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Processo:

I – RELATÓRIOHilda Netzel Olsson e Gisella Olsson Schlagenhaufer agravam de instrumento em face da r. decisão de mov. 318.1, proferida nos autos de ação de cobrança de condomínio pelo rito sumário, sob n. 0053875-41.2012.8.16.0001, que rejeitou as preliminares de denunciação de Soraya Maria Ivanki Lima à lide e de ilegitimidade passiva.Em síntese, alegam as agravantes que o usufruto de Leopoldo Neztel e Wanda Netzel, genitores da ré Hilda Netzel Olssen, teria cessado com a morte destes, bem como que estes não eram proprietários do imóvel, de modo que sua herdeira não é parte legítima para litigar no polo passivo da demanda.Argumentam que a requerida Gisella Olsson Schlagenhaufer vendeu o imóvel para Soraya Maria Ivanki Lima em 30/11/2004, que desde a alienação estaria arcando com as cotas condominiais, visto a natureza propter rem da taxa. Alegam que a ação de obrigação de fazer ajuizada em face de Soraya Maria Ivanki Lima no Juizado Especial Cível, visando o pagamento das taxas atrasadas objeto dos autos, foi julgada procedente.Defendem, assim, que o processo deve ser julgado extinto em relação aos espólios por manifesta ilegitimidade passiva e, consequentemente a exclusão da ré Hilda do feito. Sucessivamente, pugnam pela inclusão desta apenas como representante dos espólios.Pretendem, ainda, a exclusão da requerida Gisele da demanda, na medida em que a real proprietária do imóvel seria Soraya Maria Ivanki Lima, devendo esta ser incluída como ré.Discorrem sobre a presença dos requisitos necessários e requerem a atribuição de efeito suspensivo; ao final, o provimento do recurso.Por meio da decisão de mov. 18.1, foi indeferido o efeito suspensivo ao recurso.Com a contraminuta (mov. 25.1), vieram os autos conclusos para julgamento.É o relatório.

II – VOTOVolta-se o recurso de agravo de instrumento contra a r. decisão de mov. 318.1 que rejeitou as preliminares de denunciação de Soraya Maria Ivanki Lima à lide e de ilegitimidade passiva, nos seguintes termos:“1.1. Da denunciação a lideCom relação a denunciação a lide, tal pedido não merece prosperar, eis que a adquirente do imóvel figura na ação na condição de terceira interessada e não como parte, é o que dispõe o artigo 109 do Código de Processo Civil: “A alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes. § 1º O adquirente ou cessionário não poderá ingressar em juízo, sucedendo o alienante ou cedente, sem que o consinta a parte contrária. § 2º O adquirente ou cessionário poderá intervir no processo como assistente litisconsorcial do alienante ou cedente. § 3º Estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário”.Em sendo assim, determino a inclusão da Sra. Soraya, na condição de terceira adquirente.1.2. Da ilegitimidade passivaSustentam as rés Hilda e Gisella a ilegitimidade passiva, eis que o imóvel foi vendido para a pessoa de Soraya Maria Ivanki Marçal, em meados de 2004, portanto, em momento anterior ao vencimento das taxas de condomínio aqui cobradas.Com efeito, analisando os autos, verifica-se a existência de contrato particular de compra e venda, envolvendo o imóvel em questão (mov. 272.3). Não obstante, vislumbra-se que a alienação do imóvel não foi registrada na matrícula do imóvel, constando como proprietários a ré Gisella Olssen e usufrutuários Leopoldo Netzel e Wanda Ber Netzel (mov. 1.6), tanto que nos boletos consta o Sr. Leopoldo como titular (mov. 1.8).Além disso, a princípio, o condomínio autor sequer teve conhecimento acerca da venda do imóvel a terceiro, não existindo nenhuma notificação juntada ao processo. Aliás, sequer houve comprovação da imissão na posse da terceira que, inclusive, afirmou que após o divórcio, seu marido permaneceu no imóvel.Nesse sentido, a súmula 886 do Superior Tribunal de Justiça assim dispõe: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.Assim também já julgou o Tribunal de Justiça do Paraná:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. (...). (II) ARGUIÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE PROVA SOBRE A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO RELATIVA À COMPRA E VENDA REALIZADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO CONSTANTE DO REGISTRO CONFIGURADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.345, DO CÓDIGO CIVIL. (...). (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0004278- 73.2017.8.16.0116 - Matinhos - Rel.: SUBSTITUTO ALEXANDRE KOZECHEN - J. 15.05.2023)Portanto, ainda que existente compromisso de compra e venda, não há que se falar em ilegitimidade das rés.”
Pois bem.A partir da análise da matrícula do imóvel originador das cotas condominiais objeto dos autos, sob n. 9420, infere-se que o bem foi alienado por Gisella Olsson em 27/08/1992, sob nua propriedade (mov. 1.6). Veja-se:
Não obstante, no documento também se verifica a inscrição de usufruto vitalício em favor de Leopoldo Netzel e Wanda Ber Netzel:
Ademais, depreende-se dos autos que os usufrutuários Leopoldo e Wanda vieram a óbito em 17/06/2005 e 07/10/2018, respectivamente (movs. 272.4 e 272.5).Acerca da extinção do usufruto, dispõem os arts. 1.410, I, e 1.411, do Código Civil:Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;
Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.
Portanto, em consonância com os dispositivos legais supracitados, tem-se que após o falecimento do usufrutuário Leopoldo Netzel em 17/06/2005, o usufruto foi extinto, retornando o imóvel ao domínio da nu-proprietária Gisella Olsson.Muito embora a extinção do usufruto não tenha sido registrada na matrícula do imóvel, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, ainda que o cancelamento do usufruto por óbito do usufrutuário não tenha sido realizado perante o Registro de Imóveis, tal omissão não resulta na transmissão do quinhão aos herdeiros. Veja-se:RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. USUFRUTO CONSTITUÍDO POR ATO INTER VIVOS EM FAVOR DE DUAS PESSOAS. MORTE DE UMA DELAS. EXTINÇÃO DO USUFRUTO. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PREVENDO O DIREITO DE SE ACRESCER O QUINHÃO DO USUFRUTUÁRIO FALECIDO AO DO USUFRUTUÁRIO SOBREVIVENTE. QUINHÃO QUE RETORNA AO NU-PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE DEVER DE PRESTAÇÃO DE CONTAS POR USUFRUTUÁRIO SOBREVIVENTE.1. Em se tratando de usufruto estabelecido em favor do recorrente e de sua esposa, por ato inter vivos, os dispositivos que regem o instituto são aqueles previstos nos artigos 1.390 a 1.411 do CC, não se aplicando ao caso o art. 1946 do mesmo Código.2. Não tendo sido estipulada cláusula prevendo o direito de se acrescer o quinhão do usufrutuário falecido ao quinhão do usufrutuário sobrevivente, a partir da sua morte, aquele quinhão volta ao nu-proprietário.3. Não há como entender que o usufrutuário sobrevivente deveria prestar contas dos frutos referentes ao quinhão de usufrutuário falecido no processo de inventário, haja vista que o referido quinhão não foi acrescido ao seu e nem transmitido aos herdeiros.4. Embora, partir do falecimento do usufrutuário, seja necessário o cancelamento do usufruto no Registro de Imóveis, eventual falha nessa comunicação do óbito não faz nascer o direito de transmissão do quinhão aos herdeiros, pois o ato registral apenas visa a resguardar direito de terceiros.5. Recurso especial provido.(REsp n. 1.942.097/MT, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/11/2023, DJe de 10/11/2023) – sublinhei.
Dessarte, outra conclusão não há senão pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva da agravante Hilda Netzel Olsson, herdeira de Leopoldo Netzel e Wanda Ber Netzel, devendo ser reformada a r. decisão singular que a manteve no polo passivo da lide, extinguindo-se a ação em relação à mesma, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.Quanto à pretendida exclusão da ré Gisella Olsson da demanda, sem razão a parte agravante.Isso porque, aplicável à espécie o artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual as cotas condominiais constituem obrigação propter rem e podem ser cobradas de qualquer pessoa que detenha a propriedade do imóvel que lhes deu origem:Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
No caso em epígrafe, ainda que tenha sido entabulado contrato particular de compra e venda sobre o imóvel entre a ré Gisella Olsson e a terceira interessada Soraya Maria Ivanki Marçal, tal evento não foi registrado na matrícula do bem, onde consta a ora agravante como proprietária.Em casos análogos, a jurisprudência desta Câmara:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. QUOTAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, NA QUAL ERA ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO INTERPOSTO PELOS EXECUTADOS. EXECUÇÃO AJUIZADA EM FACE DO TITULAR DO BEM IMÓVEL CONSTANTE DA MATRÍCULA. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CARÁTER PROPTER REM. TEOR DO ART. 1.345 DO CC. APLICAÇÃO DO TEMA N.º 886 DO STJ, QUE DISCIPLINA A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA E DE DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DE CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DO BEM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO CONSTANTE DO REGISTRO CONFIGURADA. DECISÃO AGRAVADA INTEGRALMENTE MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0110758-25.2023.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTO ALEXANDRE KOZECHEN - J. 08.04.2024) – sublinhei.
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO EMBARGANTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. ACORDO CELEBRADO ENTRE O EMBARGANTE E A EX-COMPANHEIRA NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NEGÓCIO INOPONÍVEL A TERCEIROS. POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA EXECUÇÃO EM FACE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. DÉBITO QUE POSSUI NATUREZA “PROPTER REM”. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS.APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0000983-65.2021.8.16.0026 - Campo Largo - Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA - J. 10.12.2022) – sublinhei.
Assim, ausente a averbação da alienação do bem junto à matrícula do imóvel, permanece a requerida responsável pelas despesas sobre o bem.Além disso, é de se consignar que, ainda que haja demonstração nos autos acerca da venda do imóvel, não comprovou a parte agravante que o condomínio tinha conhecimento acerca de tal fato.Em consequência, define-se o voto pelo parcial provimento do recurso de agravo de instrumento.