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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0005381-62.2022.8.16.0077, da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Cruzeiro do Oeste, em que é apelante Agnaldo Juarez Damasceno e apelado Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício de Cruzeiro do Oeste/PR.
1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação interposto em face da sentença proferida no mov. 31.1, nos autos de Suscitação de Dúvida Registral nº 0005381-62.2022.8.16.0077, na qual o MM. Juiz Fabrício Emanoel Rodrigues de Oliveira julgou improcedente a dúvida inversa, nos seguintes termos:“(...) 2. Conforme relatado, cuida-se de suscitação de dúvida inversa, instaurada com fulcro nos arts. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos e 586 do CNFE/TJPR, na qual se discute a legitimidade da negativa do Oficial do Registro Imobiliário em registrar a divisão amigável homologada judicialmente.Na matrícula, consta que a terceira, ANA OLINDA, adquiriu do suscitante AGNALDO, a parte ideal equivalente a 50% (cinquenta por cento) do imóvel.Assim, correta a negativa registral, uma vez que o cumprimento do acordo homologado na ação judicial com autos nº 2681-70.2009.8.16.0077 tornou-se impossível, porque 50% (cinquenta por cento) do imóvel foi adquirido por terceira pessoa que não integrou aquela relação jurídica processual.3. Ante o exposto, julgo improcedente a presente dúvida inversa.Condeno o autor ao pagamento de eventuais custas. Inaplicável o princípio da sucumbência, não há condenação em honorários advocatícios. Publicada e registrada esta sentença automaticamente nosistema projudi, intimem-se.Oportunamente, arquivem-se.” grifos no originalO requerente interpôs recurso (mov. 52.1 de origem) alegando, em síntese, que: a) o juízo a quo fundamenta a improcedência do pedido apenas pelo fato do imóvel ter sido adquirido por terceira pessoa não integrante daquela relação jurídica processual, julgando correta a negativa registral; b) extrai-se da negativa que a impossibilidade registral se deu em função da fração ideal de 50% do imóvel ter sido vendida pelo apelante e sua esposa a terceiros, os quais não figuravam no polo ativo da ação de autos nº 002681-70.2009.8.16.0077, transitada em julgado na data de 26.05.2022; c) atualmente o imóvel pertence à Sra. Augusta Gualda Munhoz da Silva, em condomínio com a Sra. Ana Olinda Protz Sabino, ambas na parte ideal de 50% conforme registros 06 e 42, respectivamente; d) em 08.06.2020 (mov. 296.1 dos autos nº 002681-70.2009.8.16.0077) fora proferida a sentença da primeira fase, pela qual houve a homologação do plano de divisão oferecido e determinado o início dos trabalhos divisórios e, após o prosseguimento da segunda fase, sobreveio sentença, cujo registro se pretende; e) em que pese a negativa registral, sob o argumento de que o imóvel não pertence mais ao apelante, fato é que ficou firmado no contrato de compra e venda que estes dariam continuidade na tramitação da ação de demarcação e divisão amigável até seu termo final, ficando os promissários compradores obrigados a arcar com as custas inerentes aos registros dos atos; f) após o trânsito em julgado da decisão, os promissários compradores e futuros adquirentes se sub-rogariam nos direitos dos apelantes; g) a divisão amigável celebrada entre Nivonsir Anselmo da Silva e sua mulher já havia sido objeto de pedido de registro, a qual obteve a mesma negativa (Diligência Registral n.º 0519/2016), haja vista que a referida fração já pertencia à época ao suscitante e sua esposa; h) nos autos de divisão e demarcação, fora reconhecido pelo juízo a legitimidade e interesse de agir do apelante e sua esposa, após comunicada a impossibilidade de registro a escritura de divisão amigável; i) a sentença que declarou a extinção do condomínio entre as partes, partilhou o imóvel e determinou o desmembramento da matrícula n. 6.858, apenas fora proferida em 10.03.2022, motivo pelo qual não há óbice para que o seu registro/averbação com o consequente cumprimento das ordens legais seja negado pelo registrador; j) o direito de divisão e desmembramento não é tão somente inerente à pessoa na qualidade de possuidor/proprietário, mas sim do negócio jurídico do imóvel, tratando-se de pleito que pode ser formulado por qualquer pessoa que legitimamente possua direitos inerentes ao imóvel, até mesmo porque o polo ativo da ação de demarcação e divisão do imóvel configura mero erro formal, passível de correção, se fosse o caso, através desta demanda; k) os registros da demarcação e desmembramento, ainda que oriunda de ação movida pelo anterior proprietário, em nada prejudica os atuais, haja vista que a declaração de extinção do condomínio, demarcação e desmembramento em nome dos apelantes fora cedida tacitamente à Sra. Ana Olinda Protz Sabino, ao formalizarem escritura pública de venda e compra, adquirindo parte ideal equivalente a 50% do imóvel constante na Matrícula nº 6.858; l) deve ser reformada a sentença, reconhecendo-se a ilegalidade da negativa registral em detrimento da ordem legal proferida na sentença dos autos de nº 002681-70.2009.8.16.0077; m) com o prosseguimento do pleito registral, a partir da demarcação de cada percentual e a subdivisão das matrículas, não teria a propriedade reconhecida, ou qualquer direito possessório sobre o bem, haveria tão somente o aproveitamento em benefício do comprador quanto à averbação da escritura pública de venda e compra na matrícula primitiva; n) deixará o imóvel a figura de condomínio, o que não prejudica os efeitos da escritura pública anterior, eis que correspondente aos exatos 50% objeto da ação de demarcação e divisão de terras particulares, sob nº 0002681-70.2009.8.16.0077; e o) por fim, pugna pelo provimento do recurso, a fim de reformar a sentença citra petita, para que seja julgada procedente a suscitação, reconhecendo-se o direito dos apelantes em registrar o título em apreço.O Ministério Público do Paraná apresentou manifestação ao mov. 56.1, sustentando, em suma, que: a) apesar das partes terem chegado à composição amigável sobre a divisão de terras, constatou-se que, durante o deslinde do processo supramencionado, houve a troca da propriedade do imóvel, que pertence atualmente às Sras. Ana Olinda Protz Sabino e Augusta Gualda Munhoz da Silva, e não mais ao suscitante; b) a obrigação determinada nos autos de n° 0002681-70.2009.8.16.0077 se tornou impossível de cumprimento pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis, pois não se pode afetar terceiro que não fez parte do litígio; c) o procedimento de suscitação de dúvida não comporta dilação probatória, ou seja, caso seja necessário executar o contrato ou alterar o mandado de averbação, o suscitante deve utilizar ação própria.
Recebidos os autos por esta Relatora, determinou-se a abertura de vista à Procuradoria-Geral da Justiça, a qual se manifestou no mov. 13.1 (Ap) opinando, em síntese, pelo não provimento do recurso ante a possibilidade de afetação do direito subjetivo de terceiro a partir do registro suscitado.Após, vieram os autos conclusos para julgamento (mov. 15 – Ap).É o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, denota-se a presença dos pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, razão pela qual o recurso deve ser conhecido.No mérito, cinge-se a controvérsia à negativa do 2º Serviço de Registro de Imóveis de Cruzeiro do Oeste/PR em realizar o registro da divisão amigável e, por consequência, o desmembramento da matrícula originária em outras duas novas matrículas em favor dos antigos condôminos e proprietários Sr. Agnaldo Juarez Damasceno e Sra. Augusta Gualda Munhoz da Silva, assim como decidido nos autos de nº 0002681-70.2009.8.16.0077.Contudo, não assiste razão ao recorrente, conforme passa-se a expor.Das razões iniciais (mov. 52.1 – autos de origem), o apelante afirma desacertada a conclusão do juízo a quo, alegando que ficou firmado no contrato de compra e venda que dariam continuidade na tramitação da ação de demarcação e divisão (autos de nº 0002681-70.2009.8.16.0077) até seu termo final e, após o trânsito em julgado, os promissários compradores e futuros adquirentes se sub-rogariam nos direitos dos apelantes. Para além, ressalta que o direito de divisão e desmembramento não é inerente tão somente à pessoa na qualidade de possuidor/proprietário, mas sim do negócio jurídico realizado, tratando-se de um direito que pode ser pleiteado por quem legitimamente possua direitos inerentes ao bem. Sendo, portanto, cedido de forma tácita à Sra. Ana Olinda Protz Sabino a extinção do condomínio e o desmembramento, em sua parte ideal de 50% (cinquenta por cento), da matrícula nº 6.858.Pois bem. Vale destacar que, em conformidade com o que dispõe a Lei nº 6.015/1973, a suscitação de dúvida tem natureza administrativa e, portanto, é o procedimento por meio do qual o juiz competente aprecia qualquer dissenso entre o oficial registrador e o apresentante do título. Ademais, o artigo 204 da citada Lei disciplina que: “A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente”. Ante esta característica, a dúvida limita-se à verificação de situação objetiva, ou seja, às condições regulamentares dos registros públicos, cabendo ao magistrado tão somente atestar ou não a validade da exigência feita para registro, e se o título apresenta, ou não, condições de ser registrado. De outra sorte, havendo outras pendências ou providências que devam ser adotadas, cabe à parte interessada buscar a sua adoção nas vias administrativas ou judiciais, com a observância do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal. A respeito do tema, a conclusão de Walter Ceneviva, ao discorrer sobre o limite regulamentar do procedimento, dispõe que "No processo de dúvida não se pode discutir se houve implemento, ou inadimplemento de obrigações, suas consequências jurídicas" (Lei dos Registros Públicos. 20a Ed. São Paulo: Saraiva, 2010. f. 514), indicando o mesmo autor que, pela via contenciosa, poderá haver tanto a anulação do registro por terceiros, como ser movida ação para a sua obtenção, quando procedente a dúvida. Postas estas considerações, vê-se que o caso em análise não merece solução diversa daquela apontada pelo d. julgador em primeira instância, eis que a titularidade do bem já não mais cabe ao Sr. Agnaldo, que vendeu sua parte ideal do imóvel e, portanto, retirou-se da qualidade de proprietário e titular dos direitos perquiridos em sede de ação de divisão e demarcação de terras sob o nº 002681-70.2009.8.16.0077.Nos autos de origem, o Oficial Registrador se manifestou ao mov. 21 trazendo informações quanto ao motivo da negativa registral, bem como a matrícula atualizada. Deste documento, extrai-se a informação de que o imóvel fora vendido à Sra. Ana Olinda Protz Sabino em outubro de 2020, sendo levada a escritura de compra e venda a registro somente em janeiro de 2021, conforme R42 na página 12.Contudo, àquele tempo, ainda tramitavam os autos demarcatórios, os quais somente transitaram em julgado no ano de 2022 após a expedição do auto de divisão (mov. 402.1 – autos de 002681-70.2009.8.16.0077), título judicial que confere aos proprietários das terras o direito de divisão em suas cotas partes, definindo-se os limites e confrontações para a criação de matrículas individuais ao lote de terras anteriormente registrado na matrícula nº 6.858.Nesta senda, o termo de autuação que concedia o referido desmembramento foi lavrado em nome do Sr. Agnaldo e da Sra. Augusta, sem que houvesse a inclusão da nova coproprietária, Sra. Ana, ao litígio, ou mesmo seu nome ao título, a ser levado ao oficial de registro de imóveis competente.Assim, do documento colacionado pelo autor nos autos de suscitação de dúvida (mov. 1.4), observa-se que o requerimento da divisão do imóvel foi levado pelo Sr. Agnaldo em setembro de 2022, quando já não mais figurava como proprietário do bem. Ou seja, sem legitimidade para pugnar qualquer alteração registral.Esclarece-se, entretanto, que a discussão aventada não diz respeito à possibilidade ou não de desmembramento da matrícula, pois já fora objeto de deliberação e, inclusive, decisão transitada em julgada, mas daquele que detém a titularidade das terras e assim pode alterá-las no plano registral. Para tanto, aplica-se o disposto no artigo 347, inciso I, do Código Civil, entendendo-se que “a sub-rogação é convencional: I - quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos;”, sobretudo porque quem, neste momento, deverá exercer o direito de desmembramento da matrícula será a Sra. Ana, adquirente de 50% do imóvel anteriormente de titularidade do Sr. Agnaldo.Diante dos fatos acima narrados, compreende-se que a negativa registral e a improcedência da suscitação de dúvida mostraram-se adequadas à situação fática exarada, em especial pela possibilidade de afetação a direito de terceiro.Assim como opinou a doutra Procuradoria-Geral da Justiça:“(...) O conteúdo da sentença afeta o bem, na medida em que traça os contornos da área que cabe a cada um dos proprietários, extingue o condomínio, e determina a abertura de matrículas individualizadas para cada parcela demarcada. Seu conteúdo, assim, implica em transformação da propriedade, que, como direito real, somente pode ser exercido pelo titular, forte no princípio daexclusividade que rege os registros públicos. (...)Assim, em vista da afetação do direito subjetivo de terceiro, em conformidade com o que observado pela i. Promotoria de Justiça no pronunciamento de seq. 56.1, “a obrigação determinada nos autos de n.° 0002681-70.2009.8.16.0077 se tornou impossível de cumprimento pelo 2º Ofício de Registro de Imóveis, pois não pode afetar terceiro que não fez parte do litígio”. (...)”Ademais, no que tange à irresignação do recorrente ao final de suas razões recursais, ao dizer que a sentença citra petita merece reforma, mais uma vez não procede a irresignação da parte, ao passo que, o decisum originário examina o pedido formulado, conquanto à negativa registral e sua motivação, julgando a demanda improcedente ante a impossibilidade do cumprimento do homologado na ação de nº 002681-70.2009.8.16.0077. Portanto, sem qualquer ofensa ao artigo 489 e seguintes, do Código de Processo Civil, tendo o Magistrado exposto suficientemente os motivos de fato e de direito que o levaram ao convencimento exarado na decisão.Por fim, e não obstante a manutenção da sentença, é de se reconhecer, até por homenagem à economia e à instrumentalidade do processo, a possibilidade da adquirente, senhora Ana Olinda, habilitar-se na qualidade de sucessora na ação de divisão, sendo cabível a partir de então o reenvio de expediente ao serviço de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 109, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil.
Assim sendo, a sentença deve ser mantida em sua integralidade. À luz do exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso.Deixo de aplicar a norma do artigo 85, § 11º, do Código de Processo Civil ante a ausência de condenação em honorários sucumbenciais no caso em apreço.