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Processo:

RELATÓRIO
Perante o douto Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Ponta Grossa, QUEILA GIANE SOARES GEFFER D'AVILA, ABEL DIAS D'AVILA JUNIOR, SEBASTIÃO HAMILTON CORREIA DA SILVA, MARIA CLAUDIA VILLELA SILVA, SÉRGIO AUGUSTO TORTATO DA ROSA e TELMA REGINA TORTATO DA ROSA suscitaram dúvida inversa em face da nota devolutiva n° 2137 do 1° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Ponta Grossa, que negou o cancelamento do registro da compra e venda e da alienação fiduciária R-1 e R-2 da matrícula 48.158, sob o argumento de que ao registrador não é atribuída competência para efetuar cancelamento de registro de compra e venda de imóvel mediante requerimento do interessado e que esse ato deve ser feito mediante procedimento judicial e o pagamento do imposto.
Em impugnação (mov. 8.1), os Suscitantes argumentam que houve um equívoco por ocasião da celebração do contrato particular de compra e venda no ano de 2011, em que constou a aquisição da Unidade 02, quando em verdade desejavam adquirir a Unidade 01 e a ocuparam desde o início. Afirmam que constou no contrato (n. 855551684741) por instrumento particular de compra e venda, datado de 14 de novembro de 2011, que a unidade objeto da negociação e dada em alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal foi a 02, quando em verdade a esta unidade foi adquirida por Sérgio Augusto Tortato da Rosa e sua esposa Telma Regina Tortato da Rosa, em 04 de agosto de 2010, mediante escritura pública de compra e venda lavrada sob nº 344-E, às fls. 088, do 2º Tabelionato de Notas de Ponta Grossa, ou seja, antes do contrato de compra e venda dos requerentes. Relatam que por conta deste equívoco, a própria Caixa Econômica Federal e os suscitantes SEBASTIÃO, MARIA, QUEILA E ABEL elaboraram em 02 de agosto de 2021 um termo aditivo de rerratificação de contrato por instrumento particular de compra e venda de Unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária, em que foi retificado o imóvel objeto do contrato, passando a ser o imóvel Unidade 1(um) (em lugar da Unidade 2). Mencionam que no referido aditivo constou a concordância expressa de todas as partes envolvidas e que, embora a manifestação do 1º SRI aborde a ausência de previsão normativa para o ato, a lei prevê a possibilidade de retificação e/ou cancelamento sem a necessidade de procedimento judicial (mov. 8.1).Na sentença (mov. 56.1), o Juízo a quo considerou legítima a exigência do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Ponta Grossa e julgou improcedente a dúvida inversa, condenando os Suscitantes ao pagamento das custas, nos moldes do art. 207 da Lei n. 6.015/1973.Os Suscitantes interpuseram recurso de apelação (mov. 64.1), alegando, em síntese, que: a) os art. 1.247 do CC e 250, II da Lei n. 6.015/1973 permitem que o interessado solicite a retificação do registro imobiliário que não reflita com a realidade; b) no caso, todas as partes envolvidas no ato registrado formalizaram um aditivo de rerratificação em 02.08.2021, corrigindo a descrição do imóvel alienado, que passou a ser a unidade 01, em substituição à unidade 02, indicada por erro no contrato original; c) “o aditivo de rerratificação foi firmado com a anuência expressa de todas as partes envolvidas, devidamente capazes e com firmas reconhecidas em cartório”; d) embora tenha reconhecido o erro, o Juízo a quo confirmou a incompetência do registrador para proceder com o cancelamento dos registros, exigindo
o procedimento judicial, o que implica na desconsideração da legislação aplicável; e)
esta Corte, mediante decisão prolatada pelos integrantes da 17ª Câmara Cível, bem como o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, já se posicionaram em sentido favorável a tese dos Suscitantes; f) eventual prova testemunhal sobre o erro em processo judicial seria inócua, pois o contrato foi celebrado com a CEF em 2011; h) o título que deu ensejo aos registos já foi corrigido; j) “considerando que os três negócios jurídicos – financiamento habitacional, compra e venda e alienação fiduciária – estão vinculados, desde o início, à aquisição da unidade 01 do Condomínio ‘Residencial Ana Maria’ e seu subsequente financiamento, e não da unidade 02, torna-se evidente o erro material presente na documentação firmada perante a CEF, bem como a inexistência de exaurimento dos efeitos dos negócios jurídicos.”.Nesta instância (mov. 21.1), determinei a inclusão de SÉRGIO AUGUSTO TORTATO DA ROSA e TELMA REGINA TORTATO DA ROSA como apelantes, bem como a intimação dos Suscitantes (mov. 21.1, 34.1 e 39.1), para que apresentassem as certidões necessárias à comprovação de que o processo não causará prejuízos a terceiros, consubstanciadas nos seguintes documentos: “a) certidões comprobatórias da inexistência de dívidas junto à União, Estado do Paraná e Município de Curitiba; b) certidões de que não respondem a processos na Justiça Estadual cível, incluindo execuções fiscais, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho; c) certidão do distribuidor de títulos para protesto OU declaração expedida por entidade de regulação de crédito (p.ex., Serasa), na qual sejam listadas as restrições creditícias que eventualmente possuam.”.Os Suscitantes juntaram os documentos solicitados aos mov. 24.2/24.32, 29.2, 37.2 e 42.2/42.10.É o relatório.


VOTO
Conheço do recurso de apelação, eis que presentes os pressupostos extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal) e intrínsecos (legitimidade, cabimento, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo) de admissibilidade.Controverte-se, na hipótese, o acerto da sentença que rejeitou a suscitação de dúvida inversa (a pedido dos interessados), sobre a possibilidade de se proceder o cancelamento dos registros de compra e venda (R1) e alienação fiduciária (R2) presentes na matrícula n. 48.158, para que sejam registrados na matrícula n. 48.157, ambas do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa.O apelo comporta provimento.O art. 213 da Lei de Registro Públicos estabelece as hipóteses em que o oficial deve retificar o registro ou a averbação, elencando, como a primeira situação, a “omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título”, devendo prestigiar a manutenção de informações que não destoem das circunstâncias fáticas, afinal “o princípio da verdade real norteia o registro público e tem por finalidade a segurança jurídica, razão pela qual deve espelhar a realidade presente, informando as alterações relevantes ocorridas desde a sua lavratura” (STJ, 4ª Turma, REsp 1.072.402-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/12/2012). Por corolário, a ação de retificação é a faculdade da parte interessada, assegurada pelo direito fundamental de acesso à justiça, de exigir que o defeito ou erro sobre informação do título sejam sanados.Para que se compreenda a situação, eis o que se extrai dos documentos colacionados na origem:
Matrícula n. 48.158 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa (mov. 1.12). O imóvel se refere à unidade 02 do Residencial Ana Maria. Registro 1: Em novembro de 2011, QUEILA GIANE SOARES GEFFER D’AVILA e ABEL DIAS D’ AVILA JUNIOR adquiriram o imóvel mediante contrato de compra e venda celebrado com os proprietários anteriores, SEBASTIÃO HAMILTON CORREIA DA SILVA e MARIA CLAUDIA VILLELA SILVA; Registro 2: Por ocasião da compra e venda o imóvel foi dado em garantia fiduciária à Caixa Econômica Federal, mediante o pagamento do mútuo em 300 prestações mensais.Matrícula n. 48.157 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa (mov. 1.11) O imóvel se refere à unidade 01 do Residencial Ana Maria. SEBASTIÃO HAMILTON CORREIA DA SILVA e MARIA CLAUDIA VILLELA SILVA constam como proprietários do imóvel.Há informação de que a unidade 02 (matrícula n. 48.158 – onde se registraram a compra e venda e a alienação fiduciária envolvendo Queila e Abel) foi vendida por Sebastião e Maria a Sergio Augusto Tortato da Rosa e Telma Regina Tortato da Rosa, mediante escritura pública lavrada em agosto/2010, a qual não foi levada a registro pelos contratantes (mov. 1.7 e 1.13). Sergio e Telma manifestaram concordância com o pedido de cancelamento dos registros 1 e 2 (compra e venda e alienação) na matrícula n. 48.158 (mov. 8.6).Em novembro de 2011 (mov. 24.2), mediante “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE E MÚTUO COM OBRIGAÇÕES E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL – FGTS – COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) COMPRADOR(ES) E DEVEDOR(ES)/FINDUCIANTES”, Sebastião Hamilton Correia da Silva e Maria Claudia Villela da Silva venderam à Queila Giane Soares Geffer D’Avila e Abel Dias D'avila Junior, com a participação da credora fiduciária Caixa Econômica Federal – CEF, a “Unidade de alvenaria nº 2 do Condomínio Residencial Ana Maria, de frente para a Rua Laudelino Gonçalves, nº 418, quadrante NO desta cidade, indicação cadastral 08.5.22.68.0496-002, situado no Jardim Sant’Ana do Sabará, Bairro da Chapada, construída no lote n. 289, da quadra nº 17, com as demais características constantes na matrícula 48.158 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa/PR.”. (Contrato de n. 855551684741).Em agosto de 2021 (mov. 8.12), os compradores Abel e Queila, os vendedores Maria e Sebastião, bem como a credora fiduciária Caixa Econômica Federal procederam com um termo aditivo de rerratificação, referente ao contrato n. 855551684741, alterando o imóvel objeto do negócio anterior, para que passasse a ser a “unidade 1 (um) no condomínio residencial Ana Maria (...) constantes na matrícula n. 48.157 do cartório do 1º ofício de Registro de Imóveis da Cidade de Ponta Grossa-PR.”.
Na hipótese, verifica-se não há indicativo de que os registros de compra e venda e alienação fiduciária constantes na matrícula n. 48.158 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa tenham ocorrido por omissão ou equívoco, que os destoassem do “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE E MÚTUO COM OBRIGAÇÕES E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL – FGTS – COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) COMPRADOR(ES) E DEVEDOR(ES)/FINDUCIANTES” de n. 855551684741 (mov. 24.2), porquanto o contrato indicou os adquirentes como sendo Sebastião Hamilton Correia da Silva e Maria Claudia Villela Silva (p. 01), bem como o imóvel descrito na matrícula de n. 48.158 do 1ª RI de Ponta Grossa como sendo o objeto da compra e venda e da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (p. 21). Portanto, é de se anotar que a digna Magistrada Erika Watanabe agiu com o rigor técnico imposto ao julgar processos de natureza registral, prezando pela manutenção de informações fidedignas e necessárias ao espelhamento da realidade; afinal, para além da simples retificação do documento público, a questão envolve a averiguação da validade das negociações, mediante a apuração de vícios que as envolvam (objeto e contratantes).Por outro lado, com a devida vênia ao que se fundamentou na origem, tecnicamente perfeito – diga-se, en passant – é de se questionar se o formalismo deve prevalecer neste procedimento de jurisdição voluntária, por meio do qual restou satisfatoriamente demonstrado, quando oportunizado (nesta Corte, consoante exposto no relatório), que o acolhimento da pretensão dos Suscitantes não causará prejuízos a terceiros e que a Caixa Econômica Federal demonstrou anuir com a retificação pretendida.Com efeito, verifica-se que todas as partes (vendedores, compradores e credora fiduciária) do contrato n. 855551684741 celebraram um “TERMO ADITIVO DE RERRATIFICAÇÃO DO CONTRATO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE ISOLADA E MÚTUO COM OBRIGAÇÕES E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROGRAMA CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL – FGTS – COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) COMPRADOR(ES) E DEVEDOR(ES) FIDUCIANTE(S) DO IMÓVEL” (mov. 8.12), por meio do qual concordaram em “retificar o objeto da venda e compra e o da alienação fiduciária, ora aditivado, o qual passa a ser o imóvel matriculado sob o nº 48.157 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Ponta Grossa em substituição ao imóvel matriculado sob nº 48.158, também do 1º RI/PG, razão pela qual pleiteiam o cancelamento do registro de venda e compra do imóvel constante da Matrícula nº 48.158 (R-1-48.158) e o da alienação fiduciária constituída sobre o referido imóvel (R-2-48.158), bem como postulam o registro da venda e compra e da alienação fiduciária sobre o imóvel objeto da Matrícula nº 48.157 do 1º RI/PG, estas constituídas em face da negociação havida entre as partes.”.Em outras palavras, por força do documento de “rerratificação” firmado em agosto de 2021, os contratantes reconheceram um erro no instrumento contratual originário, datado de novembro de 2011, alteraram os negócios (principal e garantia), a fim de suprir o defeito e com isso pediram que se procedesse a retificação da escritura pública e os registros, com a expressa concordância da principal interessada (Caixa Econômica Federal), dos proprietários registrais da unidade escorreita (mesmos vendedores) e, também, de Sergio Augusto Tortato da Rosa e Telma Regina Tortato da Rosa (adquirentes sem registro da unidade 48.158 – mov. 1.7 e 1.13). Some-se a isso que todos os Suscitantes demonstraram não serem devedores de créditos exigíveis em favor da União, Estado e Município onde residem, tampouco de que estejam inadimplentes perante credores particulares.Nesse ponto, aliás, a única dúvida que pairava dizia respeito às certidões negativas em nome de Sebastião e Queila, as quais foram apresentadas ao mov. 42.1/42.10, constando que ela não tem nenhuma dívida
(mov. 42.2, 42.6 e 42.7) e que ele parcelou os seus débitos com o Município de Ponta Grossa, sem olvidar que, em relação a Maria Claudia Villela Silva (esposa de Sebastião), para além dos documentos juntados nos movimentos anteriores do apelo, foi apresentada a certidão negativa de processos em trâmite neste Estado (mov. 42.3). Logo, é o caso de analisar a questão de acordo com o princípio da razoabilidade, cumprindo rememorar que esta 18ª Câmara Cível já se deparou com processo em algo parecido (Apelação Cível n. 0002495-75.2022.8.16.0179), de Relatoria do E. Desembargador Vitor Roberto Silva.
Lá a situação era a seguinte: o pai doou um imóvel para o filho via escritura pública, na qual foi atribuído ao bem um determinado valor; posteriormente, em conjunto, doador e donatário pediram a retificação do valor do imóvel tanto na escritura quanto no registro dela na matrícula. Após o debate, nesta Câmara, prevaleceu o entendimento de que o pedido deveria ser deferido, por não importar em prejuízo a quem quer que fosse. Ponderou-se na ocasião que seria desarrazoado remeter as partes às vias ordinárias, impondo-lhes o ajuizamento de uma ação comum, haja vista a inexistência de pretensão resistida.Confira-se a ementa:
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PRETENSÃO DE RETIFICAÇÃO DO VALOR DO BEM EM ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO. POSSIBILIDADE. CONCORDÂNCIA DE TODAS AS PARTES. EVENTUAIS EFEITOS FISCAIS. IRRELEVÂNCIA. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA QUE NÃO GERA EFEITOS EM RELAÇÃO A TERCEIROS. DÚVIDA IMPROCEDENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJ/PR, 18ª Câmara Cível, Rel.: Desembargador VITOR ROBERTO SILVA, J. 06.12.2023).
Ainda, no mesmo sentido e de minha relatoria perante a 18ª Câmara Cível:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. INSURGÊNCIA DOS AUTORES.1. Casuística: Pretensão de retificar registros e averbações em matrículas imobiliárias, com base em instrumento contratual – termo de “rerratificação” celebrado com a Caixa Econômica Federal – para excluir o registro da compra de dois imóveis em nome do Autor, cônjuge da Autora, sob a alegação de que os dois integrantes do polo ativo são casados em regime de separação de bens e que aquele não participou dos negócios de compra e venda, mútuo e garantia fiduciária.2. Hipótese em que não há óbices para que se proceda a alteração registral pretendida, por ausência de prejuízos a terceiros e também à Caixa Econômica Federal, que demonstrou concordar com a retificação, somando-se a isso que se trata de um processo de jurisdição voluntária, cujo acolhimento da pretensão inicial não implica na declaração de validade dos contratos apresentados, os quais, sendo o caso, podem ser questionados pelas vias próprias. Ademais, é desarrazoado impor aos Autores que tenham de processar a Caixa Econômica Federal, sem a ocorrência de uma pretensão resistida, para, posteriormente, proceder com a simples retificação, já anuída.RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0003603-08.2023.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 07.10.2024)
Destarte, seguindo o mesmo entendimento, verifica-se que não há óbices para que se proceda a alteração registral pretendida, (i) por ausência de prejuízos a terceiros e também à Caixa Econômica Federal, que demonstrou concordar com a retificação, e (ii) por se tratar de um processo de jurisdição voluntária de natureza registral, cujo acolhimento da pretensão inicial não implica na declaração de validade dos contratos apresentados, os quais, sendo o caso, podem ser questionados pelas vias próprias, caso se torne pertinente por aquele que se demonstrar interessado.Do contrário, seria desarrazoado impor aos Suscitantes o ônus de terem que ajuizar uma ação de conhecimento em face da Caixa Econômica Federal, apenas para retificar o contrato originário, sobre o qual ela anuiu, para, em momento posterior, retificar a escritura pública – reitera-se, neste processo não se está a discutir a legalidade dos negócios celebrados entre os Autores e a Caixa, até porque não é da competência deste Tribunal Estadual.No mais, o princípio da continuidade garante que se mantenham os registros e averbações anteriores – em respeito à segurança jurídica – para que eventuais interessados tenham ciência dos termos essenciais do negócio e da retificação realizada em momento posterior, via aditivo contratual.Posto isso, conheço e dou provimento ao recurso de apelação, para julgar procedente o pedido inicial de dúvida a pedido dos Suscitantes, a fim de que se proceda com a retificação da propriedade dos imóveis de matrículas n. 48.157 e 48.158 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa, nos moldes do termo aditivo de mov. 8.12, mediante:Matrícula de n.
48.158 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa: proceder com a anotação de um novo registro, no qual conste a exclusão, mediante retificação autorizada no processo n. 0020041-07.2023.8.16.0019 da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Ponta Grossa, dos registros 1 (compra e venda) e 2 (alienação fiduciária), os quais, para fins de conhecimento de terceiros e em respeito ao princípio da continuidade, deverão permanecer anotados junto à matrícula, independentemente do registro da exclusão que os torna sem efeito; Matrícula de n. 48.157 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa: proceder com os registros da compra e venda e alienação fiduciária em favor dos compradores e devedores fiduciantes QUEILA GIANGE SOARES GEFFER D’AVILLA e ABEL DIAS D’AVILLA JUNIOR, conforme indicado no contrato de mov. 24.2, observando-se o que restou rerratificado pelo aditivo contratual de mov. 8.12 (pp. 1/4), no qual foi corretamente indicado o objeto do negócio principal e da garantia fiduciária.