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Processo:

1. RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Evanira Ferreira contra a r. decisão de mov. 11.1, proferida nos autos de Ação de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Multa c/c Pedido Liminar nº 0002264-57.2024.8.16.0024, movida pela ora Agravante em face de Roderick Generoso da Silva, que indeferiu a tutela de urgência, nos seguintes termos:
“(...)4.Pois bem, para o deferimento da tutela de URGÊNCIA é necessária a presença da probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo, conforme determina o artigo 300 do Código de Processo Civil.Com relação ao primeiro requisito, ao menos por ora, não há qualquer indício que evidencie a probabilidade do direito, visto que, ao que tudo indica (mov. 1.1/1. 18), a Requerente foi imitida na posse da área descrita no instrumento particular de mov. 1.6.Quanto à averbação requerida, também não restou evidenciada a impossibilidade de, por sua própria conta, realizar a anotação postulada junto ao Registrador local, circunstância esta que, por si só, torna prescindível a intervenção do Poder Judiciário.Embora não se negue alguma eficácia real ao pacto que não observou a forma prescrita em lei (art. 108, CC, e Enunciado 239/STJ), deve-se ter em conta que o instrumento de mov. 1.6 foi celebrado com suposto herdeiro do titular registral (mov. 1.1), revestindo-se o negócio celebrado de cunho meramente obrigacional, todavia, a parte nem ao menos coligiu a matrícula do imóvel ao feito.Além disso, a princípio se aplicam as premissas da exceção de contrato não cumprido à presente demanda (art. 476, CC), uma vez que a Autora confessa, em sua inicial, que a partir de abril de 2023 passou a efetuar os pagamentos mensais acordados com o Réu em conta poupança de sua própria titularidade, de modo que, aparentemente, também se encontra inadimplente em relação às cláusulas pactuadas.Da mesma forma, não foi evidenciado o perigo da demora, notadamente porque inexiste qualquer notícia nos autos acerca de eventual ameaça iminente ou turbação ao exercício da posse no lote adquirido pela Autora.Também não há qualquer indício de que o lote alienado esteja sendo disponibilizado à venda no mercado novamente pelo Réu, de modo que não se verifica a necessidade de resguardar eventuais terceiros de boa-fé, pelo menos neste momento processual.Nestas circunstâncias, resta claro que existem questões fáticas envolvendo a lide que não foram esclarecidas, havendo necessidade de instrução probatória com o aperfeiçoamento da relação jurídica processual para a delimitação dos fatos protagonizados pelas partes, o que faz do indeferimento da liminar, medida de direito.5. Desta feita, na forma do art. 300, do CPC, indefiro a tutela de urgência postulada.6. Tendo em vista a instalação do CEJUSC neste Foro Regional, voltado à realização da audiência a que alude o art. 334, CPC, deverá a serventia agendá-la, com antecedência mínima de dois meses.7.Cite-se a parte ré para que compareça ao ato, informando-se a data, horário e o local em que o ato será realizado,e conteste o pedido, sob pena de revelia, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da realização da audiência de conciliação. (...)” (mov. 11.1).
Em suas razões recursais (mov. 1.1 - Recurso), pede a Agravante a reforma da r. decisão agravada para que seja deferida a tutela de urgência, com o reconhecimento da sua posse no imóvel descrito na inicial, bem como averbação premonitória do Instrumento Particular de Compra e Venda e da ação na matrícula do imóvel, apresentando, para tanto, os seguintes fundamentos: a) afirma ter firmado compromisso de compra e venda com o Agravado, em 18/09/2020, para aquisição do imóvel localizado na Rua Getúlio Vargas, nº 130, Bairro, Lamenha Grande, em Almirante Tamandaré, pelo valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais); b) alega que foi previsto no contrato que o imóvel era de propriedade do Sr. Otacílio Generoso da Silva e da Sra. Sirlene Rodrigues da Silva, pais do Agravado, porém o bem estava em posse deste, em virtude do falecimento dos seus genitores, razão pela qual restou previsto o prazo de 05 (cinco) dias para que o Recorrido procedesse a abertura do inventário extrajudicial, além do prazo de 60 (sessenta) dias para a sua conclusão e mais 10 (dez) dias para a lavratura definitiva da Escritura; c) aponta a existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, bem como de multa de 30% (trinta) por cento do valor total do contrato, em caso de descumprimento e cancelamento; d) aduz que, a despeito de ter cumprido a sua parte, o Agravado não realizou nenhum dos atos que lhe competia, razão pela qual requereu a medida antecipatória, a qual foi indeferida pelo D. Juízo “a quo”; e) defende estarem presentes os requisitos para a concessão da medida, dizendo que, a imissão na posse, por si só, não oferece as mesmas garantias reais que teria caso a transferência do imóvel já houvesse sido realizada; f) assevera que o fato de o Agravado não ter realizado o inventário após 03 (três) anos do contrato, revela insegurança jurídica à Agravante, razão pela qual é necessário o reconhecimento da posse legítima do imóvel até a conclusão do processo; g) afirma que o Cartório de Registro de Imóveis de Almirante Tamandaré foi categórico ao recusar a possibilidade de averbação do documento, mesmo após a leitura da decisão, dizendo que o Cartório ficou de fornecer a negativa por escrito, no prazo de 15 (quinze) dias, ou seja, até 07/05/2024; h) impugna a aplicação da teoria da exceção de contrato não cumprido, dizendo que o não pagamento das parcelas posteriores a abril de 2023, ocorreu em razão da recusa do Agravado em cumprir sua parte no acordo, após 3 (três) anos, sendo os valores depositados em uma conta poupança aberta exclusivamente para esse fim, nos termos dos artigos 335, inciso V e 540, ambos do Código Civil; i)
ressalta que o Agravado foi informado dos referidos depósitos, de modo que não pode ser aplicada referida teoria, pois a Agravante realizou a transferência de toda a quantia que estava em sua conta poupança, junto com seus rendimentos, para a conta vinculada judicial do processo, adimplindo com todas as suas obrigações contratuais; j) frisa que o periculum in mora se revela no fato de o contrato ter sido celebrado há mais de 3 (três) anos e ainda não foi cumprida a obrigação pelo Agravado de regularizar o imóvel junto ao Cartório de Registro e, pela ausência de qualquer registro, a posse da Agravante é precária e informal. Assim, pleiteia a concessão da tutela antecipada para que seja reconhecida a posse legítima da Agravante no imóvel, com a emissão de declaração de posse, bem como a averbação premonitória do Instrumento Particular de Compra e Venda e dos presentes autos na matrícula do imóvel e, ao final, o provimento do recurso. Em juízo preliminar do feito, foi indeferido o efeito suspensivo requerido, por não se vislumbrar presentes os requisitos necessários (mov. 9.1).Intimados o Agravado (movs. 11.1; 14.1), o A.R. retornou com a informação de “ausente”.A Agravante juntou o documento de mov. 13.2, referente à negativa do Cartório de Registro de Imóveis em transferir o bem à impugnante. É o relatório.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSPresentes os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação e legitimidade), bem como os extrínsecos (regularidade formal, tempestividade), deve o o recurso ser conhecido.A presente insurgência diz respeito ao pleito da ora Agravante, de concessão da tutela antecipada recursal para que seja reconhecida a posse legítima da Agravante no imóvel, com a emissão de declaração de posse, bem como a averbação premonitória do Instrumento Particular de Compra e Venda e dos presentes autos na matrícula do imóvel. Pois bem.Para a concessão da tutela antecipada, necessário que esteja demonstrada a probabilidade do direito sustentado, o perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo.De acordo com a doutrina de Marcus Vinícius Rios Gonçalves, devem existir elementos de convicção que evidenciem a probabilidade do direito, assim como a situação de risco evidente pelo não deferimento da medida:
“O CPC atual exige elementos de convicção que evidenciem a probabilidade do direito. As evidências exigidas não são da existência ou da realidade do direito postulado, mas da sua probabilidade.(...)O que é fundamental para o juiz conceder a medida, seja satisfativa ou cautelar, é que se convença de que as alegações são plausíveis, verossímeis, prováveis.É preciso que o requerente aparente ser o titular do direito que está sob ameaça, e que esse direito aparente merece proteção. A cognição é sempre sumária, sob ameaça será decidida ao final, em cognição exauriente.O juiz tem de estar convencido, senão da existência do direito ameaçado, ao menos de sua probabilidade. É preciso que ele tenha aparência de verdade.” (GONÇALVES, Marcus Vinicius Rios. Direito Processual Civil Esquematizado. 8ª edição. São Paulo: Saraiva, 2017, 369)
Colhe-se dos autos que foi proposta Ação de Obrigação de Fazer c/c Cobrança de Multa c/c Pedido de Tutela Antecipada, pela ora Agravante em face do Agravado, objetivando a concessão da medida de urgência para averbação do Instrumento Particular de Compra e Venda e da ação na matrícula do imóvel; a imposição ao Réu da obrigação de fazer consistente na abertura dos inventários extrajudiciais de seus pais, com posterior lavratura definitiva da Escritura Pública de Compra e Venda, com o arbitramento de multa diária, em caso de descumprimento; a condenação do Réu ao pagamento da quantia de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais), correspondente à multa por descumprimento do contrato; e o abatimento do valor de R$ 613,45 (seiscentos e treze reais e quarenta e cinco centavos) do valor devido ao Réu, em razão do pagamento dos débitos de água e luz, anteriores à aquisição do bem.Arguiu para tanto, em síntese, que, em 18/09/2020, realizou um Compromisso de Compra e Venda com o Réu, referente ao imóvel localizado à Rua Getúlio Vargas, nº 130, Bairro Lamenha Grande, em Almirante Tamandaré, registrado sob matrícula nº 2.330, pelo valor de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), os quais seriam pagos com uma entrada de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), uma parcela de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para pagamento em 23/09/2020 e o saldo remanescente em 50 (cinquenta) parcelas de R$ 1.000,00 (um mil reais), a partir de 08/11/2020.Salientou constar no instrumento contratual que o imóvel, embora em nome dos pais do Réu, diante do falecimento deles passou ao nome somente deste, em razão da compensação entre os irmãos, ficando estabelecido prazo para que o Réu procedesse à abertura do inventário extrajudicial de seus genitores, assim como a lavratura da Escritura Pública definitiva do imóvel. Apontou que, realizado o pagamento das parcelas vencidas até a propositura da ação, no total de R$ 100.000,00 (cem mil reais), imitiu-se na posse (mov. 6 e 10) e, transcorridos mais de 03 (três) anos da assinatura do contrato, o Réu não cumpriu com o acordado, razão pela qual ingressou com a ação principal.Pois bem.Da análise dos documentos colacionados aos autos, verifica-se que no Instrumento Particular de Compra e Venda firmado entre a ora Agravante e o Agravado, constou ser este herdeiro do Sr. Otacílio Generoso da Silva e da Sra. Sirlene Rodrigues da Silva, proprietários do imóvel e já falecidos, de modo que, declarando possuir os poderes inerentes à propriedade do imóvel em questão, realizou a venda à ora Agravante, mediante os pagamentos já descritos na inicial, e com a condição de realizar o inventário de seus genitores, no prazo de 60 (sessenta) dias e, após, a lavratura da Escritura Pública do bem.Constou, ainda, no referido instrumento que a Compradora já ingressaria na posse do imóvel, e que: “caso ocorra alguma cobrança dos demais herdeiros quanto à referida venda, esta deverá ser pleiteada contra o vendedor, visto declarar que não possui nenhum empecilho com a venda, em se tratar de compensação de patrimônio entre eles, estando os mesmos cientes da venda.” (mov. 1.6).A corroborar seus argumentos, colacionou a Autora os comprovantes de pagamentos de movs. 1.7, os quais demonstram a ocorrência do pagamento total de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), mais as parcelas no total de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais) em favor do Réu, sendo que, a partir de 10/04/2023 passou a depositar os valores restantes em uma conta poupança de sua titularidade, diante da ausência de cumprimento do contrato por parte dele (movs. 1.10), o qual foi transferido posteriormente para uma conta judicial (mov. 1.17), importando na quantia de R$ 12.912,59 (doze mil, cento e doze reais e cinquenta e nove centavos).Do exame dos elementos coligidos nos autos, é certo que artigo 1.417 do Código Civil dispõe sobre a possibilidade de conferir direito real à aquisição do imóvel, quando registrado o compromisso de compra e venda, em que não haja cláusula de arrependimento, conforme in verbis:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
Todavia, no caso, verifica-se que o contrato de compra e venda realizado entre as partes tem cunho obrigacional, porquanto, como bem observou o Magistrado singular, não registrado em Cartório, mormente que, no caso, possui cláusula de arrependimento. A propósito:“DEMANDA NOMINADA AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE DIREITO DE PROPRIEDADE C/C. PEDIDO DE AVERBAÇÃO. IRRELEVÂNCIA DO NOME DADO À DEMANDA PELO AUTOR NA PETIÇÃO INICIAL. NATUREZA JURÍDICA DA AÇÃO QUE É DADA POR SUA CAUSA DE PEDIR E PEDIDO. PRECEDENTES. CAUSA DE PEDIR BASEADA NA EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO NA RESPECTIVA MATRÍCULA, MAS DEVIDAMENTE QUITADO. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DO DIREITO DE PROPRIEDADE DO AUTOR. PRETENSÃO FORMULADA NA INICIAL QUE DIZ RESPEITO À AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONCLUSÃO A QUE SE CHEGA PELA INTERPRETAÇÃO DO CONJUNTO DA POSTULAÇÃO FORMULADA NA INICIAL (§ 2º, DO ART. 322, DO CPC/15). SENTENÇA QUE JULGA EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL, CONSUBSTANCIADO NA INEXISTÊNCIA DE PRÉVIA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA (ART. 485, VI, DO CPC/15). DESNECESSIDADE. MANUTENÇÃO, TODAVIA, POR FUNDAMENTO DIVERSO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ESPÉCIE DO GÊNERO DE AÇÕES DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LIDE QUE DIZ RESPEITO AO DIREITO OBRIGACIONAL DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR À CELEBRAÇÃO DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA COM O COMPROMITENTE VENDEDOR. DISCUSSÃO QUE NADA MAIS É DO QUE O ADIMPLEMENTO FORÇADO DE UMA OBRIGAÇÃO DE FAZER. POSSIBILIDADE DE SUPRIMENTO JUDICIAL, NO CASO DE RECUSA. RECUSA SEQUER COGITADA PELO AUTOR (PROMITENTE COMPRADOR) NA INICIAL. ALEGAÇÃO DA QUAL LANÇA MÃO APENAS EM SEDE DE APELO. IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO. FALTA DE INTERESSE EM OBTER O SUPRIMENTO DA DECLARAÇÃO POR MEIO JUDICIAL EVIDENCIADA. PEDIDO QUE, DE TODO MODO, NÃO COMPORTARIA PROCEDÊNCIA. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO FORÇADO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ASSUMIDAS. ARREPENDIMENTO QUE DEVERIA PREVALECER. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS (ART. 85, § 11, DO CPC/15). RECURSO DESPROVIDO.” (TJ/PR - 17ª Câmara Cível - 0001028-23.2013.8.16.0132 - Peabiru -
Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO -
J. 21.02.2019).Nessa quadra, na análise das medidas antecipatórias apresentadas pela Agravante, observa-se que, não há, ao menos na via estreita do presente recurso, em que sequer foi estabelecido o contraditório, elementos suficientes a embasar a concessão da medida requerida. Observa-se que, conquanto a Agravante tenha realizado Compromisso de Compra e Venda com o Agravado, o qual alegou ser herdeiro dos proprietários do imóvel objeto de discussão e, que já teriam falecido, não há nos autos, ao menos até o momento, elementos a corroborar tais argumentos e a justificar a concessão da medida requerida. Saliente-se que a matrícula do imóvel, a qual, diga-se, apenas juntada neste recurso, consta, efetivamente, como proprietários os Srs. Otacílio Generoso da Silva e a Sra. Sirlene Rodrigues da Silva (mov. 1.3). Porém, a despeito disso, conquanto o instrumento contratual firmado entre as partes mencione a existência de certidões de óbitos dos referidos e que o Agravado seria herdeiro, e ainda, que haveria concordância dos demais quanto à venda do imóvel, não foi juntado ao processo tais comprovações.No que diz respeito ao documento juntado no mov. 13.2, além de se tratar de documento ainda não analisado pelo D. Juízo “a quo”, diz respeito apenas a certidão do Cartório de Registro de Imóveis de Almirante Tamandaré informando a impossibilidade de registro/averbação do Instrumento Particular de Compra e Venda na matrícula do imóvel em discussão, haja vista que o bem não consta em nome do vendedor, ora Agravado, questões que são objeto da pretensão no processo principal e serão analisadas pelo Juízo “a quo”.Igualmente, quanto à inaplicabilidade da teoria da exceção do contrato não cumprido, observa-se que o Magistrado singular apenas consignou que, em princípio, no exame preliminar da medida pleiteada, poderiam ser aplicadas as premissas desse instituto, questão que demandará melhor instrução do processo para sua efetiva aplicação, conforme se extrai do trecho da r. decisão, in verbis: “a princípio se aplicam as premissas da exceção de contrato não cumprido à presente demanda (art. 476, CC), uma vez que a Autora confessa, em sua inicial, que a partir de abril de 2023 passou a efetuar os pagamentos mensais acordados com o Réu em conta poupança de sua própria titularidade, de modo que, aparentemente, também se encontra inadimplente em relação às cláusulas pactuadas.”Por fim, quanto à medida de declaração de posse no imóvel, declarando a Agravante já estar nele há tempo, considerando a necessidade de esclarecimento quanto aos demais fatos narrados, bem como a ausência de indicação de qualquer ameaça iminente ou turbação ao exercício da posse, até o estabelecimento do contraditório com a devida instrução processual, não se vislumbra o periculum in mora para a concessão imediata da medida. Logo, entende-se que não estão presentes os requisitos necessários para a concessão da medida antecipatória, sendo prudente, nesses termos, aguardar a instrução processual ou, ao menos o estabelecimento do contraditório, quando o Magistrado singular possuirá maiores elementos para formar sua convicção na concessão da medida antecipatória.Nesse sentido:“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS, MORAIS E ESTÉTICOS – ALEGADA FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ODONTOLÓGICOS – TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA, CONSISTENTE NA PROIBIÇÃO DE COBRANÇA DAS PARCELAS INADIMPLIDAS E ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO, INDEFERIDA – INSURGÊNCIA DO AUTOR – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS APTOS A EVIDENCIAR, AINDA QUE MINIMAMENTE, A PROBABILIDADE DO DIREITO – APRESENTAÇÃO DE NOVO ORÇAMENTO OU CONTRATAÇÃO DE NOVO SERVIÇO QUE NÃO PERMITE CONCLUIR QUE SE REFERE NECESSARIAMENTE À CORREÇÃO DE DEFEITOS DO SERVIÇO ANTERIOR – NECESSIDADE DE SE AGUARDAR A INSTAURAÇÃO DO CONTRADITÓRIO – REQUISITOS DA TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA (ART – 300 DO CPC) NÃO DEMONSTRADOS – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.”(TJPR - 7ª Câmara Cível - 0061188-07.2022.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTA FABIANA SILVEIRA KARAM -
J. 15.12.2023).“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. REQUERIMENTO DE TUTELA ANTECIPADA. NÃO DEFERIDO NA ORIGEM. RECURSO DA AUTORA. NÃO ACOLHIMENTO. REQUISITOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DA MEDIDA NÃO PREENCHIDOS (CPC, ART. 300, CAPUT, E § 3º). PROBABILIDADE DO DIREITO INVOCADO NÃO VISLUMBRADA. DOCUMENTOS ATÉ ENTÃO JUNTADOS INSUFICIENTES PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR ALMEJADA. NECESSIDADE DE SE AGUARDAR A FORMALIZAÇÃO DO CONTRADITÓRIO E EVENTUAL INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJ/PR - 3ª Câmara Cível - 0042597-94.2022.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: RICARDO AUGUSTO REIS DE MACEDO -
J. 22.02.2023).Nesses termos, não demonstrados os requisitos necessários para a concessão do efeito almejado, deve ser mantida a r. decisão agravada.
3.
CONCLUSÃODiante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de Agravo de Instrumento interposto EVANIRA FERREIRA, mantendo a r. decisão agravada.