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Processo:

RELATÓRIO1. Reinaldo Monteiro de Jesus interpôs recurso de Agravo de Instrumento em face da decisão proferida no mov. 26.1, nos autos da Ação de despejo cumulada com cobrança por falta de pagamento e rescisão contratual nº 0005116-75.2024.8.0017, que trata de contrato de locação,
que deferiu a liminar de despejo para determinar que a parte requerida proceda a desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 dias, sob pena de despejo coercitivo.Sustenta-se no recurso, naquilo que é significativo, o seguinte: a) a parte requerida faz jus à concessão do benefício da justiça gratuita; b) a empresa J.M. de Jesus – Marmoraria firmou contrato de locação com Umberto Katsumassa Tanaka, antigo proprietário, tendo por objeto o imóvel sito à Avenida Brasil, quadra nº 99, Maringá/PR, local onde a empresa está estabelecida há mais de 15 anos; c) o pagamento dos aluguéis referentes aos meses de dezembro/2023, janeiro e fevereiro/2024 foi efetuado antes do vencimento, de modo que não se há falar em inadimplemento contratual; d) a parte requerente em momento algum notificou a parte requerida pelo suposto atraso no pagamento dos aluguéis e demais encargos; e) a parte requerente juntou aos autos os comprovantes de pagamento visando o reconhecimento da purgação da mora. Requereu-se a atribuição de efeito suspensivo e, no mérito, o provimento do recurso (mov. 1.1, TJPR). Ewerthon Vargas de Almeida e Frank Hideki Miyasaki se anteciparam no processo e apresentaram contrarrazões, nas quais, preliminarmente, impugnaram o pedido de justiça gratuita realizado pelo agravante; no mérito, requereu-se o desprovimento do recurso (mov.
13.1, TJPR). Determinou-se a intimação do agravante para, no prazo de 10 (dez) dias, juntar aos autos documentos capazes de comprovar a necessidade de gratuidade de justiça, ou, no mesmo prazo, promover o recolhimento do preparo (mov. 14.1-TJPR). Reinaldo Monteiro de Jesus comprovou o recolhimento do preparo recursal (mov. 17.2, TJPR). O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (mov. 19.1, TJPR).

ADMISSIBILIDADE2. O recurso de Agravo de Instrumento é tempestivo, considerando a leitura da intimação da decisão em 10/06/2024 (mov. 45.2, autos de origem) e a interposição do recurso em 19/06/2024 (mov. 1.1-TJPR).
Não obstante o pedido de concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, ao ser intimada para comprovar a situação de hipossuficiência financeira (mov. 14.1-TJPR), a parte agravante juntou aos autos o comprovante de pagamento do preparo recursal, com o que resta prejudicada a análise do pleito, bem como da impugnação à justiça gratuita deduzida pelos agravados em contrarrazões. O Agravo de Instrumento foi interposto em face de decisão que deferiu a liminar de despejo, o que se enquadra no art. 1015, I do CPC.Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser parcialmente conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento nº 0059246-66.2024.8.16.0000 em que é agravante Reinaldo Monteiro de Jesus e agravados Ewerthon Vargas de Almeida e Frank Hideki Miyasaki.Para a compreensão adequada da controvérsia recursal, cumpre esclarecer os contornos dos autos da Ação de despejo cumulada com cobrança por falta de pagamento e rescisão contratual nº 0005116-75.2024.8.0017.Ewerthon Vargas de Almeida e Frank Hideki Miyasaki ajuizaram Ação de despejo cumulada com cobrança
por falta de pagamento e rescisão contratual em face de Reinaldo Monteiro de Jesus para alegar, em síntese, o seguinte: a) em 26/09/2023, a parte requerente adquiriu de Umberto Katsumasa Tanaka o imóvel matriculado sob nº 12.312 perante o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Maringá, local onde funciona a empresa da parte requerida (J. M. de Jesus – Marmoraria); b) o antigo proprietário do imóvel Umberto Katsumasa Tanaka firmou contrato de locação com a parte requerida, cujo valor do aluguel corresponde a R$ 2.500,00; c) em 24/11/2023, a parte requerente notificou extrajudicialmente a parte requerida visando a que procedesse, no prazo de 90 dias, a desocupação do imóvel, diante da ausência de interesse na continuidade da locação; d) embora notificada, a parte requerida, além de não ter procedido a desocupação voluntária do imóvel, está inadimplente com o pagamento do aluguel desde 12/2023, cujo montante atual corresponde a R$ 7.823,49; e) o adquirente do imóvel pode denunciar o contrato de locação, independentemente da inadimplência do locatário, pois se trata de direito autônomo advindo da condição de novo proprietário; f) a parte requerente visa o despejo tanto em razão do inadimplemento da parte requerida, como em virtude do direito que lhe é assegurado de denunciar o contrato, por se tratar de novo proprietário do imóvel; g) a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, nos termos do art. 9º, inc. III, da Lei de Locações; h) se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, de acordo com o art. 8º da Lei de Locações; i) a possibilidade de denúncia do contrato de locação, além de não possuir prazo determinado, não contém cláusula de vigência em caso de alienação, tampouco está averbado junto à matrícula do imóvel; j) existe a possibilidade de cumulação da ação de despejo com cobrança de aluguel e demais encargos. Requereu-se a decretação do despejo liminar e, no mérito, a procedência da ação para que seja declarada a rescisão contratual, com a condenação da parte requerida no pagamento do valor de R$ 7.823,49 (mov. 1.1, autos de origem).O Juízo de origem determinou que (i) a intimação da parte requerente para, no prazo de 10 dias, prestar caução no valor equivalente a 03 meses de aluguel para fins de concessão da liminar de despejo; (ii) não sendo prestada a caução, determinou-se a citação da parte requerida para que, querendo, apresente defesa, no prazo de 15 dias, sob pena de revelia, ressalvada a possibilidade de purgação da mora visando a evitar a rescisão contratual (mov. 18.1, autos de origem).
Ewerthon Vargas de Almeida e Frank Hideki Miyasaki apresentaram manifestação para informar que depositaram em Juízo o valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel para fins de caução, com o que requer seja concedida a liminar de despejo (movs. 22 e 23.1, autos de origem).A decisão agravada deferiu a liminar de despejo, com base na seguinte fundamentação (mov. 26.1, autos de origem): “(...)II - Prestada caução pela parte autora e por se tratar de contrato desprovido das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato, concedo a liminar para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo coercitivo.Cite-se e intime-se o requerido para, querendo, oferecer defesa no prazo de revelia.de 15 dias, sob pena de revelia. No mesmo prazo o requerido poderá purgar a mora, depositando em Juízo a totalidade dos valores devidos, conforme cálculo apresentado

com a petição inicial, bem ainda o valor correspondente às custas processuais e aos honorários do procurador do requerente, que arbitro em 10% da dívida principal. Feito o depósito, será evitada a resolução contratual e elidida a liminar de desocupação. (...).”
3.1. Reinaldo Monteiro de Jesus busca a reforma da decisão agravada para revogar a liminar de despejo, porque restou comprovado o pagamento dos aluguéis e demais encargos antes do vencimento. O caso em exame envolve a venda de imóvel com contrato de locação vigente.A Lei de Locações nº 8.245/1991, disciplina o seguinte sobre a alteração de propriedade do imóvel:“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.(…)§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.” Da leitura do mencionado artigo, verifica-se que para o exercício da denúncia do contrato de locação pelo adquirente são exigidos os seguintes requisitos: (i) a alienação do imóvel ocorrer durante a locação; (ii) o contrato de locação estar vigorando por prazo indeterminado; (iii) a denúncia ser exercitada no prazo de 90 dias, a contar do registro da venda ou do compromisso, sob pena de concordância na manutenção da locação; (iv) o contrato de locação não conter cláusula de vigência em caso de alienação, tampouco estar averbado junto à matrícula do imóvel; e (v) a concessão do prazo de 90 dias à parte locatária para proceder a desocupação do imóvel.Sobre o tema, Sylvio Capanema de Souza afirma o seguinte:“(...)Art. 8ºPara evitar a manutenção da locação, terá o interessado de efetuar a denúncia, no prazo de 90 dias, não se exigindo que se faça pela via judicial.(...)O que se deverá exigir é que o nu-proprietário ou o fideicomissário, no prazo de 90 dias, demonstre, de maneira inequívoca, o seu desejo de denunciar o contrato, tanto que a lei fala em ‘exercitar a denúncia’, e não em ‘notificado o locatário’.(...)Costuma-se dizer, sem muito apreço à técnica, que a venda rompe a locação, repetindo-se o velho brocardo romano.Na verdade, o que rompe a locação é a denúncia, que a alienação propicia ao adquirente. Tanto assim, que nada impede que o adquirente mantenha o vínculo, aceitando a locação, caso isto lhe interesse. O que ocorre é que, não sendo o adquirente parte do contrato de locação, não está obrigado a respeitá-lo.(...)Feita a denúncia, disporá o locatário do prazo de 90 dias para a desocupação, que se contará a partir do dia em que o inquilino for efetivamente notificado.Expirado o prazo e permanecendo o locatário no imóvel, poderá o adquirente propor a ação de despejo, sendo desnecessária qualquer outra motivação. Sendo imotivada a reprise, faculta-se ao autor, após a desocupação, dar ao imóvel o destino que melhor lhe convier.(...)Deverá o adquirente comprovar sua condição, exibindo o título aquisitivo, devidamente registrado.(...)A faculdade de resilir unilateralmente o contrato é concedida ao adquirente, só podendo ser considerado como tal aquele que já tem seu título registrado, já que é por este modo que se transfere a propriedade imobiliária.Por outro lado, sendo condição da denúncia a aquisição da propriedade, não se pode exigir do locatário que desocupe o imóvel, se ainda não tem ele certeza de preencher o notificante os requisitos legais que o autorizam a resilir o contrato.(...)Se o contrato estiver vigorando por prazo determinado e contiver cláusula de vigência, em caso de alienação, averbada junto à matrícula do imóvel, ficará o adquirente inibido de denunciar a locação, tendo de aguardar o vencimento do prazo.Para que se iniba a denúncia é preciso, portanto, que estejam presentes as duas condições, ou seja, que o prazo do contrato seja determinado, e ainda não se tenha expirado e que haja a cláusula de vigência, devidamente averbada.Deixando uma delas de existir, estará o adquirente livre para exercer a denúncia.A cláusula de vigência, ou de respeito, em caso de alienação, constitui exceção ao princípio da relatividade dos contratos, já que estende seus efeitos a quem dele não é parte. A exigência de sua averbação, junto à matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, é para lhe dar publicidade, sem a qual o adquirente a desconhecerá, não sendo justo obrigá-lo a respeitar o contrato.Não adianta ao locatário registrar o contrato no Registro de Títulos e Documentos; para que se torne eficaz, valendo contra terceiros, é preciso, então, que a cláusula esteja averbada junto à matrícula do imóvel.(...)A denúncia de que trata o artigo 8º terá de ser exercitada no prazo de 90 dias, contados do registro da venda ou do compromisso. Este registro, a que se refere o § 2º, é o que se faz no Registro de Imóveis a que corresponder o lugar do imóvel adquirido.(...)O prazo de 90 dias é decadencial, não se admitindo interrupção ou suspensão. Vencido o prazo e permanecendo inerte o adquirente, terá ele aceito a locação, sub--rogando-se nos direitos e deveres do locador, não podendo mais denunciá-la, e só reavendo o imóvel nas demais hipóteses previstas na lei.(...)Agora não há mais esta preocupação, já que o prazo decadencial para a denúncia começa a fluir do registro do título aquisitivo, pouco importando quanto tempo tenha decorrido, entre a celebração do contrato e o seu registro.(...).” (In: CAPANEMA, Sylvio. A Lei do Inquilinato Comentada Artigo por Artigo. 13 ed. Editora Forense Ltda. Rio de Janeiro – RJ, 2021)
No caso, verifica-se que, em 26/09/2023 os requerentes Ewerthon Vargas de Almeida e Frank Hideki Miyasaki adquiriram de Umberto Katsumasa Tanaka o imóvel matriculado sob nº 15.229 no 4º Serviço de Registro de Imóveis de Maringá; veja-se (mov. 1.1, autos de origem):
O imóvel ao ser adquirido era objeto de contrato de locação, firmado entre o anterior proprietário, Umberto Katsumasa Tanaka, e a empresa J. M. Jesus Ltda. e vigorava por prazo indeterminado, eis que a contratação teve como termo final a data de 04/12/2011, conforme se infere da cláusula segunda do contrato de locação; note-se (mov. 1.6/AI):

Do contrato de locação, observa-se que não foi ajustada cláusula de vigência em caso de alienação, tampouco houve sua averbação junto à matrícula do imóvel.Denota-se dos autos ainda que, em 24/11/2023, a parte requerente denunciou o contrato, por meio de notificação extrajudicial encaminhada à parte requerida, visando a desocupação do imóvel, no prazo de 90 dias, em razão da ausência de interesse na continuidade da locação; veja-se (mov. 1.8, autos de origem):
Conclui-se, então, que (i) a aquisição do imóvel pela parte requerente se deu na vigência do contrato de locação por prazo indeterminado; (ii) o mencionado contrato, além de não conter cláusula de vigência em caso de alienação, não estava averbado na matrícula do imóvel; (iii) a denúncia foi exercitada dentro do prazo de 90 dias contados do registro da venda; e (iv) a parte requerente, adquirente do imóvel, concedeu à parte requerida/locatária o prazo de 90 dias para fins de desocupação.Logo, presentes os requisitos do art. 8º da Lei de Locações, revela-se viável a manutenção da ordem de despejo liminar.No mesmo sentido é a jurisprudência sobre a matéria, conforme se observa dos seguintes julgados:“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. IMÓVEL ALIENADO DURANTE O PRAZO DE LOCAÇÃO. PRELIMINAR DE NÃO PAGAMENTO DA CAUÇÃO PARA CONCESSÃO DA MEDIDA LIMINAR E DESPEJO IMEDIATO. NÃO ACOLHIMENTO. CAUÇÃO CUMPRE AS DETERMINAÇÕES DO ART. ART. 59, DA LEI 8.245/1991. LIMINAR DE DESPEJO FOI REVOGADA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE DESCUMPRIMENTO DE LIMINAR DOS AUTOS DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. NÃO ACOLHIMENTO. DESÍDIA DO AUTOR NAQUELA AÇÃO. DESPEJO CUMPRIDO. PERDA DO OBJETO DA AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. MÉRITO. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DOS NOVOS PROPRIETÁRIOS. DENÚNCIA DO ADQUIRENTE MEDIANTE NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL NO PRAZO DE 90 DIAS. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. AUSÊNCIA DE ANTERIOR REGISTRO DO CONTRATO NA RESPECTIVA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 8º DA LEI Nº 8.245/1991. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO IMPEDE O PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO DE DESPEJO. DISCUSSÃO QUE DEVE SER FEITA EM AÇÃO PRÓPRIA EM FACE DOS ANTIGOS PROPRIETÁRIOS. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. APELAÇÃO RECEBIDA APENAS NO EFEITO DEVOLUTIVO. EXCEPCIONALIDADE PREVISTA NO ARTIGO 58, V, DA LEI 8.245/1991. AUSÊNCIA DE EXCEPCIONALIDADE DA CIRCUNSTÂNCIA A AUTORIZAR A CONCESSÃO DO EFEITO SUSPENSIVO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.”(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0016888-30.2017.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU PEDRO LUIS SANSON CORAT -
J. 26.07.2021)
“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA E FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUERES E ACESSÓRIOS - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - ALIENAÇÃO DE IMOVEL LOCADO - RUPTURA DO CONTRATO - RETOMADA DO BEM PELO ATUAL PROPRIETÁRIO - AUSÊNCIA DE PROVA DA AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA SOBRE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO EM CASO DE ALIENAÇÃO – POSSIBILIDADE DE DENÚNCIA VAZIA - APLICAÇÃO DO ART. 8º DA LEI Nº 8.245/91 - SITUAÇÃO EM QUE O NOVO PROPRIETÁRIO QUE PODE DENUNCIAR A LOCAÇÃO E PEDIR A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL EXIGÊNCIAS LEGAIS CUMPRIDAS.SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 12ª Câmara Cível - AC - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR JOÃO DOMINGOS KÜSTER PUPPI - Unânime - J. 02.07.2014)
PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE DESPEJO - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - DENÚNCIA VAZIA - ADQUIRENTE DO IMÓVEL - PRENCHIMENTO DOS REQUISITOS CONTIDOS NO ART. 8º DA LEI 8.245/91 - PRETENSÃO DE DESOCUPAÇÃO IMEDIATA - DEFERIMENTO - AGRAVO DE INSTRUMENTO – REQUISITOS SATISFEITOS - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR – 12ª Câmara Cível - AI - Guarapuava - Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ CICHOCKI NETO - Unânime - J. 01.06.2011)Nem se diga que o fato de a parte requerida/locatária ter demonstrado estar adimplente com o pagamento dos aluguéis e demais encargos seria suficiente para ensejar a suspensão da ordem de despejo. É que a presente ação está embasada tanto na inadimplência da parte requerida, como também na denúncia do contrato de locação pelo adquirente do imóvel.Sendo assim, ainda que a parte requerida tenha demonstrado estar adimplente com o pagamento dos aluguéis e demais encargos, tal fato não impede o direito potestativo da parte requerente de reaver o imóvel, pois cumpridos os requisitos legais para a concessão do despejo por denúncia pelo adquirente. Logo, deve ser desprovido o recurso, no particular.Vota-se, portanto, para CONHECER do recurso de Agravo de Instrumento para NEGAR-LHE PROVIMENTO.