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Processo:

I – RELATÓRIO:Terraço Jardins SPE Ltda apela da sentença de mov. 28.1 (mantida em mov. 44.1) que, nos autos de dúvida registral suscitada pelo agente delegado responsável pelo 2º CRI de Maringá sob o nº 28548-60.2023.8.16.0017, confirmou a exigência expressa na nota de diligência nº. 12396/2023 que determinou a apresentação de “alvará de execução expedido pela Prefeitura Municipal dentro do prazo de validade”, para fins de registro de instrumento particular de incorporação de condomínio.Irresignado, insurge-se o apelante, deduzindo, em resumo que (i) a legislação aplicável não exige a apresentação de alvará de execução para o registro de incorporação; (ii) o § 10º do art. 32 da Lei de Incorporações é “mera alternativa concedida ao incorporador para o suprimento da exigência de apresentação do projeto de construção”; (iii) a sentença incorreu em erro material ao “afastar a aplicabilidade do art. 607-C do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná (‘CN’), que preza por orientar os registradores para que não sejam exigidas maiores formalidades na verificação do atendimento do art. 32, d, da LI”; (iv) o Código de Normas do Foro Extrajudicial “destaca expressamente a determinação para que tão-somente se exija o projeto arquitetônico aprovado para o cumprimento deste requisito”; (v) “são [apenas] os incisos do art. 32, da LI, que se prestam a descrever taxativamente os documentos necessários para o registro da incorporação”; (vi) o sistema dual de análise dos projetos de empreendimentos imobiliários previstos pelo Município de Maringá permite que “a conformidade do projeto arquitetônico em relação às legislações urbanísticas aplicáveis seja realizada e atestada (alvará de projeto) antes mesmo do requerimento de início das suas obras (alvará de execução)”, sendo suficiente para o registro da incorporação; (vii) “nem todo lançamento imobiliário é bem-sucedido. Há, infelizmente, casos em que o produto imobiliário oferecido aos compradores não obtém performance de vendas e, então, o incorporador acaba por optar pelo cancelamento da incorporação”; (viii) o sistema dual estabelecido pela legislação de Maringá “prevê a possibilidade de os interessados, primeiro, solicitarem a aprovação do projeto de construção (necessário, inclusive, para o registro da incorporação), para, em segundo momento (v.g. depois de o empreendimento ter sido lançado com sucesso de vendas e, decidido pelo não-cancelamento no prazo de carência), tramitar o licenciamento da execução propriamente dita”; (ix) a análise técnica do projeto é verificada quando da expedição de alvará de projeto, pois o alvará de execução se limita “à validação do cronograma físico”; (x) em situação análoga “o juízo da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo-SP, em decisão irrecorrida, salientou que o alvará de execução não é condição para o registro da incorporação”; (xi) a exigência é ilegal; (xii) não há incompatibilidade do § 10º do art. 32 da Lei de Incorporações com o art. 607-C do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná.Argumenta principalmente que “a exigibilidade legal para o registro das incorporações imobiliárias visa a proteger o mercado consumidor”, no que diz respeito a comercialização de unidades que serão edificadas futuramente, razão pela qual exige uma farta documentação constante do “rol taxativo disposto pelos incisos do art. 32 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações - LI)”, não incluindo alvará de execução no rol.Também discorre no sentido de que no “Município de Maringá, por meio da Lei Complementar Municipal nº 1045/2016 (Código de Edificações e Posturas Básicas, ‘CEPB’), foi estabelecido que a aprovação de projetos vinculados à incorporação e construção de empreendimentos pode se dar em duas fases: a aprovação do projeto de construção, atestado pela expedição do alvará de projeto; e depois, a autorização para o efetivo início das construções, atestado pela expedição do alvará de execução”, sendo somente o “alvará de projeto, segundo a própria legislação municipal é documento que se presta a aprovar o projeto de implantação da edificação, atestando sua conformidade com os parâmetros urbanísticos exigidos”.Pugna, ao final, a reforma da sentença para que seja julgada “improcedente a Dúvida suscitada, para que seja reconhecida a suficiência da apresentação do alvará de projeto que aprovou o projeto arquitetônico da construção para atender à exigência do art. 32, d, da LI”.O agente delegado ofereceu resposta ao recurso em mov. 57.1 no sentido de que “as razões de negativa da Apelada ao registro da incorporação apresentada pela Apelante, objeto da suscitação de dúvida, foram ratificadas com o entendimento do r. juízo ‘a quo’ quando do julgamento procedente da demanda”, mas que “buscando agir com cautela e responsabilidade, zelando pela legalidade e segurança jurídica dos atos praticados, manteve a exigência do Alvará de Execução para registro de incorporações imobiliárias, mas reconhece os novos desdobramentos e solicita orientação do Egrégio Tribunal para melhor atender à comunidade e garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias”.Isso porque narrou que passou “a receber vários questionamentos e problemas em decorrência da referida exigência, face aos prazos envolvidos na aprovação de projetos de empreendimentos incorporados, o que pode impactar em prejuízos a todo o setor imobiliário em decorrência da morosidade e burocratização na aprovação do Alvará de Execução”.E que os interessados argumentam que “na prática, a aprovação de um projeto envolve vários setores públicos e costuma levar, em média, dois anos. No entanto a Prefeitura Municipal de Maringá oferece a possibilidade da solicitação do Alvará de Projeto, que adianta algumas etapas do processo, bem como, preencheria o requisito do Artigo 607- C do Código de Normas que versa que o projeto a ser aprovado para o registro da incorporação é apenas o ‘arquitetônico’, o qual é expedido com o alvará de projeto”.Instado, o Ministério Público, pela promotoria de justiça em segundo grau, se manifestou em mov. 12.1-TJ pela manutenção da sentença e rejeição do recurso, ao argumento principal de que “agiu corretamente o Agente Delegado Titular do 2º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Maringá ao exigir a apresentação do alvará de execução para que procedesse ao registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Segundo a legislação municipal é o alvará de execução que possui a mesma finalidade da ‘licença de construção’, prevista da Lei de Incorporações”.

Cinge-se a controvérsia dos presentes autos, tão somente, em analisar a suficiência do alvará de projeto para fins de registro de instrumento particular de incorporação de condomínio, sob o regime de afetação.A discussão, em síntese, envolve a interpretação do art. 32, § 10º e alínea “d” da Lei nº. 4.591/64, juntamente com o disposto no art. 607-C do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná.Isso porque, de forma peculiar, o Município de Maringá implementou um sistema dual de análise dos projetos de empreendimentos imobiliários que envolve a análise e expedição de alvarás distintos de projeto e execução, o que gerou dúvidas nas incorporadoras e agentes delegados quanto aos requisitos para registro dos instrumentos de incorporação.Embora suficientemente citado ao longo do feito, cumpre novamente transcrever as normas atinentes para melhor esclarecer a interpretação aplicável ao caso.De início, importa destacar que, como bem indicou o agente delegado em contrarrazões ao recurso, o sistema dual fora instituído pelo Município de Maringá com intuito de facilitar a análise da documentação pertinente aos projetos, implantações e licenciamentos de edificações no Município de Maringá.Para tanto, adveio a Lei Complementar 1.045/2016 que institui o Código de Edificações e Posturas Básicas para projeto, implantação e licenciamento de edificações no Município de Maringá e dá outras providências que, dentre diversas disposições, previu que “toda obra que vise construção de edificação nova ou ampliação de edificação existente, ficará sujeita ao prévio licenciamento do Município por meio de solicitação de Alvará de Projeto e Alvará de Execução” (art. 109).O alvará de projeto exige a aprovação do Projeto de Implantação de Edificação e considera na sua análise os seguintes parâmetros:“I - Relação de Uso e Ocupação do Solo da edificação no lote em que será implantada, considerando o zoneamento em que o mesmo está inserido, tais como: função da edificação, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, gabarito, área permeável, vagas de auto;II - Relação das Instalações Prediais da Edificação com os Equipamentos Públicos: ligação às redes de abastecimento e coleta” (art. 118).
O art. 120 da referida Lei dispõe que “o Alvará de Projeto não é válido para execução. Somente dá o direito ao interessado, dentro do seu prazo de validade, de requerer o Alvará de Execução para início da obra”.O alvará de execução, por sua vez, permite o início das obras relativas à edificação e conforme dispõe art. 123 “terá validade de 12 (doze) meses”.Como dito, procedimento adotado pelo Município de Maringá gerou dúvidas, notadamente porque a Lei nº. 4.591/64, estabeleceu em seu art. 32 que “o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto (...) [pelos documentos na sequência enumerados]”, a saber:“Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;




(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);o) (revogada);


(Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.”
A dúvida emerge, pois, a despeito da alínea “d” exigir “projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes”, o § 10 prevê que “as plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção” (sem destaque no original).O Código de Normas do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná (Provimento nº. 249/2013), em seu art. 607-C prevê que “o projeto aprovado a ser apresentado para o registro da incorporação é apenas o arquitetônico, salvo se houver legislação municipal que exija outros projetos para aprovação da incorporação, quando então estes também deverão ser exigidos”.A sentença concluiu que “o legislador federal entendeu que para registro da incorporação é necessário apresentar projeto de construção contendo as plantas do projeto aprovado acompanhadas da licença de construção, ou seja, deve haver documento que demonstre que foi autorizado o início da execução das obras e serviços” e que “o entendimento do legislador federal, exarado em ano posterior (2022) ao da edição do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná (2020) é no sentido de que é necessária a apresentação do alvará de projeto e do alvará de execução, os quais, na expressões usadas pelo legislador federal se tratam, respectivamente, das plantas do projeto aprovado e da cópia da licença de construção”.No mesmo sentido se manifesta o Ministério Público.Pois bem. Com a devida vênia ao juízo de origem e ao Ministério Público, assiste razão ao recorrente.Conforme preleciona Celso Maziteli Neto, Enéas Costa Garcia, José Marcelo Tossi Silva e Leonardo Brandelli em sua obra eletrônica conjunta Condomínio e Incorporação Imobiliária - Vol. VII - Ed. 2022, disponível na plataforma proview da Editora Thomson Reuters, no Capítulo 4:“A incorporação imobiliária é uma das formas de se chegar ao condomínio edilício.Sempre que algum empreendedor pretenda lançar um empreendimento consistente em um condomínio edilício no mercado e negociar as futuras unidades autônomas antes ou durante a construção deverá providenciar o registro da incorporação imobiliária, sem o qual, tal negociação restará vedada.A promoção da incorporação consiste, dessa forma, na negociação de frações ideais de terreno, vinculadas à futuras unidades autônomas, antes ou durante a construção do empreendimento imobiliário. Consiste na mobilização de capital para a confecção de um condomínio edilício, o qual se pretende ofertar ao público consumidor antes mesmo de sua conclusão, mediante certas cautelas protetivas determinadas pelo ordenamento jurídico.(...)Com a incorporação imobiliária, o incorporador manifesta a vontade possível, a de erigir um empreendimento que consistirá em um condomínio edilício, a fim de poder vender futuras unidades antes ou durante a construção e auferir com isso lucro, assumindo, assim, a obrigação de, a final, instituir o condomínio prometido, isto é, promover a sua divisão jurídica, por meio do ato de instituição condominial.”
A incorporação imobiliária conforme a doutrina especializada, repise-se, é uma manifestação de vontade possível do incorporador de erigir um empreendimento a fim de poder vender futuras unidades antes ou durante a construção.A incorporação imobiliária, portanto, não coincide necessariamente com o processo de sua edificação, no entanto, conforme o já citado art. 32 da Lei nº. 4.591/64 dispõe, “o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente”.Ou seja, a manifestação de vontade expressa na incorporação imobiliária depende de registro para que seja permitida a alienação ou oneração das frações ideais de terrenos e acessões futuras.Ato contínuo, o art. 34 da Lei nº. 4.591/64 estabelece ser lícito ao incorporador desistir do empreendimento, o que apenas reforça a conclusão de que a incorporação imobiliária é uma manifestação de vontade possível do incorporador de erigir um empreendimento a fim de poder vender futuras unidades antes ou durante a construção.Como bem aponta o recorrente “nem todo lançamento imobiliário é bem-sucedido. Há, infelizmente, casos em que o produto imobiliário oferecido aos compradores não obtém performance de vendas e, então, o incorporador acaba por optar pelo cancelamento da incorporação”, não é por outra razão que a legislação municipal aqui analisada “prevê a possibilidade de os interessados, primeiro, solicitarem a aprovação do projeto de construção (necessário, inclusive, para o registro da incorporação), para, em segundo momento (v.g. depois de o empreendimento ter sido lançado com sucesso de vendas e, decidido pelo não-cancelamento no prazo de carência), tramitar o licenciamento da execução propriamente dita”.Desse modo, a interpretação teleológica a ser conferida à legislação especial dispensa a apresentação de alvará de execução para o registro de instrumento particular de incorporação de condomínio, que somente é exigível para permitir o início das obras relativas à edificação.Nesse ponto, não se pode desconsiderar que não há um tratamento uniforme entre todos os municípios que compõe a nossa federação acerca da concessão de alvarás de construção e, a toda evidência, o Município de Maringá ao estabelecer o sistema dual, buscou conferir maior eficiência e celeridade à análise dos projetos de implantação de edificação.Assim, exigir a apresentação de ambos os alvarás (projeto e execução), não apenas enrijeceria as exigências legais, como poderia vulnerar a celeridade e eficiência buscada com o sistema, além de encarecer o processo de registro de incorporação, dificultando, inclusive, a possibilidade de desistência prevista em lei.Aliás, ainda sobre a ausência de uniformidade nos processos de concessão de alvarás, observa-se que tanto a Lei nº. 4.591/64, quanto o art. 607-C do Código de Normas, deixaram margens interpretativas justamente para adequar às realidades.Veja, embora o art. 32 da Lei nº. 4.591/64 estabeleça em suas alíneas os documentos exigíveis para registro da incorporação, consignando, dentre outros a necessidade de apresentação de “projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes”, no § 10 do mesmo artigo permite a substituição do “projeto de construção” por cópias autenticadas pelo profissional responsável pela obra das plantas do projeto acompanhada da licença de construção.Diferente do que entendeu inicialmente o agente delegado, a cópia da licença de construção é exigível apenas como alternativa à apresentação de “projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes”.No mesmo sentido, o Código de Normas do Foro Extrajudicial do Tribunal de Justiça do Paraná exige a apresentação de “projeto arquitetônico aprovado”, “salvo se houver legislação municipal que exija outros projetos para aprovação da incorporação”.Em síntese, as peculiaridades locais não são ignoradas pelas normas mencionadas, não podendo ser desconsiderada no presente caso, sobretudo enrijecendo as exigências legais.Por fim, a título de registro, como reforço argumentativo, ainda que louvável a preocupação do agente delegado em garantir segurança do adquirente de futura unidade, a dispensa do alvará de execução, por si só, não vulnera qualquer proteção ao consumidor.Isso porque, de início, nos termos do art. 117 e 122 da Lei Complementar Municipal nº 1045/2016 (Código de Edificações e Posturas Básicas), a emissão do alvará de projeto depende da aprovação do projeto de implantação de edificação e o pedido de alvará de execução, por sua vez, “deverá ser instruído com Projeto de Implantação de Edificação, conforme o aprovado anteriormente”.Em outras palavras, há uma cadeia documental e procedimental para a concessão do alvará de execução, não se tratando de licenças apartadas e sem qualquer conexão, sujeitas a alterações sem critério.Mais do que isso, o próprio alvará de projeto exige aprovação do projeto de implantação de edificação, que analisa não apenas a relação de uso e ocupação do solo da edificação no lote em que será implantada, mas a relação das instalações prediais com os equipamentos públicos, projeto que não se mostra singelo ou insuficiente.Além disso, o art. 43, IV da Lei 4.591/64 veda “ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal”.Por fim, como bem apontou Terraço Jardins SPE Ltda em suas alegações finais (mov. 24.1) “o incorporador assume obrigações contratuais perante os adquirentes, sem contar a proteção decorrente do patrimônio de afetação, e as garantias e seguros prestados no âmbito dos financiamentos à produção contratados com instituições financeiras”.Desse modo, a preocupação com a segurança do adquirente de futura unidade não pode servir de justificativa para uma interpretação mais restritiva da Lei 4.591/64, do mesmo modo que a exigência apenas do alvará de projeto, por si, não vulnera as garantias dos adquirentes.Nessas específicas condições, voto pelo provimento do recurso, para o fim de afastar, no presente caso, a exigência de alvará de execução para fins de registro de instrumento particular de incorporação de condomínio, sendo suficiente a apresentação do respectivo alvará de projeto.A despeito do provimento do recurso, mantenho a condenação da ora recorrente (Terraço Jardins SPE Ltda) ao pagamento das custas, nos termos do art. 88 do Código de Processo Civil, notadamente por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária em que as despesas serão custeadas pelos interessados.III – Decisão:ACORDAM os integrantes da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em dar provimento ao recurso de apelação interposto por Terraço Jardins SPE Ltda, nos termos do voto do Relator.