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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Recursos de Apelação Cível nº 0003443-47.2025.8.16.0038, da 1ª Vara Cível de Curitiba (PR), em que são apelantes AW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (apelante 02) e GILBERTO DOS SANTOS (apelante 01) e são apelados OS MESMOS.
1. RELATÓRIOTratam-se de recursos (1 e 2) de apelação cível interpostos em face da r. sentença proferida pelo eminente Juiz de Direito, Dr. Pedro Roderjan Rezende, que, nos autos de ação ordinária de rescisão contratual n° 0000074-84.2021.8.16.0038, julgou parcialmente procedente a pretensão inaugural, em síntese, nos seguintes termos (mov. 136.1 – Origem):“DISPOSITIVO Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial resolvendo o mérito, na forma do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil para: a) DECLARAR a resolução do contrato particular de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, a partir da data da sentença, devendo, ainda a importância recebida em pagamento pela autora ser devolvida à parte ré, em razão do retorno ao “status quo ante”, autorizado a compensação com eventual devedor, com a incidência de juros de 1% ao mês, bem como correção monetária pelo INPC/IGP-DI, ambos a contar de cada desembolso; b) CONDENAR a parte requerida ao pagamento da cláusula penal contratual estabelecida no patamar de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo requerido, com juros de mora de 1% e correção monetária pela média do INPC/IGPDI, ambos a partir da citação. Em razão da parcial sucumbência, condeno cada parte em 50% das custas e despesas processuais. Observando a proporção da sucumbência, arbitro em dez por cento do valor da condenação, cabendo 50% aos advogados da autora e 50% aos advogados da ré, atendendo-se ao trabalho realizado, ao grau de zelo profissional e a complexidade da causa, nos termos dos § 2º do art. 85, do Código de Processo Civil, observando-se, se for o caso, a concessão dos benefícios da justiça gratuita e vedando-se a compensação.”.
Em suas razões recursais (mov. 141.1 – recurso 02), sustenta a instituição requerente, em síntese, que: a) o termo inicial dos juros de mora referente à devolução das prestações pagas pelo réu deve incidir apenas após o trânsito em julgado, diante o entendimento do STJ; b) é devida a condenação da parte ré ao pagamento de aluguel por taxa de fruição, eis que restou comprova a indisponibilidade do imóvel. Requereu, ao final, o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da r. sentença.A parte ré, GILBERTO DOS SANTOS, também inconformado com a sentença ora vergastada, interpôs recurso de apelação (01), sustentando, em resumo, que: a) é devido o reconhecimento da usucapião em seu favor com a consequente extinção da ação de rescisão contratual; b) subsidiariamente, é devida a anulação da r. sentença por cerceamento de defesa, exigindo a reabertura da instrução para a comprovação das benfeitorias realizadas pelo réu; c) caso seja mantida a rescisão contratual, a devolução dos valores pagos deve ser integral e sem retenção de cláusula penal; d) é devida a condenação da instituição financeira ao pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel; f) é devida a redução dos valores do contrato; g) é devida a expurgação da capitalização de juros com a sua devida restituição em dobro. Ao final, requereu o conhecimento e provimento do presente recurso de apelação, para o fim de acolher os pedidos contidos nas razões recursais. Por fim, requereu a inversão do ônus sucumbencial. As partes apresentaram contrarrazões (mov. 146.1 e 147.1 – Origem), requerendo, cada qual, o desprovimento dos respectivos apelos.Devidamente intimado sobre a possibilidade de o recurso interposto ao mov. 140.1 – Origem não ser conhecido em razão da inobservância ao princípio da dialeticidade recursal (MOV. 9.1 – TJ), o apelante GILBERTO DOS SANTOS apresentou manifestação alegando a inexistência de violação de referido princípio (mov. 12.1 – TJ).É o breve relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃOPresentes os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse para recorrer e inexistência de fato impeditivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo), consoante adiante veremos, o conhecimento parcial do recurso 01 é medida que se impõe. Já o recurso 02, o conhecimento é integral. Primeiramente, necessário rememorar os fatos para melhor deslinde da controvérsia.Por brevidade, utilizo o relatório da r. sentença (mov.136.1 - Origem):
“RELATÓRIOAW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, qualificado nos autos, ajuizou ação ordinária em face de GILBERTO DOS SANTOS, igualmente qualificado, aduzindo, em síntese, que: a) em 25/11/1999, as partes firmaram contrato de compra e venda relativo ao Lote n. 34 da quadra nº 03 do loteamento Moradias Sidom situado em Fazenda Rio Grande – PR; b) o pagamento fora avençado em 120 parcelas mensais e consecutivos, vencendo-se a primeira em 10/03/2000; c) o último pagamento fora realizado 19/08/2002, estando o requerido inadimplente; d) a parte requerida ajuizou a ação revisional n. 706/2004, a qual fora julgada parcialmente procedente; e) notificou extrajudicialmente, a fim de constituí-lo em mora, tendo o requerido quedado-se inerte; f) sofreu prejuízos materiais pela não fruição do imóvel; g) acasos existentes, os débitos existentes sobre o imóvel a título de IPTU, água e energia devem ser arcados pela parte requerida. Como provimento final, pugnou pela rescisão contratual, além de indenização a título de perdas e danos e a condenação do requerido ao pagamento de eventuais débitos existentes sobre o imóvel. Atribuiu à causa o valor de R$125.229,24.Recebida a inicial em seq. 16.1.Citado, o requerido GILBERTO DOS SANTOS apresentou contestação alegando, em síntese, a existência de abusividades contratuais, impugnando o índice de correção monetária adotada no contrato, assim como o uso da Tabela Price. Defendeu que estão presentes os requisitos necessários para o acolhimento da usucapião como matéria de defesa. No mais, sustentou ser devida indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel na hipótese de procedência do pedido de rescisão contratual. Pugnou, ao fim, pela improcedência dos pedidos iniciais e pela concessão da gratuidade da justiça (seq. 78.1).Impugnação à contestação em seq. 84.1.Oportunizado especificação de provas em seq. 86.1. Intimado o requerido para comprovação alegada da hipossuficiência financeira (seq. 92.1). Declarada a prescrição da pretensão articulada na inicial em seq. 98.1, extinguindose o feito com resolução do mérito.Em sede de apelação, o E. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná reformou a decisão agravada para determinar o prosseguimento do feito, afastando-se a prejudicial de mérito de prescrição (acórdão em seq. 109.1).Deferida a gratuidade da justiça ao réu e anunciado o julgamento antecipado em seq. 124.1.Vieram conclusos para julgamento.”. – grifei.
Feitos tais esclarecimentos, passa-se à análise das questões devolvidas à esta instância revisora.Registre-se, de antemão, que a análise dos recursos será realizada individualmente, e não necessariamente na mesma ordem em que interpostos, para melhor compreensão e elucidação das teses ventiladas por cada uma das partes.Recurso 01 – Requerido – Gilberto dos SantosPrimeiramente, da análise da presente peça recursal, constato que o réu, ora apelante, embora na tentativa de justificar a necessidade de manutenção do contrato de compromisso de compra e venda, buscou discutir sobre matéria diversa dos autos, consistente no pleito pela redução dos valores do contrato, bem como a expurgação da capitalização de juros com a sua devida restituição em dobro.Dessa maneira, as referidas teses, por se tratarem de matéria diversa aos autos, não comportam conhecimento, por violação à dialeticidade recursal, restando, desse modo, prejudicadas, sob pena de se utilizar indevidamente da via recursal. Destaco que as demais teses sobre o suposto cerceamento de defesa, a usucapião, a devolução dos valores pagos se dar de forma integral e sem retenção de cláusula penal e o pleito de indenização pelas benfeitorias realizadas, por se tratarem de matéria contida na r. sentença, merecem ser conhecidas. Logo, o recurso 01 merece parcial conhecimento. Passo, agora, para a análise das teses recursais. a. Preliminar de cerceamento de defesaEm sede de preliminar, sustenta a parte ré que a r. sentença deve ser anulada, ante o cerceamento de defesa, devendo, assim, ser determinado a abertura da instrução para a comprovação das benfeitorias realizadas pelo apelante. Contudo, razão não lhe assiste. Isso porque, compulsando os autos na origem, verifica-se a prescindibilidade da dilação probatória adicional pleiteada pela parte apelante, uma vez que as provas acostadas até o momento, são suficientes para o deslinde processual. Ademais, sendo o magistrado a quo o destinatário final da prova, cabe a ele decidir quais atos se mostram necessários à compreensão da causa, de acordo com o sistema do livre convencimento motivado, disposto no artigo 370 do Código de Processo Civil, in verbis:
“Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. ”.
Portanto, em que pese o legislador tenha assegurado aos litigantes o direito à ampla defesa e ao devido processo legal, em homenagem ao princípio da persuasão racional adotado pelo Código de Processo Civil, compete ao juiz, na posição processual de destinatário das provas, aferir sobre a necessidade ou não da produção probatória para a formação de seu convencimento em torno dos fatos trazidos aos autos. Deste modo, o julgamento antecipado da lide e a não produção das provas requeridas (juntada de novos documentos e a realização de perícia para avaliação das benfeitorias realizadas) não afrontam os princípios do contraditório e da ampla defesa.Nesse sentido, é o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. VALE-PEDÁGIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINARES. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PRESCINDIBILIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS. CONJUNTO PROBATÓRIO SUFICIENTE PARA O DESLINDE PROCESSUAL. PRERROGATIVAS DO JUIZ PRESIDENTE DA CAUSA. ARTIGO 370 DO CPC. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE SEM DESPACHO SANEADOR QUE NÃO CONFIGURA CERCEAMENTO DE DEFESA. PRETENSÃO PELA OCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. PRAZO PRESCRICIONAL DE 12 (DOZE) MESES. APLICAÇÃO DA LEI NOVA (ARTIGO 4º DA LEI 14.229/2021). APLICABILIDADE IMEDIATA DA LEI ÀS RELAÇÕES JURÍDICAS EM CURSO. TERMO INICIAL DO NOVO PRAZO, A PARTIR DA VIGÊNCIA DA NOVA LEI. AÇÃO AJUIZADA APÓS O TRANSCURSO DE DOIS MESES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI NOVA (22/10/2021). INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO, OPERADA PELA CITAÇÃO VÁLIDA, QUE RETROAGE À DATA DA PROPOSITURA DA AÇÃO. AUSÊNCIA DE DESÍDIA DA PARTE AUTORA. ART. 240, §1º, DO CPC. MÉRITO. ALEGAÇÃO DA POSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DO VALE-PEDÁGIO EM CONJUNTO COM O FRETE, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. IMPERTINÊNCIA. VALE-PEDÁGIO QUE DEVE SER EXPEDIDO EM MODELO PRÓPRIO, ANTECIPADO E INDEPENDENTE DO FRETE. INOBSERVÂNCIA AO DISPOSTO NA LEI Nº 10.209/2001. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO EM QUANTIA EQUIVALENTE A DUAS VEZES O VALOR DO FRETE. SENTENÇA MANTIDA. MANUTENÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. MAJORAÇÃO RECURSAL DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.”. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0006822-42.2021.8.16.0165 - Telêmaco Borba -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 02.04.2024) – grifei.
Destarte, rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa.
b. UsucapiãoIndo em frente, o apelante requer o reconhecimento da usucapião sobre a propriedade descrita na exordial, ante o implemento do lustro temporal necessário, pleiteando a extinção da ação.Sobre o tema, assim decidiu a sentença:
“No que tange à exceção de usucapião arguida pelo demandado, as circunstâncias dos autos indicam que a natureza da posse exercida pelo réu sempre foi precária, pois tinha conhecimento de que o imóvel não lhe pertencia e nem a ele poderia permanecer, uma vez que deixou de pagar as parcelas do contrato acertado com o proprietário, ainda nos primórdios de 2002. Ainda, o vendedor manifestou insurgência quanto ao inadimplemento contratual (notificação extrajudicial – seq.1.9 /10), de modo que houve manifesta oposição à posse exercida pelo comprador.
Conclui-se, assim, que a posse exercida pelo demandado não ampara a pretensão à aquisição por usucapião, pois incompatível com o animus domini exigido para a declaração da prescrição aquisitiva, nos termos do art. 1.238 do Código Civil.”. - grifei
Inicialmente, cabível o pedido em sede defensiva, nos termos da súmula 237 do C. Supremo Tribunal Federal.Registro, inicialmente, que a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade em razão da posse prolongada da coisa, tendo como requisitos essenciais, em todas as modalidades, o tempo, a posse mansa e pacífica e o animus domini.Em relação ao último, leciona Cristiano Chaves de Freitas que:
“consiste no propósito de o usucapiente possuir a coisa como se esta lhe pertencesse. O possuidor que conta com animus domini sabe que a coisa não lhe pertence, porém atua com o desejo de se converter em proprietário, pois quer excluir o antigo titular. Em virtude da causa originária da posse, excluem-se da usucapião os possuidores que exercem temporariamente a posse direta por força ( Manual de Direito Civil. Vol.de obrigação ou direito (art. 1.197 do CC)” in Único. Salvador: Ed. JusPodivm, 2017. p. 1435).
As circunstâncias fáticas delineadas nestes autos evidenciam a inexistência de posse mansa e pacífica, bem como de animus domini para fins da pretendida usucapião.Nesse sentido, destaco julgados de casos análogos:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL VERIFICADO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO REQUERIDO. ALEGAÇÃO DE QUE A MORA NÃO SE CONFIGUROU EM RAZÃO DA TRAMITAÇÃO DE AÇÃO REVISIONAL. NÃO ACOLHIMENTO. AÇÃO REVISIONAL JULGADA IMPROCEDENTE E TRANSITADA EM JULGADO. SÚMULA Nº 380 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE CONFIGURA POSSE PRECÁRIA. ANIMUS DOMINI NÃO VERIFICADO. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. RECURSO CONHECIDO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.”. (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0012942-65.2019.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO LUIZ MACEDO JUNIOR -
J. 03.06.2022). – grife.
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA ALEGADA COMO MATÉRIA DE DEFESA NA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA PELO PROMITENTE-VENDEDOR, ORA REQUERIDO. POSSE PRECÁRIA CONSTATADA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. PRECEDENTES. REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.238, DO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.”. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0004492-49.2013.8.16.0037 - Campina Grande do Sul -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 18.05.2022) – grifei.
Nesse sentido, cito o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. USUCAPIÃO. INCOMPATIBILIDADE. ANIMUS DOMINI. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.(...) 3. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, em regra, a posse decorrente do contrato de compra e venda de imóvel não ampara a aquisição por usucapião por ser incompatível com o animus domini. (...).”. (AgInt no AREsp n. 1.702.078/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/2/2022, DJe de 22/2/2022.) – grifei.
Desta feita, mantenho a sentença neste ponto.c. Devolução dos valores pagos e Cláusula penalO recorrente pleiteia, ainda, que a condenação da parte autora em restituir a parte ré pelos valores pagos anteriormente à rescisão contratual seja de forma integral e corrigida, ao argumento de que a autora usufruiu deste montante por longo período sem qualquer contraprestação. Pois bem.A r. sentença fora clara ao determinar a devolução do montante devidamente recebido, com a incidência de juros de 1% ao mês e correção monetária a contar de cada desembolso, diante do restabelecimento do “status quo ante” (mov. 136.1 – Origem). Ou seja, o valor a ser devolvido pela parte autora é a totalidade anteriormente paga pelo réu, logo, a integralidade do valor adimplido. Dessa forma, considerando que a r. sentença fora no mesmo sentido do pedido recursal, restou prejudicado tal pleito. Indo em frente, o apelante afirma que a rescisão contratual deve se dar sem a incidência de retenção pela cláusula penal, questionando, ainda, o valor fixado a título de cláusula penal (10% sobre os valores pagos). Pois bem.Da análise do instrumento contratual, verifico que foi estipulada a cláusula penas nos seguintes termos (mov. 1.6, fls. 04):
Sobre o assunto, vale lembrar que a cláusula penal compensatória não se confunde com a moratória. Com efeito, a cláusula penal compensatória consiste numa previsão contratual que estabelece uma pena pecuniária ou obrigação alternativa caso ocorra o inadimplemento total do contrato por uma das partes.Sua principal função é fixar previamente o valor da indenização devida pela parte inadimplente, evitando a necessidade de comprovação judicial do montante de prejuízo sofrido, conferindo segurança e celeridade na resolução de litígios contratuais.De acordo com a doutrina, “Se a cláusula penal compensatória funciona como pré-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.[1]”O Código Civil disciplina a matéria nos arts. 408, afirmando que incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora, e no art. 416, que assenta que a exigência da multa não depende da alegação (e comprovação de prejuízo) pelo credor.A doutrina civilista explica que a cláusula penal compensatória tem caráter sancionatório e líquido, garantindo ao credor maior previsibilidade e economia processual. Segundo Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona, a cláusula penal compensatória também tem um efeito inibidor, incentivando o cumprimento do contrato, além de servir como forma de reparação ao credor, caso o contrato seja inadimplido[2].Portanto, a cláusula penal compensatória não apenas substitui a indenização, mas também reforça a segurança jurídica e a autonomia das partes contratantes.Justamente por isso, não merece acolhimento o pedido do réu apelante no sentido de que a penalidade seja excluída no caso concreto.Isso porque, com o devido respeito à argumentação apresentada, nenhuma das alegações é capaz de justificar a não incidência da cláusula livremente pactuada pelas partes, no exercício da autonomia privada, sem qualquer indicação de vício do consentimento.Com efeito, o entendimento que tem prevalecido no âmbito das relações privadas é no sentido da mínima intervenção, conforme determinam os arts. 421 e 421-A do Código Civil, in verbis:
“Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; eIII - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada”.
Logo, não há qualquer elemento que seja capaz de demonstrar que a penalidade foi inserida no contrato sem o consentimento do apelante, tampouco que sua incidência não foi objeto de acordo entre as partes.Nesse sentido, já decidiu este e. Tribunal em casos semelhantes:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA COMPRADORA. CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE COMBUSTÍVEL. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE A RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES, EM DESCOMPASSO COM O BENEFÍCIO DE ORDEM PREVISTO NO ART. 827 DO CC. NÃO CONHECIMENTO. INOVAÇÃO RECURSAL. ANÁLISE INDEVIDA SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. AQUISIÇÃO DE COTA MÍNIMA DE COMBUSTÍVEL MENSALMENTE. OBSERVÂNCIA DA AUTONOMIA DA VONTADE E DA LIBERDADE DE CONTRATAR. CONDIÇÕES TÍPICAS DOS PACTOS DE FORNECIMENTO DE COMBUSTÍVEIS. GALONAGEM MÍNIMA QUE VISA GARANTIR O FORNECIMENTO ADEQUADO DO PRODUTO E COMPENSAR OS INVESTIMENTOS REALIZADOS PELA DISTRIBUIDORA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA APELANTE CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. MULTA EXIGIDA NOS TERMOS CONTRATADOS. IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO. NOTIFICAÇÃO REGULARMENTE ENVIADA. INSTRUMENTO QUE DEIXOU DE ESTABELECER PRAZO PARA O PAGAMENTO, ATRAINDO A INCIDÊNCIA DA REGRA DO ART. 331 DO CÓDIGO CIVIL E TORNANDO A OBRIGAÇÃO IMEDIATAMENTE EXIGÍVEL. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE E, NA PARTE CONHECIDA DESPROVIDO”. (TJPR - 6ª Câmara Cível - 0007738-23.2020.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTO JEFFERSON ALBERTO JOHNSSON -
J. 19.03.2024) –grifei.

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE PRODUTOS COM EXCLUSIVIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INCIAIS E PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PLEITOS RECONVENCIONAIS. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. RAZÕES RECURSAIS QUE IMPUGNAM SATISFATORIAMENTE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. MÉRITO. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL DECORRENTE DO EXERCÍCIO DA AUTONOMIA PRIVADA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 421 E 421-A DO CÓDIGO CIVIL. PRINCÍPIO DA MÍNIMA INTERVENÇÃO DO ESTADO NAS RELAÇÕES PRIVADAS. PATAMAR DA MULTA QUE DEVE INCIDIR CONFORME PACTUADO PELAS PARTES, PELOS MESMOS MOTIVOS. PENALIDADE FIXADA DE MODO PROPORCIONAL AO ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS EM DESFAVOR DOS RECONVINDOS. RECURSO 01 CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO 02 CONHECIDO E PROVIDO.”. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0012385-53.2017.8.16.0069 - Cianorte -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 17.02.2025) – grifei.
Com efeito, constato que o critério fixado no contrato já leva em consideração a distinção do valor da multa a depender da porcentagem de adimplemento do objeto contratual. Isto é, trata-se de multa fixada à luz da proporção de adimplemento contratual. Neste toar, com o devido respeito às alegações recursais, a multa compensatória não necessita de ajustamento, pois já foi realizada ponderação equitativa à época de sua estipulação. Ora, não se está diante de multa fixa, mas multa que se calcula com base na porcentagem de adimplemento.A propósito:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE CESSÃO DE MARCAS, FORNECIMENTO DE PRODUTOS E OUTROS PACTOS COM REVENDEDOR. SENTENÇA QUE DECLAROU A RESCISÃO CONTRATUAL, JULGOU IMPROCEDENTE OS PEDIDOS INICIAIS E PROCEDENTE OS PEDIDOS RECONVENCIONAIS. SUSCITADA ONEROSIDADE EXCESSIVA DA MULTA. INEXISTÊNCIA. MULTA FIXADA DE MODO PROPORCIONAL AO ADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE AMBIGUIDADE NAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. OBRIGAÇÕES FIXADAS DE MODO OBJETIVO E CLARO. ALEGADA INEXISTÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. RESCISÃO PLEITEADA PELA PARTE QUE SUSCITA AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. DESNECESSIDADE DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. OBRIGAÇÃO LÍQUIDA E DETERMINADA CUJO TERMO É CERTO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECEU QUANTIDADE MÍNIMA MENSAL DE COMBUSTÍVEL A SER ADQUIRIDA PELO POSTO REVENDEDOR. PREVISÃO CONTRATUAL TÍPICA EM CONTRATOS DESSA NATUREZA E JUSTIFICADA EM RAZÃO DOS CUSTOS ARCADOS PELA DISTRIBUIDORA. PRÁTICA DE PREÇO DIFERENCIADO COM OUTROS ADQUIRENTES DE COMBUSTÍVEL. POSSIBILIDADE. ATIVIDADE MERCANTIL REGIDA PELA AUTONOMIA PRIVADA. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ABUSO DO PODER ECONÔMICO OU VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DAS TEORIAS DA SUPRESSIO/SURRECTIO. INAPLICABILIDADE. NÃO HÁ PREVISÃO DE COTA MÍNIMA MENSAL, MAS SOMENTE NO PERÍODO TOTAL DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CONDUTA DA DISTRIBUIDORA QUE DÊ AZO À APLICAÇÃO DAS TEORIAS. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, DESPROVIDO”. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0058104-92.2018.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 09.05.2023) – grifei.
Consoante ao acima explanado, reputo válido mencionar posição do Superior Tribunal de Justiça cuja ratio decidendi pode ser transplantada para o caso em apreço:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA MERCANTIL. COMBUSTÍVEIS E DERIVADOS DE PETRÓLEO. CONTRATO DE 120 MESES. RESCISÃO ANTECIPADA. ADIMPLEMENTO PARCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. VALOR. EQUIDADE. REDUÇÃO EXCESSIVA. CRITÉRIO MATEMÁTICO. APLICABILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir a adequação da redução da multa compensatória pactuada em contrato de promessa de compra e venda mercantil, nos termos do art. 413 do Código Civil. 3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 4. A intervenção do Poder Judiciário no sentido de reduzir a cláusula penal pactuada deve observar os limites previstos no art. 413 do Código Civil de 2002. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido o controle judicial do valor da multa compensatória pactuada, sobretudo quando esta se mostrar abusiva, para evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes, sendo impositiva a sua redução quando houver adimplemento parcial da obrigação. Precedentes. 6. Não é necessário que a redução da multa, na hipótese adimplemento parcial da obrigação, guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação cumprida, sobretudo quando o resultado final ensejar o desvirtuamento da função coercitiva da cláusula penal. 7. No caso, o critério matemático deve ser mantido, pois não gera o desvirtuamento da finalidade da multa compensatória, tampouco montante manifestamente excessivo para a parte devedora, sendo de aplicação necessária para manter o equilíbrio das prestações. 8. Recurso especial provido. (REsp n. 1.788.596/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/8/2020, DJe de 7/8/2020) – grifei.
Não se ignora que existem decisões em sentido contrário, aplicando a previsão do art. 413 do Código Civil para reduzir o patamar da multa. Todavia, tal intervenção não se justifica no caso dos autos, pois o percentual da penalidade não se revela excessivo à luz do valor e da duração da relação jurídica estabelecida entre as partes.Diante do exposto, não se vislumbra onerosidade excessiva da multa fixada no contrato, que guarda correspondência matemática com a proporção da obrigação cumprida, não tendo sido arbitrariamente fixada em valor pré-determinado, mantendo-se a r. sentença nesse ponto.d. BenfeitoriasIndo em frente, o apelante pleiteia a indenização pelas supostas benfeitorias realizadas, contudo, razão não lhe merece.Sobre as benfeitorias, dispõe o art. 1.219 do Código Civil o seguinte:
“Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto as voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”.
Ainda, o Código Civil Comentado e Anotado[3], entende com benfeitoria:
“Benfeitorias. Consideram-se benfeitorias tudo aquilo realizado pelo homem que vise a embelezar, aumentar ou facilitar e conservar um bem. As benfeitorias voluptuárias são aquelas que visam apenas a embelezar e/ou dar mais comodidade ao bem (ex.: decoração luxuosa de um cômodo). As benfeitorias úteis têm por escopo facilitar ou aumentar o uso do bem, mesmo que não sejam necessárias (ex.: instalação de iluminação mais moderna e econômica). E as benfeitorias necessárias, o nome já diz, são as indispensáveis para a conservação do bem (ex.: a troca da fiação elétrica que corre o risco de causar um curto-circuito).”.
No caso, é controversa a realização das benfeitorias no imóvel pelo apelante, uma vez que o pedido é vago por estar ausente de qualquer comprovação nos autos que possibilite a indenização pelas eventuais benfeitorias realizadas no lote que lhes foram entregues nu. Ainda, verifica-se do cadastro municipal do imóvel, emitido pela Prefeitura em 2020 (mov. 1.15 - Origem), não há a indicação de benfeitorias. Além disso, sequer foram especificadas as benfeitorias com algumas fotografias, notas fiscais de valores gastos, ou quaisquer outras provas que comprovem suas alegações facilmente.Dessa forma, ante a ausência de demonstrar suas alegações documentalmente, resta evidente que não fez prova do fato constitutivo de seu direito, ônus que lhe competia por força do mencionado no art. 373, I do Código de Processo Civil. Nesse sentido[4]:
“O desejo de obter a vitória criar para a litigante a necessidade, antes de mais nada, de pesar os meios de que se poderá valer no trabalho de persuasão, e de esforçar-se, depois, para que tais meios sejam efetivados na instrução da causa. Fala-se, ao propósito, de ônus da prova, num primeiro sentido (ônus subjetivo ou formal).”.
Ainda, cumpre destacar que embora a parte apelante, em sede recursal, alegue que possui o lote como seu a mais de 15 anos, nele fixando seu domicílio e residência, constato que o endereço contido na peça de defesa (mov. 78.1 – Origem) como domicílio do apelante corresponde a endereço diverso do lote objeto do contrato de compra e venda em análise (mov. 1.6 – Origem). Ou seja, a comprovação de realização de benfeitorias deveria ter sido comprovada pela parte apelante, que estava na posse do bem, o que não ocorreu.Sobre o assunto, neste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná e, inclusive nesta C. Câmara Cível, já se entendeu o seguinte:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DAS FAMÍLIAS. AÇÃO DE RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL. PARTILHA DE BENS. RECONHECIMENTO DA UNIÃO ESTÁVEL (DE OUTUBRO DE 1993 ATÉ AGOSTO DE 2018). APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PRESCINDIBILIDADE E PERTINÊNCIA DAS PROVAS REQUISITADAS. INSURGÊNCIA QUANTO À PARTILHA. BEM IMÓVEL RECEBIDO POR HERANÇA DURANTE A UNIÃO ESTÁVEL. EXCLUSÃO DO IMÓVEL DO REGIME DE COMUNHÃO PARCIAL DE BENS. DIVERGÊNCIA ACERCA DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE SATISFAÇÃO DO ÔNUS DE ALEGAR, ESPECIFICAR E, MINIMAMENTE, DEMONSTRAR INDÍCIOS DA EXISTÊNCIA E DOS VALORES DAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.1. Cabe ao julgador, na qualidade de destinatário da prova, deferir a produção dos meios probatórios relevantes e pertinentes ao julgamento do mérito (isto é, da res in iudicium deducta). Para se assegurar a garantia fundamental da duração razoável do processo, o Estado-juiz deve indeferir as provas inúteis ou meramente protelatórias, bem como dar primazia à técnica processual do julgamento antecipado do mérito. Exegese dos artigos 5º, inc. LXXVIII, da Constituição Federal, e 4º, 355, inc. I, e 370 do Código de Processo Civil. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.2. Em que pese a insurgência do apelante acerca de eventual cerceamento de defesa, trata-se de hipótese em que a sentença foi devidamente fundamentada com base nas provas determinadas pelo juiz a quo e pelos fatos trazidos pelas partes. 3. No regime da comunhão parcial, os bens recebidos por herança, na constância do casamento ou da união estável, e os sub-rogados em seu lugar não geram direito à meação. Inteligência do artigo 1.659, inc. I, do Código Civil. Precedentes deste Tribunal de Justiça. Literatura jurídica.4. Ainda, no regime da comunhão parcial, o companheiro, embora não proprietário do imóvel, tem direito à indenização de metade do valor das benfeitorias construídas, durante a constância do casamento ou da união estável, no bem particular do outro companheiro, desde que se satisfaça, minimamente, o ônus de alegar, especificar e comprovar, ainda que por meio de indícios, a existência e o valor da benfeitoria pleiteada. Intepretação dos artigos 212, inc. IV, 1.658, 1.660, inc. IV, e 1.725 do Código Civil e 374, inc. IV, do Código de Processo Civil.5. O indício, quando demonstrado pela parte que busca o reconhecimento de um direito subjetivo, é o ponto de partida para que o magistrado extraia presunções, que são uma forma de raciocínio judicial em que, com base em um fato provado (indício) e valendo-se das máximas da experiência comum (isto é, aquilo que normalmente acontece; art. 335/CPC), permite-se a conclusão da existência ou da eficácia de outro acontecimento relevante para produzir a consequência jurídica pretendida. Literatura jurídica.6. No caso concreto, o ora apelante não se desincumbiu do seu ônus em alegar, especificar e minimamente comprovar, por provas documentais, quais foram as benfeitorias realizadas no bem imóvel. Diante disso, o recorrente não tem direito de recebimento de indenização, de partilha ou de aluguéis do imóvel em questão.7. Apelação conhecida e não provida. (TJPR - 12ª Câmara Cível - 0002473-46.2021.8.16.0019 - Ponta Grossa -
Rel.: EDUARDO AUGUSTO SALOMAO CAMBI -
J. 05.06.2023).”. (destaquei)“APELAÇÃO CÍVEL PELA PARTE AUTORA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. CONDOMÍNIO MORADAS DO LAGO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA LIDE PRINCIPAL E DA SECUNDÁRIA. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS PELA INDISPONIBILIDADE DO BEM. PAGAMENTO DE ALUGUERES. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO PELO RÉU/RECONVINTE. ÔNUS DA PROVA CONCERNENTES AO FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO. ART. 373, I, DO CPC. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0014828-84.2017.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 29.05.2023).”. (destaquei)“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES SOMENTE SOBRE SUPOSTAS BENFEITORIAS NO LOCAL. PLEITO DE INDENIZAÇÃO. SEM RAZÃO. BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS. DOCUMENTOS JUNTADOS QUE NÃO SÃO HÁBEIS A DEMONSTRAR OS GASTOS EM OBRAS PASSÍVEIS DE INDENIZAÇÃO. ART. 373, I, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0009298-84.2013.8.16.0019 - Ponta Grossa -
Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA -
J. 18.07.2022).”. – grifei.
Logo, não há que se falar em ressarcimento pelas benfeitorias realizadas pelo apelante, pois em nenhum momento da instrução processual foram juntadas provas que efetivamente comprovem tais benfeitorias. Deve ser rejeitado, portanto, o pedido de indenização.
Recurso 02 – Requerente – AW Empreendimentos Imobiliários Ltda.
a. Juros de moraPugna a apelante pela incidência de juros de mora, dos valores a serem restituídos ao requerido, a partir do trânsito em julgado da demanda ao invés de incidir a partir da data de cada desembolso.Com razão.Denota-se que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva do promitente comprador que se tornou inadimplente, motivo pelo qual os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, haja vista a inexistência de mora pelo vendedor em momento anterior, nos termos do art. 396 do Código Civil[5].No mesmo sentido, destaco o entendimento desta C. Câmara Cível:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS. SENTENÇA CONJUNTA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NOS AUTOS Nº 0031136-79.2019.8.16.0017 E 0012190-88.2021.8.16.0017. RECURSO DA PARTE RÉ. PLEITO DE RETENÇÃO DE VALORES À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO ACOLHIMENTO. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL, CLARA E ESPECÍFICA, PERMITINDO A COBRANÇA DA TAXA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº 1.599.511/SP. ADEMAIS, AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM A TERCEIRO MEDIANTE DOCUMENTO FISCAL OU OUTRO MEIO IDÔNEO. PEDIDO DE REFORMA QUANTO AO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CABIMENTO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRETENSÃO PELA INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DA CITAÇÃO. IMPERTINÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. TERMO INICIAL. DATA DE CADA DESEMBOLSO. PRECEDENTES. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MANUTENÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA (ART. 86, §ÚNICO, CPC). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. “ (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0012190-88.2021.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 28.08.2023) (destaquei)
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO ANTES DAS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS PELA LEI Nº 13.786/2018. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO-1 DO AUTOR (COMPRADOR). 1. PEDIDO DE MODIFICAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. ACOLHIMENTO. MAGISTRADO SINGULAR QUE ESTABELECEU SOBRE OS VALORES REMANESCENTES NÃO PAGOS. MULTA QUE DEVE INCIDIR SOBRE OS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE ESTADUAL. RECURSO DE APELAÇÃO-2 (LOTEADORA). 2. PRETENSÃO DE ESTABELECIMENTO DA BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONTRATUAL, O VALOR DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO CONSIDERADO ANTERIOR À LEI Nº 13786/2018. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL PARA 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. ACOLHIMENTO. PRECEDENTES. 3. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVA DE O COMPRADOR TER EFETIVAMENTE UTILIZADO O LOCAL. 4. ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE AS PARCELAS. DESCONTO DOS ENCARGOS INDEVIDOS. RESTITUIÇÃO QUE DEVE SER DO TOTAL DOS VALORES ADIMPLIDOS. 6. PEDIDO DE RETENÇÃO DOS “IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE O FATURAMENTO”. TRIBUTOS INERENTES À ATIVIDADE DA EMPRESA. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. 5. PEDIDO DE RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. cobrança devida apenas quando há previsão contratual, clara e específica. inocorrência, no caso. requisitos do tema 938 do stj não observado. cobrança indevida. necessidade de restituição. 6. modificação do termo inicial dos juros de mora. fixação a partir da citação. rescisão por liberalidade dos promitentes compradores. termo inicial que deve ser do trânsito em julgado. entendimento do stj. pedido acolhido. SUCUMBÊNCIA MANTIDA. I. Caso em exame1. Apelação cível interposta por Leonísio Zacheo da Silva e Loteadora Assaí S/S Ltda, visando a reforma de sentença proferida pela Vara Cível da Comarca de Joaquim Távora, que julgou parcialmente procedentes as ações de rescisão contratual e devolução de valores pagos, declarando nulas as multas e cobranças incidentes na rescisão do contrato, exceto a cláusula penal e os valores referentes ao IPTU, além de determinar a reintegração de posse do imóvel à Loteadora.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a base de cálculo da cláusula penal deve incidir sobre os valores pagos e se é possível a retenção de 25% dos valores pagos, além de determinar o termo inicial da incidência dos juros de mora em caso de rescisão contratual por culpa do comprador.III. Razões de decidir3. A cláusula penal deve incidir sobre os valores pagos e não sobre o saldo remanescente do contrato, em razão da abusividade da cláusula original.4. O percentual de retenção da cláusula penal foi fixado em 25% dos valores pagos, conforme entendimento do STJ para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018.5. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, uma vez que a rescisão do contrato ocorreu por culpa do comprador.6. A taxa de fruição é indevida, pois o imóvel em questão não era edificado e não houve prova de sua utilização pelo comprador.7. Não é possível a retenção de encargos moratórios, pois a restituição deve considerar a integralidade dos valores adimplidos. IV. Dispositivo e tese8. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para estabelecer como base de cálculo da cláusula penal os valores pagos; e parcialmente provida o recurso da Loteadora Assaí Ltda para fixar o percentual da cláusula penal em 25% sobre os valores pagos, e determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado, devendo, no mais, ser mantida a sentença.Tese de julgamento: Em contratos de compra e venda de imóveis firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a cláusula penal pode ser fixada em até 25% sobre os valores pagos, sendo indevida a taxa de fruição em casos de lote não edificado, e os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença de rescisão contratual.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que, nas ações de rescisão de contrato entre as partes, a multa a ser paga pela parte que não cumpriu o contrato deve ser de 25% sobre os valores que já foram pagos, e não sobre o valor total do contrato. Também foi decidido que não há direito a cobrar uma taxa de aluguel pelo tempo em que o imóvel ficou com a parte que não cumpriu o contrato, já que o lote não tinha construção. Por fim, a responsabilidade de pagar impostos sobre o imóvel não pode ser transferida para a parte que não cumpriu o contrato. A decisão foi tomada para garantir que as regras sejam justas e que ninguém fique em desvantagem.RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 01 CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 02 CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. “ (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001843-27.2024.8.16.0102 - Joaquim Távora -
Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA -
J. 10.02.2025) – grifei.
“Direito civil e processual civil. Apelação cível. Rescisão contratual e devolução de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel. Recurso parcialmente provido. I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual proposta por uma parte contra duas empresas, reconhecendo a resilição do contrato e determinando a devolução de valores pagos, além de condenar as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios. As apelantes contestam a legitimidade passiva de uma das rés, a justiça gratuita concedida à autora, a cláusula penal, o termo inicial dos juros de mora e a retenção de comissão de corretagem. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a apelante BARBOSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, se deve ser mantido o benefício da justiça gratuita à apelada, se é cabível a majoração da cláusula penal, qual deve ser o termo inicial dos juros de mora, se é possível a retenção da comissão de corretagem e como deve ser a distribuição dos ônus de sucumbência entre as partes. III. Razões de decidir3. A apelante BARBOSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, conforme a teoria da aparência.4. O benefício da justiça gratuita foi mantido, pois não houve comprovação de que a apelada possui condições de arcar com as custas processuais.5. O percentual de retenção da cláusula penal foi mantido em 20% sobre os valores pagos, em conformidade com a jurisprudência. 6. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, devido à culpa exclusiva da compradora pela rescisão contratual.7. Não foi permitida a retenção da comissão de corretagem, pois não houve previsão expressa no contrato e não foram atendidos os requisitos de informação.8. A redistribuição do ônus de sucumbência foi negada, pois o ajuizamento da ação foi necessário para a declaração de abusividade das cláusulas contratuais.9. Honorários recursais não fixados, ante o parcial provimento do recurso. IV. Dispositivo e tese10. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. [...].”. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0003244-44.2022.8.16.0098 - Jacarezinho -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 12.05.2025) – grifei.
Assim, é de se dar provimento a este pleito da parte apelante para determinar que o termo inicial da incidência dos juros de mora seja a partir da data do trânsito em julgado.b. Taxa de fruiçãoIndo em frente, em suas razões recursais, sustenta a parte autora a necessidade da cobrança da taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel.Pois bem. O entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça é pacífico no sentido de que “é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor” (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).E seguindo esse mesmo raciocínio, é sabido que os alugueres (taxa de ocupação) são devidos apenas nos casos em que o promissário comprador efetivamente auferiu alguma renda com o imóvel. Na casuística, válido mencionar, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel teve por objeto lote sem edificação (mov. 1.6, fls. 01), sendo que a posterior ocupação pelo promissário comprador somente ocorreu porque este utilizou-se de recursos próprios para supostamente construir uma edificação no local.Todavia, não parece razoável impor o pagamento de taxa de fruição ao réu, com natureza indenizatória, porquanto a ora apelante não possuiria vantagem econômica se continuasse na posse do bem como foi entregue (lote vazio).Logo, considerando que não restou demonstrados maiores prejuízos e que o objeto do contrato se tratava de um lote vazio, não se mostra crível a condenação do promissário comprador ao pagamento de taxa de fruição (aluguéis).Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINAR. PLEITO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. SENTENÇA DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA. MERO INCONFORMISMO COM O TEOR DO DECISUM. MÉRITO. RECURSO DA PARTE AUTORA. PLEITO PELO AFASTAMENTO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ACOLHIMENTO. PAGAMENTO APENAS DE CERCA DE 75% DO VALOR DO CONTRATO. SALDO DEVEDOR EXPRESSIVO. PRECEDENTES DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO VIÁVEL. ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DEVIDA. RETORNO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE”. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. PAGAMENTO DE MAIS DE 1/3 DO VALOR DO CONTRATO. PREVISÃO CONTRATUAL NESSE SENTIDO. ARRAS QUE INTEGRAM O VALOR DO NEGÓCIO. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS A TÍTULO DE IMPOSTO, TAXA E DESPESA. PREVISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE ALUGUERES. LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO COMO OBJETO CONTRATUAL QUE FOI POSTERIORMENTE CONSTRUÍDO PELA PARTE RÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MAIORES PREJUÍZOS À PARTE AUTORA. PRECEDENTES DESTA C. CÂMARA CÍVEL. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS BENFEITORIAS. INVIABILIDADE DE ANÁLISE. O DEFERIMENTO DO PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS PRESSUPÕE A NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA E DISCRIMINAÇÃO DE FORMA CORRETA. FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA QUE NÃO SE DESTINA AO RECONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DE BENFEITORIAS. NECESSIDADE DA BAIXA DOS AUTOS À ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. IMPRESCINDIBILIDADE DE PRODUÇÃO PROBATÓRIA, INCLUSIVE, DE EVENTUAL PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. SENTENÇA PARCIALMENTE ANULADA DE OFÍCIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. “ (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000095-43.2019.8.16.0131 - Pato Branco -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 13.08.2024) – grifei.
“RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE OS PEDIDOS INICIAIS E PROCEDENTE O PEDIDO RECONVENCIONAL. INSURGÊNCIA DAS PARTES. APELAÇÃO 01 (RÉUS). PEDIDO DE APLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE. REQUERIDOS QUE NÃO CHEGARAM PRÓXIMO DE ADIMPLIR TOTALMENTE O PACTO CONTRATUAL. PEDIDO SUBSIDIÁRIO PARA RECONHECER A COBRANÇA EXCESSIVA DO DÉBITO. QUESTÃO PREJUDICADA EM RAZÃO DO ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE IMPOSTOS E TAXAS SEREM DE RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES, REALIZADO NA APELAÇÃO 01 (AUTORA). ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE ARRAS E CLÁUSULA PENAL E DE INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR DAS ARRAS. ACOLHIMENTO. ARRAS QUE INTEGRAM O VALOR DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO E DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. CONFIGURAÇÃO DE BIS IN IDEM. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO/ALUGUEL OU, SUBSIDIARIAMENTE, DE FIXAÇÃO APENAS NOS MESES DE INADIMPLÊNCIA. ACOLHIMENTO. LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO COMO OBJETO CONTRATUAL QUE FOI POSTERIORMENTE CONSTRUÍDO PELA PARTE AUTORA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MAIORES PREJUÍZOS À PARTE AUTORA. DESNECESSIDADE DE PREQUESTIONAMENTO EXPRESSO DE DISPOSITIVOS LEGAIS. REQUISITO JÁ PREENCHIDO. MATÉRIA DEVIDAMENTE ANALISADA. APELAÇÃO 02 (AUTORA). PLEITO DE FIXAÇÃO DOS ALUGUÉIS SOBRE A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. ANÁLISE PREJUDICADA. REQUERIMENTO DE MAJORAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PARA 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS.
POSSIBILIDADE. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). AUSENTE QUALQUER PECULIARIDADE QUE JUSTIFIQUE A APRECIAÇÃO DA RAZOABILIDADE, DEVE PREVALECER O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. PRECEDENTE STJ (RESP. 1.863.007/SP) E DESSE TRIBUNAL. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA PARTE CONTRÁRIA AO PAGAMENTO DAS TAXAS E IMPOSTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL. CABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR ENQUANTO ESTEVE NA POSSE DO IMÓVEL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO. RECURSO 01 (RÉUS) PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO 02 (AUTORA) PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. “ (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0003227-86.2021.8.16.0148 - Rolândia -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 02.12.2024) – grifei.
Dessa forma, aplicando o entendimento jurisprudencial sobre o tema, é o caso de manter a r. sentença.
3. ÔNUS SUCUMBENCIAL – Análise conjuntaEsclareço, desde logo, que, por questões de brevidade e celeridade processual, a análise desse ponto dos apelos será feita em conjunto.Pois bem.Com relação ao ônus sucumbencial, considerando que a r. sentença apenas fora reformada para alterar a incidência do termo inicial dos juros de mora, não importando em alteração quanto a procedência parcial da demanda, entendo ser o caso de manter nos exatos termos da r. sentença. 4. HONORÁRIOS RECURSAIS Finalmente, cabe ponderar sobre a possibilidade ou não de incidência do art. 85, §11 do CPC, que institui a figura dos honorários recursais.O e. Superior Tribunal de Justiça fixou os parâmetros para a incidência do dispositivo legal em cotejo, isso no bojo do Agravo Interno nos Embargos de Divergência opostos no Recurso Especial nº 1.539.725/DF, cuja ementa segue abaixo colacionada:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO EMBARGADO PUBLICADO NA VIGÊNCIA DO CPC/2015. FALTA DE SIMILITUDE FÁTICA. PRESCRIÇÃO. REPARAÇÃO. DIREITOS AUTORAIS. ILÍCITO EXTRACONTRATUAL. ACÓRDÃO EMBARGADO CONFORME A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. [...] 5. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. 6. Não haverá honorários recursais no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração apresentados pela parte que, na decisão que não conheceu integralmente de seu recurso ou negou-lhe provimento, teve imposta contra si a majoração prevista no § 11 do art. 85 do CPC/2015. 7. Com a interposição de embargos de divergência em recurso especial tem início novo grau recursal, sujeitando-se o embargante, ao questionar decisão publicada na vigência do CPC/2015, à majoração dos honorários sucumbenciais, na forma do § 11 do art. 85, quando indeferidos liminarmente pelo relator ou se o colegiado deles não conhecer ou negar-lhes provimento. 8. Quando devida a verba honorária recursal, mas, por omissão, o Relator deixar de aplicá-la em decisão monocrática, poderá o colegiado, ao não conhecer ou desprover o respectivo agravo interno, arbitrá-la ex officio, por se tratar de matéria de ordem pública, que independe de provocação da parte, não se verificando reformatio in pejus. 9. Da majoração dos honorários sucumbenciais promovida com base no § 11 do art. 85 do CPC/2015 não poderá resultar extrapolação dos limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido artigo. 10. É dispensada a configuração do trabalho adicional do advogado para a majoração dos honorários na instância recursal, que será considerado, no entanto, para quantificação de tal verba. 11. Agravo interno a que se nega provimento. Honorários recursais arbitrados ex officio, sanada omissão na decisão ora agravada. ” (AgInt nos EREsp 1539725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017).- Grifo nosso
Verifica-se que, de acordo com entendimento firmado pela e. Corte Superior, caberá a majoração dos honorários em sede de recurso (i) se a decisão recorrida tiver sido prolatada a partir de 18/03/2016 e (ii) já tiver, na origem, determinado tal condenação, além de (iii) não ter sido conhecido o recurso ou desprovido pelo órgão jurisdicional competente.Assim, não se aplica o art. 85, §11 do CPC nos casos de provimento recursal, ainda que parcial e com alteração mínima do resultado e limitado apenas a consectários da condenação, conforme fixado no bojo do Resp 1.864.633/RS, julgado pela Corte Especial do STJ em 09/11/2023 sob a sistemática dos recursos repetitivos – Tema 1059:
“A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, §11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou por órgão colegiado competente.Não se aplica o art. 85, §11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e limitada a consectários da condenação”
In casu, levando em conta a presença dos requisitos apenas em relação ao recurso 01, fixo os honorários recursais em 1%, a ser acrescido sobre a verba sucumbencial fixada.Quanto ao recurso 02, diante da ausência dos aludidos requisitos estabelecidos pelo C. Superior Tribunal de Justiça (parcial provimento), deixo de fixar qualquer valor a título de honorários recursais.
3. CONCLUSÃODiante do exposto, VOTO pelo PARCIAL CONHECIMENTO E, NESTA EXTENSÃO, PELO DESPROVIMENTO do recurso 01 – parte requerida – Gilberto dos Santos e; pelo CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO do recurso 02 – AW Empreendimentos Imobiliários Ltda., o que faço nos termos da fundamentação ensamblada.É como voto.