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I – RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em face da r. decisão de mov. 188.1, prolatada nos autos de “Execução por Quantia Certa de Título Executivo Extrajudicial – quotas condominiais” NU 0005895-29.2021.8.16.0116, que deferiu a penhora apenas “dos direitos que a parte executada possui sobre o bem alienado fiduciariamente”.
Em suas razões, a parte exequente/agravante sustentou, em síntese, a possibilidade de a penhora recair sobre o imóvel, considerando a natureza da dívida (propter rem), não havendo empecilho o fato de o bem encontrar-se alienado fiduciariamente, consoante atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Também destacou que “Embora o imóvel seja objeto de penhora pelo condomínio, em eventual arrematação do bem o credor fiduciário poderá se habilitar para recebimento do seu crédito, posto que o saldo restante estará resguardado exclusivamente a seu favor. Portanto, conclui-se que ambas as partes irão receber seus créditos cada um no seu limite e na sua proporção”. Por fim, requereu o provimento deste recurso.
Foi determinado tão-somente o processamento do feito ante a ausência de pedido de efeito suspensivo recursal (mov. 8.1-TJ).
A parte agravada não apresentou contrarrazões.
É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO
1. PRESSUPOSTOS RECURSAIS
Encontram-se presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer) e intrínsecos (legitimidade, interesse recursal e cabimento), de modo que o recurso deve ser conhecido.
2. MÉRITO RECURSAL
Cinge-se a controvérsia recursal ao cabimento da penhora de imóvel alienado fiduciariamente do qual decorre débito condominial inadimplido.
Embora citada para pagamento, a executada quedou-se inerte, razão pela qual, o exequente requereu a penhora do imóvel do qual decorreu a obrigação condominial. Entretanto, o d Juízo de primeiro grau deferiu apenas a constrição dos direitos “que a parte executada possui sobre o bem alienado fiduciariamente” (decisão de mov. 188.1).
Desta r.decisão, adveio o presente recurso.
Os débitos condominiais constituem obrigação propter rem, de modo que decorrem da própria coisa e têm por finalidade garantir a conservação do bem ao qual são ínsitos.
Nesse sentido, registre-se o trecho extraído do voto proferido pela e. Ministra Nancy Andrighi por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.653.143/DF:
“[...] Nota-se, portanto, que o débito condominial é considerado uma obrigação de caráter propter rem, a qual advém de uma situação jurídica de direito real (titularidade da coisa), ostentando as características de sequela e da ambulatoriedade – pertencentes aos direitos reais -, tendo por finalidade garantir a conservação do bem ao qual ele é ínsito. [...]” (REsp 1653143/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 22/05/2017).
Em face disso, conclui-se que a própria unidade condominial poderá responder pela dívida, ainda que objeto de alienação fiduciária, haja vista a necessidade de se preservar o interesse da coletividade de condôminos em receber os recursos para pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis ao Condomínio, que devem ser rateadas entre todos.
Inclusive, ressalto o recente posicionamento da Quarta Turma do c. Superior Tribunal de Justiça:
“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido”.(REsp n. 2.059.278/SC, relator designado para lavratura do Acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 11/9/2023.) [destaquei]
No mesmo entendimento, é a jurisprudência deste Tribunal de Justiça, embora não unânime:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERE A PENHORA DE IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. RECENTE ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CARÁTER PROPTER REM DA DÍVIDA QUE PREFERE O CRÉDITO FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE DE QUITAÇÃO DA DÍVIDA PELO CREDOR FIDUCIÁRIO, COM SUB-ROGAÇÃO E DIREITO DE REGRESSO EM FACE DO DEVEDOR. DECISÃO INALTERADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO.(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0095690-35.2023.8.16.0000 - Araucária -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANTONIO DOMINGOS RAMINA JUNIOR -
J. 27.05.2024) [destaquei]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. DECISÃO QUE ENTENDE NÃO SER POSSÍVEL A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS, MAS APENAS SEUS DIREITOS, POR ESTAR ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO CREDOR. ACOLHIMENTO. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL, AINDA QUE GRAVADO COM ÔNUS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ENTENDIMENTO SEDIMENTADO NO RESP 2.059.278/SC. DECISÃO REFORMADA. NECESSIDADE, CONTUDO, DE CITAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA NA EXECUÇÃO, FACULTANDO-LHE A QUITAÇÃO DO DÉBITO.Recurso conhecido e provido.(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0097559-33.2023.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADORA THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM -
J. 04.03.2024) [destaquei]
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS CONDOMINIAIS – DÍVIDA PROPTER REM - IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADMISSIBILIDADE DA PENHORA DA UNIDADE QUE ORIGINOU A DÍVIDA – DECISÃO REFORMADA - PRECEDENTES - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Diante do fato de que a dívida oriunda do inadimplemento de cotas condominiais possui natureza jurídica propter rem, em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial, cabível a penhora do imóvel, ainda que objeto de alienação fiduciária.(TJPR - 9ª C.Cível - 0039115-12.2020.8.16.0000 - Londrina - Rel.: Desembargador Domingos José Perfetto - J. 02.12.2020) [destaquei]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INSURGÊNCIA EM FACE DA DECISÃO QUE INDEFERIU OS PEDIDOS DE INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS NA EXECUÇÃO E DE PENHORA DO IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIARIÁRIA.1. ACRÉSCIMO DAS PARCELAS VENCIDAS NO DECORRER DA EXECUÇÃO. POSSIBILIDADE A FIM DE EVITAR AJUIZAMENTO DE NOVAS AÇÕES EXECUTÓRIAS DISCUTINDO O MESMO DIREITO MATERIAL. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CÂMARA JULGADORA. EXEGESE ART. 323 DO CPC. 2. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ART. 1.345 DO CC. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE DE PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL QUE ORIGINOU A DÍVIDA E NÃO SOMENTE SOBRE OS DIREITOS QUE O DEVEDOR POSSUI EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. PRECEDENTES DESTA CÂMARA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJPR - 9ª C.Cível - 0040012-40.2020.8.16.0000 - Campo Largo - Rel.: Juiz Guilherme Frederico Hernandes Denz - J. 24.10.2020) [destaquei]

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO INDEFERINDO O PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE DA CONSTRIÇÃO DO BEM GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, POR SER A UNIDADE QUE ORIGINOU A DÍVIDA EXECUTADA, DIANTE DA NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. PRECEDENTES. RECURSO PROVIDO.(TJPR - 9ª C.Cível - 0049443-35.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Desembargadora Vilma Régia Ramos de Rezende - J. 16.03.2020) [destaquei]
Assim, a r.decisão agravada deve ser reformada eis que admitida a penhora do imóvel gerador do débito, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação.
Desta forma, recomenda-se que o d. juízo de origem cite o credor fiduciário para, querendo, valer-se dos meios que reputar cabíveis para defesa dos seus direitos e interesses.