos) (movs. 9.3, 13.1, 18.2 e 23.2), sendo o mandado de imissão provisória cumprido em 19/02/2020 (mov. 27.2).
Pela sentença, o Magistrado singular julgou procedente o pleito inaugural, reconhecendo como devido o valor de R$ 2.243.000,00 (dois milhões, duzentos e quarenta e três mil reais) a título de indenização, nos termos do laudo pericial de mov. 220.1, correspondendo tal valor à totalidade da área de 24.331,71 m².
Pois bem. Sabe-se que em desapropriação o valor apurado pela perícia técnica servirá de parâmetro para o valor indenizatório, o qual deve se restringir à amplitude do prejuízo experimentado pelo particular.
Nas palavras da professora Maria Sylvia Zanella Di Pietro: “são medidas de caráter geral, gratuita, unilateral e de ordem pública condicionadoras do exercício de direitos ou de atividades particulares às exigências do bem-estar social” (Direito Administrativo. 21ª ed. São Paulo, Ed. Atlas. 2011, p. 121).
No caso dos autos, através dos Decretos Municipais nº 129/2015 e nº 479/2019 (mov. 1.4), o Município apelante declarou de interesse público e social, para fins de desapropriação, sobre a totalidade do imóvel de matrícula nº 73885 do CRI de Santa Terezinha de Itaipu, com a finalidade de “abertura de logradouro público para conclusão do anel viário integrando a nova região industrial, bairro Planalto e a PR-874, diretamente a trincheira sobre a rodovia BR-277”.
Consta no Decreto n. 479/2019 que, apesar da área indispensável ao desenvolvimento da obra ser de 8.834,07m², será desapropriada a totalidade da área de 24.331,71 “em decorrência da valorização extraordinária da zona contígua a área necessária para a realização da obra de abertura de logradouro público – prolongamento Avenida das Orquídeas” (mov. 1.4). Assim, a área remanescente de 15.497,64m² será dividida em duas áreas menores e terá como destino a revenda, nos seguintes termos (movs. 1.4 e 1.7):

Em sede recursal, a municipalidade se insurgiu contra o valor acolhido pelo juízo a quo apurado por meio do laudo pericial de mov. 220.1.
Contudo, razão não lhe assiste.
2.2. Analisando o laudo pericial de mov. 220.1, verifica-se que o valor apontado para indenização, qual seja, R$2.243.000,00 (dois milhões, duzentos e quarenta e três mil reais), é compatível com a área objeto da lide. Ainda, se percebe que a perícia é idônea, tendo sido levadadas em consideração as peculiaridades do imóvel e a legislação vigente, devendo o valor apurado permanecer.
Isso, porque a despeito de constar na matrícula do imóvel como rural (mov. 1.6), este está inserido na zona urbana, mais precisamente em uma zona residencial, de acordo com a classificação do mapa de zoneamento urbano, observe-se (mov. 220.1):

Ademais, não se desconhece o entendimento sedimentado da Corte Superior de que o critério para aferição da natureza do imóvel, para fins de desapropriação, “leva em consideração não apenas sua localização geográfica, mas também a destinação do bem” (RMS 60.837/MA, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/09/2019, DJe 18/10/2019).
Tal entendimento está em consonância com a NBR 1463-1 da ABNT, que versa sobre os procedimentos gerais a serem observados na avaliação dos imóveis, dispondo o item 3.25 o seguinte:
3.25 imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação. (Destacou-se)
Ocorre que tais critérios foram devidamente observados no caso em exame, tendo em vista que o bem expropriado, localizado de frente para a Rodovia Natalino Spada, é servido por “rede de energia elétrica, rede de telefonia pública, iluminação pública, rodovia asfaltada com mecanismos de coleta de águas pluviais e ciclovia” (mov. 2020.1, p.15).
Ademais, o laudo pericial ressalta que o imóvel está localizado em região com “transição entre imóveis rurais e urbanos, possuindo de modo geral as duas características”. Além disso, consignou que “a área aparenta ter solo firme, seco e apto a receber construções de qualquer porte, desde que obedecidas as posturas municipais, apresentando topografia predominantemente plana”.
Cumpre ressaltar que nos esclarecimentos aos quesitos apresentados, o perito informou que o imóvel é propício para instalação de loteamento, favorece a elaboração de projetos sem necessidade de movimentação de terra - por ser predominantemente plano -, bem como localiza-se a uma distância de 2 km do centro da cidade, possibilitando a integração com os bairros consolidados, vejamos (mov. 220.1, p. 34):

A proximidade do imóvel expropriado com conjuntos residenciais da região é facilmente percebida pela seguinte imagem constante no laudo pericial:

Desta feita, a classificação jurídica do imóvel como urbano, para fins de avaliação em desapropriação, mostra-se compatível com a sua localização e vocação, nos termos do item 3.25 da NBR 1463-1 da ABNT.
Nesse sentido, já se posicionou este e. Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEFINIDA CORRETAMENTE POR MEIO DE LAUDO PERICIAL. INEXISTÊNCIA DE EQUÍVOCOS NA AVALIAÇÃO REALIZADA. JUROS COMPENSATÓRIOS. BASE DE CÁLCULO. DIFERENÇA ENTRE 80% DO VALOR DA OFERTA (DEPÓSITO) INICIAL E A INDENIZAÇÃO FIXADA. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INCIDÊNCIA SOBRE A DIFERENÇA ENTRE O VALOR INICIALMENTE E AQUELE FIXADO NA SENTENÇA. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO (POR MAIORIA).(...) No laudo pericial de seq. 134.1, o Perito destacou que o terreno avaliado ‘possui ainda características rurais, considerando a sua localização e forma de aproveitamento dos imóveis vizinhos. Contudo, verifica-se que, segundo a legislação municipal de Zoneamento, o terreno encontra-se na zona denominada Zona Industrial.’A localização do imóvel foi altamente considerada para a definição do seu valor, tendo o Perito anotado que “a região está em expansão industrial, e o fato do imóvel ter frente para rua asfaltada e de fácil acesso aos centros urbanos e rodovias, caracterizam o imóvel como apto ao aproveitamento industrial”. E, ainda, que ‘A topografia do imóvel é regular, sendo que o local oferece infraestrutura urbana como pavimentação em asfalto, telefonia, energia elétrica e iluminação pública e transporte coletivo.’Por conta da localização do imóvel, inclusive, o Experto valorou a possibilidade de construção de galpões comerciais/industriais, quando respondeu ao quesito 3 da parte requerida, nos seguintes termos: ‘De acordo com a Consulta de Zoneamento e Mapa (mov 68.8), anexados ao processo, pode-se afirmar que é permitida a utilização “urbana” do imóvel, com destinação industrial como a construção de galpões comercias/industriais como os existentes nas proximidades.’ (TJPR - 4ª Câmara Cível - 0005931- 58.2014.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande - Rel.: Desembargadora Maria Aparecida Blanco de Lima - J. 09.07.2018) (Destacou-se).
2.3. Melhor sorte não assiste ao apelante no que tange à insurgência quanto as amostras de imóveis utilizadas na elaboração do laudo pericial avaliativo.
Ao elaborar o laudo de mov. 220.1, o perito designado pelo juízo de origem avaliou o imóvel em tela como urbano, desenvolvendo os trabalhos seguindo os parâmetros da norma ABNT NBR 14653-2, mediante o levantamento das características da área efetivamente atingida pela desapropriação e utilizando o método comparativo para apuração do valor do metro quadrado do terreno.
Ao buscar as amostras de mercado, o perito consignou que “foi realizada pesquisa de mercado onde foram coletados elementos de ofertas situados na mesma região geoeconômica do imóvel avaliando, sendo que, a influência destes elementos na formação do valor foi obtida por Inferência Estatística”.
Ao ser impugnado pelo Município, o perito esclareceu que as amostras se mostram compatíveis com o imóvel expropriado, sendo que eventuais divergências são corrigidas pelo modelo de regressão adotado, veja-se:
“A pesquisa de mercado foi realizada dentro da exigência da determinação do Douto Juízo e reflete as ofertas mais semelhantes possíveis ao bem avaliando, disponíveis à época das diligências realizadas pelo Signatário, tanto presencialmente na região do imóvel quanto através das buscas na internet nos sites das imobiliárias e dos corretores. Por fim ressalta-se que as divergências entre os elementos amostrais são corrigidas pelo modelo de regressão adotado, o qual atende os parâmetros normativos” (mov. 253.1 – Destacou-se).
Tanto é assim que, em nota constante no laudo pericial, explica-se que foi aplicada a dedução de 10% nos preços ofertados no mercado para cobrir o risco de eventual superestimativa.
Extrai-se da perícia, ainda, que foram utilizadas como variáveis as denominadas “região A” (imóveis da pesquisa localizados as margens da Rodovia BR 277 e rodovias secundárias) e “região B” (imóveis da pesquisa situados na região periférica da cidade), sendo que os imóveis que não se enquadram em nenhuma destas estão situados em área rural do Município de Santa Terezinha de Itaipu.
Restou esclarecido que a utilização das variáveis por região “foi necessária tendo em vista que fora identificado que os imóveis que fazem frente para a BR 277 ou para rodovias secundárias têm valor diferenciado dos outros imóveis” (Destacou-se) (mov. 253.1).
Feitas essas considerações, percebe-se que, apesar do apelante asseverar que as amostras são incompatíveis com a área periciada por se tratarem de “imóveis urbanizados e com infraestrutura” e com “área igual ou inferior a 5.000m²”, tem-se que, conforme acima esclarecido, tais situações não são determinantes para a elevação do valor do imóvel.
Nada obstante, da análise das amostras, é possível perceber que 08 (oito) das 16 (dezesseis) estão localizadas na área rural do Município, sendo que apenas 03 (três) se encontram na região A (imóveis da pesquisa localizados as margens da Rodovia BR 277 e rodovias secundárias), observe-se (mov. 220.2):

Veja-se, inclusive, que a metragem do imóvel tanto não é determinante para sua valorização que as amostras 6, 7 e 9 possuem área total igual a 5.000 m² e o valor unitário do metro quadrado é inferior a 50 reais.
Assim, considerando que o presente imóvel está localizado em área residencial (urbana) e se encontra à margem da Rodovia Natalino Spada, critério de maior valorização dos imóveis da região, não se mostra discrepante as amostras utilizadas, uma vez que bem pondera as características do bem expropriado.
Portanto, o laudo pericial foi elaborado com base em elementos técnicos e procedimento adequado à espécie, de lavra de perito nomeado pelo juízo e elaborado sob os parâmetros da associação brasileira de normas técnicas (ABNT).
Assim, percebe-se inexistirem elementos capazes de desconstituir a análise apresentada pelo perito nomeado no feito, sendo corretamente fixado o importe indenizatório, de modo que não há o que se falar em reforma da sentença prolatada.
3. Reexame necessário:
Em remessa necessária, ficaram para análise os consectários legais da condenação bem como a distribuição do ônus sucumbencial.
Em relação aos pontos que não foram objeto de recurso, observa-se que a sentença deve ser confirmada.
3.1. No que diz respeito aos consectários legais da condenação, verifica-se que a sentença não merece qualquer alteração, pois foram ficados com acerto os marcos de aplicação dos juros compensatórios e moratórios, bem como o índice de correção monetária.
Assim restou determinado:
A quantia deverá ser acrescida de correção monetária (IPCA-E), a contar do laudo pericial. Incidem, ademais, juros compensatórios de 6% ao ano, devendo incidir até a data do pagamento. Também incidem juros moratórios na razão de 6% ao ano (ou 0,5% ao mês), contados a partir do dia primeiro de janeiro do ano seguinte ao que o pagamento deve ser efetuado, observando o trânsito em julgado desta sentença.
Nesse aspecto, deve ser mantida a sentença, eis que a correção monetária, juros de mora e juros compensatórios estão adequados à orientação dos Tribunais Superiores.
3.2. Com relação à distribuição do ônus de sucumbência, também está correta a sentença, tendo em vista que, pelo princípio da causalidade, o Município autor deve pagar as custas e despesas processuais da presente Ação de Desapropriação, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 3% sobre o valor atualizado da condenação, nos moldes do art. 27, §§ 1.º e 3.º, inciso II, do Decreto-Lei n.º 3.365/41 e Súmula 131 do Superior Tribunal de Justiça.
4. Conclusão:
Diante de todo o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso de apelação interposto e negar-lhe provimento, mantendo a sentença em sede de reexame necessário.
Em virtude do não provimento do recurso interposto, acresço 2% (dois por cento), a título de honorários recursais, à condenação em honorários sucumbenciais arbitrada na sentença.