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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Oziel Madeira em face da r. Sentença de mov. 30.1, proferida em sede de Suscitação de Dúvida Registral n. 0004725-32.2023.8.16.0090, que julgou improcedente a dúvida, nos seguintes termos: Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida suscitada, devendo a Agente Delegada do Serviço de Registro Civil desta Comarca, para fins de manter a negativa de registro da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada no Livro 373- N, fls. 80/89, na Matrícula nº 22.101.Em suas razões recursais, o Apelante sustentou que realizou a compra do bem imóvel, registrado sob matrícula n. 22.101 perante o Cartório de Registro de Imóveis de Ibiporã/PR, em condomínio pro indiviso com as suas irmãs, consoante Escritura Pública de Compra e Venda apresentada com a Exordial.
Asseverou que a recusa da agente delegada em promover o registro da escritura pública, sob o argumento de que cada proprietário ficaria com uma fração ideal de 6.666 m² (seis mil, seiscentos e sessenta e seis metros quadrados), não restou devidamente demonstrada. Sustentou, ademais, a ocorrência de violação ao princípio da legalidade.A Apelada ofereceu Contrarrazões (mov. 51.1), pelo não provimento do recurso. A d. Procuradoria Geral de Justiça (mov. 12.1-TJ) emitiu pronunciamento sobre o mérito recursal, oportunidade em que opinou pelo provimento do recurso.Vieram os autos distribuídos a esta Relatora mediante SEI nº 0096743-59.2024.8.16.6000.Em síntese, é o relatório.

II. FUNDAMENTAÇÃO:Preenchidos os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal) de admissibilidade, entende-se que o recurso deve ser conhecido.No mérito, entende-se que igual sorte lhe assiste, pelo que a pretensão recursal deduzida deve ser deferida, consoante a seguir restará fundamentadamente demonstrado.Inicialmente, verifica-se que a suscitação de dúvida inversa proposta por Oziel Madeira dos Santos em face da Agente Delegada do Cartório de Registro de Imóveis de Ibiporã/PR se refere à possibilidade, ou não, de registro da Escritura Pública de Compra e Venda do bem imóvel (mov. 1.4) de Matrícula n. 22.101.A dúvida registral é procedimento administrativo disposto no art. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos, que prevê a possibilidade de se recorrer ao Poder Judiciário com o intuito de sanar dúvidas em relação às exigências do cartório no momento do registro.No caso concreto, a d. Magistrada julgou improcedente a dúvida registral (mov. 30.1), sob o argumento de que não é possível a divisão do solo em área inferior ao respectivo módulo de propriedade rural, consoante o disposto no art. 65 do Estatuto da Terra, in verbis:Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. § 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.§ 3º No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os demais condôminos.§ 4° O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos para adquirir o respectivo lote. § 5o Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano.§ 6o Nenhum imóvel rural adquirido na forma do § 5o deste artigo poderá ser desmembrado ou dividido.Tal entendimento é reforçado pelo art. 8º da Lei Federal n. 5.868/72, que assim estabelece, em seu § 3º:Art. 8º Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.[...]§ 3o São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos.Ademais, sobre o tema já decidiu o e.
Superior Tribunal de Justiça:ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LOTEAMENTO IRREGULAR. PARCELAMENTO DO SOLO. DESVIRTUAMENTO DO USO DE IMÓVEL RURAL. LEI 6.766/1979. 1. Trata-se de Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Rio Grande do Sul com intuito de obrigar os recorridos a regularizarem loteamento urbano. O Tribunal de origem entendeu que, por não se tratar de zona urbana ou de expansão urbana, incabível a obrigação do promovente ao parcelamento e do Município à regularização do fracionamento de terra. 2. O parcelamento rural, regido pelo Decreto-Lei 58/1937, admite o fracionamento de imóveis para fins estritamente rurais somente se: a) observado o aspecto quantitativo, a saber, o módulo rural, variável nos Estados da Federação; e b) respeitada a finalidade, com uso voltado para fins agrícolas, pecuários, agroindustriais ou para extrativismo. A utilização de terreno, ainda que este possua tamanho inferior ao módulo rural e seja carente de obras de infraestrutura e de áreas públicas, em muitos casos com finalidade de moradia e de lazer, pode caracterizar desvirtuação da finalidade rural do imóvel e até mesmo fraude. [...] (2ª Turma, REsp 1317547/RS, Rel. Min. Herman Benjamin, julg. em. 26.09.17)Todavia, sem menoscabo do entendimento exarado na r. Sentença, verifica-se que o apelante realizou a compra do bem imóvel, de área de 20.000 m² (vinte mil metros quadrados), em condomínio pro indiviso com os seus irmãos, consoante Escritura Pública de Compra e Venda acostada com a Exordial (mov. 1.4); senão veja-se:Portanto, com o registro da Escritura Pública de Compra e Venda (mov. 1.4), entende-se que os cinco compradores passariam a ser proprietários de uma única área de 20.000 m² (vinte mil metros quadrado), e não de parcela ideal de 6.666 m² (seis mil seiscentos e sessenta e seis metros quadrados), de modo que o módulo de propriedade rural do município seria respeitado, nos termos do art. 65 do Estatuto da Terra.A propósito, consoante restou consignado pela d. Procuradoria Geral de Justiça, “da escritura de compra e venda, nota-se que não foi realizada distinção de frações ideais ou de lotes pertencentes a cada um dos adquirentes. Consequentemente, com o registro pleiteado, os cinco passariam a ser proprietários de uma única área de 20.000m², respeitando-se o módulo rural do Município” (mov. 12.1-TJ).Verifica-se, ademais, que não restou demonstrada, in casu, a intenção dos compradores em constituírem loteamento irregular no bem imóvel registrado sob Matrícula n. 22.101 junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Ibiporã. Pelo contrário, o apelante sustentou, em sede de manifestação, que realizou a compra do bem imóvel em conjunto com os seus irmãos justamente porque este seria destinado ao uso familiar. A respeito do tema, essa Relatora já se manifestou: APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA EM REGISTRO PÚBLICO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DAS INTERESSADAS, QUE PRETENDEM O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA DE IMÓVEL RURAL. POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO DE FRAÇÕES IDEAIS INFERIORES À FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO (FMP). CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A AQUISIÇÃO TENHA A INTENÇÃO DE FORMAR LOTEAMENTO IRREGULAR. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (12ª Câm. Cív., AC 0004117-50.2018.8.16.0109, Rel. Des.ª Subt. Elizabeth de Fatima Nogueira Calmon de Passos, 05.05.2020)A Agente Delegada do Cartório de Registro de Imóveis de Ibiporã/PR, por sua vez, asseverou que a área em questão, registrada sob Matrícula n. 22.101, originou-se de outros desmembramentos (movs. 14.2 a 14.10), informando, ademais, que recebeu recomendação administrativa do d. Ministério Público do Estado do Paraná para impedir a implantação irregular de condomínios rurais para residência na região do município de Ibiporã (mov. 14.11), pelo que não é possível o registro da escritura pública de compra e venda. Todavia, entende-se que isto, por si só, não é suficiente para demonstrar a intenção dos compradores em constituírem loteamento irregular. Até mesmo porque, em que pese o bem imóvel tenha sido originado através de outros desmembramentos, constata-se que, atualmente, este possui 20.000 m² (vinte mil metros quadrados), em consonância com o módulo de propriedade rural do Município. Ademais, verifica-se que a recomendação administrativa n. 01/2010 emitida pelo Ministério Público do Estado do Paraná na data de 18 de agosto de 2010 (mov. 14.11) é referente a outros bens imóveis; senão, veja-se:Assim sendo, filia-se ao que restou consignado pela d. Procuradoria Geral de Justiça, no sentido de que “havendo indícios de parcelamento irregular do solo, tal fato deve combatido, concomitantemente, nas esferas administrativa, cível e criminal. Contudo, não há evidências neste sentido no caso concreto, motivo pelo qual entendemos que o registro pleiteado não pode ser negado com fundamento em fato futuro e incerto, sendo factível a procedência da dúvida suscitada”.Ante o exposto, deve a r. Sentença ser reformada para reconhecer a possibilidade de registro da escritura pública de compra e venda do bem imóvel de Matrícula n. 22.101.Em virtude disto, o voto é no sentido de conhecer o recurso e dar-lhe provimento, para o fim de reconhecer a possibilidade de registro da Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada no Livro 373-N, na Matrícula n. 22.101.