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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento manejado em face da decisão proferida pela MM. Juíza de Direito Luciane Pereira Ramos ao mov. 22.1 dos autos n. 0002892-48.2024.8.16.0185, dos embargos de terceiro ajuizados pela Agravante contra a Agravada, por meio da qual indeferiu o pedido daquela para que fossem suspensos os atos constritivos e expropriatórios relativos aos imóveis objeto das matrículas 12.171, 12.172 e 20.318 do 8º Registro de Imóveis de Curitiba, arrecadados que foram no processo falimentar.Transcrevo os fundamentos adotados por Sua Excelência para assim decidir:
De acordo com o respectivo artigo (nota: art. 678 do CPC) é possível concluir a priori que nas ações de embargos de terceiro, uma vez comprovado o domínio ou a posse da parte autora sobre o bem, poderá ser concedida liminarmente pelo juízo a suspensão das medidas constritivas que sobre ele recaem e ainda determinada a manutenção ou reintegração da posse. Contudo, para além da prova da posse/propriedade também é necessário o cumprimento dos requisitos gerais da antecipação da tutela previstos no artigo 300 do CPC....No caso em tela, não se encontram preenchidos em sede de cognição sumária os requisitos previstos nos artigos 300 e 678 do CPC. No que tange a probabilidade do direito, da análise da documentação carreada na inicial extrai-se que não restou comprovada a propriedade e posse do autor. E isto porque a mera juntada de escritura de compra e venda, mov.1.3, desacompanhado de registro não se presta ao fim de comprovar a propriedade, a qual apenas se perfectibiliza através do registro de imóveis, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil....Quanto a posse, igualmente não resta demonstrada, visto que para tanto deveria o autor demonstrar seu poder fático sobre o bem, seja pelo exercício como pela possibilidade de exercício sobre este, através de pagamento de luz, IPTU, de água e esgoto, despesas com edificação, reforma ou conservação, correspondências antigas, o que não o fez, não colacionando qualquer documento neste sentido.
Inconformada, alega a Agravante: a) em 08/12/2004, adquiriu de Sociedade Mafrense de Engenharia Ltda., por meio de escritura de compra e venda, os imóveis objeto das matrículas 12.171, 12.172 e 20.318 da 8ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba, PR; b) o contrato foi celebrado de forma regular e a título oneroso, recebendo da vendedora ampla, plena e irrevogável quitação, sendo que, antes de adquirir os imóveis, consultou as matrículas e não verificou qualquer gravame ou constrição, realizando, ainda, pesquisas junto aos órgãos estaduais e federais para assim precaver-se quanto a legalidade do negócio e obter a certeza de que ao tempo da venda inexistia qualquer ação que o comprometesse; c) para sua surpresa, soube que, no processo de falência da Agravada – autos n. 0000972-13.2015.8.16.0037 – o administrador judicial arrecadou os imóveis, a despeito de a quebra ter ocorrido em 20/05/2015, mais de dez anos depois da aquisição dos imóveis por si; d) o imóvel até hoje permanece fechado, sem destinação específica, sendo seu pedido baseado na propriedade deles atribuída pela escritura pública; e) os embargos de terceiro podem ser ajuizados com base no domínio ou na posse e, neste caso, restou cabalmente provado o domínio seu sobre os imóveis arrecadados; f) é imperiosa a suspensão dos leilões marcados para a venda do imóvel, sendo presumida a urgência na obtenção da medida.Concluindo, pugnou pela reforma da decisão recorrida e pela antecipação dos efeitos da tutela recursal.Houve concessão do pedido de liminar (mov.11.1).O administrador judicial manifestou-se ao mov. 18.1.A douta Procuradoria Geral de Justiça pronunciou-se pelo provimento do recurso (mov.21.1)É o relatório.

VOTO
Conheço do recurso, que foi interposto tempestivamente, tem amparo no artigo 1.015, I do CPC e contou com o preparo das custas respectivas.Controverte-se, essencialmente, se era devida a suspensão liminar dos atos designados no processo falimentar para a venda dos imóveis objeto das matrículas 12.171, 12.172 e 20.318 da 8ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba, dos quais a Agravante se intitula proprietária.A resposta é positiva.Os embargos de terceiro são o remédio conferido ao proprietário e ao possuidor para defender seus direitos quando estes são afetados em processo judicial no qual aqueles não figuram como parte. Podem, nessa linha de pensamento, ser opostos pelo proprietário que não tem posse, pelo proprietário possuidor e pelo possuidor não proprietário, variando a causa de pedir em função de quem os promova.Quando os embargos são ajuizados pelo proprietário, basta que demonstre sua condição (para o que, tratando-se de imóvel, via de regra, deverá exibir certidão atualizada da matrícula), sendo ônus do embargado alegar e provar fato impeditivo, suspensivo ou extintivo do direito daquele de ter a posse e domínio respeitados. Se, por outro lado, os embargos forem ajuizados pelo possuidor, a este caberá provar que tem a posse e que ela deve prevalecer sobre o direito do embargado (por exemplo: haverá de ser desconstituída a penhora se o possuidor já tiver adquirido o domínio por usucapião, ainda que isso não tenha sido declarado em ação própria; estarão fadados à improcedência, por outro lado, embargos de terceiro ajuizados pelo comodatário, já que sua posse – direta – deriva da do comodante e como a deste se tornará injusta quando o direito na qual ela se funda se extinguir). Neste caso, alegou a Agravante, na petição inicial de embargos, ser possuidora e proprietária, alegando que adquiriu os imóveis em 08/12/2004, mediante contrato de compra e venda celebrado com a então proprietária.A escritura pública de compra e venda juntada ao mov. 1.3 dos autos de origem confirma que, em 08/12/2004, Sociedade Mafrense de Engenharia Ltda. vendeu à Agravante, pelo preço de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), supostamente pagos no ato, três lotes de terreno – um com área de 101.825m2, outro com área de 32.679m2, o terceiro com 80.300m2, todos situados no Distrito de Campo Comprido, objeto das matrículas 12171, 12172 e 20318 da 8ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba.Reconhece a Agravante que a escritura não foi levada a registro, o que significa que, formalmente, não adquiriu o domínio, sabido que a adoção daquela providência é essencial à obtenção de tal resultado e que, na sua falta, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (Código Civil, artigo 1.245, caput e § 1º).Portanto, equivoca-se a Agravante quando se intitula proprietária do imóvel, tão só pelo fato de lhe ter sido outorgada a escritura de venda; este título apenas lhe confere o direito pessoal de postular o registro e de, com isso, adquirir o domínio.A despeito disso, há plausibilidade na tese de que a arrecadação dos imóveis feita no processo falimentar não possa subsistir.O Supremo Tribunal Federal, quando tinha competência para interpretar o direito federal (situação alterada pela Constituição de 1988), sumulou o entendimento de que “não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no Registro de Imóveis” (súmula 621), evidenciando a reprovação aos comumente chamados “contratos de gaveta” carentes de publicidade.Ao assumir aquele papel que era do Pretório Excelso, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu nova diretriz, consagrando o entendimento de que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro” (súmula 84), mais compatível com a realidade social.Oportuna a transcrição parcial do voto proferido pelo Ministro Bueno de Souza, designado para, no lugar do Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, lavrar o acórdão do Recurso Especial 188-PR, que, junto de outros, embasou a edição da súmula citada:
O verbete n. 621 da Súmula da Jurisprudência do Supremo Tribunal Federal tem o seguinte teor:
Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no Registro de Imóveis.
2. O enunciado, como se vê, se reveste de acentuadíssimo rigor, a ponto de exemplifi car hipótese de extinção do processo de embargos de terceiro, sem decisão de mérito, mediante sentença terminativa, in limine, nos termos dos arts. 267, I, e 295, parágrafo único, III, do Código de Processo Civil....9. No mais, cumpre ter em vista a severa restrição imposta pela Súmula n. 621 à proteção judicial da posse legítima de imóvel, ou seja, de posse fundada em contrato (Código Civil, art. 493, III), tal o compromisso de compra e venda, só por desprovido de registro imobiliário: constituindo-se, embora, em posse ad interdicta, pois imune aos vícios que poderiam contaminá-la (vi, clam, precario), ficaria, não obstante, cerceado o seu acesso à ação possessória, gênero ao qual pertencem os embargos de terceiro opostos a esbulho judicial, a reclamar, por isso mesmo, tutela mais pronta e eficaz (Pontes de Miranda, Comentários ao Código de Processo Civil, 1ª ed., For., Rio, 1977, XV, 59).10. Em época mais recente, a explosão populacional, cada vez mais acentuada nas áreas urbanas, vem determinando a inevitável expansão das cidades maiores, com o incessante e irreversível aparecimento de loteamentos ou meros fracionamentos de antigas chácaras dos arredores, cujos proprietários, muitas vezes pessoas rústicas, são impelidos a esse improvisado empreendimento, da mesma forma que os adventícios, por sua vez, tangidos a adquirir pequenos lotes residenciais em áreas desprovidas de serviços públicos, onde constroem suas modestas habitações, fundados em contratos desprovidos de registro, pois o próprio loteamento é quase sempre irregular. Sobrevindo execução fiscal contra o improvisado loteador, os lotes já edificados são, obviamente, os preferidos pelos oficiais de justiça, para garantia do juízo. A não se admitir, sequer, a oposição de embargos de terceiro, fica a jurisdição impedida de tomar conhecimento das bases empíricas da demanda (Rosenberg). Daí o que se me afigura o excessivo rigor do verbete n. 621, a que aludi, de início. 11. Penso, por conseguinte, que não se aconselha a peremptória recusa liminar da ação de embargos de terceiro, fundada em compromisso de compra e venda destituído, embora, de registro imobiliário, como recomenda a Súmula n. 621: ao cerceamento do direito de ação, somar-se-ia, no caso, o drástico enfraquecimento da própria posse, que, em casos tais, transcende a mera realidade de fato para invocar a qualificação de posse legítima, ad interdicta (fundada em contrato), oponível ao esbulho perpetrado por sujeitos da ordem privada e, portanto, a fortiori, ao esbulho judicial que porventura seja praticado através da penhora ou de outro ato de apreensão.O que se recomenda, assim, é, data venia, que os embargados de terceiro, em casos tais, não sejam só por isso liminarmente recusados, mas devidamente processados, decididos como de direito, às instâncias locais incumbindo conhecer e apreciar as alegações e provas deduzidas em juízo.
A necessidade de considerar a realidade social, em detrimento do standart desejado pelo legislador para ter por defensável o direito dos adquirentes de imóveis também serviu de fundamento ao voto do saudoso Ministro Athos Gusmão Carneiro, como se vê deste trecho:
Sr. Presidente, ao apreciar este tema impressiono-me, sobremodo, com as conseqüências, no plano social, dos nossos julgamentos. Sabemos que no nosso país, principalmente nas camadas pobres da população, um grande número de negócios, e até direi, a maior parte dos negócios, é efetuada de maneira menos formal, e até absolutamente informal. Compram-se e vendem-se pequenos terrenos e casas apenas mediante a emissão de recibos, sinais de arras e mesmo de promessas de compra-e-venda ou “transferências de posse” redigidos de forma a mais singela. E é muitíssimo comum que esses documentos não venham a ser registrados no Registro de Imóveis, inclusive porque os termos em que estão vazados não permitiriam o registro. Para o registro imobiliário é necessário que o contrato revista determinados requisitos, o que exige, freqüentemente, a presença do tabelião ou do profissional do Direito.Então, com extrema freqüência, ocorre na vida judiciária termos alguém que é possuidor do seu terreno ou da sua casa há muitos anos, em inteira boa-fé, que já pagou a totalidade do preço há muitos anos, e de repente é surpreendido por uma penhora, em execução promovida contra aquele que lhe havia “alienado” o imóvel; nos termos da aludida Súmula, irá perder seus direitos à posse e à aquisição da propriedade.Então vemos aqui os dois pratos da balança: de um lado, temos o direito do credor, direito pessoal; do outro lado o direito, também pessoal, do possuidor e promitente comprador. Geralmente, como no caso dos autos, o possuidor já mantinha o seu direito de posse e os direitos à aquisição decorrentes de sua promessa de compra-e-venda desde antes do surgimento do crédito que origina a penhora.Então se pergunta: entre as duas pretensões, a do credor, direito pessoal, e a do promitente comprador com justa posse, direito também pessoal, qual é aquela que merece maior tutela, maior proteção da ordem jurídica?Tenho a impressão de que levar nosso raciocínio para o terreno do direito registral importará na aplicação das normas jurídicas dentro de um, digamos assim, tecnicismo exagerado. É certo que, num plano puramente registral, o imóvel penhorado ainda é, tecnicamente, integrante do patrimônio do promitente vendedor. Mas, inclusive, com freqüência é difícil que o credor ignore que sobre aquele imóvel, cuja penhora postula, se exerce direito de outra pessoa, do promitente comprador e possuidor de boa-fé.O promitente vendedor ainda é dono do imóvel, mas o é sob aquele minus derivado das obrigações que assumiu, de outorga da escritura definitiva, em virtude do contrato quitado de promessa de compra e venda. O patrimônio do cidadão não é constituído só dos seus direitos, mas também das suas obrigações. E o promitente vendedor tem a obrigação de garantir a posse transferida contratualmente ao promitente comprador, que a exerce em nome próprio.Então, se dirá: mas o credor não sabia disso; o credor considerava que o imóvel era do promitente vendedor; emprestou-lhe dinheiro, ou com ele negociou, confiante de que aquele imóvel fazia parte, sem ônus, do seu patrimônio. Será que essa assertiva corresponde às realidades práticas da vida? Será que o credor foi realmente averiguar no Registro Imobiliário e não atentou para a circunstância de que naquele imóvel estaria morando alguém, às vezes há muitíssimos anos, comportando-se como dono? E a penhora, por sua vez, terá sido objeto de registro, de molde a ter eficácia perante terceiros?Creio mais conforme com as necessidades atuais do comércio jurídico a interpretação pela qual, no choque de interesses de dois direitos eminentemente pessoais (a própria penhora não é direito real, mas ato processual executivo), tanto um quanto outro, deve prevalecer o direito daquele que está na justa posse do imóvel, como seu legítimo pretendente à aquisição, e com o preço quitado, face ao direito do credor do promitente vendedor, dês que ausente, por certo, qualquer modalidade de fraude à credores ou à execução, como no caso dos autos. Esta orientação melhor se coaduna às realidades jurídico-sociais do nosso país, e impede sejamos sensíveis a estas realidades.
Desde então – há mais de trinta anos, portanto – tem-se admitido o cabimento da oposição de embargos de terceiro para a desconstituição de constrição operada sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado, e, por idêntica ou maior razão, de imóvel vendido por meio de escritura pública não levada a registro.É claro que o título, público ou particular, per se, não se mostra suficiente ao julgamento de procedência dos embargos de terceiro; para prevenir que estes sejam manejados indevidamente, visando fraudar credores, exige-se do embargante, mormente se houver dúvida sobre se realmente é titular de direito tutelável, que demonstre ter negociado em circunstâncias legítimas com aquele que na matrícula ainda é indicado como proprietário, para o que se mostra muito eficiente, por exemplo, a escrituração da aquisição e do pagamento do preço na contabilidade do adquirente e de que, a partir da aquisição, tem a posse da coisa, mesmo que ad interdicta, como costuma ocorrer em relação a imóveis não dotados de acessões e benfeitorias (caso de terrenos nus). Num caso julgado por esta Câmara, a propósito, por mim relatado, embargos de terceiros ajuizados com base em instrumento particular de compromisso de compra e venda e escritura pública de compra e venda lavrada posteriormente foram julgados improcedentes, por terem sido considerados inidôneos os títulos e por não ter sido produzida prova de exercício de posse sobre o imóvel (AC 10541-80.2022.8.16.0170, 1ª Vara Cível de Toledo, j. em 06/12/2023, unânime).A Agravante, reitere-se, não é, no plano estritamente formal, proprietária do imóvel, haja vista a não adoção da providência determinada pelo artigo 1.245 do Código Civil. O fato de lhe ter sido outorgada escritura para fins de registro, contudo, com menção à quitação do preço, institui presunção juris tantum de que o adquiriu em 08/12/2004 de quem tinha o poder de dispor e que, desde então, o mantém incorporado a seu patrimônio, exercendo posse, mesmo que apenas ad interdicta, por força da cláusula constituti contida no título, a cuja desconstituição não se mostra suficiente, neste momento processual, meras suspeitas de ocorrência de simulação. Neste cenário, caberá à Agravada fazer a prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da Agravante (CPC, artigo 373, II), em defesa da arrecadação e venda dos lotes, a ser postergada até o completo esclarecimento da situação.Posto isto, voto no sentido de conhecer e dar provimento para impedir a venda dos imóveis no processo falimentar, até o julgamento do mérito dos embargos de terceiro.