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Processo:

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por Caroline de Jesus Borges da Silva em face de decisão interlocutória proferida pelo juízo da 16ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, nos autos nº 0017510-65.2024.8.16.0001 (Ação de obrigação de fazer c/c pedido de nulidade de cláusula contratual, indenização por danos materiais e morais e antecipação de tutela), que indeferiu o pedido de tutela de urgência (mov. 15.1 – autos originários).
Nas suas razões, a agravante alegou: “(i) ter adquirido um apartamento com entrada parcelada e o saldo principal via financiamento bancário (MCMV); (ii) que a agravada está retendo ilegalmente as chaves do imóvel; (iii) que o valor em aberto da entrada é ínfimo em relação ao já quitado e ao valor total do imóvel, respectivamente em relação ao financiamento; (iv) a nulidade de pleno direito da cláusula restritiva de seu direito; (v) que a construtora dispõe de outros meios legais - e menos abusivos - para cobrar as parcelas em atraso; (vi) estar sendo cobrada por taxas condominiais desde 10/03/2023 e IPTU referente ao exercício de 2023/2024”.
Em sede de tutela de urgência, pleiteou: “(1) a entrega das chaves do apartamento à agravante, sob pena de multa diária; (2) o congelamento do saldo devedor devido à construtora, desde a data que o imóvel deveria ser entregue até o findo do processo; (3) a suspensão de quaisquer cobranças de condomínio e IPTU oriundas deste imóvel”.
Apontou que o magistrado singular indeferiu indevidamente a medida liminar, uma vez que já adimpliu grande percentual do imóvel, sendo que na matrícula houve o registro da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal.
Afirmou que a cláusula 7.2 do contrato firmado com a ré possui abusividade, condicionando a entrega das chaves ao pagamento total, razão pela qual pretendeu a declaração judicial de nulidade, conforme artigo 51 do CDC.
Esclareceu que, através de consulta no site da prefeitura municipal, constatou que há dívida em seu nome em relação ao IPTU 2024 e que também está sendo cobrada pelo Condomínio Colina do Sol pelas cotas condominiais desde 10/03/2023, no valor de R$ 5.606,51 (autos 0003464-02.2024.8.16.0024 – Juizado Especial). O STJ, no entanto, tem posicionamento consolidado acerca da cobrança das despesas propter rem a partir da entrega das chaves.
Asseverou que, na sua ótica, estão presentes os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência e pleiteou, ao final, o provimento do recurso.
Cita-se trecho do pleito liminar:
“Assim sendo, considerando que estão presentes os elementos de probabilidade de direito e perigo de dano, deve ser deferida a antecipação da tutela para: (1) determinar a entrega das chaves do apartamento à Requerente, sob pena de multa diária; (2) congelar o saldo devedor devido à construtora, desde a data que o imóvel deveria ser entregue até o findo do processo; (3) suspender quaisquer cobranças de condomínio e IPTU oriundas deste imóvel. Em relação ao item 2, é importante destacar que um dos pleitos desta demanda envolve a correção monetária aplicável ao valor devido. Conforme a cláusula A5 do resumo do contrato, a correção do débito deve ser feita pelo índice IGP-M/FGV. No entanto, a construtora tem aplicado o índice do INCC, sob a alegação de que o imóvel não foi entregue. Esse índice deveria ser aplicado apenas se o imóvel estivesse em construção, o que não é o caso. Para cumprimento do item 3, requer-se que sejam oficiados o Condomínio Colina do Sol e a Procuradoria do Município de Almirante Tamandaré/PR para que suspendam as cobranças de condomínio e IPTU enquanto tramita este processo ou até decisão ulterior. Caso Vossa Excelência não entenda dessa forma, requer-se que seja estabelecido um termo inicial para que o IPTU e a taxa de condomínio sejam de responsabilidade da agravante, com a previsão expressa de que isso somente ocorrerá com a entrega das chaves” (sem destaque no original).
O recurso foi conhecido e o efeito deferido em parte (mov. 8.1).
Contrarrazões (mov. 18.1)
É o relatório.


Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso comporta conhecimento.
A controvérsia recursal gravita em torno da decisão agravada, que indeferiu o pedido de tutela de urgência.
No que se refere à tutela de urgência, dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil:
“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. ”
Quanto ao dispositivo, diz a doutrina:
“Noutras palavras, para a concessão da tutela de urgência cautelar e da tutela de urgência satisfativa (antecipação de tutela) exigem-se os mesmos e idênticos requisitos:
fumus boni iuris e periculum in mora” (WAMBIER. Teresa Arruda Alvim. CONCEIÇÃO. Maria Lúcia Lins. RIBEIRO. Leonardo Ferres da Silva. MELLO. Rogério Licastro Torres. Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil – artigo por artigo. p. 498)
Dois, portanto, são os requisitos indispensáveis para a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada, quais sejam: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil ao processo.
Sobre a probabilidade do direito, lecionam Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, em “Novo Código de Processo Civil Comentado”, Revista dos Tribunais, p. 312:
“No direito anterior a antecipação da tutela estava condicionada à existência de “prova inequívoca” capaz de convencer o juiz a respeito da “verossimilhança da alegação”, expressões que sempre foram alvo de acirrado debate na doutrina. O legislador resolveu, contudo, abandoná-las, dando preferência ao conceito de probabilidade do direito. Com isso, o legislador procurou autorizar o juiz a conceder tutelas provisórias com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis para o esclarecimento das alegações de fato). A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge quando da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder a tutela provisória”.
Prosseguindo, assim discorrem os autores sobre o perigo da demora (pg. 312/313):
“O legislador tinha à disposição, porém, um conceito mais apropriado, porque suficientemente versátil, para caracterizar a urgência: o conceito de perigo na demora (periculum in mora). A tutela provisória é necessária simplesmente porque não é possível esperar, sob pena de o ilícito ocorrer, continuar ocorrendo, ocorrer novamente, não ser removido ou de dano não ser reparado ou reparável no futuro. Assim, é preciso ler as expressões perigo de dano e risco ao resultado útil do processo como alusões ao perigo na demora. Vale dizer: há urgência quando a demora pode comprometer a realização imediata ou futura do direito”
Feitas tais considerações, na hipótese dos autos, merece reparos a decisão agravada, sendo possível a concessão parcial do pedido.
Estudando o caderno processual, percebe-se que a autora e a requerida firmaram, em 03/10/2020, contrato de promessa de compra e venda de imóvel. O objeto se tratou do apartamento nº 2322, bloco 23, com vaga de garagem, no Condomínio Colina do Sol em Almirante Tamandaré/PR (mov. 1.4/AI).
No instrumento contratual, a princípio, seria adimplido o valor de R$ 19.551,70 a título de entrada, sendo 36 parcelas mensais de R$ 431,99 e mais 3 parcelas anuais, uma de R$ 500,00, outra de R$ 1.500,00 e a última de R$ 2.000,00. O valor de R$ 114.006,00 seria adimplido por meio de financiamento (mov. 1.4/AI).
Nos moldes das informações constantes na matrícula do imóvel (nº 22.998, do RI de Almirante Tamandaré) e datadas de dezembro/2020, o contrato de compra e venda, bem como a alienação fiduciária foram registrados, ficando documentado que a demandante arcaria R$ 20.243,48 com recursos próprios, R$ 750,52 com FGTS, R$ 11.606,00 com desconto concedido FGTS e R$ 102.400,00 através do financiamento, com alienação fiduciária perante a Caixa Econômica Federal (mov. 1.3/AI).
Como visto, a alienação fiduciária já foi registrada, sinalizando, em tese, que a quantia substancial restou adimplida à vendedora (pelo menos R$ 102.400,00, através do financiamento, mais algumas parcelas diretas pela autora) e o domínio resolúvel do bem foi desde logo transferido, passando a integrar, ao menos até o adimplemento do mútuo, o patrimônio do credor fiduciário (banco).
Através das conversas, via aplicativo WhatsApp, nota-se que a construtora requerida comunicou a possibilidade de entrega do bem desde 21/02/2023, no entanto, caso fossem quitados os valores atrasados (mov. 1.16 – autos originários).
Cita-se:
“[21/02/2023, 16:20:01] Construtora Fontanive: Boa tarde Tudo bem? As chaves estão disponíveis para retirada, mas precisamos quitar os débitos para agendar a entrega. Teria previsão? Aguardo seu retorno. Att”.
Da planilha juntada sobre os débitos perante a ré, avista-se que foram adimplidas, pelo menos, 10 das 36 parcelas mensais e 1 das 3 parcelas anuais (mov. 1.14 – autos originários).
Não obstante incontroverso o inadimplemento da parte autora perante a construtora ré (mov. 1.1/AI), in casu, não se mostra plausível, aparentemente, a recusa na entrega das chaves do imóvel.
Há que sopesar que uma parcela razoável do contrato já foi devidamente quitada por meio de financiamento bancário obtido pela autora com a Caixa Econômica Federal, uma vez que, do preço total estipulado na venda, já foram repassados à construtora ré o valor de R$ R$ 102.400,00, tanto é que a matrícula do imóvel possui o registro da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (mov. 1.3/AI).
A par disso, o montante inadimplido pelo agravado deveria ter sido exigido antes da lavratura do mencionado documento de venda com pacto de alienação fiduciária, não havendo motivo, outrossim, em reter a chave do imóvel quando já recebido o valor financiado pelo agente financeiro.
Neste cenário, com a constituição da propriedade fiduciária, a instituição financeira se tornou possuidora indireta do bem, enquanto o devedor, ora agravado, o seu possuidor direto, revelando-se, a princípio, desarrazoada a recusa na entrega das chaves ao comprador, ainda que inadimplente.
Até mesmo porque, frise-se, existem outros meios mais eficazes para garantir o pagamento dos valores devidos pela autora, que não a retenção das chaves do imóvel, notadamente quando a parcela já adimplida é consideravelmente superior ao valor do débito.
Aliás, em casos como o tal, é assente na jurisprudência adotar a “Teoria do adimplemento substancial do contrato”. O Colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou acerca do assunto:
“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PERDA DA POSSE POR ABANDONO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL. SÚMULA N. 284/STF. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO. PROJETO DE EMPREENDIMENTO. ALIENAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CONSUMIDOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REQUISITOS QUALITATIVO E QUANTITATIVO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL. NECESSIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 5. O julgamento sobre a aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial não se prende ao exclusivo critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação em exame qualitativo. 6. Assim, a Teoria do Adimplemento Substancial exige, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução. 7. No caso concreto, trata-se de ação reivindicatória ajuizada em razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno. Posteriormente ao negócio foram alienadas, na planta, 156 (cento e cinquenta e seis) unidades imobiliárias do empreendimento Atlantic Beach Flat Hotel, que seria construído no local. 8. Nada obstante o percentual inadimplido do contrato não ser desprezível se isoladamente considerado, há que aferir as demais circunstâncias relevantes. Primeiro, o valor agregado ao terreno e seu atual preço de mercado; segundo, os esforços dos terceiros interessados em quitar a dívida; e terceiro, a aparente recusa injustificada do credor em receber a quantia devida. 9. Ademais, deve ser observada a repercussão negativa na esfera jurídica dos adquirentes das unidades residenciais, terceiros de boafé diretamente atingidos com a rescisão do contrato de compra e venda do terreno. Diante da conjuntura desses fatores, não ficou demonstrado interesse digno de tutela jurídica em relação ao drástico efeito resolutório do contrato. 10. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos" (AgInt no AREsp 1.278.577 /SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9 /2018). 11. Portanto, a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa. Na hipótese, reconhecida a incidência do adimplemento substancial da dívida, foram afastados os efeitos da referida cláusula e mantida a posse do bem com o comprador do imóvel, com o consequente desprovimento da ação reivindicatória. 12. Por fim, acolher os argumentos deduzidos nas razões do especial exigiria incursão sobre outros elementos de fato e de provas, e também o reexame das cláusulas do contrato entabulado entre as partes, procedimento vedado na instância excepcional a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 13. Recurso especial a que se nega provimento” (REsp n. 1.236.960/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/11 /2019, DJe de 5/12/2019 – sem destaque no original).
No tocante, especificamente, à retenção das chaves do imóvel por inadimplemento da parte compradora, são inúmeros os julgados desta Corte Estadual, confira-se:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA CONTRA DECISÃO QUE DEIXOU DE CONCEDER A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA QUE É CONDICIONADA AO PREENCHIMENTO CUMULATIVO DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PROBABILIDADE DO DIREITO DEMONSTRADO PELA QUITAÇÃO DE 86% DO VALOR DO CONTRATO. PERIGO DE DANO IRREPARÁVEL DEMONSTRADO PROPRIEDADE DO BEM REGISTRADO EM NOME DA AUTORA. NECESSIDADE DA ENTREGA DAS CHAVES PARA O EXERCÍCIO DA POSSE. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0013423-69.2024.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA - J. 21.06.2024)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA C/C COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS, DANO MATERIAL C/C DECLARAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO EM MORA E TUTELA ANTECIPADA PARA NÃO ENTREGA DE CHAVES. INDEFERIMENTO DE TUTELA DE URGÊNCIA POSTULADA EM RECONVENÇÃO. RECURSO DO RÉU /RECONVINTE. 1. TUTELA DE URGÊNCIA. ART. 300 DO CPC. REQUISITOS. FUMUS BONI IURIS E PERICULUM IN MORA. PRESENÇA. - Para a concessão da tutela de urgência, na forma do art. 300 do CPC, faz-se imprescindível a comprovação da presença dos requisitos atinentes à probabilidade do direito (fumus boni iuris) e ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). - Presentes os requisitos legais, há que se conceder a tutela de urgência buscada, reformando-se a decisão proferida no juízo a quo. 2. DETERMINAÇÃO DE IMEDIATA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL NEGOCIADO ENTRE AS PARTES. CABIMENTO. RETENÇÃO INJUSTIFICÁVEL. VALOR EXIGIDO QUE SE MOSTRA IRRISÓRIO FACE AO TOTAL JÁ ADIMPLIDO. POSSE INDIRETA E PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL PERTENCENTES À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. GARANTIA DA POSSE DIRETA AO AGRAVANTE. RAZOABILIDADE. - É injustificável a retenção das chaves do imóvel por parte da vendedora quando o valor exigido na ação de cobrança se mostra irrisório face ao total já adimplido pelo comprador. - A despeito da afirmação acerca da existência de débito pendente, que constitui o objeto da ação de cobrança em curso, o contrato de compra e venda formalizado e devidamente registrado na matrícula do imóvel já transferiu a posse indireta e a propriedade resolúvel do bem à instituição financeira, sendo plausível a garantia da posse direta ao agravante. Agravo de instrumento provido(TJPR - 18ª C.Cível - 0028083- 10.2020.8.16.0000 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 24.08.2020)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. CONSIGNAÇÃO EM JUÍZO DAS CHAVES DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. POSSIBILIDADE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA AVENÇA PELO COMPRADOR. CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES QUE SE PRESTA A FIXAR O TERMO INICIAL PARA QUE OS ENCARGOS “PROPTER REM” SEJAM REPASSADOS AO COMPRADOR, COM EFEITOS “INTER PARTES” E SALVO EVENTUAL IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO. a) Em contratos de compra e venda de imóveis, a jurisprudência não tem admitido a retenção das chaves pela construtora diante do inadimplemento de pequena parcela do contrato, em especial nas hipóteses em que o financiamento já foi liberado e o Banco conta com a propriedade resolúvel decorrente da alienação fiduciária, como no presente caso. [...] . 2) AGRAVO DE INSTRUMENTO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, EM PARTE (TJPR - 5ª C.Cível - 0066087-82.2021.8.16.0000 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR LEONEL CUNHA - J. 02.05.2022)
AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. Contrato de compra e venda de apartamento. Decisão agravada que indeferiu o pedido de imissão liminar do autor na posse do imóvel. Insurgência da parte. Pleito de aplicação da teoria do adimplemento substancial. Cabimento. Negócio celebrado entre as partes que condiciona a entrega das chaves ao cumprimento das obrigações previstas em contrato. Imóvel que foi financiado perante a Caixa Econômica Federal, inclusive com a transferência da propriedade resolúvel na matrícula do bem à instituição financeira já perfectibilizada. Montante financiado que já foi liberado à vendedora. Inadimplemento que não é significativo se comparado com a quantia já disponibilizada à vendedora. Abusividade na retenção das chaves. Circunstâncias fáticas que autorizam a aplicação da teoria do adimplemento substancial, diante da presença dos requisitos estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça. Precedentes deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Decisão guerreada reformada para deferir a medida liminar de imissão do autor na posse do imóvel. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0030571-64.2022.8.16.0000 - Araucária - Rel.: DESEMBARGADOR ROGERIO RIBAS -
J. 10.10.2022).
Quanto ao pagamento do IPTU e taxas condominiais, não se avista, neste momento, perigo de dano, pois não se tem notícia de efetiva cobrança fiscal em face da autora e em relação à demanda judicial afeta às taxas condominiais, percebe-se que proferida decisão de indeferimento da petição inicial (0003464-02.2024.8.16.0024 –com transito em julgado em 15/07/2024). A iminência de inscrição no rol de maus pagadores e/ou atos constritivos/expropriatórios não foram evidenciados em sede liminar.
Por fim, no que se referiu ao congelamento do débito perante a construtora, compreende-se que os detalhes da dívida, por exemplo a correção monetária incidente, trata-se de matéria que exige o contraditório e possivelmente dilação probatória, devendo, por isso, a tutela recursal se limitar à obrigação de fazer relativa à entrega das chaves. Ademais, aparentemente, o seu não pagamento pelo devedor faz incidir os consectários legais e contratuais.
Com efeito, a teor do art. 300 do Código de Processo Civil, presentes os requisitos necessários para a concessão parcial da tutela de urgência, confirma-se a liminar deferida no mov. 8.1/AI, que determinou a requerida, ora agravada, no prazo de 15 (quinze) dias, providenciar a entrega das chaves da unidade negociada pela autora, sob pena de multa diária, no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme artigo 139, IV, do CPC.
Nos termos da decisão de mov. 8.1/AI, a intimação da parte requerida, ora agravada, para cumprimento da obrigação de fazer deveria ocorrer pessoalmente e ser providenciada pelo juízo de origem.
Diante do exposto, vota-se no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso.