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Processo:

1. RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação cível interposto por JUST CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. na Ação de resolução contratual c/c indenização por perdas e danos nº 0009961-04.2021.8.16.0035, ajuizada por IVETE MARIA GABUARDI e MARIA ISABEL GABOARDI em face da Apelante, contra a r. sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial. Consta da parte dispositiva da r. sentença:
“Em face ao exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial (art. 487, I, CPC), para: a) declarar a resolução do contrato firmado entre as partes;b) condenar a ré ao pagamento de multa contratual, no valor de R$140.000,00 (cento e quarenta mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do contrato e acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação;c) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos emergentes, no valor de R$70.000,00 (setenta mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação;d) condenar a ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes a um aluguel mensal desde a imissão na posse (08/06/2017) até a desocupação (22/06/2020), cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença, descontado o valor da cláusula penal (alínea “a”).Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC). Publique-se. Registre-se. Intime-se” (mov. 128.1).
Opostos embargos de declaração pela parte ré (mov. 131.1), os mesmos foram rejeitados nos termos da r. decisão de mov. 138.1.Nas razões do recurso de apelação cível (mov. 143.1), requer a parte ré seja reformada “a r. sentença recorrida reconhecendo: a) rescisão contratual por fato de terceiro; b) exclusão da condenação ao pagamento da comissão de corretagem; c) exclusão da condenação ao pagamento da multa contratual e dos lucros cessantes correspondente ao aluguel no período de 08/06/2017 até 22/06/2020 e por fim, permanecendo as condenações, d) impossibilidade de cumulação dos lucros cessantes e da multa moratória”, pedidos que se fundamentam, em síntese, nos seguintes argumentos: a) a Apelante firmou contratos de permuta com os terrenos B053 e B846 em dezembro de 2015, assumindo a responsabilidade dos Permutantes do terreno B846 de realizar o inventário da falecida Maria Ecy; b) a Apelante iniciou estudos de viabilidade e definição de projeto após os contratos de permuta. No entanto, suspendeu esses estudos ao ser procurada pela Imobiliária Washington Ortega, que ofereceu o imóvel das Apeladas em negociação; c) não havia prazo estipulado nos contratos de permuta para a unificação dos terrenos B053 e B846. A Apelante aguardou a finalização da negociação com as Apeladas para incluir o terreno delas no projeto, visando efetuar todo o procedimento burocrático de uma vez só; d) a formalização do contrato de permuta com as Apeladas ocorreu em junho de 2017, e a Apelante deu andamento ao novo projeto, incluindo os três terrenos, iniciando os procedimentos para unificação e aprovação junto à Prefeitura; e) o falecimento do Sr. Waldir Horst em setembro de 2018 impediu a unificação dos terrenos devido à necessidade de inventário, de modo que a inexecução do projeto ocorreu por culpa de terceiro; f) “a burocracia existente na aprovação de projeto pela Prefeitura e pelos Órgãos Públicos e o falecimento de um dos permutantes no decorrer da tramitação não pode ser debitada à Apelante. A MM. Juíza considerou culpa da Apelante pela não ocorrência da unificação dos terrenos B053 e B846 antes da formalização do contrato de permuta com as Apeladas. Isso é um absurdo!!!! Vejam só Excelências, se o contrato de permuta com as Apeladas sequer tinha sido formalizado, como pode ser a Apelante culpada pela rescisão por não ter realizado unificação dos terrenos lindeiros?!!! Tais obrigações não constaram do contrato pactuado entre as partes”; g) a cláusula décima do contrato exclui qualquer responsabilidade das partes em caso de inviabilidade do empreendimento por impedimento dos órgãos públicos ou não obtenção de financiamento bancário; h) “não houve qualquer culpa da Apelante na rescisão do contrato de permuta e que todos os atos necessários para efetuar a unificação dos terrenos foi implementada pela Construtora, a qual somente não ocorreu por problemas de inventário com o terreno B846, sendo solicitada por esses proprietários a rescisão do contrato de permuta firmado, impossibilitando o pedido de unificação e o consequente financiamento bancário. Assim, não há que se falar em rescisão por culpa da Construtora”; i) a Apelante não participou da negociação entre a Imobiliária e as Apeladas, razão pela qual o pagamento da comissão de corretagem não decorreu de ato da Apelante, portanto, não deve ser responsabilizada pela restituição desse valor; j) “ficou claro na instrução processual que foi a Imobiliária Washington Ortega que procurou a Apelante, a partir de informações que tinha sobre o estudo para lançamento de empreendimento nos terrenos lindeiros ao das Apeladas, não tendo a Apelante participado do contrato firmado entre a Imobiliária e as Apeladas, bem como não restou pactuado no contrato de permuta, qualquer pagamento pela Construtora em caso de não concretização do empreendimento ou por qualquer motivo de distrato/rescisão contratual. Por tais razões não há que se manter a sentença que condenou a Apelante ao ressarcimento do valor pago de comissão pelas Apeladas à Imobiliária Washington Ortega. Ressalta-se que ainda que não seja reformada a sentença quanto à responsabilidade da Apelante pela rescisão do contrato, não há que se falar em indenização pelo pagamento da comissão, em razão da Apelante nunca ter procurado a Imobiliária para qualquer negociação”; k) quanto aos lucros cessantes, a cumulação com a multa contratual configura bis in idem, de modo que é necessária a adequação da r. sentença para afastar a condenação aos lucros cessantes; l) “havendo a cláusula penal no sentido de pré-fixar em patamar razoável a indenização, não cabe a cumulação com lucros cessantes posterior. No presente caso, a multa contratual estaria sendo aplicada à Apelante justamente para indenizar a rescisão do contrato de permuta, o que o valor fixado já contempla qualquer fixação de lucros cessantes. Veja-se que as decisões falam na impossibilidade de cumulação, não constando qualquer menção a condenação de ambas, com eventual dedução”.A parte apelada apresentou contrarrazões (mov. 151.1), oportunidade em que pugnou seja negado provimento ao apelo para que seja mantida a r. sentença.No mov. 22.1 (Recurso) a parte apelante foi intimada para manifestação quanto a falta de interesse em parte de seu recurso, tendo se manifestado no mov. 26.1 (Recurso) pela “concordância com a exclusão do item “3” da apelação (LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO), no qual requereu a impossibilidade de cumulação da condenação em lucros cessantes de cláusula penal”.Em seguida, veio-me concluso o processo para julgamento.É O RELATÓRIO.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSEstão presentes, em parte, os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, tempestividade e preparo), devendo o recurso ser parcialmente conhecido.Trata-se de Ação de resolução contratual c/c indenização por perdas e danos ajuizada por IVETE MARIA GABUARDI e MARIA ISABEL GABOARDI em face de JUST CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA.Em 08.06.2017, as partes celebraram o "Termo de Compromisso de Permuta de Imóvel", referente ao lote B-845, com área de 432,48m2, registrado sob matrícula 54.318, no 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Pinhais/PR. Na ocasião, foi estipulado o valor de R$1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais), equivalente à dação em pagamento de dois apartamentos de alto padrão a serem construídos, pela construtora Ré no local. Além disso, acordou-se que a construção seria concluída em um prazo de trinta e seis meses (mov. 1.8).Conforme relatado, o Juízo de origem julgou procedente o pedido inicial para declarar a resolução do contrato firmado entre as partes.Na ocasião, o Juízo a quo condenou a parte ré ao pagamento de multa contratual, no valor de R$140.000,00 (cento e quarenta mil reais); indenização por danos emergentes, no valor de R$70.000,00 (setenta mil reais) referente a comissão de corretagem e indenização por lucros cessantes, correspondentes a um aluguel mensal desde a imissão na posse (08.06.2017) até a desocupação (22.06.2020), cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença, descontado o valor da cláusula penal.
2.1. Da responsabilidade pela resolução do contratoAduz a parte apelante que “firmou primeiramente contratos de permutas com os terrenos B053 e B846 em dezembro/2015 (mov. 31.4 e 31.5), ficando na responsabilidade dos Permutantes do terreno B846 a realização do inventário de Maria Ecy, conforme constou no contrato. Para a realização de um empreendimento é realizado um estudo de viabilidade, assim como determinação de tamanho de apartamento, bem como os possíveis clientes do local e tudo isso já tinha sido iniciado pela Apelante após efetuar os contratos com os Permutantes dos terrenos B053 e B846. Ocorre que a partir do momento em que foi procurada pela Imobiliária Washington Ortega, que ofereceu em negociação o imóvel das Apeladas, todo o estudo do local ficou suspenso aguardando a finalização do negócio, uma vez que o empreendimento a ser construído em 3 (três) terrenos seria diferente do inicialmente previsto para o local. A MM. Juíza deixou de considerar que não consta qualquer prazo nos contratos de movs. 31.4 e 31.5 referentes aos terrenos B053 e B846, sendo que havia ainda condição suspensiva que era a realização do inventário de Maria Ecy. O informante Waldir Horst constou em seu depoimento que o inventário de Maria Ecy finalizou em 3 (três) meses após o contrato de permuta, não entanto, não tem nenhum documento no processo que confirme que a informação é verídica. A sentença considerou o término do inventário com base tão somente em depoimento de informante, sendo que não houve qualquer informação da família para a Construtora que comprove a ciência do término da condição suspensiva. Importante efetuar uma análise cronológica para deixar evidenciado que a MM. Juíza não considerou as etapas realizadas pela Apelante na busca pela unificação do terreno. Os contratos de permutas formalizados com os Permutantes dos terrenos B053 e B846 foram efetuados em dezembro/2015 e não há nos autos qualquer data de comprovação da finalização de Maria Ecy, bem como não tinha prazo para que a Apelante efetuasse a unificação de ambos os terrenos. Todo o procedimento para aprovação de projeto perante Prefeitura e os demais Órgãos Públicos demandam custos e documentação e diante da possibilidade de executar o empreendimento em 3 (três) terrenos, a Apelante aguardou a formalização do contrato com as Apeladas para realização da alteração do projeto e para dar andamento a unificação dos terrenos, todos de uma vez. A Construtora foi procurada pela Imobiliária em 2016, quando informaram do interesse das Apeladas em incluir o terreno no projeto do empreendimento que a Apelante estava desenvolvendo no local. Para que fosse realizada a permuta com as Apeladas, houve novo estudo de viabilização do projeto, com a inclusão desse terreno, sendo que a pesquisa não ocorre da noite para o dia e demanda várias análises. Com a possibilidade da inclusão do terreno das Apeladas no projeto do empreendimento, a Apelante aguardou a finalização da pesquisa para dar andamento a unificação do terreno, tendo em vista que seria necessário efetuar o mesmo procedimento para inclusão do terreno das Apeladas, ou seja, não havia razão para efetuar a unificação dos terrenos B053 e B846, tendo que aguardar aprovação da Prefeitura e análise de documentos e depois efetuar novamente o procedimento para inclusão do terreno das Apeladas. Ressalta-se que o contrato de permuta com as Apeladas foi formalizado em junho/2017 e logo em seguida a Apelante deu andamento à realização de novo projeto, sondagem do solo e a unificação dos terrenos e aprovação do projeto perante a Prefeitura” (mov. 143.1).Da fundamentação da r. sentença apelada, no tocante a responsabilidade pela resolução do contrato firmado entre as partes, extrai-se:
“(...)A ré alega que o distrato ocorreu em razão da não finalização do inventário do permutante Wladir Horst, falecido em 21/09/2018 (mov. 31.18), o que impediu a unificação dos terrenos, e assim, a aprovação do projeto na prefeitura, financiamento bancário e outros. Restou incontroverso nos autos que o inventário jamais foi finalizado. O filho do de cujus, Fabio de Oliveira Horst chegou a afirmar em juízo que o inventário nunca foi iniciado, pois entendia que era a ré quem deveria arcar com seus custos. Independentemente da discussão do motivo pelo qual o inventário não foi realizado, fato é que a ré sequer se preocupou em verificar se ele teve início. A testemunha Maria Rosangela de Oliveira disse que eles estavam a todo tempo monitorando a situação, porém, sequer viu o processo. Ou seja, não se preocupou a ré em dar andamento ao empreendimento, transferindo toda a responsabilidade a terceiros.De qualquer forma, a desídia da ré data de período anterior. Isto porque, a aquisição dos demais lotes ocorreu em 23/12/2015. Neste momento, pendia o inventário de Maria Ecy de Oliveira, que finalizou cerca de três meses depois, como mencionado pelos informantes Fábio e Marcelo. No entanto, não se preocupou a ré em realizar a unificação dos terrenos naquela oportunidade ou tomar qualquer outra providência para dar andamento à obra, que não a elaboração do projeto de mov. 95.2.As testemunhas e informantes arrolados pela ré foram unânimes em afirmar que apenas o projeto sobre os três terrenos, ou seja, posterior a junho de 2017, foi protocolizado junto à Prefeitura, o que está corroborado pelos documentos de mov. 31.7 a 31.10 e 96.2 a 96. 6.Isto significa que de dezembro de 2015 a junho de 2017, a ré ficou inerte, quando poderia ter unificado os outros dois lotes e transferido para o seu nome. Assim, o falecimento de Waldir Horst não teria qualquer influência no projeto.Portanto, a situação já estava irregular quando ré firmou o contrato de permuta com as autoras, por culpa exclusiva daquela, situação que foi agravada com o falecimento do outro permutante.Considerando que a inexecução do contrato ocorreu por culpa exclusiva da ré, ela deve responder pelos danos causados às autoras.” (mov. 128.1).
Pois bem, apesar dos fundamentos da r. sentença apelada, conclui-se que a parte apelante não foi desidiosa em relação à unificação dos imóveis, de modo que não lhe pode ser imputada a responsabilidade pela inexecução do contrato.Primeiramente, é importante ressaltar que não há controvérsia quanto ao pedido de resolução do contrato, uma vez que a Apelante admitiu, já na contestação de mov. 31.1 que o distrato já foi realizado, inclusive, houve devolução das chaves do imóvel de propriedade das Apeladas, em 22.06.2020 (mov. 1.13).Da análise do processo verifica-se que o "Termo de Compromisso de Permuta de Imóvel" com as Autoras/Apeladas foi firmado em 08.06.2017 (mov. 1.8), estabelecendo a entrega de dois apartamentos como forma de pagamento pela propriedade permutada.Conforme relatado, a Apelante alega (i) a existência de culpa de terceiro na inexecução do contrato, especificamente a impossibilidade de unificação dos terrenos devido a não finalização do inventário de um dos proprietários; bem como que (ii) não havia prazo definido para a Apelante dar entrada nos procedimentos administrativos, ou ainda, (iii) para que fosse realizada a transferência dos terrenos para o seu nome.Consoante se verifica das provas colhidas nos autos há evidência de que o empreendimento seria construído não apenas no terreno das Apeladas, mas também em outros dois terrenos limítrofes.A esse propósito, constou da r. sentença:

Aqui, cumpre destacar que as Autoras, ora Apeladas, não se insurgiram em face da porção da r. sentença que reconheceu a ciência das mesmas quanto ao projeto da Apelante, de que o empreendimento não seria realizado apenas no imóvel de propriedade das Apeladas, mas também dos dois outros terrenos limítrofes.Inicialmente, destaca-se que as versões das partes são antagônicas entre si. Outrossim, tal fato não impossibilita, mediante a valoração das provas produzidas no processo, a formação de um juízo de probabilidade suficiente para se concluir pela inexistência de desídia pela parte Apelante quanto à unificação dos imóveis. Acerca do tema, a doutrina ensina:
“No processo de conhecimento, o exagero em que a doutrina costuma incidir consiste na crença de que verdadeiramente os julgados se apoiem sempre na certeza. Essa é uma ilusão que permanece, meio por inércia dos que passam pelo assunto sem deter-se e apesar de expressivos alertas já levantados por vozes muito autorizadas. (...) Em todos os campos do exercício do poder, contudo, a exigência de certeza é somente uma ilusão, talvez uma generosa quimera. Aquilo que muitas vezes os juristas se acostumaram a interpretar como exigência de certeza para as decisões nunca passa de mera probabilidade exigida e, inversamente, os limites toleráveis do risco. E isso transparece, no processo de conhecimento, especialmente, (embora não apenas) no tocante às questões de fato. Probabilidade é a situação decorrente da preponderância dos motivos convergentes à aceitação de determinada proposição, sobre os motivos divergentes. (...) Basta que o juiz tenha atingido grau suficiente de convicção, a ponto de preferir afirmar o fato e ter por irrelevantes os motivos divergentes. (...) Pois é precisamente esse agravamento intolerável que se quer evitar, quando se preconiza a relativização do ônus da prova e a redução do seu peso: que o juiz aja como a pessoa comum ao formar sua convicção, concluindo pela existência do fato quando a sua consciência tiver por bem mais provável a existência do que a inexistência e sem chegar aos extremos da exigência que só se compreenderiam e legitimariam se fosse possível o encontro da verdade pura e indiscutível mediante a instrução e se a certeza absoluta fosse algo tangível na cognição processual. Não há razão alguma para correr riscos maiores de errar contra o autor, só para não correr riscos de errar contra o réu” (DINAMARCO, Cândido Rangel, A instrumentalidade do processo, 1.ª ed., São Paulo: RT, 1987, pp. 337, 338, 339, 340 e 361, n. 33 e 33.2).
Neste ponto, cumpre destacar que restou comprovado no processo que os demais terrenos foram adquiridos pela Apelante em 23.12.2015 (mov. 31.4 e 31.5), ou seja, antes da celebração do contrato com as Apeladas que ocorreu em 08.06.2017, ocorre, no entanto, que tal fato não enseja a responsabilização da Apelante pela inexecução do contrato firmado com as Autoras.Isto porque, no contrato firmado entre as partes ora litigantes não havia prazo para unificação dos imóveis limítrofes, vejamos (mov. 1.8):
(...)

Pois bem, antes da contratação com as Apeladas (mov. 1.8), pendia de regularização o inventário da Sra. Maria Ecy de Oliveira, cuja responsabilidade cabia aos vendedores (Waldir, Fábio, entre outros), conforme Cláusula Sétima do Termo de Compromisso de Permuta de Imóvel firmado entre a Apelante e os vendedores já mencionados (mov. 31.5):

Porém, além desse inventário (Maria Ecy, cuja responsabilidade era dos vendedores), sobreveio a necessidade de realizar o inventário do Sr. Waldir Horst (falecido em 21/09/2018). E, nesse particular, a Apelante imputa aos herdeiros a responsabilidade pela providência. E mais: em razão da não realização do inventário de Waldir Horst, imputa aos herdeiros (terceiros) a responsabilidade pela impossibilidade de unificação dos terrenos.Com razão à Apelante.Isto porque, em primeiro lugar, quanto ao argumento da Apelante de existência de culpa de terceiro na inexecução do contrato, especificamente a impossibilidade de unificação dos terrenos devido a não finalização do inventário do Sr. Waldir Horst, tem-se que inexistia na avença firmada antes da contratação com a parte autora, ora Apelada, qualquer responsabilização da Construtora Just pelo pagamento do referido inventário (vide mov. 31.5).Aqui, cumpre destacar que a celeuma foi objeto, inclusive, de produção de prova oral, tendo tanto o herdeiro do Sr. Waldir Horst (mov. 97.4) e a representante da Apelante (mov. 97.3) imputando à parte adversa a responsabilidade pelo pagamento do inventário.Assim, à mingua de existência de obrigação contratual da Apelante de unificar os imóveis B053 e B846 antes da permuta realizada pela parte autora, bem como pela ausência de dever contratual da Recorrente de arcar com os custos do inventário do Sr. Waldir Horst, não há que se falar em desídia da Apelante a ensejar a aplicação de multa contratual.Aqui, há que se destacar que (a) não havia prazo definido para a Apelante dar entrada nos procedimentos administrativos, ou ainda, (b) para que fosse realizada a transferência dos terrenos para o seu nome, cumpre fazer um exame cronológico dos acontecimentos:
- 23/12/2015: Foram firmados os contratos com os proprietários limítrofes - Silmara/Antonio – mov. 31.4 e Waldir – mov. 31.5;- 08/06/2017: Foi firmado o contrato com a Apelada Ivete (mov. 1.8);- 19/10/2017: Realização de Relatório de Sondagem do Solo (mov. 96.4);- 20/02/2018: Envio do Projeto do Empreendimento à imobiliária (mov. 96.2/96.3);- 02/04/2018: E-mail da Prefeitura de São José dos Pinhais sobre a abertura de Processo Digital sobre Licença de Obra (mov. 31.6);- 17/05/2018: Quitação da ART de unificação dos terrenos (mov. 31.9)- 21/09/2018: Falecimento de Waldir Horst (mov. 31.18).
Como se observa, é fato que até o falecimento do Sr. Waldir Horst (ocorrido em novembro de 2018), a Apelante ficou impossibilitada de realizar a unificação dos imóveis, apesar de todas as diligências e tentativas de regularização do empreendimento junto à Prefeitura.Aqui, é de se destacar que ainda que anteriormente o projeto pudesse ser realizado em apenas dois imóveis, com a permuta realizada com as Apeladas, o projeto foi atualizado e protocolizado junto à Prefeitura (mov. 31.10). Neste ponto, ainda que entre a assinatura dos contratos firmados com os terceiros (23.12.2015 – mov. 31.4) e o contrato assinado com as ora Apeladas (08.06.2017 – mov. 1.8) tenha decorrido prazo superior a 01 (um) ano, fato é que não existia prazo para unificação dos mencionados imóveis.Assim, não havendo qualquer prazo no contrato firmado entre as partes aqui litigantes acerca de eventual termo final para unificação dos imóveis que, como restou incontroverso, as Autoras tinham pleno conhecimento acerca do projeto (que eram necessários 03 terrenos para construção do empreendimento e não de apenas 01 imóvel como faz crer a parte apelada), não há que se falar em mora da Apelante.Não bastasse isso, não houve qualquer notificação pelas Autoras em desfavor da Apelante apta a ensejar eventual constituição em mora da Ré, de modo que também por este motivo não há que se falar em aplicação de multa em desfavor da ora Recorrente.Portanto, inexistente a desídia da Apelante deve ser reformada a r. sentença que condenou a parte ré ao pagamento da multa contratual firmada entre as partes.Dá-se, portanto, provimento ao apelo no ponto.
2.2. Da comissão de corretagemAduz a Apelante que “foi procurada pela Imobiliária Washington Ortega, a qual tinha conhecimento que a Construtora já havia iniciado tratativas para um empreendimento com os imóveis lindeiros ao das Apeladas e fez a proposta para inclusão do terreno no empreendimento. O imóvel das Apeladas não tinha qualquer contrato de locação vigente, sendo que foi formalizado contrato com a Imobiliária Washington Ortega em 19/12/2016 para administração e venda do imóvel, ou seja, 6 (seis) meses antes da formalização do contrato de permuta. Após a negociação efetuada apenas entre as Apeladas e a Imobiliária, a Apelante firmou contrato de permuta com os proprietários dos 3 (três) terrenos necessários para consecução do projeto do empreendimento. A Apelante não participou da negociação entre a Imobiliária e as Apeladas, bem como não tem qualquer culpa pela rescisão do contrato de permuta, que ocorreu por fato de terceiro, razão pela qual deve ser reformada a sentença para excluir a condenação ao pagamento dos valores referente à comissão de corretagem” (mov. 143.1).Acerca do tema, a r. sentença fundamentou o seguinte:
“Danos emergentesPretendem as autoras a reparação dos danos materiais sofridos em razão da resolução do contrato.No caso, comprovaram as autoras o pagamento da comissão de corretagem à imobiliária, conforme recibo de mov. 1.12.Ressalte-se que o valor se insere nos danos emergentes sofridos, sem que haja transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão.” (mov. 128.1).
Pois bem, o Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar o Tema nº 938, entendeu pela “validade das cláusulas que transferem ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, [...] desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1599511 / SP; Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 24/08/2016).No caso concreto, no entanto, o contrato de comissão de corretagem foi firmado pelas Apeladas e a Imobiliária Washington Ortega em data anterior à assinatura da permuta realizada entre a Apelante e as Autoras.Do aludido contrato de corretagem, assinado em 19.12.2016, extrai-se (mov. 1.11):

Neste ponto, tal como consignado pela parte apelante, a mesma “foi procurada pela Imobiliária Washington Ortega, a qual tinha conhecimento que a Construtora já havia iniciado tratativas para um empreendimento com os imóveis lindeiros ao das Apeladas e fez a proposta para inclusão do terreno no empreendimento. O imóvel das Apeladas não tinha qualquer contrato de locação vigente, sendo que foi formalizado contrato com a Imobiliária Washington Ortega em 19/12/2016 para administração e venda do imóvel, ou seja, 6 (seis) meses antes da formalização do contrato de permuta” (mov. 143.1).Pois bem, como visto, o contrato com a Imobiliária Washington Ortega não foi firmado pela Apelante, tampouco foi entabulado em momento posterior a avença firmada entre os ora litigantes, ao contrário, foi firmado entre as autoras IVETE MARIA GABUARDI e MARIA ISABEL GABOARDI e a referida imobiliária, de modo que não pode a empresa Ré ser responsabilizada a restituir valores cuja contratação se deu entre terceiros.Sobre o tema, a propósito, este Egrégio Tribunal de Justiça já decidiu:
“APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM EM NEGÓCIO IMOBILIÁRIO. APELO DE BLENDI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A: PEDIDO INICIAL DEDUZIDO EM FACE DA EMPRESA COM QUEM O AUTOR NÃO CELEBROU CONTRATO DE CORRETAGEM. DESCABIMENTO. EXISTÊNCIA DE TERMO DE AUTORIZAÇÃO PARA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL CONFERIDA PELO PROPRIETÁRIO DO BEM. REPASSE DO ÔNUS FINANCEIRO DA CORRETAGEM A TERCEIRO QUE SOMENTE TEM VALIDADE SE PROVADA A ACEITAÇÃO DESTE. INEXISTÊNCIA DE QUALQUER DISCUSSÃO A ESSE TÍTULO NO PROCESSO. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAÇÃO À APELANTE DE CONDENAÇÃO ACERCA DE OBRIGAÇÃO COM A QUAL NÃO ANUIU. PROVA DE QUE HOUVE A ACEITAÇÃO DA REFERIDA OBRIGAÇÃO COM RELAÇÃO A OUTROS INTERMEDIADORES. LEGALIDADE DIANTE DA AUSÊNCIA DE EXCLUSIDADE DO AUTOR NO QUE SE REFERE À POSSIBILIDADE DE APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA. - O termo de autorização para apresentação do imóvel foi conferido ao autor pelo proprietário do bem.- Não há prova de que a transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem a terceiro tenha sido aceita por qualquer empresa, razão pela qual a imputação da obrigação se mostra descabida.- De outro lado, está provado nos autos que houve a aceitação da obrigação pelos requeridos, quanto à obrigação ao pagamento de comissão de corretagem com relação a corretores diversos, o que é possível diante da ausência de contrato de exclusividade do autor.- Irrelevante a discussão quanto à alegada intermediação da negociação sem prova de que o ônus foi devidamente discutido e informado pelo autor.- Sentença que deve ser modificada, com a adequação do ônus de sucumbência. Recurso de apelação provido. APELOS DE CAIRNS INCORPORAÇÕES SPE 6 LTDA. E ANTONIO JOAQUIM GONÇALVES QUEIROZ NETO: DIANTE DO ACOLHIMENTO DO APELO INTERPOSTO POR UMA DAS REQUERIDAS E O RECONHECIMENTO DA IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM SEM PRÉVIA ACEITAÇÃO DE TERCEIROS, RESTAM PREJUDICADOS OS APELOS INTERPOSTOS PELA RÉ QUE PRETENDIA O AFASTAMENTO DA OBRIGAÇÃO E DO AUTOR QUE PRETENDIA A MAJORAÇÃO DA COMISSÃO FIXADA EM SENTENÇA. Recursos de apelação prejudicados.” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0022159-15.2020.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 20.09.2023).
Dá-se, portanto, provimento ao apelo no ponto para afastar a condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos emergentes, no valor de R$70.000,00 (setenta mil reais), em favor da parte ora Apelada.
2.3. Da multa contratual e dos lucros cessantesArgumenta a parte apelante “havendo a cláusula penal no sentido de pré-fixar em patamar razoável a indenização, não cabe a cumulação com lucros cessantes posterior. No presente caso, a multa contratual estaria sendo aplicada à Apelante justamente para indenizar a rescisão do contrato de permuta, o que o valor fixado já contempla qualquer fixação de lucros cessantes. Veja-se que as decisões falam na impossibilidade de cumulação, não constando qualquer menção a condenação de ambas, com eventual dedução” (mov. 143.1).Da análise da r. sentença constata-se que o Juízo de origem condenou a Apelante “ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes a um aluguel mensal desde a imissão na posse (08/06/2017) até a desocupação (22/06/2020), cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença, descontado o valor da cláusula penal (alínea “a”)”, de modo que ausente o interesse recursal da Apelante quanto a alegação de cumulação da multa e dos lucros cessantes eis que o Juízo de origem já determinou o desconto da condenação da multa contratual quando do cálculo dos lucros cessantes.É certo que a fim de garantir que o recurso seja conhecido, é necessário que a parte interessada tenha sofrido um prejuízo jurídico decorrente da r. decisão judicial recorrida ou que a r. decisão não tenha atendido completamente às suas pretensões. Em outras palavras, “o interesse recursal pressupõe a possibilidade de obtenção de posição mais favorável à esfera jurídica do Recorrente quando cotejada com aquela emanada no pronunciamento da instância a quo, materializada na presença cumulativa do binômio necessidade-utilidade do provimento judicial pela instância ad quem” (RespEl nº 18725, rel. Min. Luiz Fux).Seguindo essa sistemática, o Código de Processo Civil dispõe:
Art. 996. O recurso pode ser interposto pela parte vencida, pelo terceiro prejudicado e pelo Ministério Público, como parte ou como fiscal da ordem jurídica.
Acerca do interesse recursal, a doutrina ensina:
“3. Interesse em recorrer. Tem interesse em recorrer aquele que não obteve do processo tudo o que poderia ter obtido. Deve demonstrar necessidade + utilidade em interpor o recurso, como o único meio para obter, naquele processo, algum proveito do ponto de vista prático. Se a parte puder obter o benefício por outro meio que não o recurso, não terá interesse em recorrer. Isso se dá, por exemplo, quando o recorrido pretender impugnar o cabimento do recurso: não tem interesse em recorrer porque pode fazê-lo em preliminar de contrarrazões. A falta de interesse em recorrer constitui fato impeditivo do poder de recorrer, constituindo em causa de inadmissibilidade do recurso (pressuposto negativo de admissibilidade) (Nery. Recursos. n. 3.4.1.6, p. 366-367). O interesse recursal deve persistir até o julgamento do recurso, de tal sorte que situações jurídicas que eventualmente ocorram entre a interposição e o julgamento efetivo do recurso podem afetá-lo negativamente (Nelson Nery Junior. Reconhecimento jurídico do pedido e perda de interesse processual recursal [Nery. Soluções Práticas, v. X., n. 190,p. 70]). Consubstancia-se na necessidade que tem o recorrente de obter anulação ou reforma da decisão que lhe foi desfavorável. É preciso, portanto, que tenha sucumbido, entendida a sucumbência aqui como a não obtenção, pelo recorrente, de tudo o que poderia ser obtido com o processo (Nelson Nery Junior. Coisa julgada e interesse recursal [Nery. Soluções Práticas, v. X., 2. 203, p. 475]).4. Interesse. Recurso contra os motivos da decisão. Em regra não há interesse recursal em impugnar-se somente a motivação do ato judicial recorrido.” (Nelson Nery Junior; Rosa Maria de Andrade Nery. Código de Processo Civil comentado. 21ª ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2023, p. 2.005/2.006).
Intimada em grau recursal acerca do interesse recursal (mov. 22.1 – Recurso), a Apelante manifestou-se pela ‘concordância com a exclusão do item “3” da apelação (LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO), no qual requereu a impossibilidade de cumulação da condenação em lucros cessantes de cláusula penal’ (mov. 26.1 – Recurso), de modo que o presente recurso não deve ser conhecido no ponto.
2.4. Da sucumbênciaUma vez que houve alteração da r. sentença em grau recursal, em razão do provimento deste apelo, necessário se faz a adequação da sucumbência.Isto porque, sabe-se que se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.No caso concreto, levando-se em consideração os pedidos formulados na inicial e aqueles acolhidos, a parte autora restou vencedora quanto ao pedido de resolução contratual, condenação da parte ré ao pagamento lucros cessantes. De outro lado, a parte ré, ora Apelante restou vencedora quanto ao afastamento da condenação ao pagamento de multa contratual e comissão de corretagem, antes determinada pelo Juízo de origem, de modo que adequo a sucumbência para condenar as partes ao pagamento pro rata da sucumbência.Com relação aos honorários advocatícios, em razão da reforma parcial da r. sentença, impõe-se nova fixação da verba, levando em consideração, inclusive, ao trabalho realizado nesta instância recursal. Neste sentido:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO CONFIGURADA. ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS PARA SANAR O VÍCIO. CABIMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. REQUISITOS. I - Para fins de arbitramento de honorários advocatícios recursais, previstos no § 11 do art. 85 do CPC de 2015, é necessário o preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos: 1. Direito Intertemporal: deve haver incidência imediata, ao processo em curso, da norma do art. 85, § 11, do CPC de 2015, observada a data em que o ato processual de recorrer tem seu nascedouro, ou seja, a publicação da decisão recorrida, nos termos do Enunciado 7 do Plenário do STJ: “Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo CPC”; 2. O não conhecimento integral ou o improvimento do recurso pelo Relator, monocraticamente, ou pelo órgão colegiado competente; 3. A verba honorária sucumbencial deve ser devida desde a origem no feito em que interposto o recurso; 4. Não haverá majoração de honorários no julgamento de agravo interno e de embargos de declaração oferecidos pela parte que teve seu recurso não conhecido integralmente ou não provido; 5. Não terem sido atingidos na origem os limites previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015, para cada fase do processo; 6. Não é exigível a comprovação de trabalho adicional do advogado do recorrido no grau recursal, tratando-se apenas de critério de quantificação da verba. (...)” (EDcl no AgInt no REsp nº 1.573.573 – RJ, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, julgamento em 04.04.2017).
Na ocasião do julgamento do recurso mencionado, o Ministro Relator Marco Aurélio Bellizze ponderou que:
“Os honorários advocatícios recursais aplicam-se aos casos de não conhecimento e de improvimento, já que na hipótese de provimento é devolvido ao julgador o integral redimensionamento da sucumbência. No momento desta nova redistribuição dos ônus sucumbenciais, que comporta inclusive eventual inversão, é salutar que o julgador, por questão de coerência com o sistema processual atualmente em vigor, realize a nova fixação dos honorários advocatícios também levando em consideração o trabalho adicional exercido pelo advogado da parte vitoriosa no grau recursal.O próprio texto legal (§ 11 do art. 85) induz à compreensão de que os honorários recursais serão devidos ao advogado da parte que está vencendo a demanda na origem, quando faz as seguintes afirmações: "majorará os honorários fixados anteriormente" e que são os "honorários devidos ao advogado do vencedor". Portanto, aquele que já vinha obtendo êxito na demanda e se depara com a insistência da parte contrária na interposição de recurso, é que, em caso de não acolhimento do pleito recursal, deve ser beneficiado pela majoração dos honorários advocatícios fixados em seu favor no Juízo de origem.”
Outrossim, em atenção as peculiaridades do caso concreto, a verba honorária deve ser fixada em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, o que faço nos termos do artigo 85, §§2º e 11º do Código de Processo Civil, observada a distribuição]ão da sucumbência antes fixada.
3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto no sentido de conhecer em parte e na parte conhecida, dar parcial provimento ao presente recurso de apelação cível para, reformando-se em parte a r. sentença apelada, a) afastar a condenação imposta pelo Juízo de origem relativa a multa contratual e comissão de corretagem; b) adequar o ônus de sucumbência, com nova fixação de verba honorária para o patrono de ambas as partes, devendo ser observada, nos termos da fundamentação apresentada.