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Processo:

Relatório1. Trata-se de apelação face sentença que, nos autos 0011557-72.2014.8.16.0001 (0002919-44.2024.8.16.0116), em ação de adjudicação compulsória, integrada em embargos de declaração, julgou procedente o pedido, para o fim de adjudicar em favor do autor o imóvel especificado nos autos, sendo a requerida condenada ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da causa.Em suas razões recursais, a requerida Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf (mov. 258) suscita preliminares de: i) nulidade da sentença, porque citra petita, tendo em vista que deixou de enfrentar o todo submetido à tutela jurisdicional, bem como em virtude de ausência de fundamentação e porque proferida de modo isolado, e não em conjunto aos autos 0002261-69.2014.8.16.0116; ii) inépcia da petição inicial, em razão da incompatibilidade dos pedidos formulados; iii) falta de interesse processual, porquanto a apelante não impediu a outorga de escritura pública; iv) falta de depósito prévio exaustivo, pois o apelado procedeu ao depósito judicial da quantia nominal de R$100.976,58, sem a devida atualização monetária. No mérito, argumenta, em síntese, que: v) o negócio jurídico foi firmado em razão da coação exercida pelo apelado em face da apelante, devendo ser anulado; vi) sucessivamente, deve ser decretada a rescisão contratual, visto que o apelado, embora constituído em mora, deixou de promover o pagamento dos valores remanescentes, com atualização monetária; vii) “o litígio entre as partes tem seu âmago em questão diversa, associada à inexistência de certidões negativas e impossibilidade de sua obtenção”; assim, o caso deve ser apreciado a partir da impossibilidade material de efetivação do negócio jurídico; viii) em sendo declarada a rescisão do contrato, o apelado deverá, ainda, ser condenado a reparar os danos que está lhe causando; ix) em qualquer caso (anulação do negócio jurídico ou rescisão contratual), deve ser determinada a reintegração de posse em seu favor; x) acaso mantida a sentença, deve ser autorizada a liberação dos valores consignados, sob pena de enriquecimento sem causa. Contrarrazões, em suma, pelo desprovimento ao apelo (mov. 262).2. Trata-se, também, de apelações interpostas nos autos 0002261-69.2014.8.16.0116 (0002918-59.2024.8.16.0116), face sentença que, integrada em embargos de declaração, em ação anulatória de negócio jurídico cumulada com reintegração de posse, julgou improcedente o pedido e determinou a incidência de correção monetária na parcela final do contrato (R$100.976,58) a contar de dezembro/2011, cujo valor “deverá receber acréscimo de correção monetária pela média do INPC /IGP-Di e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, sendo devidos pelo adquirente e com o adimplemento sendo condição para registro do bem”, condenando a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, fixados em 15% do valor da causa.A autora, Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf, apela (Apelo 01, mov. 354), suscitando preliminar de nulidade da sentença, porque citra petita (pois deixou de enfrentar o todo submetido à tutela jurisdicional), em virtude de ausência de fundamentação (porque proferida de modo isolado, e não em conjunto aos autos 0002261-69.2014.8.16.0116) e por não ter sido concedido prazo para apresentação de alegações finais. No mérito, sustenta, em resumo, que: i) passou por dificuldades em 2011, sobretudo em razão do falecimento dos pais, do que estava ciente o apelado; ii) o apelado ofertou valor irrisório, no importe de R$125.976,58, em 11/10/2011, o que foi aceito, pois foi coagida pelo apelado, visto que se encontrava extremamente fragilizada; iii) o imóvel sub judice se encontra localizado no centro de Matinhos, em uma de suas principais vias comerciais; à época, o valor de mercado ultrapassava o montante de R$200.000,00; iv) as condições estabelecidas no compromisso de compra e venda são unicamente favoráveis ao apelado; v) o negócio jurídico foi firmado “...apenas em razão da coação exercida pelo Apelado em detrimento da Apelante, intimidando-a a realizar o ato em questão, sob pena e risco de ver perder-se o correlato bem imóvel, repercutindo, por consequência, o previsto no art. 151 do Código Civil”; vi) soa evidente a constatação de que a apelante se viu em iminente estado de perigo e ao firmar o contrato, “o fez buscando salvar-se após ter perdido os pais, buscando manter parte do patrimônio herdado”; vii) enquanto posta em situação de desespero, abalo emocional e necessidade, aceitou o preço injusto de R$125.976,58, sem qualquer previsão de atualização monetária; viii) a testemunha Valdemar Salvador Marques, arrolada pelo apelado, indicou que o imóvel se localiza a uma quadra da beira-mar e se encontra avaliado em torno de R$500.000,00; ix) a testemunha Danielle Biazzetto de Menezes Caldas foi categórica ao explicitar que a apelante passou por quadro de depressão após o falecimento de seus pais e por problemas decorrentes das dívidas substanciais deixadas pelos genitores; x) a testemunha Daniel Iglesias Vieira Jr., na condição de corretor de imóveis e avaliador, afirmou que os valores do negócio jurídico estavam incorretos, porque muito abaixo do valor de mercado; xi) ante a ocorrência de coação, estado de perigo e lesão, devidamente comprovada, deve ser decretada a anulação do contrato de promessa de compra e venda; xii) sucessivamente, é impositiva a rescisão do contrato, tendo em vista que o apelado deixou de cumprir com as suas obrigações, pois não observou a correção dos valores nominais descritos no contrato quando do depósito do saldo remanescente; xiii) “o ponto central do litígio entre as partes diz respeito, justamente, à falta de interesse do Apelado em receber a propriedade do bem imóvel em questão em razão da inexistência e impossibilidade material para obtenção de certidões negativas por parte da Apelante”; xiv) seja em razão dos efeitos decorrentes da anulação do negócio jurídico, seja em razão da rescisão, é impositiva a determinação de reintegração da posse do imóvel em seu favor; xv) o apelado deve ser condenado à reparação de danos materiais, em valor atinente a R$600,00 mensais, ante a fruição do imóvel; xvi) ainda, tendo o apelado dado causa à rescisão contratual, deverá responder pela multa rescisória correlata; xvii) a sentença determinou a condenação do apelado a promover o pagamento de atualização monetária da quantia de R$100.976,58, a contar de dezembro/2011 a novembro/2014, data em que realizada a consignação em pagamento; xviii) ainda, determinou a incidência de juros de mora de 1% ao mês, contados da data da citação; entretanto, o apelado já havia sido constituído em mora muito antes da citação realizada no presente feito; logo, os juros de mora devem ser contados do vencimento da obrigação tida como válida ou, sucessivamente, a partir do momento em que o apelado foi contranotificado; xix) a sentença também comporta reforma quanto à sucumbência, a qual deve recair exclusivamente sobre o apelado; em caráter sucessivo, deve ser readequada a distribuição do ônus sucumbencial. Contrarrazões, em suma, pelo desprovimento (mov. 361).O requerido, Silvio Ronei Pacheco, também apela (Apelo 02, mov. 353), aduzindo, resumidamente, que: i) o contrato firmado entre as partes contém obrigações recíprocas, livremente negociadas, e nenhuma cláusula fere dispositivo legal vigente à época da contratação, de modo que deve ser aplicado o princípio da pacta sunt servanda; ii) a cláusula quarta dispunha que a vendedora deveria providenciar a documentação para efetivar a transferência de domínio do bem, sob pena de retenção pelo comprador da parcela final do negócio, e o parágrafo único da aludida cláusula não menciona qualquer tipo de acréscimo monetário; iii) as partes tinham conhecimento da situação do bem e da necessidade desse ser inventariado e, ciente de suas obrigações e direitos contratuais, o recorrente aguardou a apresentação dos documentos para poder quitar o preço; iv) a sentença, ao definir “pela incidência de correção dos valores desde 60 dias após a contratação até o depósito judicial, com incidência de juros de mora a contar da citação, sob o argumento de que tal evitaria o enriquecimento indevido do comprador, incorre em evidente error in judicando, posto que decide contrariamente ao que as partes contrataram”; v) o comprador não é culpado pelo atraso na finalização da negociação e não pode ser agora instado a pagar diferenças e juros moratórios pelo inadimplemento da parte contrária; vi) conforme demonstrado nos autos, sempre teve o numerário para quitar referida parcela, não o fazendo por falta de segurança jurídica, pois a apelada não apresentava a documentação necessária à transferência do imóvel; vii) como jamais esteve em mora, não pode lhe ser aplicado nenhum dos efeitos da mora.A autora apresentou contrarrazões (mov. 362), em suma, pelo não conhecimento do recurso, ante a “inespecificidade entre insurgência e matéria decidida” e a preclusão da matéria deduzida nas razões recursais e, sucessivamente, pelo desprovimento. Requereu, ainda, a condenação do apelante às penas de litigância por má-fé. É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuidam os autos 0011557-72.2014.8.16.000 (0002919-44.2024.8.16.0116) de ação de adjudicação compulsória ajuizada por Silvio Ronei Pacheco em face de Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf.Narrou a parte autora, na exordial, que em 11/10/2011 as partes firmaram promessa de compra e venda referente ao imóvel registrado sob a matrícula 37.214 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Guaratuba, o qual se encontrava em processo de inventário à época. Relatou que restou entabulado que a lavratura da escritura definitiva se daria após o término da partilha, sendo que a requerida assumiu o compromisso de efetivar a entrega da documentação em 60 dias após a assinatura do contrato, bem como de apresentar certidões negativas em nome da promitente vendedora, após o que seria quitado o saldo devedor da negociação, no importe de R$100.976,58. Sustentou que, até a presente data, decorridos mais de dois anos da assinatura do contrato, a requerida não apresentou aludida documentação. Em emenda à inicial (mov. 23), requereu que, após o recebimento da emenda, fosse oportunizado o depósito judicial do saldo remanescente, devidamente atualizado. Por fim, pleiteou a procedência da demanda, para que lhe seja adjudicado o imóvel objeto da compra e venda.Ao mov. 25, acolhida a emenda à inicial, foi concedida a medida acautelatória, a fim de determinar a manutenção do autor na posse direta do imóvel. Em contestação (mov. 84), a requerida suscitou preliminares de nulidade da citação, incompetência absoluta, inépcia da inicial, falta de interesse processual e falta de depósito prévio. No mérito, aduziu, em suma, que: i) embora o autor tenha promovido o pagamento de R$25.000,00, manteve-se inadimplente quanto ao valor restante, de R$100.976,58, por longos anos; ii) o compromisso de compra e venda padece de diversos vícios, sobretudo porque realizado em momento no qual a requerida se encontrava absolutamente fragilizada em razão da perda de seus pais; iii) o autor se valeu de sua fragilidade para realizar negócio jurídico que lhe era manifestamente desfavorável, com preço aquém do valor de mercado, gerando flagrante desproporcionalidade; iv) à época, a requerida também se encontrava premida por grave estado de perigo, na iminência de perdas patrimoniais, em razão de débitos deixados pelos seus falecidos pais; v) após promover o registro imobiliário do bem em questão para o seu nome, a requerida passou a buscar uma solução justa e escorreita, mas o autor visa obstar o desfazimento do negócio; vi) sucessivamente, é devida a rescisão do negócio jurídico, ante o inadimplemento do autor, na medida em que, embora tenha realizado o depósito do saldo remanescente, o fez pelo valor nominal, sem qualquer atualização monetária.Apresentada impugnação à contestação (mov. 84).Adveio sentença de procedência (mov. 134)
e, opostos embargos de declaração pela requerida (mov. 139), foram rejeitados (mov. 145). As partes interpuseram recurso de apelação (movs. 150 e 151), cujo julgamento resultou na declaração da incompetência do Juízo e na determinação de remessa dos autos à Comarca de Matinhos/PR (mov. 164). Com o retorno dos autos a origem e distribuição à Vara Cível de Matinhos (mov. 174), as partes se manifestaram sobre o prosseguimento do feito (movs. 182 e 183).
Em decisão saneadora (mov. 185), fixados os pontos controvertidos, deferiu-se a produção de prova testemunhal.Opostos embargos de declaração por ambas as partes (movs. 189 e 190), foram rejeitados (mov. 202).Realizada audiência de instrução e julgamento (mov. 227), em que inquiridas as testemunhas arroladas pelas partes. Apresentadas alegações finais pelas partes (movs. 236 e 237).Ao mov. 243, adveio sentença de procedência, consignando-se a parte dispositiva nos seguintes termos:Diante de tais fundamentos e, por tudo que dos autos consta e os princípios de direito e justiça recomendam, julgo procedente o pedido para adjudicar em favor do Autor o imóvel especificado nos autos, servindo esta como título hábil à transcrição perante registro imobiliário competente, uma vez atendida as exigências fiscais. Em razão da sucumbência, condeno a Requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, em 15% sobre o valor atualizado da causa.Opostos embargos de declaração pela requerida (mov. 246), foram acolhidos para suprir a omissão alegada; apreciadas as preliminares suscitadas pela requerida, foram rejeitadas (mov. 253).2. Cuidam os autos 0002261-69.2014.8.16.0116 de ação anulatória de negócio jurídico ajuizada por Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf em face de Silvo Ronei Pacheco. Na exordial, narrou a autora que é proprietária do imóvel registrado sob o numero 40.763, matriculado perante o Registro de Imóveis de Matinhos e, quando ainda na condição de sucessora de Fuhad Kalluf e Olga Jorge Kalluf, foi instada a assinar compromisso de compra e venda junto ao requerido. Relatou que o preço outrora estabelecido, de R$125,976,58, seria adimplido da seguinte forma: R$25.000,00 no ato da assinatura do instrumento particular e R$100.976,58 quando da conclusão do inventário. Asseverou que, embora constituído em mora mediante notificação extrajudicial, o requerido não realizou o pagamento dos R$100.976,58 restantes. Sustentou que o negócio jurídico padece de diversos vícios, notadamente porque firmado em momento no qual se encontrava absolutamente fragilizada, em razão do falecimento dos pais e da notícia de ausência de filiação genética materna, fatos esses que eram de amplo e total conhecimento do requerido, que se valeu da oportunidade, instando-a a realizar negócio manifestamente desfavorável, com estabelecimento de preço aquém de seu valor de mercado, gerando flagrante desproporcionalidade. Paralelo a isso, na época em que celebrado o contrato, a autora se encontrava premida por grave estado de perigo, na iminência de perdas patrimoniais, em razão de débitos deixados por seus falecidos pais. Destacou que, apesar disso, passou a buscar solução para o deslinde da questão, a fim de convalidar a avença, propondo que o pagamento do saldo restante fosse realizado mediante atualização monetária pelo índice nacional da construção civil (INCC), mas o requerido se negou a efetuar o pagamento atualizado do valor pendente e deixou de anuir com o desfazimento do negócio. Salientou que o requerido permanece na injusta posse do bem imóvel, se quem tenha promovido o pagamento dos valores devidos. Requereu fosse declarada a anulabilidade do negócio jurídico ou, sucessivamente, a rescisão do contrato, dada a mora e inadimplência do requerido. Pleiteou, ainda, independentemente de anulação ou rescisão, que fosse determinada a sua reintegração na posse do imóvel, aliada à condenação do requerido ao pagamento de danos materiais, consubstanciados na indenização pelo uso do imóvel, e de multa contratual de 2%.Em contestação (mov. 19), o requerido, em suma, arguiu tese de exceção de contrato não cumprido, sustentou inexistir prova de vício de consentimento e defendeu que a correção monetária não pode ser aplicada, em razão da inexigibilidade da dívida, posto que a autora não cumpriu com suas obrigações contratuais, na medida em que não apresentou as certidões negativas a que estava obrigada, tampouco documentação de transferência da posse. Por fim, alegou ser descabido o pedido de reintegração de posse, de reparação de danos pelo uso do bem e, em relação à multa contratual, sustentou que a autora é quem deve ser condenada ao pagamento. Apresentada impugnação à contestação (mov. 23).Declarada a incompetência do Juízo (mov. 94), em razão do reconhecimento de conexão com os autos 0011557-72.2014.8.16.0001, os autos foram redistribuídos à 17ª Vara Cível de Curitiba (mov. 135).Anunciado o julgamento antecipado (mov. 227), adveio sentença (mov. 246).Opostos embargos de declaração pela parte autora (mov. 341), foram rejeitados (mov. 259).Ambas as partes se insurgiram em face da sentença (movs. 264 e 265) e, em sede de julgamento dos apelos, foi acolhida a preliminar de incompetência absoluta suscitada pela parte autora em relação à ação de adjudicação compulsória. À elucidação, ementa do acórdão, julgado pela 12ª Câmara Cível (mov. 275):CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÕES DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO COM PEDIDO SUCESSIVO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E REPARAÇÃO DE DANOS E DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. JULGAMENTO CONJUNTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA ANULATÓRIA E DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. APELAÇÃO 1 (PROMITENTE VENDEDORA). PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA. ACOLHIMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA QUE DEVE SER PROPOSTA NO FORO DA SITUAÇÃO DA COISA ( FORUM REI SITAE ), AINDA QUE O CONTRATO PREVEJA FORO DE ELEIÇÃO. PRECEDENTES DO STJ E DOS TRIBUNAIS PÁTRIOS. SENTENÇA CASSADA, COM MANUTENÇÃO DOS DEMAIS ATOS DECISÕRIOS, NOS TERMOS DO ART. 64, § 4º, DO CPC. APELAÇÃO 2 (PROMISSÁRIO COMPRADOR. RECURSO PREJUDICADO. RECURSOS DE APELAÇÃO 1 PROVIDO E RECURSO DE APELAÇÃO 2 PREJUDICADO.Na origem, os autos foram redistribuídos à Vara Cível de Matinhos (mov. 293).Anunciado o julgamento antecipado (mov. 306), adveio sentença de improcedência, consignando-se a parte dispositiva nos seguintes termos:III – DISPOSITIVO Diante de tais fundamentos e, por tudo que dos autos consta e os princípios de direito e justiça recomendam, julgo improcedentes os pedidos autorais, nos termos do art. 487, I, do CPC. Em razão da sucumbência, condeno a Autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, em 15% sobre o valor atualizado da causaOpostos embargos de declaração pela autora (mov. 341), foram parcialmente acolhidos (mov. 348), ao efeito de integrar no dispositivo da sentença o seguinte:Ainda, para que não haja enriquecimento ilícito do Requerido, necessária a determinação de correção monetária da parcela final do contrato (R$ 100.976,58) a contar de dezembro/2011. Tal valor deverá ser atualizado até a data do depósito efetivado nos autos e, eventual saldo que se apresente após a amortização, deverá receber acréscimo de correção monetária pela média do INPC /IGP-Di e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, sendo devidos pelo adquirente e com o adimplemento sendo condição para registro do bem.3. Ante a identidade das matérias discutidas nas respectivas razões recursais, os apelos serão apreciados em conjunto. 3.1. Preliminar de não conhecimento do apelo. Em contrarrazões, a apelada Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf Alves suscitou preliminar de não conhecimento do recurso, ante a “inespecificidade entre insurgência e matéria decidida” e preclusão da matéria deduzida nas razões recursais. Em que pese o alegado, não se vislumbra razões para o não conhecimento do recurso, considerando que o apelante se contrapõe aos fundamentos que alicerçam a sentença, sendo possível extrair os motivos do inconformismo e o desígnio de sua reforma. Igualmente, não há se falar em preclusão, tendo em vista que a matéria devolvida a esta Corte foi objeto de controvérsia e de decisão na origem, sendo passível de reexame por esta instância. O apelo, portanto, há de ser conhecido.3.2. Nulidade das sentenças. Suscita a apelante Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf Alves preliminar de nulidade das sentenças, apontando, a tanto, que incorreram em vício citra petita, pois não enfrentaram o todo submetido à tutela jurisdicional, sendo assim carentes de fundamentação, além do que não proferidas em conjunto, mas isoladamente. Ainda, no que diz respeito aos autos 0002261-69.2014.8.16.0116, especificamente, sustenta que a sentença padece de nulidade porque não oportunizada a apresentação de alegações finais. Em que pese os argumentos deduzidos, as sentenças impugnadas apresentam fundamentação idônea e suficiente, não estando dissociadas dos elementos probatórios constantes nos respectivos autos. Ao que se vê, foram apreciadas adequadamente as teses suscitadas pela parte, ainda que de forma indireta, bem como os argumentos relevantes deduzidos capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada, não se vislumbrando carência de fundamentação.Para além disso, ainda que proferidas isoladamente – a despeito da conexão existente entre as ações de adjudicação compulsória e anulatória de negócio jurídico cumulada com reintegração de posse –, não se vislumbra nulidade ou prejuízo às partes. Isso porque, ainda que prolatadas em datas distintas, não há contradição ou incoerência nos julgamentos, mas coesão entre as razões de decidir. No que diz respeito à ausência de prévia intimação para apresentação de alegações finais, do mesmo modo, não há se falar em nulidade, mormente porque, no âmbito da ação anulatória, deliberou-se pelo julgamento antecipado, razão pela qual, a rigor, não se fazia necessário oportunizar às partes a apresentação de alegações finais escritas.Destarte, rejeito a preliminar de nulidade das sentenças.3.3. Inépcia da inicial. Em relação aos autos 0011557-72.2014.8.16.0001, de ação de adjudicação compulsória, a apelante Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf Alves suscita preliminar de inépcia da petição inicial, sob o argumento de incompatibilidade dos pedidos formulados. Nos termos do art. 330, §1º do Código de Processo Civil, considera-se inepta a petição inicial quando: i) lhe faltar pedido ou causa de pedir; ii) o pedido for indeterminado, ressalvas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico; iii) da narração dos fatos não decorrer logicamente conclusão; iv) contiver pedidos incompatíveis entre si. Na hipótese, da análise do conteúdo da exordial, sobretudo de emenda apresentada ao mov. 23, não se verifica nenhuma das condições mencionadas, considerando que ausente incompatibilidade entre os pedidos formulados, consubstanciados na adjudicação compulsória e no depósito judicial dos valores remanescentes.Não há falar, pois, em inépcia da inicial. 3.4. Ausência de interesse processual e depósito prévio exauritivo.Em relação aos autos 0011557-72.2014.8.16.0001, de ação de adjudicação compulsória, a apelante Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf Alves também suscitou preliminares de ausência de interesse processual e de depósito prévio exauritivo.Acerca da ausência de interesse processual, com base na teoria da asserção, e levando-se em consideração a narrativa formulada na inicial, vislumbra-se que se faz presente o interesse processual, porquanto se verifica a necessidade e utilidade da demanda, pois a narrativa evidencia, em princípio, que não houve outorga de escritura pública pela apelante. A questão atinente à ausência do depósito prévio exauritivo, por sua vez, confunde-se com o mérito da demanda e com ele deve ser analisada. Afinal, a controvérsia não reside na existência do depósito em si, mas em sua extensão, dado que a apelante sustenta que o montante corresponde apenas ao valor nominal da obrigação, sem a devida atualização monetária. Nessa medida, perquirir se o depósito foi exauritivo e apto a quitar o débito implica, necessariamente, definir qual era a quantia devida na ocasião, o que constitui o cerne da discussão meritória sobre eventual inadimplemento da obrigação pelo promissário comprador.À vista disso, rejeito as preliminares suscitadas.3.5. Vício de consentimento. A apelante Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf Alves sustenta, resumidamente, que manifestou sua vontade de contratar sob coação e em estado de perigo, razão pela qual pretende a declaração da anulabilidade do negócio jurídico firmado, ante o reconhecimento de vício de consentimento. Colhe-se do processado que as partes celebraram compromisso de compra e venda, tendo por objeto o imóvel registrado sob o número 40.763, matriculado perante o Registro de Imóveis de Matinhos/PR, pelo preço de R$125.976,58, sendo que R$25.000,00 foram pagos no ato da assinatura do contrato e os R$100.976,58 seriam adimplidos quando da conclusão do inventário.
A promissária vendedora, herdeira dos proprietários registrais Fuhad Kalluf e Olga Jorge Kalluf, argumenta que o negócio jurídico padece de vícios diversos, notadamente porque firmado em momento no qual se encontrava absolutamente fragilizada, em razão do falecimento dos pais e da notícia de ausência de sua filiação genética materna.Assevera que tais fatos eram de amplo e total conhecimento do comprador, que teria se aproveitado da oportunidade, instando-a a realizar negócio manifestamente desfavorável, com estabelecimento aquém de seu valor de mercado, gerando flagrante desproporcionalidade.Paralelo a isso, na época em que celebrado o contrato, se encontrava premida por grave estado de perigo, na iminência de perdas patrimoniais, em razão de débitos deixados por seus falecidos pais. Em que pese os argumentos deduzidos em sentido contrário, inexiste prova da caracterização de vício de consentimento, notadamente coação e estado de perigo, hábil a macular o negócio jurídico firmado entre as partes, pelo que a sentença impugnada, quanto ao ponto, não comporta reparos. Sabe-se que, para a anulação de um contrato, a legislação civil exige a demonstração de que a manifestação de vontade do agente não foi livre e espontânea e, para tanto, a prova deve ser robusta e consistente. Na hipótese, as circunstâncias de fragilidade emocional e de dificuldades financeiras narradas pela vendedora não se mostram suficientes, por si sós, para caracterização de vício na formação do negócio. Nos termos do art. 151 do Código Civil, para viciar a declaração de vontade, a coação há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens, o que, entretanto, não se observa no caso em apreço.Com efeito, não há qualquer indicativo de que a vendedora tenha sido, em alguma medida, intimidada ou ameaçada pelo comprador, tampouco que esse teria se aproveitado de eventual fragilidade emocional e psicológica, pressionando-a a alienar o imóvel para si. Também não se verifica, na hipótese, a ocorrência de estado de perigo, dado que, pela narrativa posta nos autos, a compradora não se encontrava premida da necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, e assim teria assumido obrigação excessivamente onerosa.A doutrina majoritária leciona que o “grave dano” referido pelo dispositivo legal está relacionado a um perigo real e iminente à pessoa, como o risco à vida ou à integridade física, e não a uma ameaça de natureza puramente patrimonial. Para além disso, a caracterização do estado de perigo exige a demonstração da ocorrência de obrigação de excessivamente onerosa, cenário igualmente não vislumbrado no caso em apreço. Sobre o tema, do Superior Tribunal de Justiça:O estado de perigo é vício de consentimento dual, que exige para a sua caracterização, a premência da pessoa em se salvar, ou a membro de sua família e, de outra banda, a ocorrência de obrigação excessivamente onerosa, aí incluída a imposição de serviços desnecessários, conscientemente fixada pela contraparte da relação negocial (...). O tão-só sacrifício patrimonial extremo de alguém, na busca de assegurar a sua sobrevida ou de algum familiar próximo, não caracteriza o estado de perigo, pois embora se reconheça que a conjuntura tenha premido a pessoa a se desfazer de seu patrimônio, a depauperação ocorrida foi conscientemente realizada, na busca pelo resguardo da própria integridade física, ou de familiar. (STJ, REsp 1.578.474/SP, Terceira Turma, Relª. Min. Nancy Andrighi, j. 11/12/2018)Conquanto a promissária vendedora discorra que o preço do negócio era irrisório, dissonante do valor de consumo praticado à época da celebração do contrato, nada há nos autos que corrobore suas alegações.A propósito, e para elucidação da controvérsia subjacente, transcreve-se o teor da prova oral produzida (autos 0011557-72.2014.8.16.0001, mov. 228):CORINA PEREIRA XAVIER PACHECO (cônjuge de Silvio Ronei Pacheco, ouvida na condição de informante): questionada sobre os negócios feitos na época, disse que, quando foi realizada a compra em 2011, do lote 16, quadra 15, não se lembrava do valor exato, mas era um terreno. Explicou que o imóvel em que moravam de aluguel já estava sobre esse terreno, e que o imóvel foi construído em dois terrenos, sendo o primeiro deles já de posse do casal, comprado do padrinho da Lucyanna, o senhor Nelson. Informou que o padrinho da Lucyanna, seu Nelson, havia vendido o terreno da frente para eles há algum tempo. Em seguida, o falecido Kalluf, pai da Lucyanna, fez uma proposta de R$70.000,00 para eles, cerca de um ano e meio a dois anos antes de falecer. Na época, não tinham dinheiro e consideravam o valor caro, acima do preço de mercado, e por isso não compraram. Mencionou que o senhor Mingo (Kalluf) era cliente deles e conhecido por esse apelido. Relatou que, após o falecimento do senhor Mingo, eles contataram a Lucyanna por terem interesse em comprar o terreno. Ela os convidou para um café em Curitiba para conversarem. Ao chegarem, descobriram que não era uma cafeteria, mas sim um cartório de confiança da família. A Lucyanna estava acompanhada de seu padrinho, o senhor Nelson. Perguntada sobre o valor, disse que a ideia inicial era comprar por R$80.000,00, já que a oferta anterior havia sido de R$70.000,00. Explicou que no cartório, o dono era amigo deles, e que não houve café ou chá, apenas água. Afirmou que foram questionados sobre o interesse na compra e que se sentiam surpresos e apreensivos. O valor informado foi de R$120.000,00. Disseram a eles que, se não comprassem, venderiam para outra pessoa, mesmo eles já tendo metade de seu imóvel sobre os dois terrenos. Ela insistiu que R$120.000,00 não era um preço justo, pois estava muito acima do valor de mercado, mas a condição era “ou comprava ou não comprava”, e eles tinham interesse. Disse que, como o imóvel estava em inventário, a compra foi formalizada, mas exigiram um sinal até a conclusão do inventário, com prazo de dois meses estipulado pelo cartório. Relatou que o contrato foi redigido em outra mesa pelo dono do cartório, o senhor Nelson, e uma escrivã, e que leram e concordaram com o contrato antes de o apresentarem a eles. Mencionou que o sinal era de R$20.000,00, mas deram R$5.000,00 e pouco, pois ela cobrou o IPTU que o advogado dela havia dito que estava acertado com a prefeitura, mas para surpresa deles, não estava pago. Disse que aguardaram o inventário ficar pronto para a escritura, o que levou cerca de um ano e meio a dois anos, e quando a Lucyanna entrou em contato, não podia emitir a certidão negativa por ter ações trabalhistas. Questionada sobre o contato com a Lucyanna, disse que foi ela quem a procurou em São Paulo. Explicou que, após o falecimento do pai da Lucyanna, um advogado, que parecia ser primo dela, colocou uma placa de venda no terreno sem conversar com eles. Relatou que achou a atitude estranha e agressiva, e por serem os primeiros interessados, ela tentou achar a Lucyanna. Após o contato, a Lucyanna percebeu que o advogado não estava agindo corretamente. Elas se encontraram em um restaurante em Matinhos, onde a Lucyanna contou que tiraria o advogado do caso e que fariam a negociação. Lucyanna não tinha ideia dos valores, e ao comentarem a proposta anterior de R$70.000,00, ela disse que pesquisaria em imobiliárias. Tempo depois, a Lucyanna os convidou para ir a Curitiba para um café, mas foi surpreendente ver que o encontro era em um cartório. Confirmou que o negócio foi fechado no cartório, mas não pagaram tudo porque estava em inventário. Afirmou que eram locatários do terreno. O terreno da frente já era deles, comprado do padrinho da Lucyanna. Disse que a escolha do cartório em Curitiba foi indicação da Lucyanna, que deu o endereço. Perguntada se a Lucyanna tinha falado sobre o problema da documentação do inventário desde o início, respondeu que não, mas que no contrato foi mencionado que o inventário levaria dois meses para ficar pronto. Sobre o estado emocional da Lucyanna nos encontros, afirmou que ela estava normal, lúcida, tranquila, serena. Confirmou que em Curitiba a Lucyanna estava assessorada por seu padrinho, o senhor Nelson. Perguntada se o valor de R$120.000,00 mais o IPTU atrasado correspondia ao valor de mercado, disse que estava acima do valor. Estimou que o valor de mercado era de no máximo R$100.000,00. Disse que não se lembrava exatamente a data em que eram inquilinos, mas “90, 91”. Informou que conheceu o pai da Lucyanna nessa época, pois ele frequentava o restaurante e era o proprietário que alugava para eles. O marido dela o conhecia antes e havia uma relação profissional respeitosa, chamando-o pelo apelido “Mingo”. Não soube dizer se o marido e o senhor Mingo conversavam sobre coisas da família. Informou que o terreno ficava no centro de Matinhos. Perguntada se o terreno era valorizado, disse que não, que era um terreno normal, nos fundos do deles, e que fazia frente para o correio. Descreveu que o antigo restaurante tinha metade do salão no terreno deles e a cozinha no terreno do senhor Kalluf, sendo uma metragem diferenciada e menor. Sobre a valorização dos terrenos em Matinhos, disse que acha que sim, mais com a orla da praia, e que antes não valorizava tanto. Mencionou que a valorização começou há uns dois, três anos, e que antes tinha muitos imóveis à venda, mas agora valorizou com o crescimento e a procura. Confirmou que comprou um terreno de um parente da Lucyanna, o senhor Nelson, padrinho dela. Não se lembrava do ano exato, mas sua filha tinha uns três ou quatro anos (nascida em 2004), então seria por volta de 2007 ou 2008. Perguntado sobre o advogado que colocou a placa de venda, disse que parecia ser Igor. Confirmou que chamaram a Lucyanna para informar sobre a atitude grosseira e estúpida do advogado. Esclareceu que a Lucyanna não ficou com medo, mas preocupada com o relato e foi visitá-los, e realmente comentou que tiraria o advogado do caso, pois ele não estava agindo adequadamente. Disse que a Lucyanna sabia que o advogado iria vender, mas não sabia de sua atitude grosseira, e o tirou do caso. Perguntada se havia alguma dívida dos pais da Lucyanna na época, respondeu que não, apenas o IPTU. Explicou que pagavam o IPTU, mas pararam quando o advogado colocou a placa e houve brigas, o que a levou a contatar a Lucyanna. Sobre o contrato de locação, disse que continuou vigorando após o falecimento do pai. Informou que o contrato foi um contrato de compra e venda, não uma escritura, pois o imóvel estava em inventário. Questionada por que aceitaram pagar R$125.000,00 se o terreno valia R$80.000,00, respondeu que a Lucyanna disse que se não comprassem, venderiam para outro, e eles tinham o patrimônio ali, que era a lanchonete. Eles aceitaram porque, se não comprassem, teriam que desocupar o local.VALDEMAR SALVADOR MARQUES (testemunha, corretor de imóveis): confirmou que é corretor e sabia onde ficava o restaurante, e a parte de trás onde ficava a cozinha do antigo restaurante. Disse que não conhecia um senhor chamado Kalluf ou Mingo. Informou que o terreno fica na frente do correio, na Rua Itacolomi. Perguntado se viu uma placa de “venda” naquele terreno em 2011, disse que não viu. Questionado sobre o valor de um terreno de 13x23 metros naquela época (2011), disse que não chegava a R$80.000,00 ou R$100.000,00, era bem menos, justificando que a cidade estava começando a ter um crescimento. Perguntado se tinha conhecimento de que o senhor Silvio havia feito um “contrato de gaveta” com a filha do senhor Kalluf em 2011, disse que não. Comparando o valor do imóvel de frente para a Rua Bandeirantes com o terreno de frente para o correio, disse que o da Bandeirantes tem um valor diferenciado, maior, devido ao fluxo de veículos e pedestres. Sobre a metragem de 13x23 metros, disse que só poderia ser feita obra de pequeno porte, apenas uma casa. Confirmou que a soma dos dois imóveis (o da frente e o de trás) garante uma posição melhor e permite outra construção. Perguntado sobre como podia atestar o valor de mercado de mais de uma década atrás, respondeu que o conhecimento e a vivência do corretor envolvem pesquisa constante do mercado imobiliário da cidade, o que permite ter base nas épocas. Estimou que a valorização real dos imóveis em Matinhos começou de 2017 para cá, com a obra da orla e a facilidade de financiamento. Perguntado se havia muitos imóveis à venda em Matinhos em 2011, disse que sim, “Matinhos estava quase tudo à venda”, com muita área e terra para ser negociada. Atualmente, está mais escasso e o valor é muito mais alto. Disse que conhece o senhor Silvio Ronei há muito tempo, “de vista na cidade”. Conheceu-o quando ele trabalhava com a irmã em uma lanchonete pequena na beira da praia, onde ele era empregado. Sobre a trajetória do Silvio, disse que foi uma trajetória de bom exemplo, trabalho, conquista e sempre demonstrando boa índole. Quando ele locou na frente da Bandeirantes, montou uma lanchonete de esquina pequena que foi crescendo. O negócio era familiar. Confirmou que é corretor e avaliador, com curso de perito avaliador. Explicou que todo corretor é um avaliador, e que ele possui o curso de perito avaliador. Disse que mora em Matinhos desde 1975, e está inscrito no CRECI desde 2000. Não se lembra do ano em que conheceu o Silvio Ronei. Conheceu o terreno quando o Silvio montou a lanchonete lá, antes de 2000. Conhece o senhor Mingo. Perguntado sobre o valor do metro quadrado de um terreno sem construção em Matinhos hoje, disse que varia pela localização e zoneamento. Sobre o terreno da esquina, que tem 13x23 metros, disse que hoje poderia valer uns R$500.000,00. Está a 400-500 metros da praia. Explicou que o valor não é apenas pela proximidade com a praia, mas por ser a “Praia do Pico”, que é mais frequentada por surfistas, diferente de praias mais comerciais. Perguntado se o terreno comporta alvará para atividade comercial, disse que precisa de uma guia amarela da prefeitura para verificar, pois hoje a cidade exige estacionamento para comércio fora de certo perímetro. Confirmou que, se houver possibilidade de alvará comercial, agrega valor ao terreno, mas que o fluxo maior é na Bandeirantes. Confirmou que o restaurante atual do Ronei é na própria Bandeirantes, na outra quadra, mas não grudado. O antigo “Esquina Lanches” era ao lado. Perguntado se o terreno antigo era usado para atender clientes do Ronei, disse que era usado para fazer o serviço dele, talvez com uma cozinha atrás e estacionamento de carro na frente. Confirmou que hoje o estacionamento é exigido por lei, e que esse terreno pode servir como estacionamento, o que agrega valor ao negócio do Silvio Ronei. Disse que vendeu 14 terrenos em dois meses (dezembro a janeiro) nos anos 90, quando havia muita área de terra e os terrenos eram baratos. Em 2011, vendeu muitos terrenos, de forma autônoma e através de imobiliária da qual é proprietário. Perguntado sobre o valor do metro quadrado naquela região em 2011, disse que “era negociado o terreno ali na faixa 50, R$60.000,00", e que bastava dividir pelos metros quadrados (302 metros quadrados). Confirmou que o valor de R$125,00 por metro quadrado (50.000 por 400 m²) poderia ser conferido pelas vendas que fez em 2011.KARINE GUIRAUD SILVEIRA KUWABARA (testemunha): confirmou que conhece o Silvio Ronei desde que se mudou para Matinhos, há 20, 21 anos (por volta de 2000-2001). Perguntada sobre o restaurante, disse que quando os conheceu, era na esquina, no mesmo quarteirão de sua loja. Confirmou que a lanchonete se chamava “Pachequinho” quando a conheceu. Sobre a cozinha nos fundos do terreno, disse que sabia que havia uma cozinha e que seus filhos brincavam na parte de trás, que tinha brinquedos. Não conheceu o senhor Kalluf ou Mingo. Disse que a esposa do Silvio, Corina, era cliente de sua loja e comentava sobre o desejo de comprar o terreno. Mencionou que Corina falou sobre ter ido a Curitiba e que o Silvio comprou o terreno. Disse que Corina não mencionou os nomes das pessoas, mas comentou a compra e que pretendiam construir um ponto comercial ali, e que poderiam alugar para ela. Perguntada sobre os valores de terreno na época, disse que teve uma proposta para a esquina onde sua loja estava (Bandeirantes com Itaporã), que era outro terreno, por R$70.000,00. Explicou que era um ponto inteiro, incluindo a esquina e um pouco mais ao lado, onde havia uma confeitaria. Não tinha dinheiro na época. Disse que a proposta de R$70.000,00 era para uma área construída de 15 metros, mas que não era boa de metragem. Confirmou que Corina comentou que compraram o terreno e que um tempo depois houve um problema: a herdeira que vendeu o terreno queria mais dinheiro, apesar de já ter sido feito o acordo e o pagamento, faltando apenas a finalização do inventário. Relatou que a herdeira se arrependeu do negócio. Perguntada sobre a loja na esquina e a proposta de aquisição, disse que não quis comprar porque decidiu mudar de ramo, entrando na faculdade de Direito, e não estava satisfeita com o comércio. Perguntada sobre o ano da proposta de R$70.000,00, disse que não se lembrava exatamente, mas que estava no terceiro ou quarto ano da faculdade de direito, que começou em 2007, então seria por volta de 2008, 2009, ou mais provavelmente 2010, 2011. Essa proposta era para um imóvel na Bandeirantes, esquina com a Itaporã, com uma edificação de dois comércios. Estimou que o imóvel de R$70.000,00 na época hoje valeria pelo menos R$800.000,00. Disse que naquela época não havia muitas propostas de negócio de imóveis na cidade, e que os imóveis valiam menos. Deu o exemplo de sua própria casa, que comprou por R$100.000,00 e hoje não venderia por menos de R$700.000,00. Atribuiu a valorização a uma atualização da prefeitura e outras mudanças no mercado imobiliário. A loja que ela não quis comprar na época hoje valeria entre R$500.000,00 e R$700.000,00. Ela era inquilina e teve preferência de compra. Perguntada se o terreno em discussão no processo tem alguma edificação hoje, disse que não, está só o terreno vazio, com muro e portão, mas sem edificação. Confirmou que o restaurante do Silvio Ronei é próximo, a uns 20 passos, com uma casa no meio. Sobre a trajetória do Silvio Ronei e da Corina, disse que são pessoas de bem, comerciantes de muitos anos, Corina trabalhou em banco, e que sempre foram muito respeitados na cidade, pessoas sérias, honestas, e nunca ouviu falar de nenhum caso ruim envolvendo-os. Confirmou que conhece o terreno em discussão porque tinha loja na mesma quadra. Mudou-se em 2014-2016 e passou a loja para a cunhada, que está lá até hoje. Perguntada se o terreno tinha placa de venda antes da compra, disse que não se lembrava. Confirmou que soube da negociação através da dona Corina, que era sua cliente. Não se lembrava do ano exato, mas confirmou que foi por volta do quarto ano da faculdade de direito, que começou em 2007, então final de 2010. Afirmou que a dona Corina estava bem feliz com o negócio, em tons comemorativos, pois era uma conquista que completaria o terreno que já tinham para construir um empreendimento e alugar, gerando uma renda extra. Disse que a dona Corina comentou que foi a herdeira que os chamou para fechar o negócio em Curitiba. Perguntada se a oferta de R$70.000,00 com área construída foi quando era dona do local, disse que era inquilina e que a oferta foi feita por um rapaz da imobiliária por ter preferência de compra. Não comprou porque não tinha mais interesse em continuar com o comércio. Perguntada se o imóvel foi vendido, disse que não, sua cunhada está nesse imóvel como inquilina até hoje, e que renovaram o aluguel. Sobre o pagamento, disse que Corina não deu detalhes, mas falou que tinham pago um valor e que o restante seria pago após o inventário, para segurança das partes. O inventário demorou, e a herdeira se arrependeu nesse meio tempo.DANIELLE BIAZZETO DE MENEZES CALDAS (testemunha): declarou que mora nos Estados Unidos e conhece Matinhos. Confirmou que tem conhecimento que o pai da Lucyanna tinha um terreno em Matinhos, perto da Rua Bandeirantes, e que o viu uma vez com a Lucyanna. Não se lembra de ter visto o restaurante do Silvio Ronei. Disse que não tinha conhecimento de que o pai da Lucyanna havia oferecido o terreno para venda ao Silvio Ronei. Confirmou que ficou sabendo que a Lucyanna negociou e vendeu o terreno ao Silvio Ronei depois que o senhor Kalluf morreu. Disse que não tinha conhecimento de como a negociação foi feita (valor de R$125.000,00 entrada de R$25.000,00, restante após inventário). Também não sabia se o negócio estava finalizado, se a escritura pública foi feita, se tudo foi pago, ou por que não. Confirmou que tem conhecimento que a Lucyanna entrou em depressão depois da morte do pai dela. Disse que em 2011, ano em que voltou a residir no Brasil, morava em Curitiba. Mencionou que a Lucyanna morava em São Paulo. Confirmou que tinha conhecimento da situação porque em 2011 morava com os pais no mesmo prédio dos pais da Lucyanna. Os pais da Lucyanna faleceram bem próximos um do outro. Acompanhou o falecimento dos pais da Lucyanna, e que Lucyanna ia e vinha para Curitiba para cuidar da situação, acompanhando os últimos dias do pai. Confirmou que soube, nessa ocasião, que familiares da Lucyanna informaram a ela que não era filha biológica dos pais dela. Descreveu o estado emocional da Lucyanna nesse momento como muito abalada, pois havia acabado de perder a mãe e estava perdendo o pai, além de receber a notícia de que não era filha biológica, o que foi um abalo muito grande. Mencionou que a Lucyanna recebeu, através do pai dela antes de falecer, a informação de que teria um irmão fruto de outro relacionamento do pai. Disse que, segundo o que ficou sabendo, o pai dela, antes de falecer, disse que ela era filha biológica dele somente. Descreveu a situação da Lucyanna como extremamente abalada, sem apoio familiar (morava em São Paulo), com filho pequeno, lidando com a situação praticamente sozinha, com informações sobre sua origem biológica e um irmão que surgiu. Considerou uma fase duradora e bem complicada na vida dela, que se estendeu por alguns anos. Confirmou que Lucyanna teve que lidar com dívidas bem substanciosas deixadas pelos pais, como taxas de condomínio e IPTU, que poderiam levar à perda dos imóveis. Disse que isso fez com que Lucyanna tivesse que tomar atitudes mais rápidas e vender por preços abaixo do mercado, pois não tinha tempo nem condições psicológicas de pensar mais. Confirmou que acompanhou a Lucyanna até Matinhos para ver o terreno porque ela estava em Curitiba e precisava ir lá, tendo recebido uma oferta de uma pessoa que queria comprar o terreno do pai dela, e ela estava sem carro. Disse que a oferta era do inquilino do terreno, e que o convite para ir lá ouvir a oferta partiu do inquilino. Confirmou que se recordava da situação do terreno estar com placa de venda por um advogado chamado Igor, que teria parentesco com a Lucyanna, e que o inquilino teria advertido a Lucyanna. Confirmou que o inquilino tinha conhecimento que a Lucyanna tinha perdido os pais e que estava psicologicamente abalada. Justificou que o inquilino conhecia o pai da Lucyanna há décadas e sabia do falecimento seguido dos pais, e que, sendo filha única, estaria muito abalada com as perdas. Disse que considerava a Lucyanna psicologicamente abalada. Não ficou sabendo se a Lucyanna passou por tratamentos psiquiátricos, mas acreditava que sim em relação a psicológicos. Não se lembrava exatamente do que aconteceu na conversa sobre a proposta de compra, pois faz muitos anos. O que se lembra é que foi feita uma proposta de compra à Lucyanna, e que o comprador foi enfático em passar que ela estaria fazendo um bom negócio, pois ela morava longe e o terreno não seria de grandes benefícios para ela. Não se lembrava dos valores. Perguntada se a proposta parecia escandalosa ou razoável, disse que não tinha menor noção de preço do mercado imobiliário e que a proposta parecia vir de alguém que sabia o que estava falando, enfatizando que ela estaria fazendo um bom negócio. Não se recorda se a Lucyanna aceitou a proposta na hora ou se fez alguma pesquisa de mercado. Não se recorda se na conversa foi indicado que ela tinha risco de perder o imóvel. Lembra que a ida a Matinhos foi em 2011, provavelmente mais para o final do ano, depois do falecimento dos pais da Lucyanna. Disse que após o falecimento dos pais, Lucyanna voltou a residir em São Paulo. Informou que a profissão da Lucyanna é nutricionista. Acreditava que ela voltou às atividades normais. Sua profissão é paralegal, assistente jurídica. A conversa com o inquilino, segundo seu recorde, foi no restaurante do inquilino ou na frente do restaurante. Ela se lembra de terem ido ver o local e de a Lucyanna ter conversado com o senhor, mas não o local exato da conversa. Confirmou que encontraram o padrinho da Lucyanna, Nelson, lá. Não tinha conhecimento se fecharam o negócio em cartório em Curitiba, nem se o Nelson ou a família tinham um cartório em Curitiba.DANIEL IGLESIAS VIEIRA JR. (testemunha, avaliador): “confirmou que é corretor de imóveis e faz avaliações em Curitiba, região metropolitana, litoral e Santa Catarina. Disse que fez a avaliação do imóvel há um bom tempo, se não se enganava, em 2013, 2014. Lembrou que havia um valor bem acima do que estava sendo negociado, e que foi fechado um acordo entre R$120.000,00 e R$125.000,00. Mencionou que o terreno, se não se enganava, fica a 200 metros da praia e que na época valia em torno de R$200.000,00. Informou que tinha os documentos guardados, mas foram roubados em 2015. Sobre o tamanho, lembrou que o terreno tinha algumas situações, havia uma pequena diferença de metragem do local para o que constava, típica de lotes de quadra. Disse que o lote era bem interessante, de esquina, em uma rua bem movimentada, com bastante comércio em volta na época. Perguntado sobre a localização (se era de esquina ou transversal), explicou que eram dois lotes da família, um de esquina e outro no meio. Esclareceu que o lote em questão, o de frente para o correio, na Rua Itacolomi (transversal), não era o de esquina. Disse que avaliou três lotes para ver a medida correta. Confirmou que o lote em discussão (16, quadra 15) não é o de esquina, tem menos de 400 m² ou no máximo isso. Lembrou que o lote da esquina, juntamente com esse lote, não daria o recuo necessário para uso, e que o lote do meio (da Dra. Lucyanna) precisava do outro lote para ser interessante, pois é necessário ter um recuo obrigatório. Perguntado sobre o valor em 2013, confirmou que estava avaliado em cerca de R$200.000,00 devido à conjunção geográfica e à necessidade desse lote para conseguir fazer algo no lote da esquina. Disse que os dois lotes se complementavam, e que havia uma subdivisão do lote, talvez por isso a diferença de metragem. Mencionou que, se não se enganava, o que tinha construído era no lote da Dra. Lucyanna. Quando foi chamado pela Dra. Lucyanna em 2013 para fazer a avaliação, o imóvel já havia sido negociado em 2011 por R$125.000,00 mas parece que não havia sido pago. Disse que a diferença era muito grande e que a Dra. Lucyanna estava precisando muito de recurso, então ela estava perdendo bastante. Havia aluguéis atrasados nesse imóvel. Confirmou que em 2013 a Lucyanna estava passando por muitos problemas, bem traumática, não era um, mas vários, morando em São Paulo, e sua condição era bem traumática. Perguntado se era visível um transtorno emocional em 2013, disse que era bem visível, devido à carga que ela estava carregando após o falecimento do pai e da mãe, um em seguida do outro. Descreveu a situação como “casos terríveis, insolúveis”. Não se lembra se foi pedido para fazer uma avaliação retroativa a 2011, mas que ela falou de aluguéis e do valor do imóvel. Reiterou que perdeu os arquivos. Confirmou que fez consultas em Matinhos com colegas para verificar o valor histórico de anos anteriores, visitando Matinhos três vezes. Ele fez duas fórmulas para ela, uma através do INCC e outra com outro índice, e os dois chegavam muito próximos ao valor oferecido, inclusive com desconto. Confirmou que soube de problemas com um advogado chamado Igor, o que abalou a dona Lucyanna. Ao fazer a avaliação, buscou todo histórico do imóvel, e a Lucyanna tinha transtornos ao falar do nome desse advogado, sendo algo bem traumático. Disse que não é perito avaliador, mas que, pelo CRECI, todo corretor credenciado tem autonomia para fazer avaliação. Um perito avaliador é para questões judiciais, enquanto corretores com CRECI são credenciados para avaliações de venda de imóveis. Sobre a testada para construção, disse que havia uma pequena diferença e que não tinha as medidas ou documentos consigo. Confirmou que as informações sobre a situação da Lucyanna e o problema com o seu Igor foram contadas por ela.ADRIANA MEDINA MACEDO (testemunha): confirmou que conhecia a dona Lucyanna em 2011 e conheceu o pai dela. Sabe que o pai da Lucyanna tinha um imóvel alugado em Matinhos, um restaurante. Conhece o imóvel. Confirmou que a parte da frente do restaurante era de uma pessoa chamada Nelson, padrinho da Lucyanna, e a parte da cozinha era do pai da Lucyanna. Disse que o Nelson vendeu a parte da frente para o senhor Silvio, e a parte de trás, onde estava a cozinha, continuou sendo alugada do pai da Lucyanna e depois dela. Sobre a negociação, disse que o que sabe é que foi logo depois que os pais dela faleceram, em março ou abril, com diferença de 15 dias entre as mortes. O apartamento onde moravam foi vendido uns três meses depois, e o terreno, ela acredita que foi em outubro ou novembro, bem depois da venda do apartamento. Perguntado se o inquilino fez a proposta de compra ou se ela quis vender, disse que pelo que se recorda, ela cuidava de tudo praticamente sozinha, tinha o filho pequeno, e teve que se desfazer do apartamento dos pais por causa das dívidas. Contou que Lucyanna dizia: “No momento eu vou fechar só nisso, o restante eu vou deixar para depois. Quando eu tiver com a cabeça mais estruturada, que no momento tá muita coisa na minha cabeça, eu não tô conseguindo levar tudo direito”. Questionada se Lucyanna estava abalada pelo volume de coisas ou psicologicamente, Adriana disse que acredita que sim. Justificou que Lucyanna teve a perda dos pais em 15 dias, descobriu muitas dívidas do pai (condomínio, IPTU), se via dividida entre Curitiba e São Paulo, além de cuidar do filho sozinha, pois o pai biológico do Pedro não contribuía financeiramente. Em seu entender, Lucyanna estava bem abalada para tomar certas decisões. Disse que a negociação do terreno foi feita em outubro, um contrato particular, no valor de R$125.000,00. Lucyanna comentou sobre o negócio, e ela aconselhou a não mexer nisso agora, para deixar para depois quando estivesse com a cabeça mais estruturada. Lucyanna estava pensando em vender para não se preocupar com as coisas no Paraná, já que moraria em São Paulo. Perguntada se Lucyanna se arrependeu de ter vendido o terreno, Adriana disse que não sabia dizer. Sobre o valor de mercado, disse que Lucyanna havia recebido uma oferta, e ela questionou se o valor era justo, se não estava abaixo do preço de mercado, para que Lucyanna não perdesse dinheiro, pois já havia perdido muito financeiramente e teve que vender o apartamento dos pais às pressas por causa das dívidas. Elas queriam que Lucyanna pensasse melhor e tivesse respaldo financeiro, principalmente porque ela arcava com tudo, inclusive a criação do filho. Acreditava que o apartamento dos pais, vendido às pressas, foi vendido abaixo do valor de mercado. Confirmou que Lucyanna teve problemas além da perda dos pais, por segredos de família e questões de consanguinidade. Relatou que no intervalo de 15 dias entre a morte da mãe e do pai, Lucyanna soube que não era filha biológica deles. Descreveu o estado emocional dela como muito perturbada. A morte da mãe foi inesperada, pois o pai era quem estava doente. Lucyanna soube de cartas da mãe, desconfiou, pressionou a família, e eles contaram que ela não era filha biológica. Uma semana depois, o pai faleceu. Disse que a cabeça de uma pessoa deve ficar “em um loop” para pensar de onde veio e o que fazer. Também descobriu que tinha um irmão por parte de pai, que não morava no Brasil e não podia dar suporte. Disse que esse abalo emocional se estendeu no tempo, demorou bastante, e que Lucyanna entrou em tratamento psicológico por uns dois ou três anos para “saber levar”. Perguntado se havia alguma ameaça de perder o terreno por causa de um advogado ou placa de venda, disse que não tinha certeza, mas que o conselho era para vender para não se preocupar com mais dívidas em Matinhos, já que Lucyanna estaria em São Paulo. Disse que sua relação com a Lucyanna era de colegas de trabalho na mesma empresa e que mantinham relacionamento de amigas. Não sabe se Lucyanna entrou na justiça depois para discutir a venda do apartamento. Acreditava que Lucyanna não tinha como saber o que estava fazendo na época da venda, pois estava bem abalada psicologicamente. Confirmou que a profissão da Lucyanna é farmacêutica bioquímica e nutricionista. Disse que Lucyanna voltou a residir em São Paulo, onde o filho frequentava escola, mas vinha frequentemente a Curitiba para resolver problemas (dívidas dos pais, esvaziar apartamento), e nesses encontros tinham contato. Não se recorda se Lucyanna tinha clínica ou dava aulas em São Paulo naquela época. Não acompanhou o fechamento da negociação do terreno de Matinhos. Não se recorda se o senhor Nelson acompanhou a negociação.Destarte, ainda que a prova testemunhal tenha elucidado o contexto de abalo emocional vivenciado pela promissária vendedora, decorrente do falecimento de seus pais e das dificuldades financeiras subsequentes, tal quadro fático não se mostra, reitera-se, suficiente para ensejar a anulação do negócio jurídico por vício de consentimento. Outrossim, no que diz respeito ao valor negociado, cabe salientar que a aferição de eventual desproporção no preço deve ter como parâmetro a data em que o contrato foi firmado, de sorte que valorizações imobiliárias posteriores não tem o condão de macular a origem do negócio, em observância ao princípio tempus regit actum.Nessa medida, o depoimento do avaliador imobiliário contratado pela vendedora não se mostra apto a demonstrar que o valor praticado foi dissonante da realidade de mercado à época. O depoente, afinal, afirmou que seu contato com a parte se deu apenas em 2013, posteriormente, portanto, à celebração da avença, e não soube precisar se os valores da avaliação correspondiam aos vigentes na data do contrato, alegando suposta perda do documento. Por essas razões, não demonstrada a ocorrência de vício na manifestação da vontade ou a fixação de preço em patamar consideravelmente inferior ao de mercado na ocasião da venda, não há se falar na anulação do negócio jurídico firmado.3.6. Rescisão do contrato. A apelante Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf Alves postula, em caráter subsidiário, a rescisão do contrato, ao argumento de que o promissário comprador, mesmo após notificado, não efetuou o pagamento do saldo remanescente com a devida atualização monetária, caracterizando o inadimplemento.O pedido, contudo, não merece acolhimento.Em primeiro lugar, pondera-se que há relevante dissenso acerca do inadimplemento recíproco das partes, na medida em que, enquanto a vendedora aponta a ausência de quitação do saldo devedor atualizado, o comprador sustenta que a vendedora deixou de apresentar as certidões negativas necessárias à transferência do imóvel, conforme previsto em contrato.Nesse aspecto, verifica-se que o comprador, primeiramente, notificou a vendedora para que apresentasse os documentos pendentes, condicionando a entrega da documentação ao pagamento do saldo remanescente. Em resposta, a vendedora não apenas deixou de apresentar uma solução para a pendência documental, como também passou a arguir a existência de nulidades no negócio, requerendo a restituição da posse. Somente meses depois é que encaminhou notificação ao comprador para constituí-lo em mora, exigindo o pagamento do saldo com atualização monetária (autos 0011557-72.2014.8.16.0001, mov. 1.4). Nesse contexto, a conduta da vendedora, ao exigir o pagamento do valor remanescente, ao mesmo tempo em que se mantinha inerte quanto à sua obrigação de apresentar documentos e ainda suscitava a invalidade do negócio, gerou uma justificável incerteza ao comprador quanto à segurança e ao sucesso da transação.Ademais, a análise do instrumento contratual revela que era facultado ao promissário comprador a retenção da parcela restante caso a promitente vendedora não cumprisse suas obrigações no prazo avençado (autos 0011557-72.2014.8.16.0001, mov. 1.3):CLÁUSULA QUARTA - Obrigação da promitente vendedora: Fica a promitente vendedora obrigada no prazo de 60 (sessenta) dias a contar desta data, ao cumprimento das seguintes obrigações: 1- Pagamento do ITCMD, custas de inventário, Funrejus, Certidões e outras necessárias à conclusão do inventário dos bens de Olga Jorge Kalluf e Fuhad Kalluf; 2- Assinatura da escritura pública de inventário dos bens de Olga Jorge Kalluf e Fuhad Kalluf; 3- Registro da escritura de inventário, no que diz respeito ao imóvel objeto do presente contrato, junto a Serventia Registral da Comarca de Matinhos-PR; 4-Apresentação das certidões negativas em nome da promitente vendedora; Parágrafo Primeiro: O não cumprimento das obrigações assumidas na cláusula quarta nos prazos convencionados facultará ao promissário comprador a retenção da parcela do preço de R$ 100.976,58 até o efetivo cumprimento da obrigação;CLÁUSULA QUINTA - Fica a promitente vendedora obrigada a escriturar e assinar em favor dele promissário comprador ou de quem o mesmo indicar a escritura pública de cessão de direitos hereditários, ficando as despesas de transferência de imóvel de exclusiva responsabilidade do promissário comprador. Parágrafo Único: O não pagamento da parcela de R$ 100.976,58 na data de seu vencimento, ou na data da apresentação do título aquisitivo registrado, tendo preferência o evento que antes acorrer, acarretará a rescisão do presente contrato e ensejará ao promissário comprador o pagamento de multa de 2% (dois porcento) sobre o valor devido, sem prejuízo de indenização por perdas e danos e lucros cessantes.Ao que consta, a documentação não foi entregue no prazo estipulado, além do que o inventário extrajudicial não findou nos sessenta dias seguintes previstos, razão pela qual a retenção do pagamento pelo promissário comprador, em princípio, configurou o exercício regular de um direito contratualmente previsto.De toda sorte, ao ajuizar ação de adjudicação compulsória, o comprador demonstrou seu inequívoco interesse na manutenção do contrato, depositando em Juízo o valor nominal do saldo devedor. Destarte, a conjuntura fática observada conduz à aplicação de institutos que privilegiam a conservação do negócio jurídico, notadamente a teoria do adimplemento substancial e o princípio da boa-fé objetiva.Pondera-se que, com o adimplemento dos valores nominais previstos no contrato, a obrigação do comprador foi cumprida em sua quase totalidade, razão pela qual a controvérsia remanescente, restrita à eventual necessidade de incidência de correção monetária, representa parcela mínima do negócio, não podendo, por si só, justificar o desfazimento do vínculo.Com efeito, a resolução contratual por inadimplemento é a sanção mais gravosa e, como tal, deve ser reservada para hipóteses de violação severa do contrato, quando o descumprimento atinge o núcleo essencial da obrigação e frustra a finalidade econômica do negócio. Não é o que se observa no caso em análise, na medida em que o cumprimento se aproximou de sua integralidade.Sob essa perspectiva, o exercício regular do direito de retenção pelo comprador, e do subsequente adimplemento substancial da obrigação, inviabiliza o acolhimento do pleito de rescisão contratual.3.7. Consectários legais.Acerca da disciplina dos consectários legais fixada em sentença, o comprador Silvio Ronei Pacheco pretende o afastamento da correção monetária e dos juros de mora, ao passo que a vendedora Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf Alves pleiteia que os juros de mora incidam a partir de termo anterior à citação. A sentença, contudo, não comporta reparos.A incidência de consectários legais sobre débitos judiciais decorre da própria lei, sendo despicienda a existência de previsão contratual expressa, de sorte que o silêncio das partes não pode ser interpretado como renúncia à manutenção do valor real da obrigação, sob pena de gerar desequilíbrio e enriquecimento ilícito.No que diz respeito à correção monetária, essa não configura penalidade, constituindo mera recomposição do poder de compra da moeda. Sua finalidade é preservar o valor da dívida contra os efeitos da inflação, independentemente da existência de culpa ou mora do devedor. Nessa linha intelectiva, mostra-se escorreito o termo inicial fixado em sentença – “a contar de dezembro/2011, vale dizer, 60 dias após o estabelecimento contratual havido entre as partes” –, tendo em vista que, a partir desse marco, o capital ficou retido com o comprador, sendo necessária a sua atualização para coibir o enriquecimento sem causa.Diverso, contudo, é o tratamento dos juros de mora, os quais possuem caráter de sanção, pressupondo, pois, o inadimplemento. Nesse aspecto, pelas razões anteriormente ponderadas, não prospera a tese suscitada pela vendedora, no sentido de que a mora do comprador teria sido constituída com a notificação extrajudicial por ela encaminhada. Como visto, o atraso no pagamento dos valores remanescentes decorria do prévio inadimplemento da outra parte (exceptio non adimpleti contractus), estando atrelado, ainda, à possibilidade de retenção da parcela em razão do não cumprimento das obrigações pela promitente vendedora no prazo avençado e à justificável incerteza do comprador quanto à segurança e ao sucesso da transação, frente às circunstâncias fáticas observadas.Nessa medida, considerando que a retenção do pagamento era legítima, não havia mora a ser constituída extrajudicialmente. A mora do comprador, portanto, só foi validamente configurada com a sua citação no processo, razão pela qual afigura-se acertado o termo inicial dos juros de mora fixado em sentença.Destarte, não comporta reparos a sentença, considerando que, simultaneamente ao reconhecimento da ausência de mora do devedor, ao afastar os juros do período de inadimplência da vendedora, garantiu a justa recomposição do valor da moeda, medida que, reitera-se, decorre da própria lei.4. Do exposto, voto por:i) conhecer e negar provimento à apelação interposta nos autos 0011557-72.2014.8.16.0001 pela requerida Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf, majorando, pela sucumbência recursal (art. 85, §11 do Código de Processo Civil), os honorários devidos ao patrono da parte adversa em 2%, de modo que resulta ao final o percentual de 17%.ii) conhecer e negar provimento à apelação interposta nos autos 0002261-69.2014.8.16.0116 pela autora Lucyanna de Jorge Hossni Kalluf, majorando, pela sucumbência recursal (art. 85, §11 do Código de Processo Civil), os honorários devidos ao patrono da parte adversa em 2%, de modo que resulta ao final o percentual de 17%.iii) conhecer e negar provimento à apelação interposta nos autos 0002261-69.2014.8.16.0116 pelo requerido Silvio Ronei Pacheco.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento aos apelos, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Joscelito Giovani Cé, com voto, e votaram os Desembargadores Rotoli de Macedo e Andrei de Oliveira Rech.Curitiba, 10 de outubro de 2025.Joscelito Giovani CéRelator