Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIO:Trata-se de Recurso de Apelação (mov. 45.1) interposto em face da sentença (mov. 23.1), complementada pela decisão de rejeição de Embargos de Declaração (mov. 35.1), que, em autos de Dúvida Registral suscitada pelo Cartório de Registro de Imóveis da 5ª Circunscrição de Curitiba, julgou procedente a dúvida, mantendo incólume a devolutiva formulada pelo agente delegado.As custas ficaram a cargo da parte suscitada.Assim restou fundamentada a sentença:Pois bem. Cumpre observar que o procedimento de dúvida tem objeto certo, qual seja, o exame da regularidade a exigência do registrador combatida pelo interessado. Portanto, outros elementos que não integram o questionamento inicial não têm qualquer influência para a análise da correção do procedimento adotado. A dúvida, segundo Luiz Guilherme Loureiro (Registros Públicos – Teoria e Prática, 2017, p. 653), “é o procedimento administrativo por meio do qual o apresentante de um título registral, não se conformando com as exigências formuladas pelo registrador ou com a decisão que desde logo negue o registro, requer ao juiz competente para que este, após proceder à requalificação do documento, determine que este tenha acesso ao fólio real”. Ainda no tocante à dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73: "Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la [...] ". Sabe-se que na esfera registral os documentos submetidos ao registrador devem reunir os requisitos exigidos pelas normas legais para que possam ser registrados (princípio da legalidade), cujo exame é realizado por meio da qualificação por parte do registrador. É necessário que o título seja válido e perfeito. Assim, por meio do exame de qualificação, o registrador faz o controle da legalidade do título a ele submetido a exame, independente da natureza do título, a fim de que seja possibilitado o seu ingresso no fólio real. Dito isso, nota-se que a devolutiva apresentada pelo registrador reside na impossibilidade do registro/averbação do título a ele apresentado em razão da existência de averbação prévia de indisponibilidade de bens na matrícula em questão. Contudo, razão não assiste a suscitada. Explica-se. Primeiramente, temos que da matrícula n° 75.667 (mov. 1.7 e 16.2), estão averbadas diversas restrições, seja por meio de penhora, seja em razão de indisponibilidade. Frise-se que a matrícula foi emitida em 23/11/2023, nada impedindo a existências de novas averbações. Em primeiro lugar, como bem apontado pelo registrador, a análise dos títulos apresentados considera apenas as informações já existentes na matrícula, em homenagem ao princípio da concentração. Daí porque a inexistência de averbação da substituição do imóvel em razão de eventual penhora impede o argumento utilizado diante da inexistência de apontamento no livro protocolo e averbação nesse sentido. Do contrário, estar-se-ia abandonando o sistema de fólio real adotado pela sistemática registral brasileira, que tem justamente como fundamento a concentração dos atos na matrícula imobiliária. Por outro lado, a suscitada refuta a devolutiva apresentada sob o argumento, em síntese, de que o negócio jurídico foi efetuado anteriormente a qualquer averbação de indisponibilidade constante nas matrículas e que, portanto, não podem obstar a aquisição da propriedade, sobretudo considerando a impossibilidade de gerar prejuízos a terceiros de boa-fé. Ora, ainda que o título tenha sido feito anteriormente às averbações de indisponibilidades e constrições, fato é que não foi levada a registro oportunamente, sendo posteriormente averbados os registros de indisponibilidade e constrições. Daí porque os efeitos da prenotação são importantes ao registro imobiliário, garantindo a prioridade registral. Com efeito, a prenotação do título é o marco inicial que se encerra, em regra, com a inscrição definitiva e tem por objetivo fixar prioridade do registro tabular. Segundo prevê o Art. 1.246 do Código Civil, o protocolo designa a data de eficácia do registro, caso este seja efetuado no prazo de validade da prenotação. O registro será eficaz desde o momento em que apresentado o título ao oficial e este o prenotar, retroagindo à data do protocolo, informação esta que deverá ser lançada na matrícula do imóvel. Tem-se, com isso, que o registro do título é um dever e não uma simples faculdade para o adquirente e, embora não faça prova plena de domínio, é requisito indispensável à transferência da titularidade do imóvel. Daí a máxima “quem não registra não é dono” e a importância do princípio da concentração, capaz de conferir ao sistema tabular um caráter praticamente absoluto. Não se desconhece a Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, que protege o adquirente de boa-fé que não registrou sua aquisição, nem a jurisprudência que aplica referida súmula. Mas, por outro lado, o Art. 54 da Lei n° 13.097/2015 consagra o princípio da concentração, prevendo em seu parágrafo único que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel (...)”. Dito isso, embora a discordância da parte suscitada, tem-se que a devolutiva apresentada está em consonância com o ordenamento jurídico. Ademais, não se desconhece que a jurisprudência tem afastado, porém, como já dito, o presente procedimento se refere a correção ou não do procedimento adotado pelo registrador. Com efeito, a indisponibilidade de bens é medida constritiva destinada a impedir que o proprietário devedor se desfaça de seu patrimônio, a fim de assegurar a satisfação de obrigações creditícias existentes em face de seus credores, nas quais figura ou como devedor ou como responsável patrimonial. É regulamentado pelo Provimento n° 39/2014 com alterações promovidas pelo Provimento n° 142/2023, cuja finalidade é “a recepção e divulgação, aos usuários do sistema, das ordens de indisponibilidade que atinjam patrimônio imobiliário indistinto, assim como direitos sobre imóveis indistintos, e a recepção de comunicações de levantamento das ordens de indisponibilidades nela cadastradas”. Conforme compilado na decisão [CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1001772-70.2020.8.26.0263; de 22/11/2021], a indisponibilidade é considerada pela doutrina da seguinte forma: (...)Conclui o Corregedor Geral de Justiça do TJSP que: “Estabelecido, assim, que a indisponibilidade é proibição ao poder de dispor, com finalidade acautelatória, resta por determinar o seu efetivo alcance no caso concreto”. O Art. 247 da Lei de Registros Públicos dispõe que “averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na lei”, sendo o cancelamento previsto nos arts. 248 e seguintes da referida Lei. No caso dos autos, nota-se que os bens da proprietária Paraná Clube foram gravados com indisponibilidade, sendo que quando levado o título a registro/averbação, diversas indisponibilidades já estavam averbadas na matrícula. Diante de tal circunstância, incabível o lançamento de novo registro/averbação de título translativo na matrícula, eis que a indisponibilidade visa justamente a impedir tal circunstância, enquanto não houver seu cancelamento, devendo existir ordem específica por meio de ofício para o cumprimento da sentença e para que se efetivasse o cancelamento da indisponibilidade, devendo assim prosseguir para o registro do seu título. Como já decidido em outros autos: (...)De acordo com o citado artigo: (...)Como já referido acima, o problema da indisponibilidade é que todo o patrimônio do interessado será afetado, devendo ser analisado cada caso em concreto, ciente ainda de uma possível fraude. Porém, tal medida deve ser analisada em cada processo no qual adotada a medida, não podendo ser determinado o registro, ainda que a posteriori, diante da existência das indisponibilidades, visto não ser possível avaliar as circunstâncias fáticas em que adotada a medida. Frise-se que a existência da indisponibilidade não obsta a lavratura do título translativo de propriedade. De fato, a existência de restrições reais sobre o imóvel não engessa o seu trânsito contratual, isto é, não impede a sua negociação em título público ou particular. Isso pois, vigorando a autonomia da vontade nos negócios jurídicos, é possível ao comprador querer adquirir imóvel com restrições, assumindo para si tais ônus até a realização do registro. É comum que, na prática, isso ocorra, inclusive, bastando ao tabelião consignar no ato notarial que o comprador foi devidamente advertido sobre a situação jurídica do imóvel. O registro do título, no entanto, depende do prévio cancelamento das ordens de indisponibilidades existentes, sob pena de insegurança jurídica na utilização do sistema registral em prejuízo aos eventuais credores do alienante do imóvel. Nesse sentido dispõe o art. 14 do Provimento 39/2014 do CNJ, nos seguintes termos: (...)Porém, não se vislumbra viável o registro de título translativo de propriedade na pendência de ordem de indisponibilidade sobre o patrimônio do vendedor, como ocorre no caso em tela, sendo procedentes as razões invocadas pelo Registrador, cabendo ao suscitado diligenciar previamente o cancelamento da indisponibilidade para posterior registro da transmissão do imóvel. Talvez uma saída paliativa para aqueles que ainda não registraram seu título e que pretendem agora fazê-lo seja buscar junto ao juízo competente o bloqueio da matrícula para que nenhuma nova ordem de indisponibilidade venha a ser averbada e simultaneamente buscar junto aos juízes cujas ordens de indisponibilidade já foram averbadas o respectivo cancelamento. O bloqueio, assim, seria temporário, até que o título de transferência alcance o fólio registral. O bloqueio da matrícula é medida de natureza acautelatória que visa a impedir que novas inscrições sejam feitas no fólio real até que o erro existente no registro seja corrigido. Por tal providência, não é possível que novos assentamentos sejam realizados no registro viciado. Nesse sentido: (...)Como ressalta Luiz Guilherme Loureiro (Registros Públicos – Teoria e Prática, 2017, p. 642) “o bloqueio da matrícula constitui medida inserida no âmbito do mecanismo de verificação e saneamento de erro no registro. Deve ser sempre provisória, e não, como corre muitas vezes na prática, perdurar no tempo de modo a prejudicar demasiadamente a transferência e circulação de riquezas, isto é, impedir por longo tempo o tráfico imobiliário e inviabilizar o exercício do direito da propriedade”. Prossegue concluindo que, “portanto, o bloqueio da matrícula deve ser adotado de forma excepcional, quando se mostrar imprescindível para garantir a segurança jurídica e evitar o dano ao direito do verdadeiro proprietário, mas com duração necessária e suficiente para sanar o vício verificado e voltar à normalidade no que tange ao acesso de novos títulos ao fólio real em questão (...). A ‘eternização’ do processo administrativo de bloqueio de matrícula, ou a excessiva demora no seu levantamento, constitui inviabilidade ou limitação da propriedade sem previsão legal”.Deste modo, não há que se falar em registro do título enquanto existentes averbações de indisponibilidade de bens na matrícula diante da sistemática adotada pelo ordenamento pátrio.Já a decisão denegatória dos Embargos de Declaração contou com os seguintes fundamentos:Por meio do recurso, sustenta o embargante a existência de omissão na sentença, já que o que se pretendia, na realidade, era a averbação na matrícula do contrato de arrendamento com a finalidade de resguardar os direitos da suscitada, já que o contrato foi firmado em outubro/2012, quando não havia nenhuma averbação de indisponibilidade. Portanto, entende que deveria ser averbado na matrícula a cláusula de vigência do contrato de arrendamento, com o objetivo de respeitar o cumprimento integral do prazo do contrato. Não obstante o alegado, conforme jurisprudência consolidada do STJ, o órgão julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão, devendo enfrentar apenas as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida (STJ. 1ª Seção. EDcl no MS 21.315-DF, Rel. Min. Diva Malerbi - Desembargadora convocada do TRF da 3ª Região, julgado em 8/6/2016 - Info 585). Dito isso, em suma, o suscitado requereu inicialmente perante o Registro de Imóveis a averbação do contrato de arrendamento, que foi devolvida com a diligência registral (mov. 1.1). O registrador entendeu que a averbação pretendida não seria possível diante da existência de indisponibilidade de bens existentes na matrícula. Ademais, que tal averbação não teria amparo legal. Entende o suscitado que não se pleiteou a averbação de transferência de propriedade, como indicado no corpo da sentença, mas a averbação de anotação do prazo determinado do contrato de arrendamento, especialmente para fins de delimitação do direito do arrendatário.
Em que pese o entendimento, não seria possível o registro/averbação do contrato de arrendamento, conforme já exposto na sentença, visto que o argumento de que foi efetuado anteriormente a qualquer existência de restrição, averbação de indisponibilidade, não possui o condão de afastar o previsto no Provimento n° 39/2014.O fato, portanto, não é a questão da sentença não ter apreciado a possibilidade de anotação do prazo determinado previsto no contrato de arrendamento, mas sim a impossibilidade de averbação do próprio contrato em decorrência de não ter sido previamente averbado/registrado na matrícula e das posteriores ordens de indisponibilidade. Veja-se que da matrícula (mov. 1.7), não houve registro/averbação do referido contrato. E, como bem referido pelo registrador, o ingresso do contrato de arrendamento no fólio real, seja por registro (rol taxativo) ou por averbação (rol exemplificativo), implica em restrição ao direito de propriedade, na medida em que eventuais direitos dos exequentes (titulares das indisponibilidades averbadas) esbarrariam na necessidade de observar o direito de preferência do arrendatário (isto porque a diferença justamente do contrato de locação, regida pela Lei n° 8.245/91 e o arrendamento é a possibilidade do direito de aquisição posterior quando do término do prazo previsto no instrumento contratual). Assim, eventual averbação do contrato de arrendamento, posteriormente às averbações das indisponibilidades, geraria insegurança jurídica. Ressalte-se que, na jurisprudência existe a seguinte interpretação (TJDF; AGI 07520.82- 97.2020.8.07.0000): Nos termos dos artigos 1.144 e 1.145 do Código Civil, a validade do arrendamento pressupõe a observância da publicidade do negócio jurídico, mediante o registro nos órgãos competentes, bem como da solvência do passivo do arrendador, ou anuência de seus credores. Portanto, a alegação de que a sentença não enfrentou dos os pontos apresentados não se justifica, visto que não é possível a averbação do contrato de arrendamento, ainda que somente para fins de “delimitação do direito do arrendatário a que o prazo seja cumprido e respeitado”, já que a indisponibilidade, na forma como é hoje regulamentada, possui justamente tal finalidade. Conclui-se, assim, que não existe qualquer vício na decisão que julgou procedente a dúvida, senão inconformismo da parte com os argumentos apresentados e com a qualificação negativa do título apresentado, o que deverá ser feito por meio de recurso próprio, já que não servem os embargos para tal finalidade.Inconformada, recorre a parte suscitada argumentando, em síntese, que: (a) no ano de 2012, firmou contrato com a empresa Paraná Clube, para arrendamento de salão social estabelecido na Avenida Presidente Kennedy, nº 2377, bairro Guaíra, Curitiba/PR, registrado perante o 5º Registro de Imóveis de Curitiba/PR, por meio da transcrição nº 40.657, contudo, apesar da existência do registro, não houve averbação da cláusula de vigência na matrícula; (b) referido contrato tem como vigência desde a data da assinatura até o dia 31 de dezembro de 2033, podendo ser prorrogado por meio de termo aditivo; (c) com o intuito de resguardar seus direitos enquanto arrendatária, a parte interessada solicitou ao registro de imóveis a averbação do contrato, conforme evidenciado na diligência de número 9173/2023, todavia, a resposta foi negativa, pois o imóvel apresenta indisponibilidades averbadas na matrícula imobiliária; (d) jamais se pleiteou a averbação de transferência de propriedade, conforme indicado na sentença, sendo certo que a averbação é o ato que escritura as alterações e extinções do ato de registro, as ocorrências que venham a alterar o registro e a própria matrícula, as quais estão discriminadas no elenco taxativo do art. 167, II, da Lei de Registros Públicos (LRP), norma que permite a averbação de “outras
circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas"; (e) o pedido de averbação da matrícula do prazo determinado de um contrato de arrendamento, como normalmente se procede com os contratos de locação, visa garantir o requerente na mesma linha do que ocorre nas locações; (f) na Recuperação Judicial do Paraná Clube foi reconhecida a essencialidade do imóvel em questão, indicando-se a necessidade de substituição da constrição; (g) requer-se a reforma da decisão, julgando-se improcedente a dúvida.Intimado, o Ministério Público em primeiro grau manifestou-se pelo desprovimento do recurso (mov. 58.1).Encaminhados os autos a este egrégio Tribunal de Justiça, vieram conclusos após distribuição por sorteio (mov. 3.1 – AC).Facultada vista à douta Procuradoria-Geral de Justiça, sobreveio manifestação pelo desprovimento do apelo (mov. 11.1 – AC).É a breve exposição.

VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo), é de se conhecer do Recurso de Apelação.Em resumo, sustenta a apelante que jamais se pleiteou a transferência da propriedade, sendo que o registro pretendido visa resguardar seus direitos enquanto arrendatária, de modo a constar na matrícula o prazo determinado do contrato de arrendamento firmado com o Paraná Clube, semelhantemente como ocorre em relação a contratos de locação.Menciona, ainda, que na Recuperação Judicial do Paraná Clube foi reconhecida a essencialidade do imóvel em questão, tendo sido indicada a necessidade de substituição das constrições.O recurso comporta parcial acolhimento, adianta-se.Trata-se na origem de dúvida suscitada pelo registrador do 5° Registro de Imóveis de Curitiba em face de solicitação formulada por ABP Administradora de Bens Próprios Ltda., referente à diligência registral n° 13.355/2023 (mov. 1.1).Em essência, o que pretende a suscitada, ora recorrente, é o registro do contrato de arrendamento urbano com prazo determinado de vigência até o ano de 2033, firmado com o Paraná Clube em 24.10.2012 (mov. 1.6), acompanhado do 2° aditivo contratual subscrito em 02.03.2016 (mov. 1.4), tendo por objeto o imóvel matriculado sob n° 75.667 (movs. 1.7 e 16.2).Na nota respectiva, consignou o registrador que o “ingresso do título no fólio real está impossibilitado pela existência de indisponibilidades averbadas na Matrícula n. 75.667 desta serventia”.Consoante relatado, a sentença recorrida manteve a devolutiva denegatória emanada do agente delegado, precipuamente sob o fundamento de que a existência de penhoras e de indisponibilidade averbadas na matrícula impedem o registro pretendido, ainda que o negócio apresentado a registro seja anterior a tais restrições.Pois bem.O ingresso da indisponibilidade na matrícula imobiliária está previsto no art. 247 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73): Art. 247 - Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei.E, de acordo com o § 1º do art. 14 do Provimento 39/2014/CNJ, que regula a instituição e funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, tem-se que, em se tratando de negócio jurídico envolvendo a propriedade ou outro direito real sobre imóvel de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, a ordem de indisponibilidade tem como consequência “a impossibilidade de registro do direito no Registro de Imóveis, enquanto vigente a restrição”.No caso, porém, verifica-se que o negócio jurídico instrumentalizado pelo contrato de mov. 1.6 (arrendamento urbano) não veicula nenhuma espécie de direito real prevista no rol do art. 1.225 do Código Civil:Art. 1.225. São direitos reais:I - a propriedade;II - a superfície;III - as servidões;IV - o usufruto;V - o uso;VI - a habitação;VII - o direito do promitente comprador do imóvel;VIII - o penhor;IX - a hipoteca;X - a anticrese;XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso;XIII - a laje;XIV - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão.Sendo assim, não se confirma negativa com base exclusivamente na existência de indisponibilidade.Com efeito, o art. 167 da Lei 6.015/73 elenca em seu inciso I as situações que podem ser objeto de registro, ao passo que o inciso II traz as hipóteses sujeitas a averbação.No caso, extrai-se da postulação inicial (mov. 1.2) que a parte pretende o registro do contrato com duas finalidades, quais sejam: (I) garantir o direito de preferência na aquisição imobiliária e (II) assegurar o “respeito do cumprimento integral do prazo do contrato por qualquer pessoa ou empresa que seja detentora da propriedade do imóvel, mesmo que esta seja alcançada pela via da transferência em processo judicial”.Evidencia-se que esta segunda finalidade se amolda ao que prevê o item 3 do inciso I acima mencionado, o qual admite o registro “dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada”.Ocorre que, analisando-se o contrato de arrendamento em questão (mov. 1.6), verifica-se que a avença não dispõe de cláusula de vigência em caso de transferência do domínio, o que seria essencial para o enquadramento do caso na hipótese de registro.Por outro lado, a primeira finalidade acima mencionada pode ser tutelada, haja vista que o item 16 do inciso II do dispositivo legal supramencionado assegura a averbação “do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência”.Sendo assim, a decisão recorrida deve ser pontualmente reformada, para se admitir a averbação do contrato, com a finalidade de assegurar o direito de preferência da arrendatária, ante a similaridade com a situação jurídica do locatário.Por fim, no que tange à alegação pertinente ao reconhecimento da essencialidade do imóvel no processo recuperacional, a recorrente não apresentou documentos que comprovem esse fato. Do mesmo modo, não consta dos autos eventual atualização da matrícula, com o cogitado levantamento das constrições averbadas.Portanto, o voto é pelo parcial provimento do Recurso de Apelação, para o fim de admitir a averbação do contrato na Matrícula Imobiliária.