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Processo:

1. Trata-se de “embargos à execução” ajuizados por AMANDA DA SILVA MONTEIRO, pretendendo a extinção da execução por quantia certa proposta por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LUGANO (autos nº 0015894-60.2021.8.16.0001), na qual lhe são cobrados débitos condominiais. Defende, em breve síntese, sua ilegitimidade passiva, vez que adquiriu o imóvel gerador do débito condominial ora executado em leilão judicial, sendo que apenas seria responsável pelos débitos posteriores a 23/08/2017. Argumenta que não recebeu notificação extrajudicial antes de ser levado a juízo tal demanda de cobrança e que não tinha conhecimento dos débitos deixados pelo antigo proprietário. Assevera o excesso de execução por cobrança duplicada porquanto os débitos deveriam ter sido sub-rogados no valor da arrematação. Pugnou pela concessão do efeito suspensivo e pelo benefício da gratuidade da justiça.Os embargos executórios foram recebidos sem a atribuição de efeito suspensivo (mov. 15.1) e foi concedida a gratuidade da justiça à embargante ao mov. 16.1. Impugnação ao mov. 22.1, esclarecendo o embargado que que as taxas condominiais executadas venceram após a lavratura do auto de arrematação, defendendo que a responsabilidade da embargante independente da imissão de posse. Aduziu, ainda, que é dispensável o envio de notificação extrajudicial, pois o devedor será constituído em mora a partir do vencimento da prestação. Anunciado o julgamento antecipado, sobreveio a sentença que julgou improcedentes os embargos executórios, restando a parte dispositiva redigida nos seguintes termos (mov. 50.1):
“3. DISPOSITIVOAnte o exposto, nos moldes do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela parte embargante. De acordo com os princípios da causalidade e sucumbência, condeno a parte embargante ao pagamento das custas e despesas processuais, com fulcro no art. 84 do CPC, bem como ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência ao procurador da parte embargada, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, tendo em vista o bom trabalho prestado pelo procurador, o lugar de prestação do serviço (mesma Comarca do Juízo), a natureza e importância da causa, que possui singela complexidade, e ainda a produção probatória por ocasião da audiência de instrução e julgamento.No entanto, diante da concessão da assistência judiciária gratuita, suspendo a exigibilidade das verbas sucumbências em relação à parte embargante, até que se opere a prescrição ou que o credor demonstre efetivamente que a condição que sustenta tal benesse não mais subsiste (art. 98º, § 3º, do CPC).”
Inconformada, a embargante AMANDA DA SILVA MONTEIRO apela (mov. 53.1), pleiteando a concessão da gratuidade da justiça em grau recursal e reiterando a integralidade dos termos da inicial, no que diz respeito a sua ilegitimidade passiva ad causam para figurar na ação de execução ajuizada pelo condomínio, pugnando pelo reconhecimento da sua responsabilidade ao pagamento das taxas condominiais somente a partir da data de expedição da carta de arrematação, eximindo-a de quaisquer débitos anteriores, pleiteando, consequentemente, a condenação do apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.Contrarrazões ao mov. 68.1, pela manutenção do decisum e condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais, face ao trabalho acrescido em grau recursal. Vieram os autos conclusos.É o que tinha a relatar.




2. Inicialmente, não merece conhecimento o recurso na parte em que a apelante reitera o pedido de concessão da gratuidade da justiça, pois o benefício já foi anteriormente concedido (mov. 16.1) e, de acordo com o artigo 9º da Lei 1.060/50 “os benefícios da assistência judiciária compreendem todos os atos do processo até decisão final do litígio, em todas as instâncias”, tornando-se desnecessária, portanto, sua reiteração.Quanto ao mais, presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, o recurso de apelação deve ser conhecido.Defende a apelante a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, já que o débito que está sendo cobrado se refere ao período anterior à expedição da carta de arrematação do imóvel.Vejamos.De fato, sabe-se que o atual proprietário de imóvel leiloado não tem responsabilidade pelo pagamento de débitos anteriores a arrematação, exceto em casos de expressa previsão no edital do leilão.Sobre o tema:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA PERANTE A JUSTIÇA FEDERAL. INCLUSÃO DE ARREMATANTE DO IMÓVEL NO POLO PASSIVO REJEITADA. (...) EDITAL OMISSO QUANTO AOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE AFASTADA. (...) consoante já decidido: “a responsabilidade do arrematante para arcar com o pagamento das taxas condominiais anteriores à arrematação decorre de expressa previsão no edital dos encargos e ônus incidentes sobre o imóvel arrematado” (TJPR - 10ª C.Cível - 0031642-43.2018.8.16.0000 - Maringá - Rel.: Desembargador Albino Jacomel Guérios - J. 07.02.2019.)
In casu, o objeto da execução é a cobrança das taxas condominiais vencidas em 12/2016, 08/2017, 10/2017, 11/2017 e 02/2018 sendo que a arrematação do imóvel se deu em 04/11/2016.Defende a apelante que embora a arrematação do imóvel tenha ocorrido em 04/11/2016, em decorrência da Exceção de Pré-Executividade apresentada pelo ex-proprietário do imóvel, o Juízo deixou de determinar a expedição da carta de arrematação, que somente foi expedida em 18/09/2017 e retirada pela apelante no dia 20/09/2017, sendo indevidas as cobranças de valores anteriores a esta data.Cinge-se, a controvérsia, portanto, em estabelecer se a adquirente responde pelos débitos condominiais gerados entre a data da arrematação e a expedição da carta de arrematação.A esse respeito, o art. 903 do Código de Processo Civil preceitua que a arrematação se aperfeiçoa com a lavratura do auto de arrematação:
“Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.”
Por sua vez, o e. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido de que “a dívida condominial constitui obrigação propter rem, e que o arrematante responde pelos débitos condominiais a partir do momento da arrematação do imóvel, ainda que anteriores à imissão de posse.” Sobre o Tema:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA

PELO

ARREMATANTE

DO

IMÓVEL.

DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO. 1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias

decorrem

de

relações

jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes. 2.
Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011)...(AgInt no AREsp 1347829 / SP. Rel. Ministro Raul Araújo. Quarta turma. Julg. 10.12.2019).
Portanto, considerando que os débitos cobrados se referem a período posterior à arrematação do imóvel e considerando a característica propter rem da obrigação, que transfere ao adquirente a reponsabilidade pelo pagamento dos débitos existentes, tendo a apelante adquirido o imóvel em 04/11/2016 (auto de arrematação – mov. 33.6), tem legitimidade para responder pelas taxas reclamadas.Pelas mesmas razões, deve ser rechaçada a alegação da embargante de que os valores que estão sendo pleiteados na presente execução já foram objeto de cobrança pelo condomínio nos autos de cobrança que ensejaram o leilão do bem (autos nº 0002002-51.2002.8.16.0001), o que caracterizaria a cobrança em duplicidade.Isso porque restou incontroverso que nos referidos autos o Condomínio não recebeu os valores referentes as taxas condominiais vencidas após a arrematação do imóvel (04/11/2016), quais sejam, as taxas condominiais vencidas em 12/2016, 08/2017, 10/2017, 11/2017 e 02/2018, que são objeto da presente execução.Registre-se, por fim, que diferente do que alega a apelante, a obrigação do condômino de pagar as despesas condominiais nos prazos e condições previstas na convenção independente de notificação e a mora decorre do simples vencimento da obrigação. À propósito, o entendimento da Corte Superior:
“CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO PARA CONSTITUIÇÃO EM MORA. PRECEDENTES DA CORTE. 1. A SIMPLES COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS NÃO EXIGE A PRÉVIA INTERPELAÇÃO, PRESENTE QUE HÁ PRAZO CERTO PARA O VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO. 2. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.” (REsp n. 599.758/RJ, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 7/6 /2005, DJ de 29/8/2005, p. 332.)
Dessa forma, considerando que o inadimplemento da despesa condominial, por se tratar de obrigação positiva e líquida, constitui, em seu termo, de pleno direito o condômino em mora, se faz desnecessária qualquer notificação premonitória.Nestes termos, mantem-se a integralidade da sentença que julgou improcedente os embargos à execução, devendo ser desprovido o apelo da embargante na parte conhecida.