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Processo:

1. RelatórioTrata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida nos autos de nº 0045813-46.2011.8.16.0001, que indeferiu a expedição de alvará pleiteada pelo condomínio exequente, sob o fundamento de que o cumprimento de sentença deve apresentar um termo final, limitando-se este à execução das taxas condominiais vencidas até 11.10.2020, quando foi homologado o laudo contábil (mov. 377.1 dos autos de origem).
Nas razões recursais, sustenta o recorrente, em síntese, que (mov. 1.1/TJ): i) houve o adimplemento das taxas condominiais até 06/07/2019, por meio da arrematação do imóvel, todavia, os executados deixaram de pagar as taxas condominiais de 05/07/2022 em diante; ii) havendo saldo depositado em Juízo, deve se proceder ao levantamento deste valor a fim de que se dê parcial quitação às taxas que venceram no curso da demanda; iii) a arrematação considera-se se perfectibilizada com a expedição do auto de arrematação, que se deu em junho de 2022, todavia, enquanto houver a ocupação do imóvel pelos executados, estes são responsáveis solidários pelas taxas condominiais que se vencerem no curso da demanda; iv) determinar o direcionamento da execução aos arrematantes apenas implicaria em ajuizamento de nova demanda, quando há providência que pode ser tomada nestes autos, isto é, a cobrança dos executados devedores solidários; v) eventual oposição ou divergência entre os responsáveis solidários deverá ser solucionada entre eles, conforme prevê o art. 283 do Código Civil; vi) “a lógica do art. 323 do CPC/2015 não é a multiplicação de demandas enquanto não satisfeito o débito, mas de centralizar a demanda, enquanto não satisfeito o débito”; vii) é possível a inclusão das taxas vincendas no cumprimento de sentença, não sendo viável a limitação do período abarcado por esta demanda, quando o inadimplemento ainda permanece; viii) não se fala em violação do contraditório e ampla defesa, posto que os executados foram intimados e não se manifestaram acerca do pagamento das taxas devidas. Pugnou, ainda, a concessão de efeito suspensivo a fim de que a decisão agravada não produza efeitos até o julgamento pelo Colegiado. Ao final, pleiteou a reforma da decisão de origem, reconhecendo-se a solidariedade dos executados e deferindo-se a expedição de alvará do montante depositado em Juízo.Sem contrarrazões.No mov. 16.1, deferiu-se o efeito suspensivo pleiteado, sob o fundamento de que o perigo da demora se justificaria diante da inviabilidade do prosseguimento da execução, liberando-se aos executados valores depositados em juízo que não lhes pertença.É, em resumo, o relatório.

2. Voto2.1. AdmissibilidadeO presente recurso merece conhecimento, vez que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal (cabimento - art. 1.015, parágrafo único, do CPC), legitimidade recursal, interesse recursal, tempestividade, preparo devidamente comprovado no mov. 1.3/TJ, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer).
2.2. Mérito
A controvérsia recursal gira em torno da possibilidade de inclusão das cotas condominiais vencidas no curso da demanda, a serem arcadas pelos executados, antigos proprietários do imóvel alienado em hasta pública.
Na r. decisão agravada, proferida em sede de Cumprimento de Sentença, o Juízo singular rejeitou embargos de declaração (mov. 408.1), opostos pelo condomínio agravante (mov. 388.1), em face da decisão do mov. 377.1, que deixou de acolher o requerimento de alvará do mov. 337.1 formulado pelo condomínio, acerca dos vencimentos posteriores à arrematação, decidindo pela limitação das taxas condominiais vincendas até a data de quando foi homologado o laudo contábil – 11/10/2020 (mov. 377.1 dos autos de origem).A parte agravante, discorda, aduzindo, em suma, que deve se proceder ao levantamento do saldo remanescente depositado em Juízo, a fim de dar parcial quitação ás demais taxas que se venceram no curso da demanda, uma vez que os executados ainda ocupam o imóvel, tornando-se responsáveis solidários pelas taxas condominiais.
Pois bem.É certo que as cotas condominiais possuem natureza de dívida propter rem, ou seja, a dívida acompanha o imóvel do qual provém até que seja adimplida.
A respeito, dispõe o art. 1.345 do Código Civil, que:
“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
O caso presente, contudo, possui peculiaridades que merecem maior atenção, como se passa a expor.Aqui cabe rememorar que, no caso, não se está a tratar de débito anterior ao praceamento do bem, mas sim de débito originado entre a lavratura do auto de arrematação e o período compreendido que os executados permaneceram no imóvel de forma irregular mesmo diante do mandado de imissão na posse.Infere-se que o d. Juízo de origem estabeleceu como termo final das cobranças imputáveis aos executados o momento de homologação do cálculo apresentado pela contadora, em 11/10/2020 (mov. 180.1).Porém, posteriormente ao termo fixado, venceram-se as parcelas referentes às datas de 05/07 /2022, 05/08/2022, 05/09/2022, 05/10/2022, 05/11/2022, 05/12/2022, 05/01/2023, 05/02 /2023, 05/03/2023, 05/04/2023, 05/05/2023, 05/06/2023, 05/07/2023 e 05/08/2023, conforme se extrai da petição do mov. 366.1, perfazendo o montante de R$ 14.638,66 (quatorze mil seiscentos e trinta e oito reais e sessenta e seis centavos).O Código de Processo Civil, em seu art. 903, assim dispõe acerca da perfectibilização da arrematação:“Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos”.O auto de arrematação do imóvel foi lavrado em 07.06.2022 (mov. 285.2), o que perfectibiliza a hasta pública realizada. Em tese, diante desta situação, os arrematantes se tornariam responsáveis pelos débitos condominiais a que se seguirem, nos termos da jurisprudência do STJ:“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL QUE FOI OBJETO DE HASTA PÚBLICA. DESPESAS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. TERMO INICIAL. LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. 1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 2. Nos termos do entendimento jurisprudencial firmado pelo STJ, a responsabilidade do arrematante com as despesas condominiais posteriores à arrematação inicia-se com a lavratura do auto de arrematação. Precedentes. 3. Agravo interno não provido”.
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.983.948/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022) (grifou-se).Todavia, compulsando-se os autos, tal entendimento não merece prevalecer, sob pena de se privilegiar uma formalidade imposta pela letra da lei em detrimento da situação de fato evidenciada.
A um, pois havia previsão específica no edital de hasta pública que determinava que a alienação do bem ocorreria livre de qualquer ônus aos arrematantes (mov. 269.5):“5ª Observação: O(s) bem(ns) será(ão) alienado(s) livre(s) de quaisquer ônus, inclusive os de natureza fiscal, consoante ao Parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional, bem como os de natureza propter rem, conforme disposto no §1º do art. 908 do Código de Processo Civil”.

A dois pois, como consignado em sede liminar (mov. 16.1/TJ), os executados permaneceram na posse do imóvel, recusando-se ao cumprimento do mandado de imissão de posse expedido pelo d. Juízo de origem. É o que se extrai da certidão do mov. 414.1 em que o Oficial de Justiça certificou que deixou de proceder à imissão do arrematante na posse do imóvel, pela seguinte razão: “conforme constatei ‘in loco’, ali reside uma família composta por três pessoas que se recusam a desocupar voluntariamente o local”.No mov. 420.1, inclusive, peticionou-se pleiteando a determinação da imissão na posse com reforço policial e ordem de arrombamento, determinando-se que os pertences dos ocupantes fossem encaminhados ao depositário público.Verifica-se, portanto, que os executados permaneceram na posse do imóvel até então, posto que se recusam ao cumprimento do mandado de imissão expedido pelo Juízo a quo (mov. 414.1).Por esta razão, ainda que a arrematação tenha se perfectibilizado com o auto de arrematação, datado de junho de 2022, por mais de dois anos os executados permaneceram na posse de um imóvel que não mais lhe pertencia e sem adimplir as taxas condominiais.Torna-se desarrazoado impor tais débitos aos arrematantes do imóvel, considerando que: (i) havia previsão expressa no edital de hasta pública de que receberiam o imóvel sem qualquer ônus e (ii) os executados permaneceram na posse do imóvel que não lhes pertencia mais.
Nesse sentido é a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. EDITAL COM PREVISÃO EXPRESSA DE ENTREGA DO BEM LIVRE E DESEMBARAÇADO ATÉ A EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAR O ARREMATANTE QUANTO AO PAGAMENTO DAS TAXAS DE CONDOMÍNIO ENTRE O PERÍODO DA ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO DA POSSE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO”.
(TJPR - 9ª C.Cível - 0037933-54.2021.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ARQUELAU ARAUJO RIBAS - J. 23.10.2021) (grifou-se).“AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO. EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO MAIS DE 1 (UM) ANOS APÓS O ATO DE ARREMATAÇÃO. PRETENSÃO DE IMPUTAR AO ARREMATANTE OS DÉBITOS CONDOMINIAIS REFERENTES A ESSE INTERREGNO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO EDITAL DE LEILÃO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUALQUER ÔNUS ATÉ A DATA DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. DÉBITO QUE DEVE SER SUPORTADO PELO PRODUTO DA ARREMATAÇÃO, SE HOUVER SALDO; EM NÃO HAVENDO, PELO EXECUTADO QUE, NO CASO, PERMANECEU NA POSSE DO IMÓVEL ATÉ A DATA DA EFETIVA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO.RECURSO PROVIDO.1. “... esta Corte Superior tem entendimento assente no sentido de não ser legítima a responsabilização do arrematante do bem pelos débitos, neles incluídas as cotas condominiais, que foram expressamente afastadas no edital de praceamento - tal como no presente caso -, ou dele não constaram. Ora, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos que tenham sido formal e declaradamente arredados no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança inerente aos atos, além de acarretar o descrédito da alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens por meio de alienação judicial. (REsp 1197824/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2016, DJe 28/10/2016). 2. Afastada a responsabilidade do arrematante pelos débitos incidentes sobre o imóvel em momento anterior à expedição da carta de arrematação, estes devem ser arcados pelo produto da arrematação, desde que haja saldo. Em não havendo saldo, contudo, remanesce a responsabilidade do executado, notadamente no caso presente, em que este permaneceu usufruindo indevidamente do imóvel arrematado até a data da imissão na posse pelo arrematante, sem efetuar o pagamento das cotas taxas condominiais nesse interregno. 3. Na realidade dos autos, impor a obrigação a quem não tem o dever de suportá-la, no caso o arrematante, implicaria em favorecer eventual locupletamento ilícito ao efetivo possuidor do imóvel no período em que se venceram as cotas condominiais ora tratadas”.(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0021577-47.2022.8.16.0000 - Ponta Grossa -
Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA -
J. 18.07.2022) (grifou-se).Prestigiar a aplicação da lei, neste caso, compelindo os arrematantes ao pagamento dos débitos condominiais, implicaria em renunciar os mais importantes princípios do ordenamento jurídico brasileiro, notadamente o princípio da boa-fé objetiva e do “nemo auditur propriam turpitudinem allegans” (ninguém pode se valer da própria torpeza). Inclusive, o § 3º
do art. 489 do CPC, assim delimita:“§ 3º A decisão judicial deve ser interpretada a partir da conjugação de todos os seus elementos e em conformidade com o princípio da boa-fé”.Entendimento em sentido contrário, ainda que expressamente previsto na legislação processual, certamente beneficiaria o devedor inadimplente de taxas condominiais, por sua própria torpeza, pois poderia se eximir da responsabilidade pelo pagamento de débitos enquanto ainda residia no imóvel. Por outro lado, prejudicaria os arrematantes de boa-fé que seriam surpreendidos com os débitos do imóvel enquanto sequer haviam sido imitidos na posse.Assim, é de se reconhecer a responsabilidade do executado que, sem efetuar o pagamento das taxas condominiais, permanece usufruindo indevidamente do imóvel arrematado até a imissão na posse pelo arrematante.Nessa realidade, impor a obrigação a quem não tem o dever de suportá-la, no caso o arrematante, implicaria em favorecer eventual locupletamento ilícito ao efetivo possuidor do imóvel no período em que se venceram as cotas condominiais ora tratadas. Neste sentido:APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE QUOTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. IMÓVEL ADQUIRIDO EM HASTA PÚBLICA. RESSALVA NO EDITAL QUANTO À RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE QUANTO A EVENTUAIS DÉBITOS SOBRE OS BENS ARREMATADOS, INCLUÍNDO OS CONDOMINIAIS, SEM A INDICAÇÃO EXPRESSA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS PENDENTES. ARTIGO 686, V, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EDITAL QUE DEVE FAZER MENÇAO À EXISTÊNCIA DE ÔNUS, RECURSO OU CAUSA PENDENTE SOBRE OS BENS A SEREM ARREMATADOS. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. AQUISIÇÃO DIRETA DE PROPRIEDADE.OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EXCEÇÃO. DÍVIDAS PENDENTES SOBRE O IMÓVEL QUE DEVEM SER QUITADAS COM O PRODUTO DA ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE AFASTADA. EMBARGOS DE TERCEIRO ACOLHIDOS. VERBA HONORÁRIA. SÚMULA 303 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO PROVIDO.
(TJPR - 10ª C.Cível - AC - 1157486-6 - Foz do Iguaçu - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY - Unânime - J. 12.02.2015) (grifou-se).Ressalta-se que o ordenamento jurídico pátrio adota o princípio do livre convencimento motivado ou da persuasão racional (cf. art. 371, CPC), significando dizer que, ao solucionar o conflito de interesses, o magistrado conta com a liberdade, dentro dos limites impostos pela Lei e pela Constituição Federal, de determinar a solução que lhe pareça a mais adequada ao caso concreto, diante do conjunto fático e probatório posto nos autos.Deve-se frisar, como bem consignado nas razões recursais (mov. 1.1/TJ), se não houver o adimplemento das taxas condominiais com os valores depositados em Juízo, o arrematante será cobrado judicialmente e a este, eventualmente, caberá o direito de regresso em face dos executados que permaneceram ocupando o imóvel no período posterior à arrematação e que então terão recebido os valores que ainda se encontram depositados em Juízo. Com isso, gerar-se-ia uma movimentação processual desnecessária que poderá ser solucionada nos próprios autos de cumprimento de sentença com o deferimento do alvará. É dizer, estar-se-ia ignorando a primazia à eficiência processual, insculpida no art. 8º do Código de Processo Civil:“Art. 8º Ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência” (grifou-se).Assim, deve ser dado provimento ao recurso, a fim de reformar a decisão de origem, autorizando-se o requerimento de alvará do mov. 337.1, diante da responsabilidade dos executados pelos débitos condominiais vencidos no curso da demanda de origem, enquanto não desocupaaram o imóvel.3. ConclusãoDiante do exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BELLUNO, para o fim de reformar a decisão do mov. 377.1, autorizando-se o requerimento de alvará formulado no mov. 337.1 de origem, nos termos da fundamentação acima.