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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito, Dr. Jamil Riechi Filho (mov. 104.1/origem), nos autos de Ação Revisional de Contrato c/c Repetição de Indébito, Indenização por Danos Morais e Tutela Provisória de Urgência nº 0062827-52.2021.8.16.0014, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:“III. Dispositivo Diante de todo exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da presente ação revisional nos seguintes termos: I. Determino a substituição do indicador econômico IGPM/FGV pelo índice IPCA; II. Determino o afastamento de juros capitalizados sobre as parcelas, bem como do saldo devedor; III. Declaro nula as alíneas ‘c’ e ‘d’ do item 4.1 e item 4.2, ambos da cláusula IV do contrato de compra e venda e IV. Declaro nula as alíneas ‘c’ e ‘e’ da cláusula 5.7 do contrato de compra e venda. Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes em igual proporção ao pagamento das custas e despesas do processo. Deverá o autor, por sucumbir no pedido de indenização por danos morais, pagar os honorários advocatícios da requerida o equivalente a 10% (dez por cento) sobre a quantia que não obteve êxito, enquanto que a requerida deverá pagar a título de honorários advocatícios para o patrono da autora o equivalente à 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 §2° do CPC. Exigíveis, porém, se implementadas as condições do art. 98 §3° do CPC.”.Após, foram conhecidos os embargos de declaração opostos pelo autor/Apelado sem efeitos infringentes (mov. 106.1/origem), nos seguintes termos (mov. 116.1/origem):“Conheço dos embargos de declaração em razão da omissão apontada, contudo, não acolho a sua pretensão, pois a restituição do indébito deve ocorrer de forma simples, e não em dobro, pela ausência de má-fé da parte ré, a considerar que a cobrança dos juros capitalizados, apesar de considerada abusiva, efetivou-se nos termos previsto no contrato e com prévia ciência da parte embargante /consumidora.”.Inconformadas, as rés interpuseram o presente recurso (mov. 121.1/origem), alegando, em síntese, que: a) a declaração de nulidade da cláusula penal prevista no contrato firmado pelas partes contraria a jurisprudência, pois consiste em justa indenização ao credor e promitente vendedor; b) “não pode um contrato de compra e venda não conter uma cláusula penal”, como resultaria da sentença recorrida, observado que não foi aplicada sequer a previsão de redução da cláusula penal do artigo 413 do Código Civil; c) “O STJ já possui entendimento firmado e sedimento que nos casos de rescisão contratual de instrumentos firmados anteriormente a promulgação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), o percentual a ser retido é de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos”; d) quanto à aplicação do IGPM no contrato, o índice é devido para contratos imobiliários, sendo admitido pela jurisprudência e não deve ser substituído pelo IPCA; e) “a Apelante não conseguiu evidenciar o alegado prejuízo financeiro referente ao período de alta no índice do IGPM”; f) não deve ser aplicada a teoria da imprevisão para beneficiar o devedor, pois “não há culpa alguma por parte das Apelantes, e mais, o contrato sempre esteve de acordo com que rege o tema, não havendo nenhuma ilegalidade no mesmo”. Com base em tais argumentos, pugnaram a reforma da sentença, para que os pedidos da ação sejam julgados inteiramente improcedentes. Intimado, o autor/Apelado deixou transcorrer in albis o prazo para contrarrazões (mov. 127.0/origem).Subiram os autos a esta Corte para apreciação, oportunidade em que foram distribuídos e vieram conclusos em 25/06/2024 (movs. 7.1 e 10.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, regularidade formal, preparo (movs. 121.2 e 121.3/origem) e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, merece ser conhecido o recurso.Destaca-se ser incontroverso e provado que o autor/Apelado, Bruno Alves Sanches, adquiriu em 01/11/2019, os direitos aquisitivos de Dayane Priscila Bedetti e Dilma Alves Nogueira estabelecidos em Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel (Lote urbano nº 22, da Quadra nº 16, com área de 300,00m², do loteamento denominado Jardim Bella Vida, localizado em Cambé/PR), entabulado entre as cedentes junto às promitentes vendedoras em 17/11/2018 (mov. 20.6/origem), conforme o Contrato de Cessão de Direitos de (movs. 1.8 e 20.7/origem), anuído pelas rés/Apelantes.Assim, o autor/Apelado, como cessionário, assumiu a obrigação de quitar o pagamento do preço do imóvel, no valor de R$ 132.377,28, mediante 168 parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 787,96 cada, com a primeira vencendo em 20/11/2019, ficando o novel promissário comprador responsável, portanto, quanto às parcelas vincendas a partir da cessão de direito, sendo elas reajustadas nos seguintes termos, conforme a alínea “c” da cláusula 1ª do contrato de cessão, isto é, com idêntico reajuste fixado no item 06 do contrato originário (destaques do original do documento):“c) Todas as parcelas do preço em aberto, e por isso o saldo devedor, serão reajustadas ANUALMENTE com a incidência da correção monetária através das variações mensais positivas do IGP-M/FGV, substituindo por 0 (zero) as variações mensais negativas, e acréscimos de juros pela taxa nominal de 0,50% ao mês, ou seja, 6% ao ano. A apuração do reajuste ocorre mensalmente, mas sua aplicação ocorre a cada período de 12 meses, tendo como data base aquela prevista no contrato (11/2018).”.O autor/Apelado alegou, na petição inicial da ação, que houve, uma onerosidade excessiva no índice contratado em razão dos reflexos da pandemia do Covid-19, que fizeram exasperar o IGP-M, mas também a cobrança a maior de valores em decorrência de cálculo equivocado de atualização das parcelas que teria sido efetuado pelas rés/vendedoras, ora Apelantes, o que foi reconhecido na sentença, que mandou substituir referido índice pelo IPCA e declarou abusividade consistente na indevida capitalização de juros.Além disso, o decisum declarou, a pedido, a nulidade das alíneas ‘c’ e ‘d’ do item 4.1 e do item 4.2, ambos da cláusula IV do contrato de compra e venda, bem como das alíneas “c” e “e” da cláusula 5.7 do pacto.Frise-se que os recorrentes se insurgem apenas quanto a dois capítulos da sentença, em aspectos bem identificados e restritos, devendo a análise ser circunscrita à provocação de reexame de tais matérias, segundo o princípio do tantum devolutum quantum appellatum, estabelecido nos artigos 1.002, 1.010, incisos III e IV, e 1.013, caput, do Código de Processo Civil.Com efeito, o Apelo reclama da troca de índice de atualização monetária das parcelas componentes do preço do imóvel e do afastamento, por nulidade, da cláusula penal (alínea “c” da cláusula 5.7 do contrato).Pois bem.Examinem-se os referidos tópicos recursais.a) Alteração do índice do contrato pela teoria da imprevisão (cláusula rebus sic stantibus) e artigo 6º, inciso V, 2ª parte, do CDC:Inicialmente é de se esclarecer que em qualquer dívida em dinheiro é devida a correção monetária desde o momento em que é contraída ou venceu, porque o instituto nada acrescenta, mas somente repõe o poder aquisitivo da moeda frente à inflação (STJ, REsp 1.454.139/RJ).Diante do princípio da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda, as modificações nos contratos possíveis de serem efetuadas em revisão judicial devem ficar reservadas para as situações realmente extraordinárias, sendo de invocar os seguintes dispositivos do Código Civil:Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. § 1º A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que: I - for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio;II - corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio; III - corresponder à boa-fé; IV - for mais benéfico à parte que não redigiu o dispositivo, se identificável; e V - corresponder a qual seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração. § 2º As partes poderão livremente pactuar regras de interpretação, de preenchimento de lacunas e de integração dos negócios jurídicos diversas daquelas previstas em lei.Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; eIII - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.Não obstante os parágrafos e incisos do artigo 113 do Código Civil e o artigo 421-A e incisos, incluídos pela Lei nº 13.874/2019, sejam posteriores à data de formação do contrato originário, deve-se dizer que tais critérios de interpretação já faziam parte do repertório da doutrina e da jurisprudência, à luz da redação do agora caput do artigo, para fins de extrair dos negócios jurídicos a efetiva vontade convergente dos contratantes e de preservar as obrigações assumidas no negócio jurídico pelos contratantes, cuidando o legislador de apenas positivar tais conceitos na norma. Ainda, tais dispositivos já se encontravam vigorando quando celebrado o contrato entre as partes da causa, ou seja, a Cessão de Direitos de mov. 1.8/origem, de 01/11/2019.Doutro lado, mesmo o inciso V do artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor somente permite a revisão contratual póstuma à celebração da avença quanto a desproporcionalidade prejudicial ao consumidor advenha “de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”.A análise da presença, ou não, de real justa causa, fundada na teoria da imprevisão, para alteração do índice de correção monetária previsto na formação do contrato e praticado na sua execução, isto é, o IGP-M/FGV, em razão da ocorrência da pandemia do Covid-19 e da possível onerosidade excessiva no contrato, para sua substituição pelo IPCA, como requerido pelo autor/Apelado na petição inicial e reconhecido na sentença recorrida, para suposto reequilíbrio da relação contratual, é algo que precisa passar por tais filtros.É de conhecimento geral (art. 374, inciso I, do CPC) que enquanto o acumulado do IGP-M/FGV, no ano de 2020, atingiu o patamar de 23,14%, por causa da desvalorização do real em relação ao dólar americano, fundamentalmente como consequência da pandemia, a taxa de inflação medida pelo IPCA/IBGE, no mesmo período, não superou 4,52%.Não obstante a isso, não se pode e não se deve deixar de ponderar no exame de tal matéria que a pandemia do Covid-19 atingiu o mundo inteiro e todo mundo, de algum modo, em maior ou menor proporção, inclusive economicamente falando. As relações econômicas e sociais estão, mais do que nunca, globalizadas, e o fenômeno que aconteceu e na escala em que aconteceu, até pela sua duração e ineditismo na era moderna, afetou severamente países, governos, pessoas e empresas por todo planeta.Sob tal perspectiva de magnitude, é extremamente difícil estabelecer e mensurar que, não obstante se tratar de indiscutível evento imprevisível (tanto que várias agências de governo subestimaram seu impacto até os últimos instantes e “bateram cabeça” sobre as medidas adequadas a serem adotadas para evitar ou minimizar riscos de contágio pela doença), que naquelas relações contratuais que não digam respeito aos principais negócios jurídicos diretamente afetados pelos desdobramentos da crise sanitária, tais como de importação e exportação de produtos, de transporte de bens e pessoas, de saúde, de educação, dentre outros, tenha existido desequilíbrio e desequilíbrio acentuado, excessivo, para apenas um dos lados contratantes, e que represente, no reverso, enriquecimento indevido para o outro lado.No caso dos autos, de contrato de compra e venda de imóvel, à prazo – e longo prazo –, principalmente em nosso País, em que os índices inflacionários há décadas (entra governo, sai governo), teimam em não se manter estáveis por períodos razoáveis, tangidos por toda sorte de eventos internos e internacionais, não se afigura como de todo imprevisível para os contratantes, no ato de celebração de negócios à prazo, de que podem ocorrer períodos em que a inflação se acentue ou dispare, e que o instituto da correção monetária, criado no Brasil pela Lei nº 6.899/1981, justamente para a finalidade de recompor o valor da moeda, vá incidir para cumprir seu papel.De igual modo, como há vários tipos de negócios em que as prestações se prolongam no tempo, cada qual com suas características e peculiaridades, podendo-se citar, como exemplo, os consórcios, os financiamentos de veículos ou habitacionais, as locações imobiliárias, os arrendamentos mercantis, etc., existe também uma variedade de índices, disponíveis aos contratantes, destinados a prevenir e antecipar os efeitos de futuras e possíveis variações da moeda com o passar do tempo.É justamente porque, ao menos aqui no Brasil, os contratantes sabem, de antemão, que o valor da moeda nacional costuma passar por oscilações, que nos contratos em geral – quando a relação jurídica é continuada –, se elege um determinado índice de acompanhamento dessa variação monetária, que fará frente automaticamente a isso, visando manter incólume o equilíbrio contratual encontrado e definido pelas partes contraentes quando ajustaram o negócio.A lei de mercado, por sua vez, sob a marca das experiências, vai definindo qual indexador se amolda melhor a esse propósito, de acordo, evidentemente, com cada modalidade contratual e muitas vezes com seus prazos de duração, sendo que nos negócios imobiliários há muito tempo o IGP-M/FGV vem sendo um dos indicadores mais utilizados.Durante a pandemia do Covid-19, os negócios de construção civil, de loteamentos e de compra e venda de imóveis, apesar de afetados no concernente à forma da prática dos atos de comércio, continuaram ocorrendo no país, de forma geral e até onde se teve notícia, sem sofrer qualquer solução de continuidade mais importante, vindo os bens imóveis experimentar notória valorização em igual período, e não depreciação.Segundo matéria publicada no Caderno de Economia do Jornal “Estado de Minas”, em 02 de agosto de 2021, o valor dos imóveis registrou crescimento mais rápido desde o fim de 2006, e que “Nem Wall Street nem o mercado imobiliário sofreram estragos econômicos causados pela pandemia de covid-19. Pelo contrário, precisamente em meio à crise, os mercados financeiros atingiram recordes históricos e os preços das casas dispararam em várias das maiores economias do mundo”. A matéria prossegue informando que no mundo o Brasil ocupava a 40ª posição no ranking de maior crescimento do preço de imóveis e a 3ª entre os países latino-americanos com uma alta média de 4% apenas no primeiro trimestre de 2021 em relação ao ano anterior (que era o auge da pandemia em boa parte do mundo). Nesse contexto, para aplicar a teoria da imprevisão aos contratos imobiliários de compra e venda, não se pode apenas olhar para a economia de um dos contratantes, a exemplo dos compradores, isto é, o que lhes aconteceu e aos seus recursos financeiros, aos seus meios de subsistência, por causa da pandemia do Covid-19, mas se deve olhar para a economia dos contratos, a saber, se teria existido algum desequilíbrio muito acentuado quanto ao seu desiderato, que é de adquirir um bem por um valor justo, que represente o seu preço de mercado, sem onerosidade excessiva para quem compra e sem vantagem demasiada para quem vende, ou vice-versa, especialmente quando o preço não tenha sido pago à vista.Nas relações negociais submetidas ao direito consumerista a modificação das cláusulas contratuais, para mexer nas prestações, como dito, está atrelada a que estas sejam “desproporcionais” ou se tornem, por fatos supervenientes, “excessivamente onerosas” (art. 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor).O Código Civil, ao tratar do assunto e incorporar a cláusula rebus sic stantibus (estando assim as coisas) o fez da seguinte maneira:Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.No caso em apreço, embora tenha havido o salto percentual do IGP-M/FGV em alguns meses durante a pandemia e por causa de seus efeitos, não se pode considerar que isso represente, efetivamente, um desvirtuamento em sua função de medir e acompanhar a variação do preço do imóvel comercializado, que é o centro do negócio jurídico, tampouco que tenha representado desproporção manifesta ou excessiva onerosidade para o devedor, ao ponto de desequilibrar o contrato.Pensamento em sentido contrário levaria a reputar o IGP-M, índice escolhido pelas partes contratantes para indexar anualmente as prestações e posteriormente assentido pelo autor/Apelado no momento da celebração do contrato de cessão de direitos e obrigações (mov. 1.8/origem) – o qual expressamente trouxe na cláusula 1ª, item “c”, a previsão de incidência de correção monetária pelas variações mensais positivas do IGP-M/FGV, juntada pelo autor/Apelado e em consonância com o objeto da cessão, o compromisso de compra e venda no mov. 20.6/origem – como idôneo em alguns anos e inidôneo em outros para a função, sem que os elementos componentes de seus cálculos fossem alterados.Nessa mesma linha de pensamento, em reforço, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (fez-se os destaques):“AGRAVO REGIMENTAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PACTUADO. IGP-M. TEORIA DA IMPREVISÃO. NÃO INCIDÊNCIA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. As razões do agravo regimental não são suficientes para afastar a conclusão da decisão agravada. 2. A defesa solicita a substituição do índice de correção monetária estipulado no acordo de colaboração premiada - IGP-M - pelo IPCA, inclusive para os valores já depositados. Sob o argumento de que essa troca restauraria o equilíbrio econômico-financeiro do acordo, dado o aumento significativo do IGP-M devido à crise econômica e à pandemia de COVID-19, especialmente com a valorização do dólar. 3. As cláusulas 18ª e 19ª do acordo de colaboração premiada detalham os termos do pagamento da reparação, incluindo a forma de correção monetária dos valores devidos. 4. O IGP-M, escolhido livremente pelas partes ao celebrar o acordo, é calculado com base em três índices de preços: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M), o Índice de Preços ao Consumidor (IPCM), e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M). Este índice é amplamente utilizado para atualizar tarifas públicas e contratos de aluguel e serviço, sendo previsíveis fatores como a variação de preços controlados pelo governo e a taxa de câmbio. 5. Não há evidências de uma ruptura abrupta e inexequível do acordo. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) não se aplica ao caso, pois o acordo de colaboração possui natureza jurídica de negócio jurídico processual. 6. Nada do que foi alegado comprova uma mudança extraordinária, sendo as variações ocorridas previsíveis e normais, inerentes ao índice pactuado. 7. Agravo regimental a que se nega provimento.” (AgRg na Pet n. 12.672/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Corte Especial, julgado em 10/9/2024, DJe de 23/9/2024).“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA. SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19. CONTRATOS PARITÁRIOS. REGRA GERAL. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO. ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. RESOLUÇÃO. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1. Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus. 3. Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019. 4. Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos (317, 478, 479 e 480 do CC). Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado. 5. A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real. 6. A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado. Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem". 7. A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas. Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020). Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes. 8. A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial. 9. A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato. 10. Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art. 317 ou 478 do Código Civil. 11. Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico (REsp 1.984.277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022). 12. Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art. 478) na prestação in concreto. Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas. Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato. Necessidade de manutenção da decisão. 13. Recurso especial conhecido e desprovido.” (REsp n. 2.032.878/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023).“RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19. CDC. REDUÇÃO DO VALOR DAS MENSALIDADES ESCOLARES. SUPRESSÃO DE DISCIPLINAS E VEICULAÇÃO DAS AULAS PELO MODO VIRTUAL. SERVIÇO DEFEITUOSO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. INEXISTÊNCIA. QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART. 6º, INCISO V, DO CDC. EXIGÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO IMODERADO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO FORNECEDOR. IRRELEVÂNCIA. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO APTO À REVISÃO DO CONTRATO NA HIPÓTESE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. As vertentes revisionistas no âmbito das relações privadas, embora encontrem fundamento em bases normativas diversas, a exemplo da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC) ou da quebra da base objetiva (art. 6º, inciso V, do CDC), apresentam como requisito necessário a ocorrência de fato superveniente capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença, situação não evidenciada no caso concreto. Precedentes. 2. O STJ de há muito consagrou a compreensão de que o preceito insculpido no inciso V do art. 6º do CDC exige a "demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor" (REsp n. 417.927/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2002, DJ de 1/7/2002, p. 339.) 3. Nesse contexto, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor. 4. Os princípios da função social e da boa-fé contratual devem ser sopesados nesses casos com especial rigor a fim de bem delimitar as hipóteses em que a onerosidade sobressai como fator estrutural do negócio - condição que deve ser reequilibrada tanto pelo Poder Judiciário quanto pelos envolvidos, - e aquelas que evidenciam ônus moderado ou mesmo situação de oportunismo para uma das partes. 5. No caso, não houve comprovação do incremento dos gastos pelo consumidor, invocando-se ainda como ponto central à revisão do contrato, por outro lado, o enriquecimento sem causa do fornecedor - situação que não traduz a tônica da revisão com fundamento na quebra da base objetiva dos contratos. A redução do número de aulas, por sua vez, decorreu de atos das autoridades públicas como medida sanitária. Ademais, somente foram inviabilizadas as aulas de caráter extracurricular (aulas de cozinha experimental, educação física, robótica, laboratório de ciências e arte/música). Nesse contexto, não se evidencia base legal para se admitir a revisão do contrato na hipótese. 6. Recurso especial não provido.” (REsp n. 1.998.206/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, QuartaTurma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).Esta 20ª Câmara Cível vem se posicionando quanto ao assunto específico, em contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, pela não constatação de se tratar de hipótese autorizadora da revisão do índice contratualmente elegido pelos negociantes: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO SUMARÉ. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DETERMINANDO A SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PELO IPCA A PARTIR DA DISTRIBUIÇÃO DA AÇÃO. INSURGÊNCIA DA RÉ. EFETIVO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO. NÃO VERIFICADA VANTAGEM SIGNIFICATIVA DE UMA DAS PARTES E ONEROSIDADE EXCESSIVA NA OBRIGAÇÃO DA ADVERSA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. VARIABILIDADE DAS CONDIÇÕES DE MERCADO QUE ATINGEM DE IGUAL FORMA AS PARTES CONTRATANTES. RISCO DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE DEVE SER SUPORTADO POR AMBOS. ÍNDICE CONTRATADO MANTIDO. SENTENÇA REFORMADA. CONDENAÇÃO DOS APELADOS AO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0023069-57.2021.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO CARLOS RIBEIRO MARTINS -
J. 19.07.2024).“AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA. SUPERVENIÊNCIA DE FATOS MODIFICATIVOS. ART. 493 DO CPC. MÉRITO: REVISÃO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CABIMENTO. DESEMPREGO DA ADQUIRENTE QUE NÃO ALTERA O CONTRATO EM SI.
INEXISTÊNCIA DE MODIFICAÇÃO DA BASE ECONÔMICA OBJETIVA DO CONTRATO. FATOR DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGP-M. VARIAÇÃO DURANTE O PERÍODO DA PANDEMIA QUE NÃO RESULTA EM UMA PRESTAÇÃO EXCESSIVA. VALORIZAÇÃO DA PARCELA A SER ADIMPLIDA QUE ERA PREVISÍVEL. CAPITALIZAÇÃO COMPOSTA. ARGUMENTO NÃO DEDUZIDO NA PETIÇÃO INICIAL. VIOLAÇÃO AOS LIMITES DA LIDE. INOCORRÊNCIA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE JUROS REMUNERATÓRIOS COM CORREÇÃO MONETÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. DEVIDOS. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.” TJPR - 20ª Câmara Cível - 0013377-22.2019.8.16.0173 - Umuarama -
Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENÇO -
J. 05.04.2024).“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PLEITO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA NÃO CONCEDIDO PARA SUBSTITUIR O ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS. TEORIA DA IMPREVISÃO ALEGADA PELOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. PANDEMIA DE COVID-19 COMO CAUSA A ENSEJAR A SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M/FGV PELO IPCA/IBGE. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES QUE NÃO MERECE ACOLHIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO JUDICIAL EM ANÁLISE PRELIMINAR. NECESSIDADE DE SE VERIFICAR A EFETIVA OCORRÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO ACENTUADO DA ECONOMIA DO CONTRATO E DE EFETIVA ONEROSIDADE EXCESSIVA APENAS PARA OS CONSUMIDORES. ARTIGO 6º, INCISO V, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, E ARTIGOS 317 E 478 DO CÓDIGO CIVIL. INVIABILIDADE DE AB INITIO AUTORIZAR O PAGAMENTO DAS PARCELAS DO CONTRATO CORRIGIDAS POR OUTRO ÍNDICE. VARIAÇÃO DO IGP-M, ADEMAIS, QUE EM 2022 E 2023 FICOU AQUÉM DAQUELA DO IPCA, DE MODO QUE A TROCA DE ÍNDICE INDICA SER PREJUDICIAL AOS AUTORES, TENDO EM VISTA A DATA DE PROPOSITURA DA AÇÃO E OS PEDIDOS EFETUADOS. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0014316-60.2024.8.16.0000 - Telêmaco Borba -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 16.08.2024).“APELAÇÕES. AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA E SALDO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DO CONSUMIDOR DE SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA COMO INDEXADOR DO SALDO DEVEDOR, SOB A TESE DE QUE A ADOÇÃO DAQUELE ONERA DEMASIADAMENTE AS PRESTAÇÕES A SEU CARGO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES.1) A modificação das cláusulas contratuais possibilitada pelo artigo 6º, V do Código de Defesa do Consumidor, e, subsidiariamente aplicados, pelos artigos 317 e 478 do Código Civil, pressupõe a alteração das bases contratuais durante a sua execução por fato superveniente e não previsto ao tempo da celebração do negócio jurídico, do qual resulte efetiva e manifesta onerosidade ao consumidor, tornando sua prestação extremamente desproporcional ao benefício econômico auferido, além de acarretar manifesta vantagem para o fornecedor. Do contrário, há de ser respeitado o pacta sunt servanda, pois o ato jurídico perfeito goza de proteção constitucional (CF, artigo 5º, XXXVI).2) A flutuação dos índices medidores da inflação, porque resultantes da adoção de metodologias diversas, é normal, e, embora o IGPM tenha se distanciado dos demais nos anos de 2020 e 2021, em razão da pandemia do covid-19, tratou-se de acontecimento isolado, parte do risco do negócio contratado, cuja modificação não pode ser feita pela vontade unilateral de um dos contratantes, sob pena de prejuízo à segurança jurídica.3) Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos iniciais e imputar a integralidade dos ônus sucumbenciais ao Autor.3) Recurso da Ré conhecido e provido.4) Recurso do Autor conhecido e desprovido, com majoração dos honorários advocatícios.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0042876-72.2021.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 13.03.2023).De igual modo, também na 19ª Câmara Cível, que divide a especialização em razão da matéria base (RITJPR, art. 110, inciso VIII, letra “a”), a solução tem sido a mesma – o que aponta para o preceito do artigo 926, caput, do Código de Processo Civil –, como se colhe do seguinte julgado:“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO – COMPRA E VENDA DE TERRENO – CRITÉRIO DE CORREÇÃO MONETÁRIA – IGP-M – ÍNDICE LEGALMENTE CONTRATADO ENTRE AS PARTES – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE – PEDIDO SUBSIDIÁRIO – ALTERAÇÃO PELO IPCA NO PERÍODO DE MARÇO DE 2020 A DEZEMBRO DE 2021 – PANDEMIA CAUSADA PELO COVID 19 - CONTRATO DE EXECUÇÃO CONTINUADA - ONEROSIDADE EXCESSIVA CAUSADA POR ACONTECIMENTO EXTRAORDINÁRIO E IMPREVISÍVEL - EXTREMA DESVANTAGEM DE UMA PARTE EM RELAÇÃO À OUTRA – REQUISITOS CUMULATIVOS – PRESTAÇÃO QUE NÃO AUMENTOU EXCESSIVAMENTE DURANTE O PERÍODO, NÃO COMPROVAÇÃO DA EXTREVA DESVANTAGEM – INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO - SENTENÇA MANTIDA - HONORÁRIOS RECURSAIS – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0007115-64.2021.8.16.0083 - Francisco Beltrão -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 06.03.2023).É de destacar-se que, apesar de ser a cessão de direitos anterior ao início da pandemia de Covid-19, observa-se que o aumento do indexador IGP-M ocorreu ao lado da valorização dos imóveis em geral.A conclusão é a de que o equilíbrio do objeto contratual se manteve durante o período pandêmico, sopesando-se a notável valorização dos imóveis na mesma época e no caso em concreto não afastada por qualquer meio de prova, sendo o IGP-M como fator de reajustamento anual das prestações componentes do preço ajustado, aliás, que permitiram que a paridade do negócio se mantivesse, não havendo, assim, desequilíbrio a ser enfrentado, porque as rés/Apelantes e promitentes vendedoras não obtiveram, a rigor, qualquer vantagem em detrimento de um prejuízo sofrido pelo autor/Apelado, quanto mais considerar-se que haveria vantagem exagerada e prejuízo extraordinário.b) Exclusão da cláusula penalQuanto à alegação de que a cláusula penal, prevista no item ‘c’ do ponto 5.7 do contrato, deve ser mantida, as rés/Apelantes afirmam que “não pode um contrato de compra e venda não conter uma cláusula penal, como pode acontecer no caso em tela, uma vez que o Juízo Singular, simplesmente anulou a cláusula contratual que se refere a cláusula penal”, daí que, se não for preservada a disposição contratual, seria o caso de declarar, ao menos, que no caso de desfazimento do negócio jurídico incidiria o entendimento do Superior Tribunal de Justiça acerca de que se rescindindo o contrato por culpa do promissário comprador seria devida a retenção do percentual de 25% dos valores pagos para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).A sentença ficou assim redigida na fundamentação acerca das cláusulas rescisórias do contrato (destaques do original, omitidas as referências legais e jurisprudenciais):“Cláusulas abusivas Pretende o autor a declaração de nulidade da cláusula IV e itens subsequentes, bem como da cláusula 5.7 do contrato de compra e venda (seq. 20.6). Dispõe a alínea ‘c’ da cláusula IV do contrato a antecipação do débito mediante reajuste para data da antecipação, enquanto o item 4.2 prevê a forma de cálculo para o respectivo pagamento antecipado. O disposto no contrato atualiza o valor para quitação antecipada com uso de juros remuneratórios compostos, sem qualquer abatimento de valores, o que fere frontalmente o art. 52, parágrafo único do CDC: (...)Não obstante, a cláusula 5.7 prevê a retenção cumulativa de arras e cláusula penal compensatória no caso de resolução do contrato por inadimplemento do comprador, bem como a retenção de valores a título de corretagem, despesas administrativas, publicidade e propaganda.A referida clausula é abusiva, portanto, ilegal. Em primeiro plano, é perene o entendimento do Superior Tribunal de Justiça acerca da não cumulatividade de arras e cláusula penal compensatória na hipótese de resolução do contrato por inadimplemento, vez que ambas as cobranças acabam incorrendo na mesma natureza indenizatória.Nos casos em que ocorre a cumulação indevida a Corte Cidadã entende pela prevalência das arras, pois constituem mínimo indenizatório, nesse sentido: (...)Diante o exposto, reconheço a nulidade da a alínea ‘c’ da cláusula 5.7 “10% a título de cláusula penal, calculada sobre o valor do contrato”, pois viola o princípio do non bis in idem.”.Vê-se, pois, que o Juízo a quo declarou a nulidade da cláusula penal apenas diante da previsão de sua cumulação com a retenção das arras.Isso, contudo, não deve subsistir, visto que na espécie não se está diante de arras penitenciais, mas meramente confirmatórias. O contrato deixa claro (mov. 20.6/origem) que as originárias compromissárias compradoras (cedentes dos direitos, posteriormente, ao cessionário e autor/Apelado) pagaram a título de entrada do negócio apenas o valor de R$ 706,67 (setecentos e seis reais e sessenta e sete centavos), ou seja, valor igual ao das parcelas mensais subsequentes ajustadas, num total de 179, de modo que as arras integraram o preço de R$ 127.200,00 (cento e vinte e sete mil e duzentos reais). Confira-se:180 x R$ 706,67 = 127.200,60.Noutro olhar, manter apenas a retenção desse valor da entrada em caso de rescisão ou resolução contratual por culpa do adquirente seria extremamente injusto e iníquo, pois é equivalente apenas a 0,55% do valor do contrato, de modo que como a previsão, em si, de cláusula penal de até 10% do valor do negócio jurídico não é ilícita ou abusiva, mesmo em se tratando de relação de consumo e tendo em conta do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, deve-se mantê-la intacta, apenas afastando a previsão de que seja cumulada com a retenção das arras, isto porque estas possuem natureza confirmatória, além de ajustá-la ao que foi expressamente requerido no recurso, ou seja, que não poderá exceder ao “percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, como penalização em uma possível desistência ou pela iniciativa na ruptura do negócio jurídico pelo Apelado”.O contrato originário – ao qual aderiu posteriormente o autor/Apelado pelo instrumento de cessão de direitos – é datado de 17/11/2018 (mov. 20.6/origem), anterior à Lei nº 13.768, de 18/12/2018, sendo assente o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, nos casos de rescisão por inadimplemento do comprador em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado anteriormente às alterações promovidas pela referida legislação na Lei nº 6.766/1979, pode haver a retenção pelo promitente vendedor entre 10% e 25% do total das quantias pagas.Tragam-se como complementos à fundamentação aqui desenvolvida, os seguintes julgados daquela Corte (grifou-se):“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. AFERIÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. HONORÁRIOS. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. CONDENAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme sedimentado na jurisprudência desta Corte, não se admite a análise de matéria constitucional em recurso especial, sob pena de usurpação de competência do STF. 2. Inexiste afronta aos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a decisão recorrida pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotadas. 3. "Nos termos do artigo 6º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro e 2.035 do Código Civil de 2002 (retroatividade mínima), é vedada a aplicação retroativa da lei em prejuízo de fatos pretéritos e pendentes" (REsp n. 1.283.908/SC, Relator Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/10/2012, DJe 22/10/2012). 4. "As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020). 5. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, havendo rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por opção do comprador, a vendedora tem direito à cláusula penal, que será apurada em percentual sobre os valores pagos, e não a partir do valor total do negócio. Precedentes. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. Conforme a orientação sedimentada no âmbito desta Corte, "na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição" (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021). 7. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (AgInt no AREsp 208.706/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 22/8/2017, DJe 13/9/2017). 8. "A apreciação, em recurso especial, do quantitativo em que o autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da incidência da Súmula 7 do STJ" (AgInt no AREsp n. 1.329.349/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021), essa é a situação dos autos. 9. Sobre os critérios de arbitramento da verba honorária sucumbencial, a Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp n. 1.746.072/PR, Relator p/ Acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, ocorrido em 13/2/2019, acórdão publicado em 29/3/2019, entendeu que "o CPC/2015 tornou mais objetivo o processo de determinação da verba sucumbencial, introduzindo, na conjugação dos §§ 2º e 8º do art. 85, ordem decrescente de preferência de critérios (ordem de vocação) para fixação da base de cálculo dos honorários, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outra categoria. 4. Tem-se, então, a seguinte ordem de preferência: (I) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (II) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (II. a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (II. b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º); por fim, (III) havendo ou não condenação, nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou em que o valor da causa for muito baixo, deverão, só então, ser fixados por apreciação equitativa (art. 85, § 8º). 5. A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo". 10. No caso, não é possível o arbitramento da verba honorária sobre o valor da condenação, tendo em vista a inexistência de conteúdo condenatório. 11. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.110.844/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024).“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. 1. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018, AO CASO. PRECEDENTES. 2. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. INCIDE A SÚMULA 83/STJ. 3. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 4. VIOLAÇÃO AO ART. 368 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. 5. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. 6. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, esta Corte firmou posicionamento no sentido de que não será aplicada a Lei nº 13.786/2018 aos contratos formados anteriormente à sua entrada em vigor. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 3. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1º/8/2018). 4. Incidem as Súmulas 282 e 356 do STF, na espécie, porquanto ausente o prequestionamento. 5. A falta de indicação, de forma clara e precisa, dos dispositivos legais que teriam sido eventualmente violados ou que tiveram sua interpretação divergente à jurisprudência desta Corte impede o conhecimento do recurso, por deficiência na sua fundamentação, conforme preceitua a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. 6. Agravo interno improvido.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.898.154/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 2/9/2021).“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido”. (AgInt no REsp n. 1.791.907/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/3/2021, DJe de 12/3/2021).Nesse viés, julgado desta Câmara Cível na aplicação da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, analisando contrato similar das mesmas rés/Apelantes, em processo da 2ª Vara Cível de Cambé (sublinhou-se):“APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, A, DO RITJPR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEMANDA REVISIONAL. CONTRATO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO E DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. DESPESAS COM PUBLICIDADE E PROPAGANDA. AFASTAMENTO MANTIDO. MAJORAÇÃO DA TAXA DE RETENÇÃO DEVIDA. PERCENTUAL MÍNIMO INSUFICIENTE PARA REMUNERAR O PREJUÍZO SUPORTADO PELO PROMITENTE-VENDEDOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.002 DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. As arras confirmatórias não podem ser retidas nos casos de rescisão por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia de pagamento e possuem característica de início de pagamento. Ademais, não é possível sua cumulação com a cláusula penal reconhecida na sentença. 2. De acordo com o REsp n. 1.224.921, a indenização de despesas com publicidade está englobada na taxa de retenção. Portanto, o afastamento da retenção de valores a título de publicidade e propaganda deve ser mantido. 3. Considerando o percentual adimplido pela parte autora, o percentual mínimo (10%) não é suficiente para remunerar os prejuízos suportados pelo promitente-vendedor, sendo necessária a majoração da taxa de retenção. 4. Em consonância com o Tema 1.002 do STJ, na hipótese de resolução contratual por desistência imotivada da parte contratante, os juros de mora sobre o valor a ser restituído serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005624-35.2023.8.16.0056 - Cambé -
Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE -
J. 16.08.2024).Não se cuida, ainda e simplesmente, de se fazer uma interpretação mais favorável do contrato para o consumidor aderente, como realizado pelo Juízo a quo ao preferir a retenção das arras, não obstante sua clara natureza confirmatória, ao invés da aplicação da cláusula penal, mas de pronunciar a nulidade da cumulação das retenções, porém realizando esforço de integração para se manter a comutatividade e o equilíbrio da relação negocial, conforme o § 2º do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.Assim, comporta total provimento o Apelo, devendo ser reformada a sentença recorrida nos pontos atacados, o que causa legal e automática alteração na distribuição do ônus sucumbencial, para fins do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, porque modificados os graus de derrota e vitória dos litigantes, de modo que passa o autor/Apelado a responder por 70% das custas e despesas processuais e a rés/Apelantes pelos 30% restantes.Quanto às verbas honorárias, porque já foram fixadas no mínimo legal em prol de ambos os patronos, apenas se muda a base de cálculo daqueles devidos aos advogados das rés/Apelantes para o valor atualizado da causa, eis que tinha sido fixada apenas como o valor requerido para os danos morais.Não é cabível a fixação de honorários recursais, diante do êxito do recurso, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059.Ante o exposto, o voto é por conhecer e dar provimento ao recurso, reformando-se a sentença para o fim de manter a correção monetária das parcelas contratuais pelo índice IGP-M/FGV e de manter válida a cláusula penal, contudo sem cumulação com retenção das arras e desde que não ultrapasse 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos em caso de vir ocorrer rescisão contratual por culpa do promissário comprador, com a consequente alteração na distribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos da fundamentação.