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Processo:

I - Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Incorporadora Ac Ltda. contra sentença de mov. 32.1 proferida nos autos de Ação de Dúvida Inversa sob nº 0003745-12.2023.8.16.0179, que julgou improcedentes os pedidos, considerando válida a negativa de registro de escritura de divisão e extinção do condomínio lavrada às fls. 167/172, do livro 775- E do Serviço Distrital da Barreirinha, nos termos do art. 487, inc. I do CPC.
Inconformada, a suscitante interpôs apelação cível (mov. 41.1), onde sustentou, em síntese, que ao registrar a incorporação imobiliária, abre-se a possibilidade para o incorporador efetuar a alienação ou oneração das frações ideais a terceiros, mas não há a criação de unidade autônoma, tratando-se apenas de negócio jurídico sobre coisa futura, sem que haja a instituição do condomínio e a conclusão da construção.
Ainda, afirmou que a inscrição da incorporação visa a proteção dos adquirentes, mas não cria, efetivamente, a unidade propriamente dita, sendo somente com a conclusão da obra e da abertura da matrícula que a unidade estará individualizada, podendo, inclusive, o incorporador desistir do empreendimento antes da conclusão da obra.
Por tais razões pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para declarar a procedência da ação, afastando a exigência de retificação da escritura, para que conste corretamente o negócio jurídico de permuta de frações ideias, realizada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.
O Ministério Público apresentou parecer, opinando pelo conhecimento e desprovimento do recurso de apelação, sob o fundamento de que a declaração de divisão e extinção de condomínio não se aplica ao caso, pois os proprietários já possuíam direitos em comum sobre unidades autônomas incorporadas, mantendo-se, assim, a sentença proferida (mov. 53.1).
Após, os autos vieram conclusos.
É o relatório.

II - Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
Denota-se dos autos que foi apresentada em cartório a escritura pública de divisão amigável, lavrada no Serviço Distrital da Barreirinha. Sustenta a apelante que o objeto é a divisão consensual do imóvel localizado na Rua Antonio Duarte Velloso, bairro Bom Retiro, objeto da indicação fiscal nº 51.038.010.000-0 e da matrícula 1.931 do 1º Registro de Imóveis de Curitiba, que pertence à incorporadora – proprietária de 360 m² (75%) – e à Dione do Rocio Poncheck – proprietária de 120 m² (25%) -. A escritura apresentada em Cartório não foi registrada diante da necessidade de cumprimento de determinadas exigências (mov. 1.10):Diante disso, a apelante ingressou com ação de dúvida inversa (autos nº 0003745-12.2023.8.16.0179), a qual teve seu pedido de divisão e extinção do condomínio julgado improcedente, sob o fundamento de que se aplica ao caso o instituto da permuta de frações ideais.
Inconformada, a apelante alega, em síntese, que o negócio jurídico não se trata de permuta, pois com a inscrição da incorporação abre-se a possibilidade para o incorporador efetuar a alienação ou oneração das frações ideais a terceiros, mas não há a criação de unidade autônoma, sendo somente com a conclusão da obra e da abertura da matrícula que a unidade estará individualizada.
Não lhe assiste razão.
Compulsando os autos, verifica-se que a matéria discutida versa exatamente sobre a situação normatizada pelo inciso VI, do artigo 198 da Lei de Registros Públicos[1], porquanto, de um lado, a apelante pretende a divisão amigável e, por outro, o Oficial do Registro de Imóveis entende ser exigível a permuta.
Desta forma, correta a via eleita, sendo legítima a suscitação de dúvida inversa, a qual é plenamente admitida, nos termos do referido dispositivo legal.
No que diz respeito ao instituto de divisão amigável e à permuta de frações ideais, é cediço que o art. 1.320 do Código Civil[2] assegura a qualquer dos condôminos a qualquer tempo o direito potestativo de extinguir o condomínio.
O condomínio pode ser extinto pelo negócio jurídico ou ação judicial da divisão, se comportar fracionamento cômodo, ou, ao invés, pela alienação judicial de coisa comum, se for indivisível.
Não é isso, porém, o que deseja a parte. O que almeja, na verdade, é a permuta de partes ideais.
Na ocorrência da divisão amigável pode haver a extinção do condomínio, total ou parcial, porém, somente, por força de lei, quando da escrituração na forma do art. 176, §1º, inciso I, da Lei de Registros Públicos[3], os imóveis tornam-se unidades autônomas. Logo, a divisão da fração ideal deve anteceder a escrituração das unidades, para que as partes não figurarem como condôminas do imóvel, o que não ocorreu no caso dos autos.
Conforme restou consignado na r. sentença, embora existente apenas um imóvel matriculado, este já estava parcelado, pois no registro R-11-1.931 consta a incorporação imobiliária, com a construção de quatro unidades autônomas, com áreas de uso privado de 120 m² para cada uma das residências, tendo a autora adquirido parte ideal de 360 m² enquanto Dione do Rocio Poncheck ficou com o restante, correspondente à 120 m².
Da análise do art. 28 da Lei 4591/64[4], que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, depreende-se que a individualização das matrículas na incorporação imobiliária é ato inerente à própria atividade de incorporação, sendo imprescindível que ocorra sempre que o imóvel resultar em unidades autônomas.
Portanto, a declaração de divisão não se aplica a este caso, pois com a incorporação há a individualização e discriminação das unidades, cabendo, assim, a permuta, em face da troca de frações ideais entre os condôminos, para que ao final cada proprietário tenha sua unidade de forma individualizada, ou seja, para que ocorra a extinção do condomínio.
Nesse sentido também é o parecer do d. Promotor de Justiça (mov. 29.1): “No presente caso, o imóvel já estava parcelado anteriormente, e na matrícula do imóvel, no registro R-11- 1.931, consta a incorporação estabelecida. Ou seja, neste momento, para que haja a extinção do condomínio, não há que se falar em divisão, mas sim frações ideais como bem apontou o Oficial Registrador.”
Por fim, ainda que ausente a incidência do ITBI, conforme parecer do Município (mov. 1.5), necessária a retificação da escritura, para que conste corretamente o negócio jurídico de permuta de frações ideias.
Em razão da inexistência de fixação de honorários advocatícios, incabível a majoração de honorários.
Nestes termos, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de Apelação interposto, nos termos da fundamentação.
É como voto.