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Processo:

I. RELATÓRIO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JARDIM DO SOL em face de decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Ponta Grossa que, nos autos de “execução de título extrajudicial” nº 0024726-96.2019.8.16.0019, ao homologar a avaliação do imóvel afirmou que o credor fiduciário terá preferência ao recebimento de valores, sob o seguinte fundamento:
“I - Considerando que as partes foram intimadas a respeito da avaliação e não apresentaram impugnação, HOMOLOGO o valor apontado no evento 291, até porque referido laudo/auto atende aos requisitos legais.II - In casu, estão penhorados os direitos que a parte executada possui sobre o bem, conforme consta no evento 222. Contudo, considerando que se trata de bem indivisível, entendo que deve ser levado a leilão por inteiro e não apenas os direitos creditícios, ficando advertidas as partes de que o agente alienante (instituição financeira) terá a preferência na ordem de pagamento. (...) Logo, somente após quitado o contrato de financiamento do bem, é que o exequente terá direito ao recebimento de eventual valor remanescente, limitado ao saldo devedor na data da arrematação. Diante disso, cumpre observar, ainda, que o bem não poderá ser alienado por valor inferior ao devido junto à financeira, sob pena de lesionar o direito desta. Desta forma, preliminarmente, intime-se a parte exequente para que, em 5 (cinco) dias, querendo, indiquem leiloeiro (art. 883 do CPC), trazendo aos autos cópias de suas credenciais. (...)” (Mov. 466.1 – 1º Grau).
Inconformada com a decisão, sustenta a parte Agravante, em suma, que: (a) os valores que persegue já́ possuem prioridade absoluta trazida pela própria lei; (b) os valores oriundos da arrematação do imóvel deverão ser destinados prioritariamente à quitação dos débitos condominiais; (c) trata-se de situação consolidada através da súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, onde a própria jurisprudência reconhece a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário.
Requereu a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, a sua confirmação e o provimento do recurso para reformar a decisão agravada (mov. 1.1-TJ).
Decisão de mov. 9.1-TJ, deferiu o efeito pleiteado.
Contrarrazões
É o breve relatório.



II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.
Cinge-se a controvérsia recursal em aferir o acerto ou não da decisão do juízo de primeiro grau que atribuiu preferência sobre o saldo do leilão ao credor fiduciário ante ao credor dos débitos condominiais.
Em situações envolvendo pluralidades de credores concorrendo para auferirem o produto da execução, o Código de Processo Civil dispõe sobre a necessidade de formação de concurso de credores, com respectiva definição de uma ordem de preferência para a distribuição dos créditos perseguidos (CPC, art. 908).
Não havendo qualquer definição legal quanto à ordem de preferência, o saldo existente será distribuído entre os concorrentes de acordo com a anterioridade de cada penhora realizada nos autos.
No presente caso, vê-se que a origem dos valores ora postos em execução são oriundos de débitos condominiais, os quais possuem natureza propter rem, e, assim, acompanham o imóvel, conforme estabelece o art. 1.345 do Código Civil, que estabelece que o imóvel deverá responder de imediato pelos débitos que a própria unidade condominial gera, não sendo a alienação fiduciária óbice para sua satisfação.
Inclusive, conforme já enunciado na decisão que apreciou o pleito liminar, em recente decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça junto ao REsp 2.059.278/SC, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, restou decidido ser possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, devendo o condomínio exequente promover a prévia citação também do credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial.
Em sua fundamentação, a decisão da Corte Cidadã restou assim definida: "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023).
É exatamente nesse sentido que vem decidindo a Corte Superior ao apreciar casos assemelhados:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2."As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). 3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem. e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo.4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.395.946/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)
Trata-se, inclusive, de posição que vem sendo adotada por esta Colenda Câmara:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE RECONHECEU A PREFERÊNCIA DO CRÉDITO DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM RELAÇÃO AO CONDOMINIAL. CRÉDITO CONDOMINIAL QUE POSSUI PRIORIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM (ART. 1.345, CÓDIGO CIVIL). IMÓVEL QUE É A PRÓPRIA GARANTIA DE SATISFAÇÃO DO DÉBITO. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. INTERESSE DA MASSA CONDOMINIAL. ENTENDIMENTO DO STJ. PRECEDENTES DESTA CORTE. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0101556-24.2023.8.16.0000 - Ponta Grossa - Rel.: SUBSTITUTO CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN - J. 22.04.2024)
Pois bem.
Feitos tais esclarecimentos, há que se dar provimento ao Agravo de Instrumento, haja vista que a preferência atribuída pelo juízo de primeiro grau contradiz a orientação jurisprudencial das cortes superiores, devendo ser atribuída preferência ao credor das dívidas condominiais com antecedência ao crédito hipotecário.
Feitas essas considerações, voto por conhecer e dar provimento ao recurso de agravo de instrumento nos termos da fundamentação acima.