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Processo:

I - RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em face da r. decisão de mov. 137.1, prolatada nos autos de “Execução de Título Extrajudicial” NU 0002263-74.2006.8.16.0001, nos seguintes termos:
“Vistos. 1. Em que pese o teor das impugnações trazidas aos mov. 122.1 e 123.1, melhor sorte assiste aos argumentos do Sr. Leiloeiro, isto pois, as impugnações estão desprovidas de qualquer prova documental, a fim de comprovar as alegações das partes, tratando-se de mera argumentação. Embora a tendência imobiliária seja de valorização na maioria dos casos, é crível que em algumas situações pontuais em razão de diversos fatores como por exemplo alto índice de ofertas e baixa demanda, seja possível um fluxo inverso com a desvalorização do bem. Note-se ainda que de acordo com o método sugerido pela exequente haveria supervalorização do imóvel, isto pois, a partir do laudo do Sr. Leiloeiro há apontamento de desvalorização do bem. Entender que deve ser homologada a avaliação de maior valor elaborada em 2018, e ainda, sobre o valor encontrado, realizar correção monetária certamente aumentaria significativamente o valor da proposta do leilão e tornaria a hasta pública infrutífera, pois aquele valor seria muito superior ao praticado pelo mercado em imóveis de iguais características e região. Dito isto, homologo a avaliação de mov. 117. 2. Decorrido o prazo recursal, cumpra-se o item 2.1 e seguintes da decisão de mov. 98.1. 3. Intimem-se. Diligências necessárias.”
Em suas razões, o exequente/agravante defendeu, em síntese, a necessidade de ser “mantida a avaliação realizada no evento 41, devendo o valor de avaliação do referido laudo (R$ 539.000,00 – quinhentos e trinta e nove mil reais) ser corrigido pelo índice Oficial do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná – TJPR, até a presente data”. Ressaltou que os anúncios de internet (de outros imóveis) não devem ser considerados, pois “não é possível visualizar as peculiaridades e particularidades, como reformas, desgastes do tempo, cuidado, dos referidos imóveis em comparação ao bem objeto do leilão”. Também aduziu que “a correta decisão deveria ser com relação à realização da avaliação através do oficial de justiça ou avaliador judicial”. Ainda, sustentou ser devido que “conste no edital do leilão a ressalva de que o arrematante ficará responsável pelos débitos não supridos pelos frutos da arrematação, dado a natureza propter rem da obrigação”, bem como, a determinação do lance mínimo de 70% (setenta por cento), para venda em segunda praça. Por fim, pugnou pela concessão do efeito suspensivo recursal e, no julgamento do mérito, pelo provimento deste recurso.
A decisão de mov. 16.1, deste relator, deferiu o pedido de concessão do efeito suspensivo recursal, determinando o sobrestamento do feito originário até que haja o pronunciamento definitivo desta Câmara. – autos de Agravo de Instrumento Cível.
Embora intimada, a agravada não apresentou contrarrazões (mov. 21.0 - autos recursais).
É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO
1. PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL
Deixo de conhecer dos pleitos do agravante para que “seja deferida a inclusão no edital de leilão da ressalva de que o arrematante do imóvel ficará responsável pelo pagamento do débito não acobertado pelo produto da arrematação, diante da característica propter rem do débito” e de que seja “estipulado o valor mínimo de 70% em segunda praça, a fim de não trazer maiores prejuízos ao Exequente/Agravante”, eis que tais pedidos não foram objeto de análise na r. decisão agravada.
Considerando a devolutividade restrita do Agravo de Instrumento, que alcança apenas a matéria efetivamente examinada na decisão recorrida, é vedado ao órgão ad quem conhecer de temas diversos daqueles decididos no pronunciamento impugnado.
Da análise do decisum, verifica-se que o d. juízo de origem deliberou exclusivamente a respeito das impugnações ao laudo apresentado pelo leiloeiro.
Logo, não tendo sido apreciados na r. decisão agravada os pedidos supra, fica impossibilitado o conhecimento do recurso nestes pontos.
No mais, encontram-se presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer) e intrínsecos (legitimidade, interesse recursal e cabimento), de modo que o recurso merece ser conhecido, em parte.
2. DO MÉRITO
Pretende o agravante a reforma da r. decisão agravada, com a homologação da avaliação do imóvel realizada ao mov. 41.1.
Disse que o laudo pericial homologado foi realizado sem a vistoria do imóvel, amparado apenas em anúncios retirados de sites, ou seja, não traz uma prova robusta capaz de comprovar a suposta desvalorização do bem. Assim, subsidiariamente, pediu uma nova avaliação, a ser feita por Oficial de Justiça nomeado pelo juízo, conforme art. 870 do CPC.
Pois bem.
Compulsando os autos originários, observa-se que as partes firmaram acordo, que foi homologado (mov’s. 1.6 e 1.7).
Ocorre que a ré não pagou a integralidade do acordo, de modo que o autor deu início à sua execução (mov. 1.8). A executada apresentou exceção de pré-executividade (mov. 1.14), que foi rejeitada (mov. 1.17).
Em sede recursal, foi negado provimento ao Agravo de Instrumento nº 463860-4 interposto pela executada. – mov. 1.29.
Foi determinado o arresto do imóvel gerador do débito, constituído pelo apartamento nº 92, bloco A, do Condomínio Edifício Parque dos Príncipes. - mov. 1.23.
Na sequência, a executada requereu a nulidade parcial do título objeto da execução (mov. 1.39), o que foi indeferido – mov. 1.45.
O arresto foi convertido em penhora (mov. 1.44) e foi expedido o mandado de avaliação do imóvel ao avaliador judicial (mov. 1.46).
A executada opôs nova Exceção de pré-executivade (mov. 1.73), que foi rejeitada. – mov. 14.1
Ao mov. 1.74 foi apresentado o laudo de avaliação, no valor de R$ 283.000,00 (duzentos e oitenta e três mil reais).
O d. juízo singular determinou nova avaliação do imóvel “em vista do tempo transcorrido”. – mov. 14.1.
Foi juntado novo laudo de avaliação (nº 313.18) ao mov. 41.1, no valor de R$ 539.000,00 (quinhentos e trinta e nove mil reais).
Diante da ausência de interesse do credor na adjudicação do bem penhorado, determinou-se a expropriação por meio de hasta pública. – mov. 98.1.
Considerando que a última avaliação do imóvel havia sido feita há mais de 4 (quatro) anos, o exequente requereu nova avaliação. – mov. 110.1, o que foi deferido (mov. 112.1).
Na oportunidade, foi apresentado laudo (mov. 117.2), tendo o imóvel sido avaliado em R$ 463.189,00 (quatrocentos e sessenta e três mil, cento e oitenta e nove reais).
Diante das impugnações da executada e do exequente, o d. juízo intimou o leiloeiro para manifestação. – mov. 127.1, o qual ratificou o laudo na íntegra. – mov. 131.1.
E, ao mov. 137.1, o d. juízo de origem homologou o laudo apresentado pelo sr. leiloeiro ao mov. 117.2.
Face tal decisum, o exequente interpôs o presente recurso.
Entendo por reformar a r.decisão agravada.
O artigo 872, do CPC, estabelece os requisitos necessários que devem constar no laudo de avaliação do imóvel:
“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1º Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2º Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.”
Ainda, o artigo 873 determina que somente é admitida nova avaliação se configurada uma das seguintes hipóteses:
“Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.”
“Art. 480. O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. § 1º A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu. § 2º A segunda perícia rege-se pelas disposições estabelecidas para a primeira. § 3º A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar o valor de uma e de outra.”
De início, ressalto não ser possível a homologação do laudo de mov. 41.1, como pretende o agravante, eis que foi confeccionado no ano de 2018, necessitando das atualizações face às oscilações do mercado imobiliário.
Infere-se que o laudo confeccionado pelo sr. leiloeiro nomeado levou em consideração o estado externo do imóvel. Foi verificada a idade do mesmo, analisado o estado de conservação, avarias, e a qualidade do material utilizado na edificação.
No entanto, não foi examinado o interior do imóvel, vejamos:
“O imóvel foi avaliado por este subscritor, no dia 28/10/2022 no período da tarde, foi verificado o estado externo do imóvel, verificada a idade do mesmo, analisado o estado de conservação, avarias, as benfeitorias e a qualidade do material utilizado na edificação. Saliento que este avaliador não obteve acesso ao interior do imóvel, sendo levado como informação os dados que constam em sua matrícula.” (destaquei)
Ainda que se possa considerar válida a avaliação realizada a partir do método comparativo, como a feita no presente caso, em que se considera o valor de apartamentos semelhantes, com mesma metragem e localizados no mesmo edifício, há de se considerar a discrepância entre o laudo homologado e as avaliações realizadas em anos anteriores, mormente aquela de 2018.
Como relatado, no ano de 2010 o imóvel foi avaliado, por avaliador judicial, no valor de R$ 283.000,00 (duzentos e oitenta e três mil reais) e, no ano de 2018, em R$ R$ 539.000,00 (quinhentos e trinta e nove mil reais).
Ora, não se pode olvidar que, de fato, há uma diferença significativa entre a avaliação realizada no ano de 2018, a qual demonstrou a imensa valorização do imóvel desde o ano de 2010, e a realizada pelo leiloeiro oficial no ano de 2022, a qual, ao contrário, demonstrou uma desvalorização de aproximadamente setenta e cinco mil reais.
Ocorre que inexiste, no laudo, qualquer explicação para a discrepância de valores.
Ao ser questionado sobre a depreciação do imóvel, em comparação com a avaliação anteriormente realizada, o leiloeiro se limitou a informar que “Instado a se manifestar, diante do contido na seq. 122 e 123, peticionam as partes informando discordar da avaliação apresentada nos autos, contudo, estes não apresentaram sequer um laudo ou valor discordante da avaliação apresentada na seq. 117.2”. – mov. 131.1.
Ainda que as alegações do agravante estejam desacompanhadas de documentos comprobatórios da valorização do bem, fato é que ambos os laudos em discussão foram realizados por servidores de confiança do juízo e não há qualquer explicação para a discrepância de valores entre o laudo elaborado pelo leiloeiro oficial e aquele anteriormente realizado por avaliador judicial.
Também analisando o referido laudo de avaliação, é possível verificar que este não cumpriu integralmente os requisitos previstos no inciso I, do artigo 872, do Código de Processo Civil, como dito anteriormente, na medida em que não avaliou a parte interna do imóvel, deixando de pontuar as características dos bens, as benfeitorias neles existentes, tampouco o estado em que se encontravam.
Logo, ante a divergência entre os valores apontados pelo leiloeiro oficial e pelo avaliador judicial, e considerando, ainda, que não foi realizada a vistoria do imóvel, paira fundada dúvida sobre o real valor do bem.
Portanto, resta configurada a possibilidade de nova avaliação, nos termos do art. 873, III, do CPC.
Em casos semelhantes, esta Corte decidiu:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RECURSO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE HOMOLOGOU A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL REALIZADA POR LEILOEIRO. LAUDO SEM AS ESPECIFICAÇÕES PORMENORIZADAS. AUSÊNCIA DE VISTORIA INTERNA. INOBSERVÂNCIA AO ART. 115 DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO. EXISTÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA EM RELAÇÃO AO VALOR ATRIBUÍDO. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. ART. 873 DO CPC. AVALIAÇÃO QUE DEVE SER REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA OU AVALIADOR NOMEADO PELO JUÍZO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0051736-75.2019.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU GUILHERME FREDERICO HERNANDES DENZ -
J. 09.03.2020) (destaquei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO JUDICIAL SOBRE IMÓVEIS PENHORADOS – DISCREPÂNCIA VULTUOSA ENTRE A AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA E PERÍCIA TÉCNICA – LAUDO PERICIAL, ADEMAIS, QUE NÃO CUMPRIU COM OS REQUISITOS PREVISTOS NO ARTIGO 872, INCISO II DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – EXISTÊNCIA DE FUNDADA DÚVIDA SOBRE OS VALORES DOS BENS – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 873, INCISO III DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO – DECISUM REFORMADO. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.” (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0042475-52.2020.8.16.0000 - União da Vitória - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ LOPES - J. 08.02.2021) (destaquei)
Com efeito, a fim de evitar posterior alegação de nulidade por arrematação por preço vil, entendo ser devida a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, devendo a r. decisão agravada ser reformada.