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Processo:

I. RELATÓRIOTrata-se de apelação cível interposta por Empreendimentos Imobiliários Paraíso Ltda. contra a decisão do Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 4º Registro de Imóveis de Curitiba e reconheceu à necessidade de apresentação pelo suscitado de revalidação da incorporação, acompanhada de documentos aptos a demonstrar sua concretização no prazo de 180 dias contados do seu registro (art. 33 da Lei 4.591/64).Inconformada, a apelante arguiu, em suma, que a sentença deve ser reformada, julgando-se improcedente a Suscitação de Dúvida enviada pelo 4º Registro de Imóveis de Curitiba-PR e expedido mandado ou certidão do Acórdão, para que, desde logo, o agente delegado do referido ofício proceda a averbação requerida, na forma do art. 203, II, da Lei 6.015/73.Afirmou que o motivo da feitura da escritura pública de declaração de seq. 1.9, na qual comparecem a ora apelante e o Sr. Marlus Eduardo Werner e sua esposa, foi o de validar e dotar de fé pública o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre eles em 02/07/2007 (seq. 1.10), já que o mesmo não teve reconhecimento de firmas à época de sua celebração.Asseverou que o compromisso de compra e venda foi celebrado e assinado dentro dos 180 dias do registro da incorporação e na época em que realizado, ou seja, antes da alteração trazida pela Lei 14.382/2022 “era usual o incorporador negociar e alienar unidades sem o registro definitivo da incorporação imobiliária”, bastando a documentação elencada no então art. 32 da Lei 4.591/64. Pugnou pela reforma da sentença para julgar improcedente a Suscitação de Dúvida enviada pelo 4º Registro de Imóveis de Curitiba-PR e pela expedição de mandado ou certidão do Acórdão para que o agente delegado proceda à averbação requerida.Em contrarrazões à apelação (mov. 47.1) o 4º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba, por meio do Oficial Registrador, apresentou manifestação em atenção à apelação interposta pela Empreendimentos Imobiliários Paraíso Ltda. contra a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 4º Registro de Imóveis de Curitiba. Afirmou que a escritura pública foi lavrada para validar o contrato de compromisso de compra e venda, contudo, o Oficial Registrador argumentou que a escritura pública não é documento hábil para comprovar a concretização da incorporação, pois foi lavrada 14 anos após o registro da incorporação e não consta no rol de documentos admitidos pelo art. 33 da Lei nº 4.591/64. Mencionou que o contrato de compromisso de compra e venda foi datado de 02/02/2007, antes do registro da incorporação, o que é vedado por lei.Ao final, pugnou pela manutenção da sentença.
Os autos foram encaminhados à douta Procuradoria Geral de Justiça (mov. 16.1/TJ) que se manifestou pelo conhecimento e não provimento do recurso interposto. É o relatório.

II. FUNDAMENTAÇÃOEstão presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.Trata-se de procedimento de dúvida suscitado devido ao inconformismo da apelante com as exigências apresentadas nas notas de diligência registral nº 2.823/2023, 3.287/2023 e 3.610/2023. Inicialmente cumpre mencionar que pedido de reconsideração datado de 18/04/2023, que versa sobre os procedimentos de dúvida sob nº 0001899-28.2021.8.16.0179, o qual não possui por objeto a matrícula 71.015 que ensejou a dúvida nos presentes autos. Em suma, a apelante solicitou a averbação da concretização da incorporação do empreendimento denominado "Condomínio Residencial Cajuru II", objeto da matrícula nº 71.015. Ocorre que após análise dos documentos pelo apelado, foi obstada a averbação do título apresentado sob o argumento de que o contrato de compromisso de compra e venda n° 10.731 apresentado trata-se de cópia simples e não possui reconhecimento de firma à época em que foi firmado, portanto, não foi possível comprovar documentalmente que a concretização ocorreu dentro do prazo de 180 dias do registro (art. 221, inciso II da Lei n.º 6.015/73 e princípio da segurança jurídica.
A sentença julgou procedente a suscitação de dúvida mantendo-se a necessidade de apresentação pelo suscitado de revalidação da incorporação, acompanhada de documentos aptos a demonstrar sua concretização no prazo de 180 dias contados do seu registro (art. 33 da Lei 4.591/64).Escorreita a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau.Senão vejamos. O art. 33 da Lei n.º 4.591/64, que dispõe sobre registro de incorporação imobiliária, determina que:
“Se, após 180 (cento e oitenta) dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido a que se refere o art. 32 desta Lei. Parágrafo único. Enquanto não concretizada a incorporação, o procedimento de que trata o caput deste artigo deverá ser realizado a cada 180 (cento e oitenta) dias”
Pela análise do acervo probatório constante nos autos, conclui-se que a negativa da averbação da concretização da incorporação decorreu do não cumprimento do art. 33, caput, da Lei nº 4.591/64, uma vez que a incorporação foi registrada no ano de 2007 (R.1-71.015) e, dentro do prazo estipulado pelo referido dispositivo, não foi comprovada sua concretização, sendo necessária a sua revalidação.O art. 32 da Lei n. 4591/64, refere-se que o incorporador
“somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente”. Ainda, ultrapassado o prazo de 180 dias da data do registro sem a concretização da incorporação, haverá a necessidade de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos vencidos”.
O art. 33 da lei 4.591/61, por sua vez, estabelece que;
“Se, após 180 (cento e oitenta) dias da data do registro da incorporação, ela ainda não se houver concretizado, por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura, da contratação de financiamento para a construção ou do início das obras do empreendimento, o incorporador somente poderá negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e de eventuais documentos com prazo de validade vencido a que se refere o art. 32 desta Lei.Parágrafo único. Enquanto não concretizada a incorporação, o procedimento de que trata o caput deste artigo deverá ser realizado a cada 180 (cento e oitenta) dias”.
Sobre o tema são os ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:
“Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras. (...)
Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei. A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo. Não se concretizando a incorporação no prazo de 180 dias, poderá ser revalidado o registro, pela juntada de documentação atualizada, liberando-se o incorporador para que continue sua oferta pública ou privada de unidades”. (MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 143-144).
Conforme
Alexi Cavichini:
“Também é chamado pela doutrina de dossiê da incorporação imobiliária, o rol de documentos previsto no art. 32 da Lei 4591/1964, os quais são exigidos para o registro da incorporação. Em caso de ausência ou insuficiência na apresentação de tais documentos, restará prejudicado o registro da incorporação. Neste caso, será elaborada nota de exigência pelo serviço de registro de imóveis competente, que irá apontar as pendências que deverão ser resolvidas antes do registro da incorporação” (CAVICHINI, Alexi M. A incorporação Imobiliária no Registro de Imóveis. Salvador: Editora Jus Podivm. 2023. Pg. 36)
Ocorre que, no caso em apreço, consta do documento de mov. 1.9 dos autos de origem, foi lavrado mais de 14 anos da data do registro da incorporação em total descumprimento ao disposto nos artigos 32 e 33 da Lei 4.591/64.Não fosse tal fato, o contrato de compromisso de compra e venda n° 10.731 apresentado trata-se de cópia simples e não possui reconhecimento de firma à época em que foi firmado, não foi possível, efetivamente, constatar que a concretização ocorreu destro do prazo legal de 180 dias do registro.Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. REVALIDAÇÃO DO REGISTRO DE INCORPORAÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CAJURU III. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA SUSCITADA INTERESSADA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. ALEGADA INOBSERVÂNCIA DO ART. 200, DA LEI Nº 6.015/73. AVENTADA PROLAÇÃO DE SENTENÇA SEM OPORTUNIZAR O CUMPRIMENTO DE DILIGÊNCIA PLEITEADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. REJEIÇÃO. DILIGÊNCIA QUE FOI ADMINISTRATIVAMENTE POSTULADA PELO OFICIAL REGISTRADOR E QUE É OBJETO DE ANÁLISE NOS PRESENTES AUTOS. AUSÊNCIA DE REQUERIMENTO DO PARQUET. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. ALEGADA DESNECESSIDADE DA REVALIDAÇÃO DO REGISTRO. NÃO ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA CONCRETIZAÇÃO DA INCORPORAÇÃO NO PRAZO DE 180 DIAS, CONTADOS DO REGISTRO. INTELIGÊNCIA DO ART. 33, DA LEI Nº 4.591/64. REVALIDAÇÃO CONDICIONADA À APRESENTAÇÃO DAS CERTIDÕES E DOS DOCUMENTOS ATUALIZADOS DESCRITOS NO ART. 32, DO MESMO DIPLOMA. LAPSO TEMPORAL, ENTRE O REGISTRO DA INCORPORÇÃO E OS DIAS ATUAIS, QUE NÃO ENSEJA A CONCLUSÃO DE QUE A INCORPORAÇÃO SE CONCRETIZOU. AVENTADA DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE DECLARAÇÃO A RESPEITO DAS AÇÕES JUDICIAIS QUE ENVOLVEM A EMPRESA. NÃO ACOLHIMENTO. APELANTE QUE OSTENTA DIVERSAS DEMANDAS JUDICIAIS. CERTIDÕES APRESENTADAS QUE NÃO PERMITEM INFERIR O TOTAL DO DÉBITO DA INTERESSADA E EVENTUAL IMPACTO DA COBRANÇA SOBRE O PATRIMÔNIO DA EMPRESA E O IMÓVEL OBJETO DE INCORPORAÇÃO. CAUTELA QUE SE MOSTRA ADEQUADA. INSURGÊNCIA CONTRA A EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO FISCAL MUNICIPAL. ACOLHIMENTO. APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO POSITIVA QUE, POR SI SÓ, NÃO OBSTA A REVALIDAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO §5º, DO ART. 32, DA LEI Nº 4.591/64. TODAVIA, NECESSÁRIA ANÁLISE ACERCA DOS DÉBITOS E DA VIABILIDADE DO ATO REGISTRAL PRETENDIDO. ALEGADA DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE NOVO ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO, DENTRO DO PRAZO DE VALIDADE. REJEIÇÃO. EXIGÊNCIA LEGALMENTE PREVISTA. ALVARÁ PROTOCOLADO JUNTO AO CARTÓRIO QUE EXPIROU EM 2008. NECESSÁRIA RENOVAÇÃO PARA FINS DE REVALIDAÇÃO DO REGISTRO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, APENAS PARA AFASTAR A EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO FISCAL MUNICIPAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0001348-77.2023.8.16.0179 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA DILMARI HELENA KESSLER -
J. 26.09.2024 - destaque)
Assim, a manutenção da sentença, nos exatos termos em que foi proferida é medida que se impõe. Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação interposto por Empreendimentos Imobiliários Paraíso LTDA, mantendo-se a sentença inalterada.