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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito, Dr. Fernando Bueno da Graça (mov. 72.1/origem) nos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Reintegração de Posse nº 0007490-73.2022.8.16.0069, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (destaques do original): “3 – DISPOSITIVODiante do que foi exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos constantes da inicial, consequentemente, julgo extinto o processo com resolução de mérito nos termos do art. 487, I do CPC para os fins de:a.
DECLARAR a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda trinta dias após a notificação extrajudicial da parte ré, ou seja, desde 01/07/2022.b. CONDENAR a parte autora na restituição de 90% (noventa por cento) do total pago pela ré, descontados eventuais encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela adquirente/ré. Ainda, esclareço que o valor deverá ser restituído com a incidência de correção monetária pelo IGP-M (índice contratual) a partir da data de cada desembolso (efetivo pagamento), bem como incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado (Tema nº 1.002 do STJ). c. Após o trânsito em julgado e após ressarcidos os valores pela parte autora, deverá ser a parte autora reintegrada na posse do imóvel. Com base na fundamentação exposta, e com fulcro no art. 86 do CPC, condeno ambas as partes ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados, conforme o art. 85, §2º do CPC, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Ressalto que os valores deverão ser distribuídos proporcionalmente na ordem de 80% (oitenta por cento) contra a parte autora e 20% (vinte por cento) contra a parte ré.Anoto que é vedada a compensação de honorários, nos termos do art. 85, §14 do CPC.”. Inconformada, a empresa autora interpôs o presente recurso (mov. 79.1/origem), alegando, em síntese, que: a) em 18/01/2012 celebrou contrato particular de compra e venda com a ré/Apelada, cujo objeto era o Lote de terras nº 13, da Quadra nº 09, do Loteamento Jardim Mafra II, localizado em Cianorte/PR, pelo valor ajustado de R$ 91.950,00, a ser pago mediante entrada de R$ 4.500,00 e o valor remanescente em 150 parcelas mensais de R$ 583,00; b) no ajuizamento da ação havia 15 (quinze) parcelas vencidas e não pagas pela promissária compradora, totalizando a quantia, não atualizada, de R$ 21.098,64, sendo a devedora constituída em mora através de notificação extrajudicial; c) o decisum recorrido autorizou a retenção de apenas 10% dos valores pagos pela compradora, mas a jurisprudência costuma fixar a retenção em 25%, em especial quando a culpa pela rescisão é do promissário comprador, que permaneceu inadimplente por muitos anos causando prejuízos à loteadora; d) a retenção de apenas 10% dos valores efetivamente pagos não é suficiente para suprir todos os anos de prejuízo que vem suportando; e) “a recorrente não obriga seus clientes a assinarem contratos, a levantar numerários ao seu bel prazer, muito pelo contrário utiliza-se de todos os meios legais e usuais nos parcelamentos para fazer valerem os direitos seus e do cliente, respeitando sua potencialidade de compra, para se evitar a inadimplência indesejada que só traz prejuízos para ambas as partes”; f) é fundamental a reforma da sentença, no sentido de majorar a cláusula penal para 25% dos valores pagos, como indenização justa.Com base em tais argumentos, requereu o provimento do recurso, nos termos e para os fins delineados. Como foi decretada a revelia da ré/Apelada, que foi citada e compareceu em audiência (mov. 65.1/origem), porém não contestou a ação, deixou-se de intimá-la para apresentação de contrarrazões ao recurso, seguindo-se o disposto no artigo 346 do Código de Processo Civil.Subiram os autos a esta Corte, onde após distribuição e sorteio (mov. 3.1), vieram conclusos em 08/01/2024 (mov. 6.0).Em 17/04/2024 a ré/Apelada habilitou-se nos autos por advogado (movs. 9.1 e 9.2).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 78.0 e 79.2/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento — o recurso deve ser conhecido.Cinge-se a controvérsia recursal a respeito da extensão das consequências jurídico-econômicas de restituição de valores, advinda da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promissária compradora, estando a insurgência recursal da loteadora autora/Apelante concentrada no pedido de majoração do percentual de retenção sobre os valores pagos de 10% para 25%. Em breve retrospecto, se vê que as partes celebraram, em 18/01/2012, o instrumento particular de compromisso de compra e venda de lote urbano, tendo como objeto o Lote de terras nº 13, da Quadra nº 09, com área de 250,17m², integrante do loteamento denominado “Jardim Mafra II”, situado na cidade de Cianorte/PR, pelo preço ajustado de R$ 91.950,00 (noventa e um mil novecentos e cinquenta reais), a ser pago da seguinte forma: R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) a título de arras, no ato da compra, e o valor remanescente de R$ 87.450,00 (oitenta e sete mil quatrocentos e cinquenta reais) dividido em 150 (cento e cinquenta) parcelas mensais de R$ 583,00 (quinhentos e oitenta e três reais), vencendo-se a primeira em 10/02/2012, e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, com reajuste anual do saldo devedor, a partir da data da assinatura do contrato, com base no IGP-M.Conforme declarado nos autos pela autora/Apelante e não contestado pela ré/Apelada (fato incontroverso), quando do ajuizamento da ação, em agosto de 2022, existiriam 15 (quinze) parcelas em atraso, de modo que, seguindo o contratado, a inadimplência da promissária compradora teria se verificado a partir de junho de 2021, após a quitação de 112 (cento e doze) prestações mensais (considerando que o primeiro pagamento teve vencimento em 10/02/2012), num total aproximado de R$ 69.796,00 (sessenta e nove mil setecentos e noventa e seis reais) das parcelas pagas e mais a entrada.Diz-se aproximado pois não há nos autos informação exata dos valores pagos, considerando os reajustes anuais feitos ao longo dos anos, utilizando-se assim, nessa “conta rasa”, apenas o valor bruto da parcela.O fato de a rescisão contratual dar-se por culpa exclusiva da ré/Apelada, que deixou de pagar o preço ajustado pela compra do imóvel, é ponto inquestionável e inquestionado, isto é, não devolvido ao exame desta Corte Revisora, na medida em que restou não controvertido nos autos e assim considerado pelo Juízo a quo em sua fundamentação:A sentença ora recorrida acolheu o pedido de rescisão do contrato formulado pela promitente vendedora e fixou as regras aplicáveis quanto ao retorno das partes contratantes ao status quo ante, condenando a autora/Apelante na restituição dos valores recebidos, ressalvada a retenção de 10% dos valores pagos a título de multa contratual, bem como eventuais encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela promissária compradora.
Não é demais constar que a relação jurídica havida entre as partes se submete às disposições do Código de Defesa do Consumidor, eis que se trata a autora/Apelante de loteadora e vendeu à autora/Apelada, na condição de destinatária final, em pacto de adesão (mov. 1.4/origem), um lote urbano, de modo que é devida proteção à consumidora contra cláusulas contratuais que eventualmente representem ilicitude, desvantagem ou onerosidade excessiva (CDC, art. 51, inciso IV, e § 1º, incisos I a III).A respeito da resolução do contrato, assim previu a Cláusula Quarta e subitens (mov. 1.4/origem):Vê-se, pois, que do valor total pago pela promissária compradora, poderia ser deduzido ou então cobrado, conforme as referidas cláusulas contratuais: a) 60% dos valores efetivamente pagos, caso tal quantia fosse superior a 20% do valor do contrato; b) eventuais despesas havidas para a rescisão contratual, tais como custas e emolumentos judiciais e extrajudiciais, honorários advocatícios e outras comprovadamente necessárias para tanto; c) a taxa de ocupação de 1% do valor atualizado do imóvel ao mês.O Apelo, no entanto, relativamente à aplicação de tais disposições contratuais, está restrito à cobrança da cláusula penal quanto ao percentual de retenção dos valores pagos pela ré/Apelada, de modo que diante do princípio do tantum devolutum quantum appellatum, previsto nos artigos 1.002 e 1.013, § 1º, do Código de Processo Civil, a discussão nesta seara se restringe ao ponto impugnado, à matéria devolvida ao exame ad quem.Doutro lado, tendo o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel sido firmado anteriormente à Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/1979, trazendo um novo regramento legal em caso de desfazimento de contratos desta espécie, por isso ficando conhecida como “Lei do Distrato”, em atenção ao princípio do tempus regit actum, ou seja, de que o tempo rege o ato, é de se registrar que não se aplicam ao caso em tela tais disposições, a saber, de forma retroativa, naquilo em que regulam a rescisão contratual.Nesse contexto, em razão do desfazimento do pacto por inadimplemento da consumidora, é legítima a retenção, pela promitente vendedora, de determinado montante pago por aquela, a promissária compradora, para o ressarcimento das despesas relativas ao contrato ou, ainda, para dispêndios financeiros relacionados à implantação do empreendimento, visando equalizar as perdas e danos, conforme o enunciado da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça (grifou-se):Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador–integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.Insurge-se, pois, a autora/Apelante, quanto à redução multa contratual, de forma equitativa pelo Juízo a quo, em conformidade com o artigo 413 do Código Civil, sustentando que a retenção de apenas 10% dos valores pagos pela ré/Apelada seria insuficiente para reparar os prejuízos advindos do rompimento contratual por culpa exclusiva da promissária compradora, razão pela qual requer a majoração para 25% dos valores pagos, o que estaria em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.Não é de se dar guarida ao recurso nesse ponto. Como dito alhures, prevalece o entendimento jurisprudencial que em tais situações de rescisão do contrato por culpa/vontade exclusiva do promissário comprador, anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, a devolução da quantia paga pelo promissário comprador é consequência jurídica lógica e inafastável do desfazimento do negócio, devendo as partes retornar ao status quo ante, assegurando-se ao promitente vendedor o direito de reter até 25% dos valores pagos, o que evita a configuração do enriquecimento sem causa de lado a lado, e admitindo-se apenas outras retenções e indenizações previstas em lei e no contrato, estas desde que sejam legítimas e não colidentes ou repetitivas (“bis in idem”).Nesse sentido, compreende a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça que “em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes” (REsp nº 1.863.007/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 23/03/2021, DJe 26/03/2021; grifou-se).Confiram-se também os seguintes julgados (fez-se os destaques):“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. JULGADO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. PREMISSAS DO ARESTO FUNDADAS NA APRECIAÇÃO FÁTICO-PROBATÓRIA DA CAUSA E EM TERMOS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. PONTOS DO JULGADO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. FUNDAMENTO RELEVANTE NÃO ATACADO NO RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ‘orienta que as disposições da Lei 13.786/2018, sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, não são aplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência’ (AgInt no REsp 1.920.804/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi. Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe 01/12/2021). Óbice da Súmula 83/STJ. 3. As ponderações acerca da manutenção da gratuidade de justiça decorreram da apreciação fático-probatória da causa, ensejando o óbice da Súmula 7/STJ, que incide sobre ambas as alíneas do permissivo constitucional. 4. A retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago pelo promitente comprador não destoa da jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai o texto da Súmula 83/STJ. (...) 9. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.987.597/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/6/2022, DJe de 15/6/2022).“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REVELIA. EFEITOS QUE NÃO ABRANGEM MATÉRIA DE DIREITO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. VALOR. SÚMULAS 5 E 7, DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/ 2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. (...) 4. Agravo interno não provido.” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.988.820/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 19/5/2022).Desse modo, é preciso averiguar as particularidades do caso concreto para definir o percentual da retenção justa e equânime, principalmente naquelas situações – como na deste processo – em que a promitente vendedora não faz demonstração exata dos prejuízos experimentados em razão da rescisão do contrato.Em análise das informações apresentadas pela autora/Apelante quanto ao tempo de inadimplemento e dantes referidas, tem-se que o valor total pago pelo imóvel até o mês de maio de 2021 teria sido de aproximadamente R$ 69.796,00 (sessenta e nove mil setecentos e noventa e seis reais) – o valor da entrada e mais 112 parcelas, levando-se em conta o valor da parcela de R$ 583,00 (quinhentos e oitenta e três reais), sem os reajustes anuais, já que a promitente vendedora não trouxe aos autos planilha atualizada dos valores pagos e do débito (saldo devedor). Destarte, se vê que a promissária compradora efetuou o adimplemento de parte substancial, significativa, do contrato, pois pagou 112 das 150 parcelas, o que se traduz em algo em torno de 74,66% do preço do imóvel, sendo que durante o período em que exerceu a posse do terreno, fazia os pagamentos regulares à promitente vendedora – ao menos, não há informação em sentido diverso –, o que mostra que esta última não teria prejuízos que não pudessem ser cobertos pela penalidade, tal como definida na sentença, mormente porque deles não fez demonstração com a petição inicial ou ao longo do processo, o que lhe competia, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil; afora isso, ao receber de volta o imóvel, a promitente vendedora terá a possibilidade de revende-lo a outrem.Por conseguinte, observa-se que o valor adimplido com relação ao valor total do contrato não se mostra ínfimo, muito pelo contrário, o contrato foi quase que integralmente cumprido, de modo que, para fins de incidência equânime e equilibrada da cláusula penal, mostra-se razoável e adequado a fixação e dedução/retenção por parte da autora/promitente vendedora de 10% dos valores pagos pela ré/Apelada, como determinado pela sentença objurgada, isto é, algo próximo (não se trata de conta exata) de 7,5% do valor do contrato.Ademais, como o objeto do contrato é um lote urbano sem benfeitorias e não houve notícia de alguma alteração desta situação após a promissária compradora ter se imitido na posse do bem com a assinatura do contrato, não há maiores trabalhos e/ou percalços para se perfectibilizar a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo ante, valendo o registro, nessa linha, de que o lote poderá ser livre e novamente comercializado pela proprietária em valor que deverá ser maior do que aquele pelo qual foi vendido, em virtude de sua provável valorização no interstício.Destarte, a sentença não se afastou da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ao aplicar o percentual de 10% de retenção sobre as prestações contratuais pagas pela promissária compradora, diante das peculiaridades acima listadas. Veja-se:“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DECLAROU A RESILIÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INSURGÊNCIA DAS RÉS. 1. PEDIDO DE ALTERAÇÃO DA DATA DOS EFEITOS DA RESILIÇÃO NÃO CONHECIDO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. 2. PLEITO DE MAJORAÇÃO DAS QUANTIAS RETIDAS NÃO ACOLHIDO. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. QUANTUM QUE PODE FLUTUAR ENTRE 10% E 25% DOS VALORES ADIMPLIDOS. PERCENTUAL DE 10% ADEQUADO ÀS PARTICULARIDADES DO CASO. PAGAMENTO DE UM TERÇO DAS PRESTAÇÕES DE TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS EM DESFAVOR DAS PROMITENTES VENDEDORAS EM RAZÃO DA RESILIÇÃO. 3. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. SEM GUARIDA. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO A RESPEITO DA QUANTIA EXATA DEVIDA, QUE FOI EMBUTIDA NO PREÇO TOTAL DO CONTRATO. PRECEDENTES DA CÂMARA. 4. INSURGÊNCIA A RESPEITO DA SUCUMBÊNCIA. NÃO PROVIDA. RECIPROCIDADE JUSTIFICADA. PERCENTUAL DE 50% PARA CADA PARTE ADEQUADO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM RAZÃO DO DESPROVIMENTO INTEGRAL DO RECURSO PARA 11% DO VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. ” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005087-09.2022.8.16.0045 - Arapongas -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO CARLOS RIBEIRO MARTINS -
J. 15.03.2024).Não obstante o resultado seja o não provimento do Apelo, tendo em vista a revelia da ré/Apelada, sem que tenha constituído defensor nos autos a tempo de oferecer contrarrazões recursais, ex vi do artigo 346 do Código de Processo Civil, não há que se falar em fixação ou majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para fins do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil. Ante o exposto, o voto é pelo conhecimento e não provimento do Apelo, mantendo-se incólume a sentença recorrida.