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Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Residencial Bellas Uvaranas, em face das decisões proferidas (eDoc. 253.1 e 271.1/orig) na ação de cobrança de débitos condominiais n. 0062790.2024.8.16.0000 que, embora autorizando a penhora sobre os direitos aquisitivos, determinou a habilitação do crédito da Caixa Econômica Federal. Em suas razões recursais, alega que foi admitida exclusivamente a penhora sobre os direitos aquisitivos, o que implica dizer que os direitos pertencentes ao credor fiduciário permanecerão resguardados, sendo desnecessária, portanto, a habilitação de seu crédito. Pondera que o credor fiduciário se mantém na propriedade resolúvel, de modo que, inadimplida a obrigação pelo devedor fiduciante, poderá se valer de meios específicos para reaver a posse plena com a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor.Argumenta que a Caixa Econômica Federal “não terá qualquer direito ao saldo da arrematação, já que a penhora recai justamente sobre a parte adimplida do contrato de alienação firmado com a parte executada e cabe ao arrematante realizar a quitação do remanescente para consolidar a propriedade em seu favor e, assim, não fazendo, poderá o credor fiduciário executar o contrato”.Daí o pedido de antecipação dos efeitos da tutela e ulterior provimento do recurso a fim de que seja tornado sem efitos a habilitação do crédito fiduciário e, consequentemente, seja o crédito condominial quitado em primeiro lugar.Comprovante de preparo recursal (eDocs. 1.15 e 8/AI).Não foram ofertadas contrarrazões (eDocs. 22 e 23/AI).

2. A pretensão recursal não merece prosperar. Prescreve o art. 300 do CPC, que:Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1 o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
Na esteira dessa orientação, colhe-se da doutrina que:"os requisitos, portanto, para alcançar-se uma providência de urgência de natureza cautelar ou satisfativa são, basicamente, dois: a) Um dano potencial, um risco que corre o processo de não ser útil ao interesse demonstrado pela parte, em razão do periculum in mora, risco esse que deve ser objetivamente apurável; b) A probabilidade do direito substancial invocado por quem pretenda segurança, ou seja, o fumus boni iuris". (JÚNIOR. Humberto Theodoro, Curso de Direito Processual Civil, V. I, 57ª ed. Ed. Gen/Forense, ano 2016, p. 623).No que respeita à probabilidade do direito, a doutrina de Mitidiero destaca:“A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica — que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder ‘tutela provisória”. (MITIDIERO, Daniel. In: WAMBIER, Teresa Arruda Alvim et. al., coordenadores. Breves comentários ao novo Código de Processo Civil. 2ª tiragem. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015. p. 782).
Já sobre o perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo, ensina José Miguel Garcia Medina:“As duas formas de perigo podem se tocar ou, até se confundir, pois o perigo de dano (referente à relação de direito material existente entre as partes) pode ser agravado pela demora processual (que tem mais a ver com a mora na prestação jurisdicional). (...) A vantagem de se observar tais aspectos está em que se poderá perceber, em alguns casos, haver apenas perigo de dano, noutros somente perigo na demora, e, ainda, situações em que ambas as formas de perigo se manifestem concomitantemente (ex.: pode-se pedir o arresto para assegurar futura execução porque o devedor está se desfazendo de seu patrimônio e demorará a ser proferida sentença condenatória, título a ser executado)”. (MEDINA, José Miguel Garcia. Novo Código de Processo Civil comentado: com remissões e notas comparativas ao CPC/73. São Paulo: Ed. RT, 2015. p. 472)
No caso em exame, a decisão combatida veio vazada nos seguintes termos:Inicialmente, cabe ressaltar que a penhora destes autos recai somente sobre os direitos que os Executados possuem em relação ao imóvel de matrícula n. 51.483 do 2º RI desta Comarca, situação que é permitida conforme entendimento firmado pelo STJ no REsp 2.036.289/RS, ainda que o imóvel esteja alienado à Caixa Econômica Federal: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. [...] 10.Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002.12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição. (STJ - REsp: 2036289 RS 2022/0344164-7, Relator: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04 /2023) Destarte, não há falar em irregularidade da penhora realizada sobre os direitos aquisitivos do imóvel (185.1/250.2), desde que seja resguardado o crédito da Caixa Econômica Federal quando da realização da hasta. Nestes termos, defiro a habilitação do crédito da CEF. Intime-se a Caixa Econômica e as partes para ciência (15 dias).
A decisão está correta e não merece qualquer reparo. Relembro que o art. 804, § 3º do CPC determina que o credor fiduciário deve ser previamente intimado para a habilitação do seu crédito, sob pena de eventual arrematação ser considerada ineficaz em relação.Aduzo em reforço que a habilitação do crédito por parte do credor fiduciário não retira a natureza preferencial que o débito condominial – de natureza propter rem – ostenta, prevalecendo inclusive sobre o crédito fiduciário. A propósito:AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO.1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023).2."As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018).3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem. e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo.4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no AREsp n. 2.395.946/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)
No mesmo sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESPESA CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PREFERÊNCIA DE CRÉDITO. SÚMULA 478 STJ.1 – Obrigação propter rem. Devedor fiduciante. O rateio das despesas é inerente à propriedade de uma unidade em um condomínio edilício, cabendo, inclusive, ao devedor fiduciante o pagamento da prestação inerente2 – Penhora. Imóvel em alienação fiduciária. No julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente. Dada a natureza dos débitos, não se mostra correto cobrir o credor o fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Portanto, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito.3 – Preferência do crédito. Nos termos do enunciado da Súmula 428 do STJ, na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. Dessa forma, é prescindível que o valor da alienação dos direitos aquisitivos seja direcionado, em primeiro lugar, ao credor fiduciário do imóvel.4 – Recurso conhecido e provido.(Acórdão 1934198, 0728814-72.2024.8.07.0000, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/10/2024, publicado no DJe: 28/10/2024).
Nesta ordem de ideias, tenho que é caso de manutenção da decisão agravada. Simples assim. 3. Forte nesses argumentos, nego provimento ao recurso. É como voto.